notat sag: Lågegyde og ny rundkørsel emne: Vurdering af placeringsmuligheder dato: 24.11. 2009 Baggrund I forbindelse med drøftelserne af Lågegydebroen og de tilstødende vejanlægs udformning, besluttede Teknik- og Miljøudvalget på sit møde den 28.10. 2009, at der skal arbejdes videre med mulighederne for at placere rundkørslen så tæt som muligt på jernbanen. Lågegydes forlægning imod øst indgår i Masterplanen for Udbygning af Hørsholm Idrætspark, Kokkedal Vest og Kokkedal Nordvest. Forlægningen skyldes ønsket om at forbedre trafikafviklingen på Lågegyde, som ikke er hensigtsmæssig. Vejen er smal med overordentlig dårlige oversigtsforhold og skarpe sving særligt ved overføringen over jernbanen er situationen utidssvarende, og trafikken over broen er lysreguleret med skiftevis færdsel i eet spor. Forlægningen skyldes endvidere ønsket om at muliggøre fremtidig etablering af et stationsnært erhvervsområde op til Kokkedal Station, én af hovedstadsområdets knudepunktsstationer jf Fingerplanen 2007. Erhvervsområdet kan trække erhvervsvirksomheder til området, og anlæg af kollektive parkeringsanlæg vil forbedre kommunens borgeres tilgængelighed til den kollektive trafik. Det videre arbejde med fastlæggelse af Lågegydes forløb og rundkørslens placering tæt på jernbanen er derfor sket ud fra flere overvejelser: hensyntagen til vejens naboer, etablering af et effektivt og sikkert trafikanlæg samt muligheden for fremtidigt eventuelt at etablere et stationsnært erhvervsområde øst for Kokkedal station. Endelig har ønsket om at skaffe de i Masterplanen anførte indtægter ved salg af byggeretter spillet en vigtig rolle. Masterplanen Masterplanen foreslår opførelse af en stokbebyggelse i 3 etager beliggende parallelt med den forlagte Lågegyde. Hørsholm kommune ejer grunden, som er ca 7.300 M2 stor. Det er tanken at skabe mulighed for opførelse af en stationsnær erhvervsbebyggelse på ca 6.000 M2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca 80%. Disse bebyggelsesregulerende bestemmelser indarbejdes i forslag til Helhedsplan 2009-2020, som behandles af KB den 21.12 2009. Foruden bebyggelse tænkes etableret de nødvendige parkeringspladser samt evt. parkering til de rejsende/pendlerne. Udvikling af arealet tænkes at ske i samarbejde med DSB/Banedanmark, som ejer grundareal mellem jernbanearealet og Lågegydes vestskel. Det er således muligt at etablere et virkelig attraktivt, stationsnært område i overensstemmelse med Fingerplan 2007, der kraftigt opfordrer til- og umiddelbart muliggør lokalisering af erhvervsbyggerier, større end 1.500 M2. Lågegydes forløb De dårlige trafikforhold på Lågegyde og særligt oversigtsforholdene omkring Kokkedal Station og jernbanebroen har skabt behov for en tidssvarende opgradering af vejforløbet. Etablering af ny boligbebyggelser samt Plejecentret på Kokkedal Vest nødvendiggør desuden en forbedring af vejanlæggets kapacitet. Endelig har Banedanmarks tilsagn om at ville bidrage økonomisk til en ny bro 1
over kystbanen givet anledning til at foretage en samlet vurdering og optimering af Lågegydes udformning, forløb og placering. Masterplanens forslag til placering af en rundkørsel ved broen og øst for jernbanen sker på baggrund af et forslag fra 2002(?), udarbejdet af Ingeniørfirmaet Carl Bro. Af hensyn til minimumsafstande mellem bro og rundkørsel, var det nødvendigt med en mindre forlægning af Lågegyde mod øst. Forlægningen indebar, at vejen efterlod dårligt anvendelige sidearealer, særligt vest for vejen. På denne baggrund opstod tanken om at foretage en større forlægning af Lågegyde imod øst, så der ikke opstod uanvendelige restarealer og således, at der her kunne skabes mulighed for etablering af et stationsnært areal til erhvervsudvikling. På baggrund af indsigelser fra Slotsbakkens beboere og i forbindelse skitseprojektering af den ny bro over jernbanen samt etablering af adgangsveje til den ny Plejecenterbebyggelse, er Lågegydes forlægning reduceret i forhold til Masterplanen. Rundkørslen og Lågegyde er flyttet ca 15 M tilbage imod vest, så vejstøjen på Slotsbakkens husfacader ikke overstiger 58 dba. På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28.10 2009 er der arbejdet videre med placeringen og der er vurderet 2 alternative forslag til placering af Lågegyde/rundkørslen: Alternative linieføringer for Lågegyde D2 - blå, D3- rød og Masterplanen - grøn Alternativ D2 placerer Lågegyde/rundkørslen mod øst med afstand på min. ca 30 M fra vejskel til facade i Slotsbakkens bebyggelse, så alle støjnormer fra vejanlægget overholdes. Den derved etablerede erhvervsgrund har nærmest samme størrelse som den i Masterplanen beskrevne. Alternativ D3, hvor rundkørslen og Lågegyde er rykket så langt imod vest, som det er muligt, uden at den ny jernbanebro skal have et meget større tværsnit og derved blive urimelig bred. Den etablerede erhvervsgrund er væsentlig mindre end den i Masterplanen beskrevne. 2
De to alternativer er tilnærmelsesvis identiske med hensyn til trafikale aspekter, men har forskellige konsekvenser for omfanget af en evt. fremtidig erhvervsbebyggelse og desuden for størrelsen af indtægterne ved salg af byggeretter til opførelse af erhvervsbebyggelsen. Begge linieføringsalternativer vil skulle bearbejdes rent landskabeligt. I denne sammenhæng tænkes etableret beplantning og mindre jordvolde, som kan afskærme vejen i forhold til naboerne på Slotsbakken. Bebyggelsesmuligheder for en fremtidig erhvervsbebyggelse Alternativ D2 - A1 og A2, B1 B2 Grunden er relativt ekstensivt udnyttet, både i forhold til at leve op til Masterplanens bebyggelsesprocent på 80% og i forhold til ønsket om at etablere ca 6.000 M2 etageareal. Arealet er tilpas stort til, at det er muligt at udforme mange typer bebyggelse. Stokbebyggelse, punkthuse, atriumhuse m.v., som kan være attraktive domicilejendomme. Parkering finder sted i husenes underetage, og herudover kan der etableres bil- og cykelparkering for de rejsende. Nedenfor er eksemplificeret 2 forskellige bebyggelsesprincipper, som er sammenlignet med Masterplanens etageareal og bebyggelsesprocent. Bebyggelse af området fordrer udarbejdelse af lokalplan. Alternativ D2 - A1 og A2 D2-A1 - Atriumbebyggelse hovedsageligt i 2 etager, bl.a. nærmest parcelhusene nord for Lågegyde 2 blokke er i 3 etager. Samlet etageareal ca. 6.000 M2, som Masterplanen. D2-A2 - Atriumbebyggelse hovedsageligt i 3 etager 2 blokke er i 2 etager bl.a. nærmest parcelhusene nord for Lågegyde. Samlet etageareal ca. 6.900 M2 som Masterplanens bebyggelsesprocent på 80%. 3
Alternativ D2 - B1 og B2 D2-B1 - Stokbebyggelse i 3 og 2 etager. Bl.a. 2 etager nærmest parcelhusene nord for Lågegyde. Samlet etageareal ca. 6.000 M2, som Masterplanen. D2-B2 - Stokbebyggelse hovedsageligt i 3 etager. 1 blok nærmest parcelhusene nord for Lågegyde er i 2 etager. Samlet etageareal ca. 6.900 M2 som Masterplanens bebyggelsesprocent på 80%. Alternativ D3 - A1, A2 og A3 Grunden er væsentlig mindre end den i Masterplanen angivne grund, overvejende kun ca 15 M bred og meget intensivt udnyttet, for at leve op til Masterplanens bebyggelsesprocent på 80% og i forhold til ønsket om at etablere ca 6.000 M2 etageareal. Grunden er vanskelig anvendelig, og kan reelt kun udnyttes til bebyggelse parallelt med vejen. Parkering finder sted i husenes underetage og under/på terræn. Det er ikke muligt, at etablere parkering for de rejsende på terræn. Samarbejde med DSB/Banedanmark er påkrævet for at udvikle bebyggelsen kvalitativt, herunder undgå konflikter mellem den eksisterende bolig på jernbanens areal og det planlagte nybyggeri. Bebyggelse af området fordrer udarbejdelse af lokalplan. Bebyggelsen vil være i modstrid med de almindelige bestemmelser i BR08 om bygningers højde og afstand til skel. D3-A1 - Stokbebyggelse i 3 og 2 etager. Bl.a. 2 etager nærmest parcelhusene nord for Lågegyde. Samlet etageareal ca. 6.000 M2, som Masterplanen. 4
D3-A2 - Stokbebyggelse i 1-2 etager. 1 blok nærmest parcelhusene nord for Lågegyde er i 2 etager. Samlet etageareal ca. 4.000 M2 som Masterplanens bebyggelsesprocent på 80%. D3-A3 - Stokbebyggelse 2-3 1/2 etager. 1 blok nærmest parcelhusene nord for Lågegyde er i 3 1/2 etager. Samlet etageareal ca. 6.700 M2. Udvikling af erhvervsbebyggelse øst for Kokkedal Station jf. Masterplanen 24.11. 2009 Grundareal Etageareal B% Byggeretspris/M2 Provenue Opregulering 11% Budget 2012/2013 Budgetdifference Masterplanen 7.300 6.000 80% 1.917 11.502.000 12.767.220 - Alternativ D2 - A1 Etageareal 6.000 M2 som Masterplanen 8.400 6.000 71% 1.917 11.502.000 (1.265.220) Alternativ D2 - A2 B% = 80 som Masterplanen 8.400 6.881 80% 1.917 13.191.644 424.424 Alternativ D2 - B1 Etageareal 6.000 M2 som Masterplanen 8.400 6.000 71% 1.917 11.502.000 (1.265.220) Alternativ D2 - B2 B% = 80 som Masterplanen 8.400 6.864 80% 1.917 13.158.288 391.068 Alternativ D3 - A1 Etageareal 6.000 M2 som Masterplanen 5.000 6.000 120% 1.917 11.502.000 (1.265.220) Alternativ D3 - A2 B% = 80 som Masterplanen 5.000 4.082 80% 1.917 7.825.961 (4.941.259) Alternativ D3 - A3 Budgetneutral 5.000 6.650 133% 1.917 12.748.050 (19.170) Økonomi Der er foretaget en sammenlignende vurdering af de udarbejdede alternativer og Masterplanen. Masterplanen opererede med et provenu ved salg af byggeretter/udstedelse af byggetilladelser på 5
11,5 mio. Hørsholm kommune har efterfølgende opreguleret beløbet med ca 11% i budgettet for 2012-2013. Sammenligningen er foretaget med det opregulerede beløb. Vurderingerne viser, at salgsprovenuet i Alternativ D2 A1, A2, B1 og B2, er ca 0,4 1,3 mio mindre end det i Masterplanen beregnede provenu. Salgsprovenuet for Alternativ D3 A1 er væsentligt mindre end både Alternativ D2 og Masterplanen. I forhold til Masterplanen er provenuet mellem 1,3 og 5 mio kroner mindre. Hvis salget af byggeretter skal være indtægtsneutralt i forhold til Masterplanen skal bebyggelsesprocenten være stor omkring ca. 135, hvilket næppe vil være ønskeligt i forhold til områdets kystnære, rekreative karakter. Områdets karakter og omdannelse Kokkedal Vest og Nordvest er usædvanligt attraktive områder med landskabelige og rekreative værdier. Karakteren skal bevares og tilgængeligheden til området skal forbedres for kommunens borgere. Foruden de boligmæssige og rekreative muligheder, som området besidder, er Kokkedal station, som knudepunktsstation en væsentlig aktivitet, som kan bidrage til områdets attraktioner og aktiviteter. Området besidder derfor de kvaliteter, som er grundlaget for fremtidens gode by et godt boligmiljø, nærhed til rekreative muligheder og fritidsaktiviteter, et vist mål af arbejdspladser og nærhed til kollektiv trafik. I takt med den udvikling, som er igangsat med opførelse af det ny plejecenter og med de fremtidige boligbebyggelser, må det forudses, at områdets lidt landlige præg gradvist vil ændres imod et mere intensivt udnyttet bolig og fritidsområde. Det er disse tendenser Masterplanen/Heldsplanen vil styrke med forslaget om at reservere muligheden for etablering af et stationsnært byggeri øst for stationen et byggeri som kan sikre, at området og naturen fortsat udvikles i alle henseender. Samarbejdet med DSB/Banedanmark De påtænkte erhvervsbebyggelser kan udvikles yderligere, hvis der etableres samarbejde med DSB/Banedanmark. Herved er det muligt at skabe bedre tilgængelighed til stationen og at anlægge velbeliggende og attraktive parkeringspladser til DSB s kunder. I forbindelse med regeringens aftale om finansloven 2010 ønsker man at flytte flere pendlere fra bilerne og over i togene. Dette gøres ved at sikre en god og pålidelig togdrift og ved at sikre gode parkeringsforhold til pendlerne ved stationerne. Man ønsker at skabe flere parkeringspladser ved 6
stationerne samt generelt forbedre adgangsforholdene. Med baggrund i Aftale om en grøn transportpolitik vil DSB i perioden 2009-2020 sikre bedre adgang til stationerne indenfor en ramme på 1 mia. kr. I lyset heraf tænkes et kommende samarbejde med DSB etableret for at drøfte mulighederne for at øge parkeringskapaciteten ved Kokkedal station. Indstilling På baggrund af de gennemførte analyser og vurderinger af Lågegydes- og rundkørslens placering indstilles: At den principielle linjeføring D2 lægges til grund for projektering af Lågegyde, rundkørsel og bro over jernbanen. At Lågegyde og rundkørslen udformes på en måde, hvor eventuelle gener ved det nye anlæg begrænses mest muligt. Vejen søges placeret i- eller under det omgivende terræn. Naboarealerne imod Slotsbakken landskabsbehandles med mindre jordvolde og beplantes, for at der ikke bliver indbliksgener fra vejen. At der med baggrund i linjeføring D2 kan samarbejdes med DSB om forbedring af parkeringsforholdene for pendlerne. Herunder undersøges mulighederne for etablering af et fælles udviklingsprojekt, som skaber baggrund for en evt. fremtidig udvikling af et stationsnært erhvervsområde øst for Kokkedal station. CB 24.11. 2009 Bilag 1 Lågegyde og ny rundkørsel - vurdering af placeringsmuligheder 24.11. 2009 7