7. april 2015 Sommerhusmarked på kurs mod skrøbelig prisstabilisering Sommerhusmarkedet har uden tvivl været gennem nogle hårde år, og det er det segment på boligmarkedet, der har oplevet de kraftigste prisfald. Sommerhuspriserne er siden pristoppen blevet reduceret med i omegnen af 25 %-30 %. Det er ikke overraskende set i lyset af, at sommerhuse mere har karakter af luksusgode i modsætning til parcelhuse og ejerlejligheder, som også dækker et reelt boligbehov. Netop luksusgoder er typisk mere konjunkturfølsomme. Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Det store prisfald på sommerhuse, de rekordlave renter og en generel fremgang i de disponible indkomster har betydet, at det i dag er i omegnen af % billigere at erhverve et sommerhus sammenlignet med, da det var dyrest i 8. Trods det er sommerhusmarkedet endnu ikke for alvor vendt rundt - i modsætning til boligmarkedet generelt. Priserne er i dag omtrent 2 % lavere end de var for et år tilbage. Ligeledes er markedet karakteriseret ved et højt boligudbud, høje udbudspriser og historisk høje udbudstider. Den gennemsnitlige udbudstid lå på hele 469 dage i februar. Der er dog også lyspunkter for sommerhusmarkedet. Det er således vigtigt at notere sig, at der har været en betydelig fremgang i handelsaktiviteten over de senere år og alene over det seneste år er handelsaktiviteten steget med i omegnen af 15 %. Selv om vi kommer fra et lavt aktivitetsniveau, er aktiviteten altid en vigtig indikator for, hvorvidt markedet er i bedring eller ej. Endvidere vil sommerhusmarkedet over det kommende år nyde gavn af en gradvis bedring af dansk økonomi, mere luft i husholdningernes økonomi og historisk lave renter. Vi ser derfor også gode muligheder for, at en skrøbelig prisstabilisering vil vinde indpas i løbet af året, og vi venter derfor også omtrent uændrede priser på sommerhuse over det kommende års tid. Til sammenligning venter vi prisstigninger på parcelhusmarkedet på 3-4 % i 2015. Udgiver Realkredit Danmark Strødamvej 46 2 København Ø Risikostyring Ansvarshavende Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk 1 Som potentiel køber er det altid svært at overføre den generelle markedssituation til det enkelte sommerhus, og der vil være sommerhuse til salg, der har en rigtig skarp pris/kan forhandles ned i god pris, mens andre er sat til salg til en urealistisk høj pris. Med andre ord bør markedssituationen ikke afskrække potentielle købere af sommerhuse - og de kan i denne sammenhæng glæde sig over et stort udbud af boliger til salg, der alt andet lige gør det nemmere at finde den rette bolig. Endvidere er det som altid værd at gøre opmærksom på, at sommerhuse bør købes med udgangspunkt i nytteværdien ved at eje og bruge sit sommerhus - og ikke alene ud fra en investeringsmæssig vinkel.
Handelsaktiviteten er stigende på sommerhusmarkedet Det største lyspunkt på sommerhusmarkedet i øjeblikket er, at aktiviteten er stigende. Aktiviteten er altid en vigtig indikator for, hvorvidt markedet er i bedring eller ej. Tager vi udgangspunkt i den seneste tre-måneders periode fra december til februar, lå antallet af handler i henhold til data fra home omtrent 15 % over niveauet fra året før. Selv om handelstal kan tendere til at svinge en del på månedsbasis, er der ikke tale om en enlig svale. Handelsaktiviteten på sommerhusmarkedet har generelt været stigende siden den bundede mod slutningen af 2011/starten af 2012, og den er steget med små 40 % i denne periode. I det hele taget minder udviklingen i handelsaktiviteten på sommerhusmarkedet meget om den, vi har set på parcelhusmarkedet gennem de seneste år. Det er kun aktiviteten på markedet for ejerlejligheder, der for alvor har givet baghjul til resten af boligmarkedet, jf. nedenstående figur 1. Figur 1:Øget aktivitet på boligmarkedet også når det gælder sommerhuse 210 Handelsaktivitet over de seneste 12 måneder, indeks 4-2015= 190 Ejerlejligheder, home 180 170 160 1 140 130 Parcelhuse, home 120 110 Gennemsnit 90 Sommerhuse, home 80 70 60 Kilde: home og egne beregninger Selv om 40 % i sig selv lyder af en imponerende fremgang i aktiviteten på sommerhusmarkedet, skal man dog huske på, at vi kommer fra et meget lavt aktivitetsniveau. Man kan altid diskutere, hvad der er et normalt aktivitetsniveau på boligmarkedet, men ser vi på den gennemsnitlige handelsaktivitet i perioden fra 4-2015, er vi nu omtrent 12 % under dette niveau for sommerhusene, og der blev solgt næsten dobbelt så mange sommerhuse tilbage på toppen i boligboblens tid i forhold til i dag. Prismæssigt har sommerhusmarkedet endnu ikke stabiliseret sig Den stigende aktivitet på sommerhusmarkedet lader sig ikke direkte afspejle i stigende priser på sommerhuse. Sommerhuspriserne faldt svagt igennem 2014, og her i starten af 2015 er priserne i omegnen af 1,7 % lavere end året før, jf. figur 2. Det er i henhold til tal fra Boligsidens Markedsindeks. Dermed er sommerhusmarkedet det eneste segment på boligmarkedet, der stadig oplever faldende priser på landsplan. 2
Figur 2: Sommerhuse oplever fortsat prisfald på årsbasis 14 % å/å på tre måneders glidende gennemsnit 12 10 Ejerlejligheder 8 6 4 Parcelhuse 2 0-2 Sommerhuse -4-6 -8-10 -12-14 2011M03 2011M12 2012M09 2013M06 2014M03 2014M12 Kilde: Boligsidens Markedsindeks og egne beregninger Der findes efterhånden en hel del statistikker for prisudviklingen på boligmarkedet, som i perioder kan stritte lidt i hver sin retning. Tal for Danmarks Statistik peger på, at sommerhuspriserne lå lidt højere i slutningen af 2014 i forhold til 2013, mens Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditforeningen peger på, at priserne på sommerhuse lå lavere end året før. Overordnet set er vores vurdering på baggrund af de mange prisstatistikker, at prisstabiliseringen endnu ikke for alvor har fundet sted på sommerhusmarkedet. Samlet set er prisfaldet på sommerhuse siden toppen på i omegnen af 25 %-30 % alt afhængig af statistikkilde, jf. figur 3. Værdien af det gennemsnitlige sommerhus på 85 kvadratmeter er dermed faldet med omkring 465.000 kroner siden toppen i 7. Til sammenligning indikerer statistikkerne, at priserne på ejerlejligheder kun er nede med omtrent 10 %-15 % siden toppen, mens parcelhuspriserne er mellem små 15-20 % fra toppen. Figur 3: Sommerhuspriserne er faldet betydeligt siden pristoppen 120 Sommerhuspriser, indeks 6= 110 90 Realkreditforeningen 80 70 60 Danmarks Statistik 40 0K1 2K1 4K1 6K1 8K1 2010K1 2012K1 2014K1 Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik og egne beregninger 3
De store prisfald på sommerhusmarkedet i kombination med de historisk lave renter har betydet, at de samlede finansieringsomkostninger ved køb af sommerhus er faldet i større omfang over de senere år. Ser man på den samlede månedlige nettoydelse efter skat, er den faldet med små 45 % i forhold til toppen i 8. Det er hvad enten man ser på et fastforrentet lån eller alternativt F1-lån. Vi skal tilbage til 3/4 for at finde en lavere månedlig nettoydelse ved køb af sommerhus. Regnestykket ser endnu mere gunstigt ud for nye købere, hvis man også inddrager det perspektiv, at danskernes disponible indkomster har været i fremgang. I så fald er den månedlige nettoydelse i forhold til de disponible indkomster blevet reduceret med mere end % siden 8. Her skal vi faktisk tilbage til 1999 for at finde et år, hvor adgangen til sommerhusmarkedet har været lige så nem rent økonomisk som i dag, jf. figur 4. Figur 4: Adgangen til sommerhusmarkedet er blevet markant lettere over de senere år 300 Indeks 1997=. Månedlig ydelse efter skat ved køb af gennemsnitligt 275 2 225 sommerhus på 85 kvm korrigeret for udviklingen i disponibel indkomst Fastforrentet med afdrag 175 1 125 F1-lån med afdrag 75 25 0 Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik og egne beregninger Note: I beregningen er der forudsat en % realkreditfinansiering - dvs. de maksimale 60 % finansieret via realkreditlån i sommerhus samt 40 % finansieret ved optagelse af lån i friværdi i primær bolig. Der er taget højde for udviklingen i bidragssatser, rentefradrag og renteudviklingen. Der er betydelige lokale forskelle i prisudviklingen på sommerhusmarkedet I nedenstående tabel 1 er vist de 15 største sommerhuskommuner i Danmark målt på antallet af beboede og ubeboede sommerhuse. Disse 15 sommerhuskommuner dækker i omegnen af 55 % af samtlige sommerhuse herhjemme. Tabellen viser, at Gribskov Kommune i øjeblikket er landets dyreste sommerhuskommune. Her koster et gennemsnitligt sommerhus på 85 kvadratmeter små 1,5 mio. kroner. Herefter følger Hjørring og Varde Kommune. Det er dog klart, at der kan være store lokale forskelle inden for kommunegrænserne. Eksempelvis var Tisvildeleje i Gribskov Kommune - det postnummer med de gennemsnitligt set dyreste sommerhushandler i 2014 med en pris på 2,345 mio. kroner for et typisk sommerhus på 85 kvadratmeter. Ikke overraskende afslører nedenstående tabel store lokale forskelle i den aktuelle prisudvikling. Set over det seneste års tid er der enkelte sommerhuskommuner, der har oplevet omtrent stabile priser til prisstigninger op i omegnen af 5 %, mens andre kommuner har oplevet prisfald på 4
1.kvt.1998 3.kvt.1998 1.kvt.1999 3.kvt.1999 1.kvt.0 3.kvt.0 1.kvt.1 3.kvt.1 1.kvt.2 3.kvt.2 1.kvt.3 3.kvt.3 1.kvt.4 3.kvt.4 1.kvt.5 3.kvt.5 1.kvt.6 3.kvt.6 1.kvt.7 3.kvt.7 1.kvt.8 3.kvt.8 1.kvt.9 3.kvt.9 1.kvt.2010 3.kvt.2010 1. kvt. 2011 3. kvt. 2011 1. kvt. 2012 3. kvt. 2012 1. kvt. 2013 3. kvt. 2013 1. kvt. 2014 3. kvt. 2014 mellem 10-15 %. Det skal dog generelt siges, at der kan være relativt få handler hvert kvartal i prisstatistikkerne, og dermed er der også en betydelig usikkerhed tilknyttet de lokale pristal, da der ikke korrigeres for hverken beliggenhed eller kvaliteten af de handlede sommerhuse. Tabel 1: Det lokale sommerhusmarked Pris for 85 kvm. Prisudvikling siden 0, % Prisudvikling siden sommer 7, % % y/y Gribskov 1.463.530 92-32 -1 Hjørring 1.442.323 119-10 -4 Varde 1.437.223 90-11 4 Jammerbugt 1.332.630 89-15 0 Frederikshavn 1.234.455 93-11 -8 Syddjurs 1.182.478 82-20 -5 Halsnæs 1.139.510 81-37 -11 Ringkøbing-Skjern 1.116.645 54-15 -1 Odsherred 1.039.975 112-34 -8 Bornholm 1.024.2 56-34 -16 Norddjurs 988.8 89-21 -6 Guldborgsund 831.173 59-39 -8 Kalundborg 790.798 83-36 -3 Aalborg 787.185 86-23 -10 Frederikssund 740.563 43-46 -6 Kilde: Realkreditforeningen og egne beregninger Trods de store prisfald over de senere år på fritidshuse, er der dog stadig tale om, at sommerhuspriserne har været kraftig stigende i dette årtusind. Priserne er steget med mellem små 45 % og helt op til 120 % siden starten af år 0. Det er derfor heller ikke så underligt, at der stadig er store friværdier tilbage på et gennemsnitligt plan blandt de danske sommerhusejere. Vores tal indikerer, at den gennemsnitlige friværdi pr. sommerhus er på i omegnen af 685.000 kroner, jf. figur 5. Figur 5:Stadig solide friværdier på sommerhusmarkedet gennemsnitligt set 1..000 1..000 Gennemsnitlig friværdi pr. sommerhus, kroner 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 0.000 400.000 300.000.000 Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik og egne beregninger 5
4M01 4M07 5M01 5M07 6M01 6M07 7M01 7M07 8M01 8M07 9M01 9M07 2010M01 2010M07 2011M01 2011M07 2012M01 2012M07 2013M01 2013M07 2014M01 2014M07 2015M01 4M01 4M07 5M01 5M07 6M01 6M07 7M01 7M07 8M01 8M07 9M01 9M07 2010M01 2010M07 2011M01 2011M07 2012M01 2012M07 2013M01 2013M07 2014M01 2014M07 2015M01 Skrøbelig prisstabilisering ventes at vinde frem på sommerhusmarkedet Det er ikke kun prisudviklingen på sommerhusmarkedet, der halter bagefter udviklingen på boligmarkedet generelt. Dette billede ses også i andre toneangivende indikatorer. Sommerhusmarkedet oplever således væsentligt længere udbudstider end parcelhuse og ejerlejligheder, og den gennemsnitlige udbudstid er i omegnen af rekordhøj på 469 dage i februar mod 332 dage for parcelhuse og 181 dage for ejerlejligheder. Samme billede går igen, når vi ser på det samlede boligudbud her er boligudbuddet på sommerhusmarkedet steget væsentligt mere gennem krisen og er stadig på nogle høje niveauer i en historisk kontekst, jf. figur 6. Figur 6: Lange udbudstider og meget til salg på sommerhusmarkedet 0 4 400 3 300 2 Udbudstid, antal dage Sommerhuse Parcelhuse 3 300 2 Boliger til salg, Indeks 4= Sommerhuse Parcelhuse 1 Ejerlejligheder 1 Ejerlejligheder Kilde: Realkreditforeningen og egne beregninger Endeligt er der også en større priskløft mellem potentielle købere og sælgere på sommerhusmarkedet. Den endelige salgspris ender godt 15 % under første udbudspris det svarer til et gennemsnitligt nedslag i pris på mere end.000 kroner for et sommerhus på 85 kvadratmeter. Omtrent halvdelen af dette nedslag kan henføres til de afsluttende forhandlinger mellem køber og sælger. Der er næppe tvivl om, at relativt høje udbudspriser sammenlignet med markedet for parcelhuse og ejerlejligheder er en af forklaringerne på de lange udbudstider og høje boligudbud, men det er næppe hele forklaringen. Tabel 2: Stadig for høje udbudspriser på sommerhusmarkedet generelt set Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed Procent Fritidshus Fritidshus Kroner for 85 kvadratmeter Samlet nedslag -9,7-5,7-15,5-203.575 Forhandlingsnedslag -5,4-3,2-8,7-105.485 Kilde: Realkreditforeningen og egne beregninger Den primære forklaring på den mere træge udvikling på sommerhusmarkedet er først og fremmest, at sommerhusmarkedet har karakter af et luksusgode, mens parcelhuse og ejerlejligheder i første omgang skal dække et nødvendigt boligbehov. Netop luksusgoder kommer typisk mere under pres, hvis økonomien ikke er i god form. Da opsvinget næppe rammer dansk økonomi med fuld styrke i 2015, taler det også for, at sommerhusmarkedet fortsat vil klare sig dårligere end markedet for ejerlejligheder og parcelhuse gennem det kommende års tid. Når det er sagt, vil en gradvis bedring af dansk økonomi, mere luft i husholdningernes økonomi og historisk lave renter give medvind til sommerhusmarkedet, og vi ser derfor også gode muligheder for, at en skrøbelig prisstabilisering vil vinde indpas i løbet af 6
året. Vi venter derfor også omtrent uændrede priser på sommerhuse over det kommende års tid, men det er klart, at der fortsat er en risiko for, at priserne kan sive yderligere i 2015 især hvis dansk økonomi skulle skuffe nok engang og opsvinget lader vente på sig. Til sammenligning venter vi prisstigninger på parcelhusmarkedet på 3-4 % i 2015. Tager vi de regionale briller på, forventer vi, at sommerhusmarkedet i Nordsjælland vil klare sig bedre end sommerhusmarkedet generelt. Det skyldes i høj grad, at danskerne typisk køber sommerhus i samme region, som de bor i. En undersøgelse af vores låntagere viser, at 68 % af alle sommerhusejere har gjort dette. Det betyder også, at bedringen på det københavnske boligmarked, hvor især priserne på ejerlejligheder er steget hastigt over de senere år, kan brede sig til det nordsjællandske marked for sommerhuse. I hvert fald ser vi typisk, at ejere af ejerlejligheder - og for den sags skyld andelslejligheder - kan blive fristet af at supplere bylivet med muligheder for ture i sommerhus gennem året. At hovedparten af danskerne vælger at købe sommerhus i samme region, som de har bopæl i skyldes, at de dermed kan benytte sommerhuset mere, end hvis de købte længere væk. Alt andet lige er det nemmere at tage en weekend i sommerhus, hvis man kun har en halv til en times kørsel, frem for hvis man skal bruge flere timer på vejen, inden man når frem. Når sommerhuset er forholdsvis tæt på ens bopæl, kan man til og med pendle frem og tilbage fra sit arbejde, og dermed også gøre brug af sommerhuset selvom man ikke har ferie. Realkredit Danmark har udarbejdet publikationen alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge obligationer eller i øvrigt optage realkreditlån. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens egen vurdering af, hvorledes der skal disponeres. Efter Realkredit Danmarks opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Realkredit Danmark påtager sig dog ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed eller for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. 7