Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup August 2015 STARTREDEGØRELSE Boliger, Engvej, Østergade og Cementvej Nørresundby Midtby
Startredegørelse Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Projektet... 4 Lokalplanområdet... 6 Eksisterende planforhold... 7 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget... 8 Anbefaling... 11 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Jeppe Fink, tlf. 9931 2245 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk August 2015 Side 2
Startredegørelse ørr i ng v ej Leru mba Nord su kke n Fre d re S k ans rre Nø Hj Nørresundby Idrætscenter g by nd ens v ej evej iaga Kor n bak k en Vikt or Kor t te Øs egå r e ad rg dsv ej Sø re nd Ko de j ve e ng Cem entv e gv En Bren n ing bsgade 100 m Vej Holger Trydes Godthå Kronp r insen s Alle j æ Pr n æ ev t s ge 1:3.000 Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2014. August 2015 Side 3 Stigs borg v ej ej n ne re
2 P-pladser 2 P-pladser Renovation HCP E23 BÆN K BÆNK 2 P-pladser BÆNK Startredegørelse Baggrunden Området er privatejet med undtagelse af en del af det kommunale vejareal Kortegårdsvej samt et mindre areal ved Cementvej. Bygherre ønsker at overtage en del af Kortegårdsvej og et mindre areal på hjørnet af Cementvej og Østergade og opføre en randbebyggelse med boliger ud fra en helhedsplan. Der er udarbejdet et skitseforslag af fremtidig bebyggelse, der ikke kan lade sig gøre indenfor rammerne af det gældende plangrundlag. Derfor ønskes der udarbejdet et kommuneplantillæg og en lokalplan, som kan muliggøre en realisering af projektet. Projektet Situationsplan, som viser foreslået randbebyggelse og overordnet fordeling af opholdsarealer og parkeringsarealer. ØSTERGADE CEMENTVEJ N Der sikres passage gennem bebyggelsen mellem Østergade og gårdrummet, og mellem bygningerne ved Cementvej. 3 P-pladser 4 P-pladser HCP E23 Renova tion OPHOLDSAREALER BÆNK 14 P-pladser Renovation ca. 450 m² BÆNK BÆNK GRILL- PLADS BÆNK BÆNK BÆNK BÆNK ENGVEJ BÆNK BÆNK BEPLANTET PERGOLA PASSAGÉ LEGEPLADS GYNGESTATIV SAND- KASSE 8 P-pladser 7 P-pladser 1 Der foreslås et projekt som omfatter et boligbyggeri på ca. 4900 m 2 med 59 to- og treværelses lejligheder inklusive 7 eksisterende lejligheder i en etageejendom mod Østergade, som integreres i projektet. 2 4 Ved en realisering af projektet vil den samlede bebyggelsesprocent blive ca. 118. 3 Situationsplan med den foreslåede bebyggelse vist i kontekst. Tallene angiver, hvor visualiseringerne på følgende side er set fra. Med undtagelse af den eksisterende etageejendom mod Østergade forudsættes al eksisterende bebyggelse nedrevet og erstattet med en ny randbebyggelse. Bebyggelsen langs Østergade og Engvej foreslås opført som en sammenhængende struktur i 3 etager. Mod gårdrummet vil bebyggelsen fremstå i 4 etager på grund af fald i terrænet, som fritlægger kælderen. August 2015 Side 4
Startredegørelse 1 1) Visualisering af den foreslåede bebyggelse langs Cementvej og Østergade set fra Østergade. 2 3 2) Visualisering af den foreslåede bebyggelse langs Østergade og Engvej set fra Østergade. 3) Visualisering af den foreslåede bebyggelse set fra Engvej mod Østergade. 4) Visualisering af den foreslåede bebyggelse set fra indkørslen til gårdrummet. 4 Der vil blive adgang til boligerne i den foreslåede bebyggelse mod Østergade via opgange med indgang fra Østergade, mens boligerne mod Engvej foreslås indrettet med indgange fra gårdrummet via altangange. Der etableres en passage gennem bebyggelsen mellem Østergade og gårdrummet. Bebyggelsen mod Cementvej foreslås også opført i 3 etager, men er August 2015 Side 5
Startredegørelse løsrevet fra den øvrige bebyggelse og sænket i terrænet, så den tilnærmer sig bebyggelsesstrukturen langs Cementvej og nord for Cementvej. Der bliver indgang til boligerne via altangange fra Cementvej. Samtlige boliger får egen altan, tagterrasse eller have og adgang til et fælles opholdsareal i gårdrummet. Bygherre påtænker at etablere parkering under terræn i en eksisterende kælder, samt parkering, inklusive cykelparkering, i konstruktion under en del af boligerne langs Engvej. Øvrig parkering etableres i gårdrummet. Mod Engvej sikres et ca. 3 m bredt areal til en fremtidig cykelsti. Lokalplanområdet Øverst: Panorama af lokalplanområdet set mod nordøst fra hjørnet af Engvej/Østergade. Nederst tv: Lokalplanområdet langs Østergade set fra Cementvej. Nederst th: Lokalplanområdet og nabobebyggelsen set fra Cementvej. Lokalplanområdet er et ca. 4170 m2 stort areal, som omfatter flere matrikler samt en del af et offentligt vejareal: 1f, Nørresundby Markjorder 1at, Nørresundby Markjorder 1fq, Nørresundby Markjorder 1æ, Nørresundby Markjorder del af det kommunale vejareal Kortegårdsvej. August 2015 Side 6
Startredegørelse Lokalplanområdet ligger i byzone ved en af hovedindfaldsvejene til byen, og ved overgangen, hvor bebyggelsen langs Østergade skifter karakter fra åben bebyggelse til tæt bebyggelse på vej mod det nærliggende Nørresundby centrum. Området ligger på kuperet terræn, som falder ca. 4 meter fra Østergade til Søndre Kongevej sydøst for lokalplanområdet. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Kortegårdsvej. Området er bebygget med en blanding af boliger og erhverv ud mod Engvej, hvor der blandt andet har været tømrer- og snedkervirksomhed. En del af den eksisterende bebyggelse på matrikel 1f er SAVE-registreret med karakteren 5 (middel bevaringsværdi). Derudover er en eksisterende etageejendom og en del af den eksisterende bebyggelse på hhv. matrikel 1at og 1æ registreret med karakteren 6 (middel bevaringsværdi). Lokalplanområdet ligger i kuperet terræn, som falder flere meter fra Østergade til Søndre Kongevej. De registrerede bygninger er dog i en sådan forfatning, at det vurderes, at bebyggelsen kan nedrives og/eller integreres i en ny bebyggelse. Langs lokalplanområdets afgrænsning mod Engvej ønsker Aalborg Kommune at reservere et areal for planlægning af en fremtidig cykelsti. Eksisterende planforhold Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.2.D7 Østergade m.fl., der er udlagt til blandet bolig- og erhvervsområde. Målet med rammen er bl.a. at sikre den blandede bymæssige anvendelse og forstærke den bymæssige karakter langs Østergade, som er en af de primære indfaldsveje til Nørresundby. Kommuneplanramme 1.2.D7 - lokalplanområdes placering er markeret med rød stiplet cirkel. Derudover er det bl.a. hensigten at styrke den visuelle karakter langs Østergade m.fl. Området skal være grønnere, og der skal tilføres nye kvaliteter til byrummet, fx ved fokus på begrønning af facader m.m. I forhold til byggemuligheder lægges der vægt på, at ny bebyggelse tilpasses gaden og de omkringliggende bygninger, randbebyggelse skal placeres med facade i gadelinje, og hver opgang skal have direkte indgang fra gaden eller port. I rammen gives der mulighed for en bebyggelsesprocent på 30 (for åben-lav) og maks. 50 for øvrig bebyggelse. I forbindelse med en lokalplanlægning for et givent område kan bebyggelsesprocenten i øvrigt fastsættes i forhold til, at randbyggeri skal tilpasses i forhold til ovennævnte. Hvad angår fælles opholdsarealer lægges der vægt på, at etablering af opholdsarealer prioriteres forud for parkeringspladser. August 2015 Side 7
Startredegørelse Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Her beskrives forhold, der forventes at få afgørende vægt i den forestående planlægning. Arkitektur Inspirationsfotos: Eksempler på facadebearbejdning og grønne elementer: 1) Variation omkring vinduer, indhak og bearbejdning af tagflade. 2) Bygningsindhak og karnapper, mursten og blank murværk. 3) Begrønning langs facade - LAR og adskillelse mellem privat og offentlig zone. 4) Begrønning af trappe og facade - lille bed, stor effekt. 5) Begrønning af facader og detaljering via bearbejdning af vinduer. Den foreslåede bebyggelse langs Østergade og Engvej er tilpasset skalaen i forhold til den øvrige etagebebyggelse langs Østergade, Engvej og hjørnet af Engvej/Søndre Kongevej. Mod Cementvej er bebyggelsen søgt tilpasset bebyggelsen nord for lokalplanområdet ved at løsrive den fra randbebyggelsen langs Østergade og opføre den i samme niveau som den eksisterende bebyggelse langs Cementvej. Bebyggelsens meget synlige placering ved en af hovedindfaldsvejene til byen betyder, at den vil få en slags byportfunktion og blive et referencepunkt for området. På grund af lokalplanområdets synlige placering i et område, hvor der lægges vægt på, at en ny bebyggelse tilpasser sig den eksisterende bebyggelsesstruktur og styrker den visuelle karakter langs Østergade m.fl., vil lokalplanen få karakter af projektlokalplan. Derfor skal der i lokalplanlægningen og byggesagsbehandlingen lægges særlig vægt på bebyggelsens arkitektoniske udtryk, bl.a. i forhold til: bearbejdning af facader og tagflader (fx facadespring, vinduesrytme, detaljer i murværk m.m.), bebyggelsens hjørner mod Engvej/Øster- 1 2 Ryesgade 33-35, Aalborg. Foto Nord A/S 4 Byrum i Danmark 3 Strandgade 8, Nørresundby 5 Borneo, Amsterdam. Foto Google Street August 2015 Side 8 Neue Hamburger Terrassen, Hamburg
Startredegørelse gade og Østergade/Cementvej, udformning af altaner, altangange og tagterrasser, m.m. Derudover skal der være fokus på, hvordan der kan arbejdes med det grønne i planen, fx begrønning af facader, indretning af grønne fri- og opholdsarealer m.m. For så vidt angår det arkitektoniske udtryk og arbejdet med det grønne i det foreslåede byggeri, mangler projektet en videre bearbejdning i forhold til de viste visualiseringer, før det kan anbefales, at der udarbejdes et egentligt lokalplanforslag på baggrund af projektet. Indretning af gårdrummet Det er vigtigt at sikre, at gårdrummet indrettes med udgangspunkt i princippet om, at opholdsarealer etableres forud for parkering ikke mindst på grund af bebyggelsens tæthed og placering relativt langt fra nærmeste grønne områder. Desuden er det vigtigt at sikre grønne elementer i planen af hensyn til lokal afledning af regnvand (LAR). Inspiration: Baggård i Aalborg Vestby. Rumskabende beplantning, LAR og opholdsarealer i ét. Ved indretningen af opholds- og friarealerne i gårdrummet skal der tages højde for adskillelse mellem private, halvprivate og fælles opholdsrum. Vej- og parkeringsarealer bør indrettes efter shared spaceprincippet, så de kan udnyttes til andre formål, når der ikke holder biler parkeret. Et centralt placeret grønt og velindrettet fælles rekreativt opholdsareal kan fungere som et samlende element i gårdrummet og bidrage til at skabe en fornemmelse af fællesskab omkring gårdmiljøet for områdets beboere. Passage gennem bebyggelsen for beboerne Lokalplanen skal sikre mulighed for, at områdets beboere kan passere gennem bebyggelsen fra gårdrummet til de omgivende veje. I det indsendte forslag til bebyggelse er der mulighed for passage mellem gårdrummet og Østergade og mellem gårdrummet og Cementvej (se kort i venstre spalte). Derudover kan det overvejes at sikre en passage for beboerne gennem bebyggelsen til Engvej og evt. mulighed for at passere mellem den nye bebyggelses sydlige gavl og nabobebyggelsen langs Engvej. I kommuneplanrammen lægges der vægt på, at hver opgang skal have direkte indgang fra gaden eller port. Kommunale arealer Passage Fremtidig cykelsti En passage gennem bebyggelsen vil sikre mulighed for, at beboere, der kommer fra midtbyen, får en genvej til deres lejligheder, som langs Engvej forudsættes indrettet med indgange via altangange (se afsnit: Projektet, side 4). August 2015 Side 9
Startredegørelse Reservation af areal til fremtidig cykelsti I lokalplanen reserveres et areal til en fremtidig cykelsti langs Engvej. Reservationen omfatter et ca. 3 m. bredt bælte langs bebyggelsen fra Engvej til Østergade (se kort side 9). Kommunalt grundsalg og nedlæggelse af del af Kortegårdsvej Bygherre er i dialog med Aalborg Kommune om køb af en del af det offentlige vejareal Kortegårdsvej samt et mindre areal på hjørnet af Østergade/Cementvej (se kort side 9). Nedlæggelse af Kortegårdsvej indenfor lokalplanområdet er en forudsætning for realiseringen af det foreslåede nybyggeri mod Østergade og Engvej samt indretningen af gårdrummet. Planmæssige forhold Parkering Miljø Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen mht. bebyggelsesprocenten. Derfor skal der udarbejdes et kommuneplantillæg, som fastlægger den samlede bebyggelsesprocent til 120. Derudover skal der redegøres for, hvordan der sikres tilstrækkeligt udendørs opholdsareal for de kommende beboere, bl.a. i form af private terrasser, fælles grønne arealer og shared space, fx i form af vejarealer, der indrettes til aktivitet og ophold, men hvor der samtidigt er mulighed for sivetrafik. Lokalplanområdet er beliggende i et område, hvor Aalborg Kommunes parkeringsnorm foreskriver, at der skal etableres 1½ parkeringsplads pr. bolig ved nyudlæg. Aalborg Kommune har foretaget en vurdering af behovet for parkeringspladser set i sammenhæng med lokalplanområdets centrale beliggenhed i byen med gode bus- og stiforbindelser. På den baggrund er det blevet besluttet, at parkeringsnormen kan afviges, så der som udgangspunkt skal etableres én parkeringsplads pr. bolig. Lokalplanområdet er belastet af trafikstøj mod Østergade og Engvej. Det vil derfor være en forudsætning for nybyggeri, at der støjisoleres, så de gældende grænseværdier for trafikstøj i boliger kan overholdes. På grund af trafikstøjen kan der ikke etableres altaner eller tagterrasser mod Engvej og Østergade, der overholder de vejledende støjkrav ved udendørs opholdsarealer. En samlet randbebyggelse mod Engvej og Østergade vil dog fungere som en støjskærm, som danner grundlag for, at der kan indrettes udendørs opholdsarealer mod bebyggelsens gårdrum, hvor støjkravene er overholdt. August 2015 Side 10
Startredegørelse Anbefaling Vand Grundvand Såfremt der i forbindelse med byggeri er behov for en grundvandssænkning, skal Miljø- og Energiforvaltningen orienteres på grund af områdets særlige beskaffenhed. Der kan blive stillet krav om beregninger eller en grundvandsmodel for at sikre, at en evt. grundvandssænkning ikke vil forårsage skader i omgivelserne samt påvirke eksisterende jordforureninger i området. Spildevand Jf. spildevandsplanen er områdets status, at det er fælleskloakeret, og planlagt separatkloakeret. Det anbefales derfor, at ny bebyggelse separatkloakeres. Projektet lever op til intentionerne i kommuneplanen om at forstærke den bymæssige karakter langs Østergade, som en af de primære indfaldsveje til Midtbyen. Den foreslåede randbebyggelse mod Østergade og Engvej er tilpasset skalaen i forhold til den øvrige etagehusbebyggelse i nærområdet. Langs Østergade og Engvej bør den grønne karakter styrkes. Ved Østergade kan der arbejdes med begrønning af facader og indgange, og på hjørnet af Østergade og Cementvej kan der fx arbejdes med en markant træbeplantning. Langs Engvej kan den grønne karakter styrkes, fx i form af buskbeplantning af permanent karakter i en smal stribe mellem den planlagte cykelsti/fortov og facaden. På grund af den tætte, urbane bebyggelse og fordi lokalplanområdet ikke er placeret i umiddelbar nærhed af større rekreative områder, er det vigtigt, at lokalplanen sikrer rekreative opholdsarealer og grønne arealer af høj kvalitet. LAR-løsninger vil kunne bidrage til grønne tiltag langs bebyggelsens facader, på opholdsarealerne og parkeringspladserne. Etablering af det grønne og opholdsarealer skal prioriteres forud for parkeringspladser. I øvrigt anbefales det, at lokalplanarbejdet igangsættes på de ovennævnte forudsætninger. August 2015 Side 11