Andel, eje eller leje?

Andel, eje eller leje? Hovedbrud. Det er blevet mere fordelagtigt at købe lejlighed i forhold til at leje. Det viser beregninger, Berlingske Business har fået Danske Bank til at lave, men det kan være farefuldt, hvis der er nye prisfald på vej, lyder det fra eksperter. Juni 2012 1

03 Andel, eje eller leje? 05 Fakta og gode råd 07 Rent slaraffenland for boliglåntagere 2

Andel, eje eller leje? Skal man leje eller gå skridtet videre og købe? Det spørgsmål runger i hovedet på mange tusinde danskere med behov for en ny lejlighed. Med boligpriser, der er raslet ned, og de rekordlave renter er køb af en ejerlejlighed blevet mere lukrativt i forhold til at leje på det frie marked. De direkte månedlige udgifter er netop nu mindre ved en ejerlejlighed end ved at leje, men der er betydelige faldgruber. Handelsomkostningerne skal regnes med, og risikoen for nye prisfald på ejerboliger kan gøre, at regnestykket tipper over til fordel for at leje. Det viser beregninger, som Danske Bank har lavet for Berlingske Business. De tager udgangspunkt i en 85 kvm lejlighed i København, der koster 1,9 mio. kr. Hvis man køber den og tager et fastforrentet lån, kommer man til at sidde for 7.451 kr. om måneden. Det er inklusive vedligeholdelse. Går man ind på boligportalen og finder en lignende lejlighed, vil man skulle punge ud med 10.500 kr. i husleje hver måned. Selv om det tyder på, at ejerlejligheden er det bedste valg, er det ikke helt så ligetil, understreger privatøkonom i Danske Bank Las Olsen.»Det kunne se ud som om, man skal være godt dum for at leje frem for at eje. Men der kan være mange gode grunde til at leje. Der er store omkostninger ved at købe og sælge ejerboliger, så hvis man ikke har tænkt sig at blive boende i en længere årrække, kan det godt være billigst at leje,«siger Las Olsen.»Men husk, at der også typisk er omkostninger til istandsættelse, når man flytter fra en lejet lejlighed. Som ejer løber man også risikoen for, at priserne falder. Den risiko er man fri for som lejer,«siger Las Olsen. Dyrt bekendtskab Analysen fra Danske Bank ser på, hvor stor ydelsen er på de forskellige lejligheder det første år. Rettes blikket flere år frem, afhænger regnestykket i høj grad af, hvordan det går med boligpriserne. Ved lejeboligen vil huslejen normalt stige med inflationen. Det er ikke tilfældet ved ejerlejligheden. Her ligger renteudgiften fast i kroner og øre, når man har taget et fastforrentet lån. Det betyder, at ejerboligen gradvist bliver mere fordelagtig over årene. Danske Bank har beregnet, at hvis fællesudgifter, vedligeholdelse og ejerlejlighedspriser alle stiger med to pct. om året, så vil den nævnte ejerlighed koste det samme at bo i over ti år, som en lejlighed med en husleje, der i dag er på 5.372 kr. om måneden. Men den konklusion kræver, at man tror på, at udviklingen på boligmarkedet vender, og priserne på ejerlejlighederne igen begynder at kravle lidt i vejret. Sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen tror ikke på, at der er lysere tider på vej på boligmarkedet. Han mener, at der vil komme nye prisfald på den korte bane.»ejerboligen er et meget dyrt bekendtskab. Ejerboligen ser umiddelbart ud til at være 3.000 kr. billigere om måneden, men når man indregner omkostninger ved køb og salg af boligen samt risikoen for prisfald, er det en helt anden situation,«siger Curt Liliegreen. Høje omkostninger 3

Han fremhæver, at omkostningerne ved køb og salg af en lejlighed er på minimum seks pct.af købsprisen. Over en periode på fem år giver det en ekstra udgift på 1.900 kr. om måneden for lejligheden i Danske Banks regnestykke.»disse udgifter til advokat, mægler og stempelafgifter, forsikringer, tilstandsrapporter og energimærke har du ikke som lejer,«siger Curt Liliegreen.»Det vil alt andet lige bevirke, at der må komme en stigende efterspørgsel efter ejerboliger. Når det er sagt, er det vigtigt at huske på, at en del af forudsætningen er, at renten er lav, hvorfor man bør vælge et fastforrentet lån, hvis man vil være stensikker på, at det er billigere at eje,«siger Ulrikke Ekelund, der i modsætning til Curt Liliegreen mener, at boligpriserne kan komme til at vende i løbet af i år.»dette er dog bare en ekstra appelsin i turbanen og er ikke noget, man bør kalkulere med. Har man en kort tidshorisont, kan der godt opstilles scenarier, hvor det er bedre at leje. Derfor skal man stadigvæk kun købe en ejerbolig, hvis man har forventninger om, at skulle bo et bestemt sted i en længere periode,«siger Ulrikke Ekelund.»Bare at sammenligne de månedlige udgifter er meningsløst. Udover handelsomkostningerne kan priserne på ejerlejlighederne nemt komme til at falde med yderligere ti pct., og det vil give et tab på 190.000 kr. Samlet set vender det op og ned på spørgsmålet om eje kontra leje,«siger Curt Liliegreen. Tror på vending Cheføkonom i BRF Kredit Ulrikke Ekelund påpeger, at lejepriserne er forbavsende stabile. Det er omkostningerne ved at eje, som svinger meget kraftigt. De senere år med en klar pil nedad. Derfor gælder det isoleret set, at det aktuelt er billigere at eje end leje. Gå vejen mellem at eje eller leje og køb en andelsbolig. Når det gælder andelsboligerne er det muligt at gøre et rigtig godt køb, men det er også på den del af markedet, man for alvor kan brænde fingrene. Sådan lyder det fra Danske Bank og netportalen andelsbasen. dk. Danske Bank har beregnet, hvor meget det koster at henholdsvis leje og at købe en ejereller andelslejlighed. Sidstnævnte kommer umiddelbart ud som dyrere end ejer, men billigere end leje på det frie marked. Men der er udelukkende tale om de månedlige udgifter, og når det gælder andelsboliger, er det uhyre vigtigt også at se dybt i foreningens økonomi. På det punkt kan man få sig nogle slemme forskrækkelser, og så er andelskøbet ikke særlig godt.»flertallet af andelsforeningerne har en sund økonomi, og det kan sagtens lade sig gøre at gøre et rigtig godt køb, når det gælder 4

andelsboliger. Men det er samtidig det marked, hvor der er størst risiko for at købe katten i sækken, så det er med at se sig for,«siger privatøkonom Las Olsen fra Dansk Bank. Sparet for meget Andelsbasen. dk arbejder med analyser af andelsboligmarkedet. Medindehaver Tejs Volfsberg Carstensen påpeger, at omkring to tredjedele af andelsforeningerne i hovedstaden har en fin økonomi. Køber man en bolig i en formuestabil forening, er det næsten som at købe en ejerbolig, mens det i de truede foreninger nærmer sig lejeboliger. Andelsbasen. dk er i øjeblikket i gang med at analysere regnskaberne for foreningerne i København, og Tejs Volfsberg Carstensen mener, at en lang række af dem kan blive tvunget til at sætte boligafgiften op i de kommende år.»boligafgiften vil stige primært på grund af stigende udgifter til grundskyld, øgede miljøafgifter samt at en del foreninger nu skal til at afdrage på deres gæld. En rentestigning vil også have negativ effekt for en del foreninger,«siger Tejs Volfsberg Carstensen, der påpeger, at vedligeholdelsen også er et område, som er værd at bemærke, da en del foreninger har sparet på den konto for at fastholde en lav boligafgift.»analyser viser, at man ikke kan spare på dette område. Regningen vil komme på et tidspunkt,«siger Tejs Volfsberg Carstensen.»Hvis foreningen konstant har lappet på taget, kommer der pludselig en stor omkostning, når foreningen bliver tvunget til at skifte det ud. Det er bedre, hvis foreningen løbende afsætter de nødvendige midler til vedligholdelsen,«siger Tejs Volfsberg Carstensen. På sitet Bolius Boligejernes Videncenter står der, at hvis man skal vælge mellem en ejer-og en andelslejlighed, er det en god idé at søge råd hos ens bank eller en uvildig finansiel rådgiver.»en reel sammenligning mellem en ejerlejlighed og andelslejlighed kræver nemlig, at du tager højde for den udgift, der er knyttet til andelsforeningens gæld, og ser på, hvor meget ejerbolig du alternativt kunne have købt for den samme udgift,«skriver Bolius. FAKTA OG GODE RÅD TIL BOLIGKØBET Det skal du være opmærksom på, når du køber andelsbolig - Prisen for en andelsboligs samlede værdi består af din andel af foreningens gæld samt friværdien (andelskronen). 150.000 kr. for en bolig er altså ikke hele prisen. - Tjek, hvilken metode foreningen benytter til at værdiansætte sig selv. Benytter de anskaffelsessummen, bør du være påpasselig og undersøge det nærmere, fordi metoden kan bruges til at oppuste værdien. Benytter de offentlig vurdering eller valuarvurdering giver det oftere et mere korrekt billede af foreningens reelle værdi. - En tommelfingerregel er, at gælden i en forening aldrig bør ligge over ca. 2/3 af foreningens samlede værdi. - Tjek, hvilke lånetyper foreningen benytter - har foreningen renteswap eller trappelån, bør man overveje sit køb en ekstra gang. 5

- Beregn boligens reelle kvadratmeterpris - sammenlign den med tilsvarende ejerboliger i området. Et godt udgangspunkt er, at prisen bør være mindst 20% lavere end på en ejerbolig i området. Pris på andel kontra ejerlejlighed Du kan ikke ud fra salgsopstillinger sammenligne andelsboliger med ejerboliger. Men det kan med nedenstående regnemetode. Med metoden får du en sammenlignelig pris for andelsboligen, som er lige til at sammenligne med kvadratmeterprisen i en ejerbolig. afdragsfrit lån, vil en stor del af den månedlige husleje være afdrag på gæld i kreditforening og bank. Hvis lejligheden stiger tilstrækkeligt i værdi til at opveje mæglersalær og øvrige handelsomkostninger, kan du høste en nettogevinst ved salg. Du kan optage ekstra lån med sikkerhed i eventuel friværdi i ejerboligen. Det giver en vis økonomisk fleksibilitet. Du har meget stor indflydelse på, hvordan lejligheden skal indrettes og/ eller anvendes. Sammenlignelig pris = ( andelskronen pr. kvm + Gælden pr. kvm + eventuelle forbedringer i boligen) ( + 25 procent i præmie ift.ejerboligmarkedet). Eksempel: En andelsbolig på 60 kvm koster 180.000 kr for indskuddet svarende til 3.000 pr. kvm. Gælden udgør 1,14 mio. kroner svarende til 19.000 pr. kvm. Den samlede pris bliver 22.000 pr. kvm eventuelle forbedringer. Det kan sammenlignes med en ejerbolig i samme område til 27.500 pr. kvm. Ulemper: For både køber og sælger er der en del omkostninger forbundet med handlen. Du løber risikoen for, at værditab på ejendommen eller lejligheden påfører dig et økonomisk tab. Det kan også betyde, at du i værste fald kan blive stavnsbundet til lejligheden for en periode, hvis du ikke kan sælge til den pris, du ønsker eller har behov for at opnå. Forskelle i beløbene skyldes, at risikoen ved at købe andelsbolig er større, eksempelvis når det drejer sig om valg af finansiering.kvadratmeterprisen for din andelsbolig bør derfor ligge ca. 20 pct. under en tilsvarende ejerbolig i samme område. Har du behov for at låne penge til køb, skal bank og/ eller realkreditinstitut godkende dig som køber og acceptere det opstillede budget. Du kan ikke få boligsikring, hvis du ejer en lejlighed. KILDE: ANDELSBASEN. DK. EJERLEJLIGHED Fordele: BO TIL LEJE Fordele: Du har ikke ansvar for den udvendige vedligeholdelse af ejendommen. Lejligheden kan i almindelighed fungere som opsparing. Medmindre du vælger et Du skal ikke binde et større beløb i lejligheden og behøver derfor sjældent at 6

Ulemper: optage lån.du har mulighed for at få boligsikring. Du kan flytte fra lejligheden inden for den varslingsperiode, der står i din lejekontrakt, uden at skulle bekymre dig om et salg. Som lejer har du ingen opsparing i lejligheden. Du har ikke den fulde bestemmelsesret vedrørende lejligheden. I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder for private lejelejligheder, kan du risikere at skulle betale en høj husleje. KILDE: BOLIUS BOLIGEJERNES VIDENCENTER. Rent slaraffenland for boliglåntagere Muligheden for at få et supergodt og ultrabilligt boliglån er bedre end nærmest nogensinde før. Der er faktisk så mange muligheder for at få lån med historisk lave renter lige nu, at det slår alt, hvad der før er set herhjemme. Hvem fristes eksempelvis ikke af et F1-lån uden afdrag og med en rente på sølle 0,55 procent. Lånet lokker dermed med en ydelse efter skat på bare 750 kroner om måneden, hvis man låner en million kroner. Eller var det noget med et F5-lån, hvor renten er nede på 1,22 procent og tilmed ligger fast fem år frem i tid til kun 1.100 kroner om måneden for hver ene million kroner, der lånes? I næste uge vil både Nykredit og Realkredit Danmark tilmed også åbne et nyt 3,0 procent lån med løbetid til 2044 uden afdrag. Det sker, efter, at de ellers så populære 3,5 procent obligationer både med og uden afdrag de sidste dage er suset op over kurs 100 og dermed har lukket for boligejerne. Fastrentelån på tre procent 30 år frem Dette nye lån med en fast rente på kun tre procent 30 år frem i tid koster bare 2.100 kroner om måneden, hvilket aldrig før er set bedre og billigere herhjemme. Boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, siger da også, at deres anbefaling lige nu er, at man tager et tre procent fastrentelån med eller uden afdrag.»det er det klart bedste lån lige nu,«siger hun og peger på, at renten sandsynligvis vil stige før eller siden. Seniorøkonom Mikkel Høegh fra BRFkredit siger dog, at F1-lånet historisk set har været det billigste. Har man således konsekvent holdt fast i F1-lån, lige siden de kom på markedet herhjemme i 1996, er det så meget som 230.000 kroner efter skat, man har kunnet spare i stedet for at have et lån på en million kroner med fast rente. Det gælder tilmed, hvis det fastforrentede lån er blevet lagt om på de mest optimale tidspunkter, når muligheden har været tilstede. Men at omlægge lån på de mest optimale tidspunkter er noget nær umuligt, eftersom det svarer til at købe en aktie, netop når kursen er i bund, og sælge lige akkurat når den er i top. Noget som ingen i praksis kan gøre, uden at der er tale om rent held. 7

»Men,«siger Mikkel Høegh,»den historiske rente på F1-lånet har i snit ligget på 3,5 procent om året siden 1996. Men lige nu kan man få et fastforrentet lån med en rente på lidt under 3,5 procent, så det taler for, at man i den aktuelle situation, hvor renterne er nærmest sindssygt lave, vælger det fastforrentede lån.«8