Scan-jour 414-00145 og -310 Påtale 16. oktober 2007 for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles hermed beskikket bygningssagkyndig Frank Scholkman en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 06-01984-0312. Påtalen tildeles i henhold til 7 stk. 2 i bekendtgørelse nr. 1713 af 20. december 2006 om huseftersynsordningen. (Bestemmelsen er uændret videreført fra den udgave af bekendtgørelsen, der var gældende ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten, bkg. 190 af 14.3.2006, som ændret ved bkg. 706 af 23.6.2006). Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor gennemgået følgende tilstandsrapporter udarbejdet af xxxxxxxxxxx. H 06-01984-0066, med et kontroleftersyn den 27. juni 2006, hvor den sagkyndige var til stede, og H 06-01984-0312, med et kontroleftersyn den 23. november 2006, hvor den sagkyndige ikke var mødt. En foreløbig udgave af kontrolrapporten har i sidstnævnte tilfælde været forelagt den beskikkede bygningssagkyndige, som ikke har kommenteret den. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige kontrolrapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige. Det fremgår af de endelige kontrolrapporter, i hvilket omfang de er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. De endelige kontrolrapporter er desuden sendt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet, og i sidstnævnte tilfælde, til orientering for bygningsejeren. De endelige kontrolrapporter er gennemgået i FEM-sekretariatet, som på denne baggrund har sendt indstillinger til Erhvervs- og Byggestyrelsen af henholdsvis 23. september 2006 og 2. januar 2007, om konsekvenserne af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 24. september 2007 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. (Følgebrevet med udkastet var ved en fejl dateret 24. 11. 2007, men blev sendt den 24. september).
2/6 Den sagkyndige fremkom ikke med bemærkninger, og styrelsen afgjorde derefter sagen uden ændringer i forhold til det udkast der var i partshøring. Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 10 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Tilstandsrapporten H 06-01984-0312 findes fejlbehæftet i et omfang, som efter styrelsens vurdering overskrider niveauet for en påtale efter håndbogens kapitel 3 afsnit 8. Der er konstateret tilsvarende fejl i H 06-01984-0066, men ikke i et omfang, som efter styrelsens vurdering skal medføre en sanktion. Det er styrelsens vurdering, at den sagkyndiges faglige vurderinger i de 2 tilstandsrapporter virker kompetent, men formidlingen til brugerne er ikke tilstrækkelig præcis og forståelig. Dertil kommer, at den sagkyndige i for høj grad undlader at registrere mindre skader, hvilket kan medføre usikkerhed hos brugerne, som uden en sagkyndig vurdering kan have vanskeligt ved at sætte dem i de rette proportioner i forhold til husets alder og stand. Fejlene uddybes nærmere i det følgende. Medmindre andet fremgår nedenfor, er hver enkelt fejl desuden beskrevet og begrundet i de nævnte kontrolrapporter fra teknisk revisor. 1) Tilstandsrapport H 06-01984-0066 Teknisk revisor har bemærkninger om 9 forhold, og har herunder angivet fejl i 4 tilfælde. Styrelsen har bemærkninger i yderligere 3 tilfælde. De 12 forhold repræsenterer efter styrelsens vurdering fejl og unøjagtigheder, som ikke bør forekomme, men som ikke er stærkt meningsforstyrrende, og heller ikke indebærer særlig risiko for brugerne. Tilstandsrapporten er i det væsentlige fundet retvisende, og giver ikke styrelsen anledning til at foretage sig yderligere. Styrelsen har følgende bemærkninger vedrørende de 12 forhold: Under materiale er felterne Tidligere tilstandsrapport og Energimærke ikke udfyldt. Hvis de pågældende dokumenter ikke forelå, eller ikke kunne fremskaffes, burde dette være oplyst. Under Andre bygningsoplysninger er det
angivet, at der forelå tegninger ved eftersynet, men der savnes en specifikation. Af sammenhængen fremgår, at der foreligger en geoteknisk rapport, som ligeledes burde være specificeret, under Bygningsbeskrivelse savnes litrering af ejendommens udhus, og udhuset er heller ikke nævnt som fravalg under sekundære bygninger, eller som afvigelse fra BBR, under normalt tilgængelig er der taget forbehold for skader i vægge og gulve, der ikke er besigtiget på grund af fast inventar. Det fremgår ikke, hvilke gulve og vægge det drejer sig om, og der skabes derved usikkerhed om, hvad der er besigtiget, og hvad der ikke er, under termoruder er der taget forbehold for evt. punkterede termoruder. Der savnes en begrundelse for forbeholdet, og den sagkyndige skaber med formuleringen tvivl om ruderne overhovedet er besigtiget, under generelle kommentarer er en beskrivelse helt undladt. Der savnes en samlet fremstilling af bygningstypen og tilstanden, således at brugerne får en sagkyndig orientering om den tilstand der kan forventes, og afvigelserne herfra. Det bemærkes, at det kræver byggeteknisk indsigt, at sætte skaderne i en tilstandsrapport i de rette proportioner, hvilket ikke skal overlades til brugerne. Herunder bemærkes, at de tidligere sætningsproblemer i ejendommen kan give anledning til en betydelig usikkerhed hos brugerne af tilstandsrapporten, og derfor burde være kommenteret i sammenhæng af den sagkyndige, som hjælp til vurdering af omfanget og udviklingsrisikoen, under pkt. 1.2 savnes oplysning om mindre revner i sokkelhjørner mod nordvest og sydvest, som ellers, selv om de skønnes uden konstruktiv betydning, kan skabe usikkerhed hos brugerne, ikke mindst under indtryk af de tidligere sætningsproblemer på ejendommen, under pkt. 3.6 savnes oplysning om, at den sætningsskade, som den sagkyndige omtaler vedrørende formuren i pkt. 3.1, også er synlig i bagmuren. Også her vil den manglende registrering kunne føre til usikkerhed for brugerne, som kan komme i tvivl om skaden har udviklet sig siden den sagkyndiges besøg, under samme punkt savnes oplysning om mangelfuld vedhæftning af vægpudsen flere steder, under pkt. 6.2 er der angivet K1 med beskrivelsen Hul bankelyd under klinker i bryggers ved dør. Der savnes oplysning om betydningen af denne oplysning, under pkt. 8.5 er der angivet K1 med beskrivelsen Underbrædder hænger lidt igennem mod øst og nord/vest. Beskrivelsen er vanskelig eller umulig at forstå, og der savnes oplysning om betydningen af skaden, under pkt. 10.1 savnes oplysning om en sikkerhedsventil i bryggerset, som ikke er sluttet til afløb efter gældende regler, og under Bygningskonstruktioner savnes oplysning om terrændækket i garagen, bygning B. 3/6
4/6 2) Tilstandsrapport H 06-001984-0312 Teknisk revisor har bemærkninger om 15 forhold, og har herunder angivet fejl i 10 tilfælde. Styrelsen har bemærkninger i yderligere 4 tilfælde. De 19 forhold repræsenterer efter styrelsens vurdering fejl og unøjagtigheder, som ikke bør forekomme. De fleste har ikke særlig betydning hver for sig, men det store antal indebærer, at tilliden til tilstandsrapporten svækkes. I mindst 5 tilfælde er der dog tale om væsentlige mangler i registreringen. Efter styrelsens vurdering overskrider fejlene dermed niveauet for en påtale. Styrelsen har følgende bemærkninger vedrørende de 19 forhold: Under materiale er felterne Forsikringsoplysninger, Energimærke og Andre bygningsoplysninger ikke udfyldt. Hvis de pågældende dokumenter ikke forelå, eller ikke kunne fremskaffes, burde dette være oplyst, under normalt tilgængelig er der taget forbehold for skader i vægge og gulve, der ikke er besigtiget på grund af skabe, samt større uflyttelige møbler. Det fremgår ikke, hvilke gulve og vægge det drejer sig om, og der skabes derved usikkerhed om, hvad der er besigtiget, og hvad der ikke er, under termoruder er der taget forbehold for evt. punkterede termoruder, udover de som er nævnt i rapporten. Der savnes en begrundelse for forbeholdet, og da de punkterede ruder der nævnes, svarer til sælgers oplysning, og i lighed hermed ikke er specificeret med antal og entydig lokalisering, skaber den sagkyndige tvivl, om der overhovedet er foretaget en selvstændig og uvildig vurdering af ruderne, under Generelle kommentarer til bygningens tilstand angives, at Ejendommen fremstår godt vedligeholdt med enkelte skader, fejl og mangler. Det anbefales at få udskiftet defekte klinker i badeværelse. Der savnes en samlet fremstilling af bygningstypen og tilstanden, således at brugerne får en sagkyndig orientering om den tilstand der kan forventes, og afvigelserne herfra. Det bemærkes, at det kræver byggeteknisk indsigt, at sætte skaderne i en tilstandsrapport i de rette proportioner, hvilket ikke skal overlades til brugerne. Herunder bemærkes, at anbefaling af klinkeudskiftning ikke er en dækkende beskrivelse af problemerne i badeværelset, da fotodokumentationen fra revisor indikerer en sætning, eller utilstrækkelig stabilitet i gulvet, i forhold til de omgivende vægge, under pkt. 2.6 er der angivet K1 for enkelte lukkede ventilationsriste i krybekælderen. Der savnes oplysning om betydningen af forholdet, under pkt. 3.1 er der angivet K2 med beskrivelse af to forskellige skader i skalmuren. Skaderne burde være adskilt, med hver deres karakter. Den sidstnævnte skade er beskrevet: Mangelfuld udluftning i studsfuger rundt om hele huset. Note: Hver 3 fuger bør udkradses ved sokkel overkanter. Denne stikordsprægede tekst kan ikke forventes forstået af tilstandsrapportens brugere, som normalt ikke er bygningssagkyndige. Der savnes oplysning om risikoen for den bagvedliggende træskeletkonstruktion, samt om udluftningen er helt eller delvist tilstoppet, eller aldrig har været til stede,
under pkt. 3.2 er der angivet K1 for en gulvskade, som rettelig skulle være angivet under pkt. 6.1. Der er ikke fejl i beskrivelsen, men den uventede placering modvirker overblikket over skaderne i tilstandsrapporten, og medfører fejl i resumédelen, under pkt. 4.1 er der angivet K1 for skader i form af huller i to indvendige døre, men der savnes oplysning om en tilsvarende skade på hoveddøren, under pkt. 4.3 savnes oplysning om et manglende dækbræt over en fuge i badeværelsesvinduet, under pkt. 4.5 savnes oplysning om en K2-skade i gavlvinduernes pynteskodder mod vejen, under pkt. 8.1 savnes oplysning om forekomsten og betydningen af de mospudebevoksninger, der kan konstateres på tagfladerne, under pkt. 8.6 savnes oplysning om bagfald på tagrenden mod haven, samt tilstopning af ovennævnte mos fra taget, under pkt. 8.9 savnes oplysning om vindafstivningen i tagkonstruktionen, der som følge af udførelsen må antages at være virkningsløs. Forholdet bør oplyses for brugerne, og hvis den sagkyndige vurderer, at risikoen er begrænset eller fraværende, kan dette samtidigt anføres og begrundes, under pkt. 9.1 er der registreret en K3-skade i form af en gennemgående revne i gulvfliserne i brusenichen, og over imod gulvafløbet. Det fremgår ikke af beskrivelsen, at der menes tværs over badeværelset til gulvafløbet under håndvasken. Der savnes desuden oplysning om revnedannelse i fliserne langs væggene ved toilettet, samt oplysning om, at dette kan indikere et stabilitetsproblem i gulvet, og dermed en omfattende skade. Denne utilstrækkelige beskrivelse har væsentlig vægt i styrelsens vurdering, under pkt. 9.3 savnes oplysning om defekte kantfuger i gulvet i hjørnet af brusenichen (K3). Da den sagkyndige delvist har beskrevet gulvproblemerne i badeværelset i punkt 9.1, vurderes fejlen ikke som alvorlig, men har dog væsentlig vægt i styrelsens vurdering, under pkt. 9.7 savnes en angivelse af manglende tilslutning af badeværelsets aftrækskanal til klapventilen, med deraf følgende risiko for kondens fra fugtig luft i loftskonstruktionen. Den manglende registrering har væsentlig vægt i styrelsens vurdering, under pkt. 10.2 er der angivet K1 med beskrivelsen Mindre rustdannelse på rør ved fjernvarmeinstallationen. Jf. fotodokumentationen fra teknisk revisor er der tale om en utæt samling med markante udfældninger, hvorfor karakteren og beskrivelsen ikke findes dækkende, og under pkt. 11.1 savnes oplysning om en løs kapsel over en 380-voltsinstallation, med deraf følgende risiko for personkontakt med strømførende dele (K3). Da installationen befinder sig over børnehøjde, vurderes den manglende registrering ikke som alvorlig, men har dog væsentlig vægt i styrelsens vurdering. 5/6
6/6 Konsekvenser af afgørelsen Påtalen gælder i 3 år. Så længe påtalen er gældende, kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel, med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside www.boligejer.dk. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter, at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005, om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 16. oktober 2007 Hans Møller Arkitekt