Referat til offentliggørelse Fra styringsdialogmøde mellem Ballerup Kommune og Ballerup Boligselskab Onsdag den 5. december 2012 Deltagere: Mona Bojko, Ballerup Boligselskab Lone Thomsen, Ballerup Boligselskab Lone Schock, By, Kultur og Erhverv Kim Pasternak, Boligkontoret Malene Aagaard Kristensen, By, Kultur og Erhverv Hanne Nygård Jensen, By, Kultur og Erhverv 1. Anvisningsaftaler Ønske om ændring i anvisningsfordelingen i Rugvænget Ballerup Boligselskab (BB) har et ønske om at ændre anvisningsaftalen for Rugvænget, så fordelingen fremover bliver 75 % til BB og 25 % til Ballerup Kommune i stedet for den nuværende fordeling på 50 % til begge parter. Kim synes ikke at der er noget i vejen for at ændre aftalen til 75 % og 25 %. Forslag om ændret fordeling vil blive behandlet i næste afdelingsmøde i Rugvænget. Herefter kan der indgås endelig anvisningsaftale med den ændrede fordeling. Kim foreslog at tage de øvrige anvisningsaftaler op og gennemgå dem, da flere af dem er af ældre dato. Kim gjorde opmærksom på, at han ikke er interesseret i for mange afdelinger med en fordeling på 75 % og 25 %. Der er ikke sket de store ændringer i kvarterprofilerne siden sidste år. Der er en stor andel af folkepensionister i Rugvænget. 2. Gennemgang af selskabet og fremtidsplaner Ballerup Boligselskabs styringsrapport indeholdt følgende bemærkninger: -behov for at drøfte anvisning af boliger se punkt 1 -to enkelte sager om skimmel mm. har betydet, at der er udarbejdet tilstandsrapporter for samtlige boliger i afdeling Rugvænget og Kildetoften/Dalvænget. Disse rapporter giver anledning til omfattende vedligeholdelsesarbejder i de kommende år -der er udfordringer i beboerdemokratiet, dels er det småt med visionerne og dels er der få beboere, der deltager i møderne. Der gøres bl.a. forsøg på, at gøre møderne mere konstruktive med tydeligere dagsordener, bedre opfølgning og drøftelse af mødedisciplin -der er gennemført evaluering af bestyrelsesarbejdet og generelle drøftelser af beboerdemokratiet. Der er arbejdet med visioner og fremmødet er blevet mere engageret og der er en bedre stemning ved møderne. Side 1
Der er udarbejdet et nyt koncept for fremlæggelse af budgetter mm. i afdelingsmøder, og møder i afdelingsbestyrelsen. Fremover er det tanken, at afdelingsbestyrelsen selv skal fremlægge budgetter og talmateriale i afdelingsmøderne. 3. Gennemgang af afdelingerne a. Ændringer i rumfordelingen i Rugvænget Mona oplyste, at der er foretaget mange ændringer af rumfordelingen i boligerne i Rugvænget. Malene oplyste, at der er sendt brev ud til alle boligselskaber, med anmodning om, at der løbende bliver sendt indberetning til Ballerup Kommune, om ændringer af rumfordelingen. Der er ikke modtaget nogen indberetninger om ændringer i Rugvænget. Det er vigtigt at der sendes indberetning om ændringer, da boligkontoret gerne vil kunne føle sig sikker på, hvilken type bolig, der anvises. Mona laver en oversigt over ændringerne og sender til Ballerup Kommune. b. Problemer med adfærd i Bispevangen Lone Thomsen oplyste, at der er problemer med en lejer. Lejeren har formentlig psykiske problemer, hvilket giver mange problemer mellem lejeren og naboerne. Endvidere misligholdes boligen. c. Ombygning af ungdomsboligerne i Bispevangen Mona oplyste, at BB er klar til at bygge de seks ungdomsboliger i Bispevangen II om. Fem af boligerne er lejet ud og en bolig er ledig og bliver ikke lejet ud. Kim vil gerne hjælpe med at finde andre ungdomsboliger eller lignende små boliger til beboerne og forventer at kunne tilbyde andre boliger i løbet af få måneder. Kim skal bruge oplysning om navn, adresse og personnummer til anvisningen. Inden der anvises andre boliger til lejerne, skal det undersøges om der kan komme omkostninger ved at genhuse beboerne. d. Rengøring på Parkvej Kim oplyste, at boligerne på Parkvej ikke er så attraktive. De er små og dyre. Der er fra enkelte beboere gjort opmærksom på, at der, i en periode, har været problemer med manglende rengøring af trappe- og gangarealerne. Dette problem skulle være løst nu med et nyt rengøringsfirma, der gør rent en gang om ugen. Mona oplyste, at BB gerne vil sørge for maling og opfriskning af trappe- og gangarealerne, men er forhindret på grund af de mangler, der opstod ved udskiftningen af tag og etablering af nye kviste, manglerne er stadig ikke blevet udbedret. Som følge af manglerne har der været flere vandskader, bl.a. siver der vand ind ved inddækningerne ved vinduerne i de nye kviste. Side 2
Der er behov for yderligere kontakt til Ejendomme på Rådhuset, der har taget sig af arbejdet og skal sørge for at manglerne bliver udbedret. Bispevangen 2 103 familieboliger og 12 ungdomsboliger - opført i 1986 Det går godt i afdelingen. Der har været mange flytninger til de nye boliger på Baltorpvej og Søndergård. Flytningerne har efterfølgende givet mange interne flytninger. Kildetoften/Dalvænget 20 familieboliger opført i 1953 Afdelingen, der består af 20 enkelte huse, har haft to tilfælde af dels skimmelsvamp og dels hussvamp. Herudover har der været problemer med små flagermus på loftet af nogle huse. Hussvampen blev fundet i en udestue, der var opført af en beboer. Udestuen blev derfor fjernet. Huset med skimmelsvamp blev renset og udtørret mens beboeren var genhuset i en anden bolig. Skaderne har belastet afdelingens økonomi. Derfor er der udarbejdet en tilstandsrapport for alle husene. Tilstandsrapporten viser at der skal bruges 6 mio. kr. til nødvendig udvendig vedligeholdelse. Derudover er der behov for at udbedre forskellige ting, som beboerne selv har lavet i husene. Der arbejdes derfor på en helhedsplan, der skal bruges til en ansøgning om støtte fra Landsbyggefonden. Beboerne betragter husene som deres eget, og bor der typisk i mange år. Der er ikke tilknyttet en vicevært, da beboerne selv sørger for daglig vedligehold af området. Afdelingsbestyrelsen har ikke tidligere haft lyst til at gå rundt at kigge på de enkelte huse, men omstændighederne gør det nu nødvendigt. Linde allé ældreboliger 12 ældreboliger opført i 1991 Afdelingens henlæggelser, både den årlige og den samlede, ligger langt under benchmark-niveauet. Både BB og Ballerup Kommune har løbende foretaget vedligeholdelsesarbejder i afdelingen. Både facade og vinduer trænger til vedligeholdelse. Udgifterne til disse arbejder overstiger de henlagte midler. Der er opstået tvivl om ejerforholdene. Der er fundet et skøde, hvor Ballerup Kommune køber ejendommen. Domeas jurist er i gang med sagen og har rettet henvendelse til Ballerup Kommunes juridiske afdeling. Der er ikke valgt afdelingsbestyrelse, da beboerdemokratiet afspejler beboersammensætningen og har vanskelige vilkår. Side 3
Bispevangen/Parkbo 206 familieboliger opført i 1966 Afdelingens henlæggelser, både den årlige og den samlede, ligger under benchmark-niveauet. Der arbejdes på forslag til en helhedsplan for renovering af højhusets østfacade. Facaden har mange hulrum, hvor der kan trænge vand ind. Der lappes jævnligt revner, men det kan være svært at afdække, hvor vandet trænger ind. Af styringsrapporten fremgår at køkken og bad er tidssvarende, men boligerne trænger generelt til et løft. Egebjerggård 139 familieboliger og 28 ungdomsboliger afdelingen er sammenlagt af 4 afsnit, der er opført fra 1990-2000 Afdelingen har to igangværende sager i Byggeskadefonden. Den ene sag handler om Agernhaven. Husene er opført uden udhæng, der medfører at murene bliver fugtige. Fugten forplanter sig til boligerne. Den anden sag handler om Agernskrænten. Det antages at fundamentet er sunket og murværket revnet. Dette medfører også fugtproblemer i boligerne. Der er eksempler på, at der løber vand ned ad vinduerne inde i boligen. Rugvænget 72 boliger opført i 1959 Afdelingen har en mindre tilfredsstillende vedligeholdelsestilstand. Der er kuldebroer, der har medført tilfælde af skimmelsvamp. Der er lavet en termografering af ejendommen, der viser at der er problemer med rørgennemføringer. Der er netop lavet en tilstandsrapport der skal analyseres inden næste budgetlægning. Det ser ud til at der skal bruges mange penge på vedligeholdelse. Der er etableret underjordisk affaldssystem med to store beholdere, det har efterfølgende vist sig, at der kun er behov for en enkelt beholder. 4. Årets tema henlæggelse til vedligeholdelse og fornyelse Udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner Fastsættelse af henlæggelser Hvornår anvendes henlæggelser Hvornår finansieres arbejder ved optagelse af lån Hvordan arbejdes der med bæredygtig renovering Mona orienterede om at der udarbejdes vedligeholdelsesplaner, der dækker de kommende 10-15 år. Planerne bruges til at fastsætte niveauet for henlæggelser. Der er tidligere sparet op til et fast beløb på 35.000 kr. pr. bolig. Det er ikke altid, at drifts- og vedligeholdelsesplaner kan overholdes. F.eks. er der budgetteret med et fast antal årlige udskiftninger af vandvarmere i Side 4
Bispevangen 2. Men nu viser det sig nødvendigt at udskifte alle. Dette medfører formentlig at der må finansieres med lån. Administrationen opfordrer afdelingerne til at spare op til vedligeholdelse og fornyelse, men mange lejere opfatter boligselskabet lidt som kommunen, der kommer og hjælper. Det går godt med at spare op i de blandede afdelinger med familie- og ungdomsboliger, med det er svært i afdelingerne med senior- og ældreboliger, hvor interessen for at spare op er meget lille. Domea tænker og arbejder gerne med bæredygtig renovering, men det kan være vanskeligt, da bæredygtige produkter ofte er dyre. Endvidere giver Landsbyggefonden ikke tilskud til bæredygtige tiltag. Derfor skal udgifterne til bæredygtige tiltag, modsvares af besparelser på driften. Domea laver fremtidsanalyser af afdelingerne hvad gør afdelingerne attraktive om 15 år. Der er etableret et nyt selskab med energi og miljø som formål, der kan bruges af afdelingerne. 5. Eventuelt Det blev aftalt, at der holdes dialogmøde om Ballerup Ældreboligselskab og Boligselskabet Frugthaven i løbet af foråret 2013. Side 5