Den 24. september 2009 Erhvervsseminar Hindsgavl Slot Dansk Ejendomsmæglerforening Nødlidende ejendomme, betalingsstandsning og konkurs V/Advokat (H), Partner i Husen Advokater Rasmus Mehl www.husenadvokater.dk
Krisen Tallene www.husenadvokater.dk 2
Udviklingen i konkurser Kilde: Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 394 4. september 2009 3
Antallet af konkurser Kilde: Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 394 4. september 2009 4
Ledige kontorlokaler Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken, 3. kvartal 2009 5
Udviklingen i tvangsauktioner Kilde: Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 391 4. september 2009 6
Antallet af tvangsauktioner Kilde: Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 391 4. september 2009 7
Antallet af tvangsauktioner Kilde: Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 391 4. september 2009 8
Konkurslovens 86..Har boet ikke inden seks måneder efter konkursdekretets afsigelse begæret tvangsauktion, kan enhver panthaver, hvis fordring er forfalden forlange at boet uden ophold gennemfører tvangsauktionen.. 9
Nødlidende ejendomme www.husenadvokater.dk 10
Nødlidende erhvervsejendomme Nødlidende ejendomme Ejendomme, der er uden det fornødne afkast / ikke forløber som budgetteret Typer Erhvervsudlejningsejendomme Boligudlejningsejendomme Projektejerlejligheder Andelsboligforeninger 11
Aktørerne 12
Salg Frit salg Særlige forhold vedrørende formidlingsaftalen? Tvangsauktion Andet 13
Mæglerens rolle særlige fokusområder 14
Finansieringsmuligheder Mulighederne: Egenfinansiering v/kapitalselskaber Kapitaludvidelser Gældskonvertering Konvertible gældsbreve Udbyttegivende gældsbreve Fremmedfinansiering Renaissance for tidligere anvendte finansieringsformer Sælgerpantebreve Sælgerfinansiering i øvrigt Private pantebreve 15
Eksempel Et aktieselskab, der har flere ejendomme i sin portefølje, har en balancesum på DKK 40 mio. Passivsiden fordeler sig med en negativ egenkapital på DKK 5 mio. og en fremmedkapital på DKK 45 mio., heraf DKK 20 mio. på private pantebreve Selskabet er presset på likviditet som følge af ydelserne på fremmedkapitalen 16
Strukturelle muligheder - Nogle bemærkninger om kommanditselskaber 17
Nogle bemærkninger om kommanditselskaber Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening Retningslinjer for prospekter Tilbudspligt ved udskiftning af ejerkredsen i K/S er, der ejer boligudlejningsejendomme? Vær opmærksom ved omdannelse SKAT 18
Betydningen af ansvarsfraskrivelsesklausuler i insolvenssituationen FED 2001.610 Ø Der var ikke i materialet fra mægleren taget højde for den faste afgift vedrørende varmeleverancen til ejendommen det likviditetsmæssige overskud var følgelig angivet for højt Køber-ApS gør erstatningsansvar gældende over for Ejendomsmægler 19
Ansvarsfraskrivelsesklausulen Der var i skødet indføjet følgende passus:... Køber er bekendt med, at ejendommen sælges af konkursbo og således helt uden ansvar for boet, kurator, skifteretten og eventuelle medhjælpere, herunder S2 (ejendomsmægleren), dog bortset fra vanhjemmel. Køber kan således ikke efterfølgende gøre mangelsindsigelser gældende, kræve nedslag i købesummen eller hæve handlen som følge mangler og/eller uoplyste forhold, idet der i omstående aftalte handelspris er taget højde for eventuelle risici 20
Københavns Byret / Østre Landsret Retten finder, at sagsøgte henset til de oplysninger, der forelå, burde have kontrolleret, om der ved opgørelsen over driftsudgifterne og indtægterne var taget højde for den faste afgift vedrørende varmeleverance, hvorved fejlen i udregningen af det likviditetsmæssige resultat kunne være opdaget og undgået. Den af sagsøger accepterede ansvarsfraskrivelsesklausul fritager ikke sagsøgte for ansvar. Herefter blev mægler kendt erstatningsansvarlig 21
Betalingsstandsning www.husenadvokater.dk 22
Konkursordenen Konkurslovens 93 Massekrav Konkurslovens 94 Massekrav af 2. klasse Konkurslovens 95 Lønmodtagerkrav Konkurslovens 96 Afgiftskrav Konkurslovens 97 Simple krav Konkurslovens 98 Efterstillede krav 23
Typer Anmeldt betalingsstandsning Stille betalingsstandsning 24
Betalingsstandsning Reglerne i konkurslovens kap. 2 Hvem kan anmelde en betalingsstandsning? Formålet med en betalingsstandsning? Orientering om betalingsstandsningen Beskyttelse af kreditorernes interesser under betalingsstandsningen Betaling af gæld i en betalingsstandsning må skyldneren det? Betalingsstandsningens ophør 25
Hvad gør jeg? Med igangværende formidlingsaftaler? Med nye formidlingsaftaler, der indgås med en virksomhed under betalingsstandsning? 26
Konkurs www.husenadvokater.dk 27
Konkurs Hvem kan indgive konkursbegæring? Formålet med en konkursbegæring Fra hvornår gælder en konkurs? Hvem er dispositionsberettiget i konkursboet? 28
Omstødelse i konkurs (kreditorforrykkende dispositioner) Købsaftaler indgået forud og andre dispositioner forud for det økonomiske sammenbrud Hvad taler vi om? Gave Betaling af gæld Generalklausuler 29
Hvad betyder konkursen for ejendomsmægler? Hvad betyder konkursen, herunder for mig som mægler? Generelt Betydning for formidlingen Hvad med igangværende formidlingsaftaler? Hvad med nye formidlingsaftaler, der indgås med konkursboet? Hvad med positive udlæg? Betydning for salærkravet 30
Sikring af salæret Afdækning af, om der foreligger en mulig insolvenssituation hvordan? Muligheder: Depositum/Forudbetaling Kan der modregnes i dette beløb for gamle tilgodehavender? Sikkerhedsstillelse Pas på med pantesikkerhed for gammel gæld! 31
Servicering af konkursboer - Konkurslovens 93 Forud for anden gæld betales i lige forhold: 3) Gæld, der pådrages boet under dets behandling www.husenadvokater.dk 32
Konkurslovens 55..Boet kan indtræde i de af skyldneren indgåede gensidigt bebyrdende aftaler. Medkontrahenten kan forlange, at boet uden ugrundet ophold tager stilling til, om det vil indtræde i aftalen... 33
Servicering af konkursboer - Konkurslovens 56 Indtræder boet i aftalen, bliver det berettiget og forpligtet på aftalens vilkår. 34
Mæglerens salærkrav mod konkursboet 14.05.1975 11.06.1975 06.04.1976 29.07.1976 Købsaftale indgås Overtagelsesdato S træder i likvidation Endeligt skøde blev udfærdiget 35
U.1978.781 S Ejendomsmægleren gjorde over for boet gældende, at hans krav på mæglersalær var massekrav i boet, hvilket boet bestred. Uanset at det antages, at likvidationsboet er indtrådt i den af ejendomsmægleren formidlede ejendomshandel, fandtes bestemmelsen i Konkursloven af 1872 16 (nu 56) ikke at kunne bringes i anvendelse på E's salærkrav mod S med den virkning, at kravet blev massekrav i boet. Der fandtes endvidere ikke at være fornødent grundlag for ud fra berigelsessynspunkter at anerkende salærkravet som massekrav, og da kravet iøvrigt var usikret forud for likvidationen, blev boet frifundet. www.husenadvokater.dk 36
Hvad er læren af denne dom? Mægler skal sikre sig, at kurator udtrykkeligt tiltræder formidlingsaftalen Konsekvens, hvis kurator ikke vil tiltræde? 37
Konkurslovens 58 og 59 Boet indtræder ikke 58..Indtræder boet ikke i aftalen. kan medkontrahenten hæve aftalen... 59..Indtræder boet ikke i aftalen, kan medkontrahenten i boet fordre erstatning for sit tab ved, at aftalen ikke opfyldes... 38
Husen Advokater Holmens Kanal 7 DK-1060 København K Advokat (H) Rasmus Mehl Partner i Husen Advokater E: rme@husenadvokater.dk T: +45 3332 2626 W: husenadvokater.dk 39