KØBER DU DET DU TROR?

KØBER DU DET DU TROR? Landinspektørens guide til boligkøbere OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 1

Køber du det du tror? Der er regler for, hvad der skal stå i tilstandsrapporten og i salgsopstillingen, når du køber nyt hus. Men... der er ingen regler, der sikrer, at du får at vide, hvis skellet står forkert, så du kommer til at betale ejendomsværdiskat af et areal, din nabo har glæde af. I denne guide kan du læse, hvordan du undgår de fælder og farer, der lurer, hvis du som huskøber ikke er opmærksom på skelforhold, hegnsforhold, servitutter og boligarealer. Er grunden 100 m2 mindre, end der står i salgsopstillingen? Overtager du en gammel nabostrid om f.eks. placeringen af hækken? Står carporten rent juridisk på naboens grund? Er der en servitut, som forhindrer dig i at lave den tilbygning, du har drømt om? Det har du ingen chance for at vide - medmindre du undersøger det, inden du skriver under på købsaftalen. Som landets største landinspektørfirma er LE34 specialister i at undersøge alle disse forhold. Læs vores gode råd og kontakt os, hvis du vil vide endnu mere. Med venlig hilsen LE34 OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 2

1. Køber du en mindre grund, end der står i salgsopstillingen? Det kan du sagtens komme til. Hvis skelpælene, der afgrænser din grund, ikke er placeret korrekt, er gået tabt eller er svære at finde, kan det give dig problemer med naboen - eller ubehagelige overraskelser, hvis du senere skal udvide dit hus. Det kan også være, at en tidligere ejer af huset for flere årtier siden har plantet en hæk i skellet eller dét, som den tidligere ejer antog, var skellet. I virkeligheden kan hækken være placeret 2 meter inde på grunden med det resultat, at naboen i flere årtier har brugt (og derved vundet hævd over) de 2 meter jord langs sin side af hækken. Er hækken 30 meter lang, kommer du til at betale ejendomsværdiskat af 60 m2 på din nabos vegne. Det er et krav til salgsopstillingen, at den skal indeholde informationer om grundarealet. Men der er ingen krav til dokumentation for disse informationer. På den måde kan gamle og forkerte tal leve videre i salgsopstillingen. Og du risikerer, at du køber mindre grundareal, end du tror. Fordi naboen har vundet hævd på noget af arealet. Hvad kan du selv gøre? Spørg sælger om skellets placering og bed om at få skelpælene at se. Kig på matrikelkortet på Geodatastyrelsens hjemmeside gstkort.dk, men husk, at matrikelskelene kan være unøjagtige eller decideret forkerte. Betragt dem kun som vejledende. Ligger huset på en grund, der er udstykket før midten af 1990 erne, er der ekstra grund til at være på vagt over for skelforholdene. Er skellet ældre end 20 år, kan de oprindelige skelgrænser, hvortil grunden er udstykket, nemlig være ændret, fordi naboen har benyttet en del af grunden. Hvad kan vi gøre for dig? Hvis der er tvivl om skellets placering og grundens størrelse, så sørg for at få skelgrænserne afsat. Landinspektøren kan hjælpe med at undersøge, hvor troværdige matrikelskellene er. Hvis sælger ikke kan påvise skelpæle, bør du som køber rådføre dig med en landinspektør - eller stille som et vilkår for handlen at sælger får afsat skelpæle. På denne måde kan du være sikker på, at du kun skal betale skat af det reelle grundareal og du undgår ubehagelige overraskelser senere. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 3

Glæd dig! Du kan snart sætte dig til rette i haven til dit nye hus. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 4

2. Hvordan undgår du at overtage gamle nabostridigheder? En uafsluttet strid om højden på en hæk, placering af carporten eller uenighed om skellets placering er gift for et godt naboskab. Hvis dialogen er løbet sur mellem nabo og sælger, kan du risikere at arve gamle, uafklarede konflikter. Din juridiske stilling over for din nabo er beskrevet i naborettens lovregler, der blandt andet dækker skel og hegn. Som tommelfingerregel skal en grundejer ikke affinde sig med ulemper fra naboejendommen. Udover, at det kan være hårdt følelsesmæssigt at overtage en gammel strid med din nye nabo, kan det også sætte en stopper for dine planer om at benytte eller udvikle din ejendom, hvis naboen stiller sig på bagbenene. Derfor er det en god idé at tage temperaturen på forholdet mellem de nærmeste naboer og sælger, inden du køber. Hvad kan du selv gøre? Det er en god idé at tage en snak med din kommende nabo om grunden, inden du køber så du får afdækket problemerne. Dialogen er det vigtigste ved et godt naboskab. Tal med og ikke mindst lyt til din nabo, da I sikkert skal leve dør om dør i mange år. Det skaber nemt splid hvis du udstråler mistillid første gang, du hilser på dine nye naboer. Mød dine nye naboer med et åbent sind. Hvis der er tvivl om, hvor skellet står, så kig først efter skelpæle sammen. Er der tale om en ældre grund, kan de være fjernet eller flyttet. Hvad kan vi gøre for dig? Hvis der er tvivl om skellets placering, kan du stille som vilkår for handlen, at skellet afsættes af en landinspektør. På den måde sørger du for, at der er klare linjer mellem dig, sælger og din kommende nabo. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 5

3. Hvilke ledninger, rør og kabler krydser ejendommen? Det er altid en god idé at vide, hvad der ligger under havens grønne græstæppe. Der skal være plads til, at drikkevand kan komme frem til vandhanen, at det beskidte vand kan blive ledt væk og kabler kan føre strøm. Det betyder, at mange private grunde kan være gennemkrydset af ledninger og rør. Helt konkret kan det lokale forsyningsselskab have ret til at få adgang til at foretage vedligeholdelse og reparation inde på din grund. Hvad kan du selv gøre? Start med at tage spørgsmålet om ledninger på ejendommen op med sælger. Når du køber et hus, ligger der typisk en tingbogsattest, hvor du kan se, hvad der er af såkaldte servitutter og tinglysninger. En servitut kan fortælle dig, at du af hensyn til naboens udsigt er forpligtet til at holde noget bevoksning nede på din grund. Servitutten viser også, hvis der ligger en ledning i jorden, som kan gøre, at du ikke må lave en tilbygning, plante et træ eller grave ud til en dam, hvor du havde forestillet dig det. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis er alle rør og ledninger på din grund, der er tinglyste, da private boligejere ikke har pligt til at registrere rør og ledninger på egen grund. Du kan selv tjekke ejendommens servitutter her: tinglysning.dk Hvad kan vi gøre for dig? Landinspektøren kan hjælpe med at stedfæste servitutterne på ejendommen, så du får overblik over, hvor ledningerne ligger. Landinspektøren kan også rådgive om, hvordan du skal forholde dig til de servitutter, der er pålagt din grund. For en privatperson kan reglerne være svære at fortolke korrekt, og som grundejer har du juridisk ansvar for at leve op til de regler, servitutterne foreskriver. Hvis du ønsker at oprette en servitut på din grund, skal der ofte indsendes et digitalt kortbilag, et såkaldt E-rids, som en del af den digitale tinglysning. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 6

Både kvaliteten af huset og de juridiske forhold med arealopgørelser, servitutter og skel skal være i top. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 7

4. Hvad siger reglerne om at bygge til eller bygge nyt? Carporte og tilbygninger er ofte højt på ønskelisten, når man flytter i nyt hus, så det er ret ærgerligt at finde ud af, at drømmeprojektet ikke kan lade sig gøre, efter du har købt det. Også her er det derfor vigtigt at have klarhed over, hvad du har ret til på din grund. Der kan være forskellige byggelinjer og regler om bebyggelsesprocenter, der gør det umuligt at bygge til. For eksempel kan kommunen have reserveret de første fem meter af din grund ud mod vejen til eventuelle fremtidige udvidelser af vejen. Måske bliver vejen aldrig udvidet, men reglen forhindrer dig med sikkerhed i at placere en tilbygning på den side af huset, der vender ud mod vejen. Naturbeskyttelsesloven indeholder også regler, der kan have betydning for, hvor du må bygge på din grund. Hvad kan du selv gøre? Hvis du skal lave ændringer på dit hus eller bygge et helt nyt, skal du følge reglerne i Bygningsreglementet og eventuelle lokalplaner. Inden du går i gang med udvidelse af boligen, skal du udregne, hvor stort et areal du har mulighed for at bygge ud med eller inddrage til beboelse. Fra et fritliggende hus til skellet mod nabo eller vej, skal der eksempelvis altid være minimum to en halv meter, hvilket altså også gælder for eventuelle tilbygninger. Garager, carporte og udhuse må etableres helt op mod skellet. Den samlede længde af de sider, der vender mod et skel må dog ikke overstige 12 meter og må maksimalt måle to en halv meter i højden. Hvad kan vi gøre? Ofte er det en god idé at få en landinspektør til at sikre, at byggeriet ikke kommer i konflikt med gældende lovgivning, lokalplaner eller øvrige bindinger på grunden, såsom servitutter o.l.. Landinspektøren rådgiver om byggetilladelser, udregner bebyggelsesprocenter mv. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 8

Kom godt fra start: Tag en snak med dine nye naboer, inden du køber huset. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 9

5. Får du et mindre hus, end der står i salgsopstillingen? Det er et krav til salgsopstillingen, at den skal indeholde informationer om grund-, bygningsog boligarealet. Disse arealer er vigtige at kende for dig som boligejer, da den offentlige ejendomsvurdering, og dermed din ejendomsværdiskat blandt andet fastsættes ud fra din boligs areal i BBR. Dit BBR-areal har også betydning for dine forsikringsforhold: Hvis din forsikringspræmie er beregnet på baggrund af forkerte oplysninger, kan der opstå problemer, når det kommer til udbetaling af en skadeserstatning. Hvad kan du selv gøre? Det er en god idé at gå oplysningerne fra BBR efter i sømmene. Det kan være, at kælder- eller loftsrum ikke er godkendt til beboelse eller et nyere redskabsskur, der ikke figurerer i registret. Har den forrige ejer f.eks. glemt at indberette, at kælderen er indrettet til beboelse, kan du komme ud for at indboet ikke bliver erstattet ved f.eks. oversvømmelse eller brand. Se, om det, der står anført, virker fornuftigt i forhold til, hvad du kan se. Hvad kan vi gøre? Hvis der er tvivl om BBR-arealet, kan en landinspektør foretage en opmåling af bygningerne på ejendommen og ud fra disse tal beregne det korrekte areal. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 10

Undgå dyre ærgelser: Få vished om de juridiske forhold med skel, servitutter og boligareal, inden du skriver under. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 11

6. Er den nye udestue opført ulovligt? I har været ude at se på mange huse, men I er sikre på, at det skal være lige præcis dette, fordi den opvarmede udestue er et behageligt rum. Men hvordan kan I vide, at den overhovedet er opført lovligt i sin tid? Bygningen kan være registreret som udestue hos kommunen, men der er installeret en fast varmekilde og dermed har den fået status af tilbygning og forudsætter byggetilladelse, og desuden skal den indgå i boligens etageareal, som du skal betale ejendomsværdiskat af. Som ny ejer kan du søge om dispensation for den manglende byggetilladelse hos din kommune og dermed få lovliggjort udestuen, men hvad gør du i mellemtiden? Du kan risikere, at kommunen pålægger dig at rive den ned, og at du skal til at føre erstatningssag mod sælger. Hvad kan du selv gøre? Hvis der ikke findes en byggetilladelse, kan byggeriet være ulovligt. Byggeri, der er ulovligt udført, skal lovliggøres. Udgangspunktet er, at der skal ske retlig lovliggørelse efter de regler, der var gældende på opførelsestidspunktet. Hvis ikke det er muligt, skal det ulovlige forhold bringes i orden i efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet. Hvis der er tvivl om byggeriets lovlighed kan en advokat hjælpe dig med at udarbejde en købsklausul, som f.eks. giver dig ret til at tilbagekalde handlen, hvis det viser sig at udestuen er ulovligt opført. Hvad kan vi gøre? Hvis du får brug for at indhente en byggetilladelse, kan en landinspektør bidrage med: Kontrol af afstande og højder i forhold til skel, opmåling og beregning af etagearealer, beregning af bebyggelsesprocent og tegninger af husets placering på grunden. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 12

Hul i hækken ind til naboen: Hyggeligt eller hæsligt? OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 13

7. Hul i hækken - hyggeligt eller hæsligt? Når man når til at dele en øl med naboen over hækken, så er der for de fleste virkelig kommet hul igennem til naboen. Andre laver i bogstavlig forstand hul i hækken, så børnene selv kan gå ind til deres legekammerater, der bor på nabogrunden. Men hvad sker der med det hul i hækken eller andre gamle naboaftaler (f.eks. at carporten er placeret for tæt på skel), når du flytter ind som ny ejer? Og måske synes, det hul i hækken er mere hæsligt end hyggeligt? Hvad kan du selv gøre? Et hegn mellem ejendomme er en del af naboskabet og naboerne må i fællesskab som regel selv bestemme, hvordan hegnet mellem deres ejendomme skal se ud, når de overholder reglerne i øvrigt. Det forventes, at I deles om opgaver og udgifter til opsætning og vedligeholdelse af et fælleshegn. Som grundejer kan du kræve, at der bliver sat et hegn i skellet, selvom din nabo ikke ønsker det. Hvis I ikke kan blive enige, har I mulighed for Hegnssyn. Hegnsmændene vil så først forsøge at opnå enighed mellem jer og ellers komme med en afgørelse, som begge parter skal følge. Det vil typisk ende med en hegnshøjde på mellem 1,8 meter og 2 meter, medmindre der foreligger ganske særlige forhold, som taler for noget andet. Hvad kan vi gøre? En landinspektør kan rådgive dig om ejendommens hegn lever op til hegnsloven, og hvad dine muligheder er, hvis hegnet ikke gør det. Held og lykke i jagten på din nye ejendom. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 14

Køber du en mindre grund eller et mindre hus, end der står i salgsopstillingen? Det ved du ikke, medmindre du undersøger det. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 15

Ordliste Afsætning: Er en måling for at beregne, hvor en ny bygning skal placeres på grunden. Som håndværkerne kan bygge ejendommen efter. BBR: Forkortelse for Bygnings- og Boligregistret, som er et register, der er at finde i hver eneste kommune. BBR har data om samtlige af landets byggerier og boliger. Bebyggelsesprocent: Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundens areal. Bygningsreglementet og lokalplaner bestemmer, hvor høj bebyggelsesprocenten må være i området. Byggelinje: En byggelinje er en grænse for hvortil der må bebygges f.eks. ud mod en vej. Du skal altid overholde disse linjer, når du ønsker at bygge nyt eller ændre på en eksisterende bygning. Bygningsreglementet: Bygningsreglement indeholder de juridisk bindende krav, der stilles til byggeriet samt vejledende tegninger og kommentarer til de juridiske krav. E-rids: Når der foretages tinglysning af servitutter vedhæftes der som oftest et kortbilag. Et sådant kortbilag kaldes et E-rids. Filen skal uploades til Tinglysningsretten som en del af den digitale tinglysning. Deklaration/servitut: Er en tinglyst aftale, der tidligere er indgået omkring din ejendom. En deklaration kan fastsætte begrænsninger for brugen af din ejendom (f.eks. at din beplantning ikke må overstige en vis højde) eller den kan give andre ret til at råde over noget af din ejendom (f.eks. sikre naboen ret til at færdes på en del af din ejendom). Hegnssyn: Hegnssynet mægler og træffer afgørelser i sager, hvor grundejere eller naboer er uenige om, hvordan et hegn skal se ud. Hævd: Du kan vinde hævd over dele af naboens grund, hvis du over en længere periode, har enten brugt eller rådet over for eksempel en vej eller en carport på naboens grund. Lokalplan: En lokalplan beskriver en type plan, som kommunalbestyrelser udarbejder for anvendelsen af et område. I en lokalplan kan fastsættes bindende bestemmelser for et område. Matrikel: Er det samme som et jordstykke eller en parcel, som har sit eget matrikelnummer. Servitut: En servitut også kaldet en deklaration, er en bestemmelse, der i en eller anden form, begrænser brugen af en ejendom eller grund. Skel: Er den juridisk, gældende grænse, der bestemmer omfanget af din ejendom. Tinglysning: Tinglysning er en offentlig registrering af rettigheder over en fast ejendom. Tinglysning sikrer rettighedshaveren mod andre rettighedskrav, der stiftes efterfølgende. OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 16

Hvis du vil vide mere... Vi har 23 afdelinger fordelt over hele Danmark. Vælg din nærmeste afdeling. Vores landinspektører sørger for, at du får den bedste start på ejerskabet af dit drømmehus. Kontakt en af vores to eksperter indenfor privat huskøb. Kasper Svendsen Partner, Landinspektør +45 7733 2259 kas@le34.dk Anders Brønnum Afdelingsleder, Landinspektør +45 9630 3675 ab@le34.dk OPHAVSRET LE34 Landsinspektørens guide til boligkøbere LE34 17