I dette kapitel fremlægges en række forslag på boligområdet ud fra følgende overordnede principper og mål

Kapitel 4: Boliger 4.1 Indledning Boligforhold er en afgørende velfærdsparameter. Det er vigtigt, at alle har mulighed for at bo i en ordentlig og tidssvarende bolig. Kravene til boliger ændres i takt med samfundsudviklingen. Øget velstand skaber naturligt større krav til boligernes indretning og størrelse. Samtidigt er det vigtigt, at adgang til boliger ikke bremser muligheder for uddannelse og erhvervsudvikling. Den aktuelle situation på boligmarkedet er ikke tilfredsstillende. Især er der mangel på boliger i de store byer, og ikke alle boliger har tidssvarende standarder. Samtidig bruges der mange offentlige midler på boligområdet både direkte i form af boligsikring, men også i form af finansieringstilskud og skattemæssige begunstigelser. Resultaterne står ikke mål med ressourceforbruget, og der er et stort boligpolitisk problem. Skatte og Velfærdskommissionen har i diskussionsoplægget Hvordan sikres vækst og velfærd i Grønland (Skatte og Velfærdskommissionen (2010a)) peget på, at boligpolitikken er uigennemskuelig. Der er intet samlet overblik over den støtte, der gives til forskellige boligformer. Derfor er der heller ingen sikkerhed for, at de mange midler bruges mest hensigtsmæssigt. Det gælder både i forhold til at få flest mulige boliger for pengene, og i forhold til at sikre en hensigtsmæssig fordelingsprofil. I baggrundsnotatet Boligsubsidier i Grønland (Skatte og Velfærdskommissionen (2010b)) er der givet en samlet vurdering af subsidieringen af forskellige boligformer, og de samlede omkostninger ved den førte boligpolitik. Subsidieringen er ganske omfattende og udgør 440 475. mio. kroner om året, hvoraf boligsikring kun udgør omkring ¼. I dette kapitel fremlægges en række forslag på boligområdet ud fra følgende overordnede principper og mål Sikring af et varieret og tidssvarende boligudbud Synlighed og gennemskuelighed af forskellige former for subsidiering og regulering af betydning for boliger Klar arbejdsdeling mellem fordeling, subsidiering, og kapitalmarkedsfunktioner i boligpolitikken Reduktion og afvikling af generel subsidiering af boliger Skattesystemet skal virke neutralt i forhold til valg af boligform og boliginvesteringer Øget beskatning af samfundsskabte værdier Et målrettet boligsikringssystem 4.2 Boligstandard og forsyning Der er over de senere år sket en væsentlig forbedring i boligbestanden. Flere bor i gode boliger, og med færre beboere pr. bolig og rum. 1

Det er vanskeligt at give et helt dækkende billede af boligforholdene, da den foreliggende statistik ufuldstændig. Der er en mangelfuld statistik om ejerskab, hvor omkring 10 % af boliger har uoplyst ejerskab. Der er ikke en løbende statistik for prisudviklingen på det private boligmarked. Der er heller ikke en sammenhængende registrering og statistik over udestående offentlige lån (hovedstol, restløbetid, udredning af provenuer ved omdannelser osv.). Givet de store midler der anvendes på området, er det afgørende med en bedre registrering og statistik. Der er samlet godt 23.000 boliger, hvoraf 19.400 er i byerne og 3.700 i bygderne. Desuden er der godt 1.900 kollegieværelser samt 750 ældreboliger. Der er i gennemsnit 2,4 personer pr. bolig. Figur 4.1: Fordeling af boliger efter størrelse (m 2 ), 2009 12% 13% 17% 19% 20% 19% 0 39 40 59 60 69 70 89 90+ U oplyst Kilde: Boligstatistik 2010:2, Grønlands Statistik Gennemsnitsstørrelsen på en bolig er 67 m 2, og størrelsesfordelingen er rimelig ens, jfr. figur 4.1., men der er få meget store boliger. Den typiske bolig har 2 eller 3 rum, jfr. figur 4.2. 2

Figur 4.2: Fordeling af boliger efter antal rum, 2009 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum+ Uoplyst 14% 9% 7% 24% 22% 24% Kilde: Boligstatistik 2010:2, Grønlands Statistik Den aktuelle boligsituation er kendetegnet ved, at mange står på ventelister til en bolig (ordinær venteliste,) eller at folk i bolig ønsker flytning til større/mindre boliger f.eks. som følge af familieforøgelser eller efter at børnene er flyttet hjemmefra (ønskeventelister). Problemet er særligt fremtrædende i byer som Nuuk, Sisimiut og Ilulissat. Tabel 4.1 og 4.2. viser fordelingen af personer på henholdsvis ordinære ventelister og ønskeventelister og den gennemsnitlige ventetid i år til boliger i de større byer i Grønland. Tabel 4.1: Fordelingen af personer på ordinær venteliste og ventetiden til lejeboliger i grønlandske byer Antal personer på ordinær venteliste i by Udlejningsboliger ejet af: Qaqortoq Nuuk Maniitsoq Sisimiut Ilulissat SUM Kommune 1.523 1 185 548 476 2.732 Selvstyre 286 1.327 51 121 65 1.850 Antal personer i alt 286 2.850 236 669 541 4.582 Gens. ventetid i år 1,48 7,39 1,36 2,51 2,51 4,47 Kilde: A/S Boligselskabet INI og Iserit og egne beregninger Anmærk.: Ventelisten til kommunens boliger i Nuuk er leveret af Iserit og kan betyde dobbeltælling, da personen samtidig kan være opskrevet hos INI. Sumtallet på 2.850 er derfor reelt noget mindre. Alle øvrige tal er leveret af INI på CPR-niveau. Dubletter er fjernet, så personen kun optræder 1 gang uanset opnotering til både kommunale og selvstyreboliger. INI administrerer ikke kommunale boliger i Qaqortoq og Nuuk. Den gens. ventetid er beregnet af INI s (rensede) tal. Såvel aktive som passive opnoteringer er medtaget. Ventelisten er især stor i de store byer, og mest efterspurgt er 2 og 3 rums boliger. Der er dog også et højt niveau for 1 rums boliger (kollegier). Boligsituationen er særligt presset i Nuuk, hvor den gennemsnitlige ventetid er på ca. 7,5 år til en ordinær bolig og over 5 år til en ønskebolig. De mest populære boligtyper er 2 og 3 rums boliger. 3

Tabel 4.2: Fordelingen af personer på ønskeventeliste og ventetiden til lejeboliger i grønlandske byer Antal personer på ønskeventeliste i by Udlejningsboliger ejet af: Qaqortoq Nuuk Maniitsoq Sisimiut Ilulissat SUM Kommune 247 1 62 92 72 473 Selvstyre 65 252 47 44 31 439 Antal personer i alt 65 499 109 136 103 912 Gens. ventetid i år 1,46 5,34 1,34 1,88 1,97 3,09 Kilde: A/S Boligselskabet INI og Iserit og egne beregninger Anmærk.: Ønskeventelisten til kommunens boliger i Nuuk er leveret af Iserit og kan betyde dobbeltælling, da personen samtidig kan være opskrevet hos INI. Sumtallet på 499 er derfor reelt noget mindre. Alle øvrige tal er leveret af INI på CPRniveau. Dubletter er fjernet, så personen kun optræder 1 gang uanset opnotering til både kommunale og selvstyreboliger. INI administrerer ikke kommunale boliger i Qaqortoq og Nuuk. Den gens. ventetid er beregnet af INI s (rensede) tal. Såvel aktive som passive opnoteringer er medtaget. Med betydelig boligmangel kan disse ventelister overvurdere det reelle boligbehov. Da det er svært at finde en bolig, må det antages, at mange som en gardering vælger at stå på en eller flere ventelister. Da man frit kan vælge, om man vil tage imod en anvist bolig, er dette en ret billig forsikring. Ventelister betyder, at ledige boliger ikke nødvendigvis bliver fordelt efter behov, da det kan være tilfældigt, hvem der står øverst på listen. Især vil sådanne ventelister typisk ikke give et retvisende billede af tilflytningsønsker eller sikre, at tilflyttere får en høj prioritet på ventelisten. Borgerne har mulighed for at få tildelt socialboliger ud fra sociale og økonomiske kriterier. I henhold til lovgivningen skal 20 % af ledigblevne boliger anvises til kommunen til boligsociale formål. Af væsentlige forhold, der taler for om en person eller familie har ret til sociale boliger kan være, at: Børn er anbringelsestruede, hvis familien ikke tildeles bolig Personerne har livstruende sygdomme Personerne har indgået en misbrugsbehandling Familier med mindreårige børn og unge har været anbragt på døgninstitution Psykiatriske patienter, samt personer med fysiske handicaps Unge enlige, der er i gang med en uddannelse, hvor deres uddannelsesforløb er truet på grund af hjemlige sociale problemer Personer fra bygderne får hjælp hvis de mangler bolig under uddannelse. Men så snart der er et ledig kollegieværelse, står de øverst på listen. Dem der søger om en socialbolig bliver visiteret i forhold til, om de har gæld, og om de er under uddannelse eller uddannelsessøgende. Boligsøgende bedes altid om at tilkendegive om de har betalt til genbekræftelse til INI A/S hvis de er opskrevet på INI s venteliste, og hvorfor de søger om socialbolig. 4

Figur 4.3 viser hvor mange personer/familier som aktuelt er placeret på venteliste til boliger målrettet disse sociale formål. Figur 4.3: Fordelingen af antal personer på den sociale boligventeliste i kommunerne Kilde: Departementet for Sociale Anliggender Som forventet er der størst pres på ventelisten i Sermersooq. Sammenlagt står 216 personer/familier opskrevet til på venteliste til socialboliger. Vakantboligordningen er fra politisk side søgt udfaset. Den aktuelle boligsituation betyder, at ansatte reelt står på venteliste til en personalebolig, mens de førhen først blev indkvarteret vakant og hvor arbejdsgiveren betalte huslejen indtil den permanente personalebolig blev anvist. Det offentliges omkostninger til vakantboliger har ligget i niveauet 30 50 mio. kr. årligt. Figur 4.4 viser den aktuelle fordeling af antal personer på venteliste til personaleboliger efter boligtype i Nuuk. 5

Figur 4.4: Fordelingen af antal personer på venteliste til personaleboliger i Nuuk Kilde: Boligselskabet INI A/S I alt 72 personer er på venteliste og de populæreste boliger indeholder 1 2 rum. 4.3 Boligsubsidier Der gives ganske betydelige subsidier til boliger. En del af disse subsidier gives direkte og synligt i form af boligsikringen. Der anvendes årligt omkring 110 mio. kr. til dette formål. Boligsikringen har et fordelingspolitisk sigte i forhold til at give familier med lav indkomst og/eller mange børn mulighed for at bo i en rimelig bolig. Herudover gives der en række indirekte og mindre synlige subsidier til boliger via favorable finansieringsvilkår og skattebegunstigelser. Beløbsmæssigt er denne indirekte støtte ganske omfattende og vurderes til at ligge omkring 300 mio.kr, og dermed ca. 3 gange mere end den direkte støtte. Dette understreger både, at der bruges betydelige offentlige midler på boliger og at politikken på området er vanskelig og svær gennemskuelig. Der er mange regler på området, men hovedtrækkene ved subsidieringen er: Ejerboliger: Andelsboliger: Selvstyre og kommuner finansierer op mod 40 % (maksimalt 587.500 kr. per bolig) af opførelsesomkostningerne rente og afdragsfrit i en periode på 20 år, og med afvikling af lånet over de følgende 15 år til en rente, der typisk vil være lavere end markedsrenten. Skattefradrag for renteudgifter og fravær af ejendomsværdibeskatning Kapitalgevinster beskattes ikke Ingen jordleje Selvstyre og kommuner finansierer op mod 50 % (maksimalt 1.050.050 kr. per andelsbolig) af opførelsesomkostningerne rente og afdragsfrit uden tidsbegrænsning Mulighed for omdannelse til ejerbolig med favorabel finansiering som for ejerboliger Kapitalgevinster beskattes ikke 6

Lejeboliger: Ingen jordleje Husleje fastlagt på grundlag af et afkastkrav til offentlig finansiering, som ligger under markedsafkastet Overdragelse af offentlige lejeboliger med prisrabat, og dermed mulighed for ubeskattet kapitalgevinst Afkastkravet beregnes af værdier som typisk er mindre end de reelle opførelsesomkostninger, og som ikke er indekseret. Ingen jordleje En samlet oversigt over den skattemæssige status, regulering og subsidiering af boliger fremgår af Tabel 4.3. 7

Tabel 4.3: Oversigt over den skattemæssige status, regulering og subsidiering af boligforbruget Ejerbolig Andelsbolig Lejebolig (privat og offentlig udlejning) Ejendomsværdiskat Friholdt Friholdt Friholdt Grundskyld Friholdt Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt Lejeregulering Maksimalpris på Nej andelsbevis Støttens karakter Rente og afdragsfrit lån Rente og afdragsfrit lån Direkte tilskud (boligsikring) på op til 40 % af opførelsessummen på op til 50 % af opførelsessummen Kapitalafkastkrav (1,5 %) i huslejeberegningen Støttens løbetid 20 år Ubestemt tid Boligsikring Nej Nej Ja Offentligt låne Op til 587.500 kr. per bolig Op til 1.050.500 kr. per Op til 98 % af huslejen 1 mulighed/støtte som videreføres ved ejerskifte andelsbolig, som videreføres ved salg Andet Lånet tilbagebetales over 15 år til diskonto + 3 % point Ingen rentefradrag for andelshavers andel af foreningsgælden Boligsikringens størrelse afhænger af antal børn og indkomst i husstanden Støtten er ikke indkomstafhængig Renoveringslån Fradragsret for renteudgifter Det offentlige er sekundær panthaver, kommercielle realkreditinstitutter er primær pantholder Lejer til ejer Overdrages til tekniskøkonomisk værdi Støtten er ikke indkomstafhængig Fradragsret for renteudgifter på privat andelsboliglån Kan omdannes til ejerboliger Offentlige lejeboliger kan omdannes til ejer eller andelsboliger Medbygger bolig Ejendomsværdiskat Friholdt Friholdt Grundskyld Friholdt Friholdt Kapitalgevinstskat Friholdt Friholdt Lejeregulering Støttens karakter Rente og Direkte tilskud afdragsfrit lån (gratis byggesæt) Boligsikring Nej Nej Offentlig lånemulighed/støtte Op til 587.500 kr. per bolig Op til 95 % af byggeomkostninger Andet Overdrages til markedsværdi Anciennitetsbestemt prisnedslag (5 35 procent) Lånet tilbagebetales over 15 år til diskonto + 3 % point Tilskuddet er indkomstafhængigt Det offentlige lån tilbagebetales ved ejerskifte Maksimal låneandel på 40 procent Støtten er ikke indkomstafhængig Øvrige forhold er som ejerboligen Kilde: Boligsubsidier i Grønland (Skatte og Velfærdskommissionen (2010b)) Anmærk.: Denne øvre grænse for boligsikring gives til husstande med 3 børn eller derover og hvor husstandsindkomsten ligger på 0 23.999 kr. per år jfr. Tabel 3.18 i Baggrundsnotatet Boligsubsidier i Grønland. 8

Det offentlige (Selvstyre og kommuner) har således en stor rolle som långiver til boliger. Det betyder, at en betydelig andel af de offentlige finanser er bundet i boliger. Tabel 4.4 giver en oversigt over den samlede udestående beholdningsværdi af boliglån i 2009. Den udestående lånemasse er på godt 9.45 mia. kr., fordelt med omkring 2.4 mia. kr. til private boligformer og 7 mia. kr. til lejeboliger. Tabel 4.4: Fordelingen af offentlige boligudlån til forskellige boligformer i 2009 Mio. kr. Ejerboliger og Andelsboligebygger Lejer til ejer BSU/med Leje I alt renoveringslån mv. boliger Selvstyrets udlån 654 281 23 522 4.011 5.492 Kommunale udlån (estimat) 621 281 n/a 3.065 3.967 I alt 1.275 563 23 522 7.066 9.449 Kilde: Økonomi og Personalestyrelsen (depotudskrifter fra Grønlandsbanken) Anmærk.: Renoveringslån til ejerboliger udgør 33,4 mio. kr. og ydes kun af selvstyret. Kommunernes udlån er estimeret som den anden halvdel af de samlede offentlige udlån jfr. finansieringsfordelingen. For andelsboliger vil denne andel være en smule mindre end selvstyrets udlån sfa. tidligere ordninger, hvor selvstyret alene stod for finansieringen (2/3 af opførelsesprisen). Låneprovenuet til ejerboliger kan indeholde lån til andelsboliger på grund af konteringsoverlap. Udlån til offentlige andelsboliger (Tuapanguit, ABF Peqqik, Qinngorput) er ikke medregnet. For lejeboliger er opgjort opførelsessummen, der er beregnet ud fra de faktiske indtægter fra kapitalafkastet. Det offentlige yder disse lån på vilkår, der er væsentligt mere favorable end de almindelige markedsvilkår. En begrundelse for dette har været, at det ikke ville have været muligt at finansiere opførelsen af boligerne uden denne offentlige långivning. Dette er et argument, som især historisk givet har været korrekt. I dag bliver en del boliger dog opført med ren privat finansiering. Det afgørende er imidlertid ikke, at det offentlige deltager i långivningen, men at dette sker på vilkår som er væsentligt mere favorable end den forrentning, det offentlige selv skal betale ved låntagning eller kan få ved investering af overskydende midler i de finansielle markeder. Forskellen mellem den rente boligejer/bruger betaler, og den rente det offentlige selv kan låne til udgør et subsidium til boligbenytter. Endvidere er der for ejerboliger et skattesubsidium i kraft af rentefradragsretten, og der er ingen beskatning af boligens løbende afkast ligesom kapitalgevinster ikke beskattes. For den enkelte bolig kan der være tale om store beløb. For en ejerbolig til f.eks. en opførelsesomkostning på 2.1 mio. kr. udgør den samlede besparelse i nutidsværdi som følge af favorabel finansiering godt 300.000 kr. og værdien af rentefradraget godt 380.000 kr. Den samlede støtte er således næsten 700.000 kr. eller 1/3 af opførelsesomkostningerne set over den samlede finansieringsperiode, som er 20 års rente og afdragsfrihed og 15 års efterfølgende afvikling. For en andelsbolig er nutidsværdien af det samlede subsidium over den samme periode 850.000 kr. For andelsboligen er der en risiko og skattefri mulighed for omdannelse til ejerbolig. Den er risikofri, da det er en mulighed man har, og derfor kun vil udnytte, såfremt den er fordelagtig. Samtidig er gevinsten skattefri. For sådanne boliger kan det samlede subsidium under realistiske antagelser være på godt 1.1 mio.kr. eller godt 50 % af opførelsesomkostningen. Dette er opgjort i Tabel 4.5 for forskellige boligtyper og boligformer. 9

Tabel 4.5: Oversigt over subsidier til private boligformer i Grønland (Kroner) Opførelses pris Nutidsværdi rentesubsidier Nutidsværdi rentefradrag Gratis grundværdi Kapital gevinstskat Kan omdannes til ejer Skat på lejeværdi Ejerbolig: 65 m2 1.241.500 215.843 231.462 Ja Nej Nej 110 m2 2.101.000 314.660 383.303 Ja Nej Nej Andelsbolig: 65 m2 1.241.500 505.728 Ja Nej Ja 110 m2 2.101.000 855.847 Ja Nej Ja Kilde: Skatte og Velfærdskommissionen (2010b). Anmærk.: Beregningsforudsætninger baserer på en skatte% på 42, diskonteringsrente på 4,55 %, lånerente på 6,01 % Lånets løbetider er 35 år. For andelsboliger er 50 % af opførelsesprisen finansieret med foreningslån. Ejerboligens pris fremmedfinansieres med 40 % (65 m 2 ) og 28 % (110 m 2 ). Andelsboliger har ikke skattefradrag for renter på foreningens lån. Den præcise størrelse af boligsubsidiet til den enkelte bolig afhænger af flere forhold, herunder boligstørrelse og opførelsesomkostninger. Generelt er det sådan, at større og dyrere boliger får et større subsidium i kroner, men at det udgør en mindre andel af den samlede opførelsesomkostning. De samlede subsidier er reelt større, da der ikke i ovenstående er taget hensyn til værdien af den gratis udnyttelse/brug af grunden. Endvidere er der ikke taget hensyn til skattefrie kapitalgevinster. De indirekte subsidier til boliger er ud fra en fordelingspolitisk vinkel ikke målrettede og har måske ligefrem en forkert fordelingsprofil. Der gøres ikke forskel på, om støtten går til velstående familier eller til mindre bemidlede familier. Der er derfor ingen sikkerhed for, at subsidierne er gået til dem med de største behov. En stor del af finansieringssubsidierne går til familier med høje indkomster, som bor til en lav leje eller i en privat bolig til en lav omkostning. Hertil kommer muligheden for skattefrie kapitalgevinster. Sådanne kapitalgevinster er ofte skabt af samfundsudviklingen i takt med, at boligefterspørgslen stiger, eller at bestemte områder bliver mere attraktive. Subsidierne til den enkelte boligejer er det samme som større udgifter eller mindre indtægter for det offentlige. Der er tale om ganske betydelige beløb, jfr. nedenstående Tabel 4.6. Samlet vurderes det, at den årlige provenueffekt for det offentlige er omkring 440 475 mio. kr., hvoraf boligsikring udgør 110 mio. kr. Den synlige del af boligpolitikken boligsikringen udgør således mindre end ¼ af de samlede offentlige udgifter ved den førte boligpolitik. 10

Tabel 4.6: Oversigt for skøn over subsidierne til boligmarkedet Ejerboliger (direkte og indirekte tilskud) Andelsboliger (direkte tilskud) Offentlig udlejning (kapitalafkast under markedsniveau) Samlet subsidiering (mio. kr.) Max. låneandel pr. bolig (kr.) Max. grænse for støttet boligpris (kr.) Periode med rente- og afdragsfrihed Støtte pr. bolig pr. år (kr.) 85-105 587.500 1.468.750 20 år 75.000 30-45 1.050.050 2.101.000 tidsubegrænset 63.000 215 994.500 (selvstyre) Kommunen dækker resten - 71.000 Boligsikring (max. pr. år) 110 - - - 60.000 I alt 440-475 - - - - Anmærk.: Samlet subsidiering fremgår af Tabel 3.6 s. 35 i Skatte og Velfærdskommissionen (2010b) for en samlet ejendomsværdi på 5 mia. kr. Markedsniveau (lejeboliger) er sat til afkastet på en obligation, nominel rente 4,55 % Den maksimale låneandel per bolig angiver den øvre grænse for finansieringsbehovet som kan dækkes med offentligt rente og afdragsfrie lån ved en given maksimumpris for boligen. Forskellen mellem boligens pris/opførelsessum og den offentlige finansiering skal dækkes med realkreditlån/banklån eller med købers egenkapital (opsparing). Beregningen støtte pr. bolig tager udgangspunkt i en bolig som får maksimal offentlig støtte (110 m 2, m 2 pris på 19.100 kr.), markedsfinansiering på 6,01 % og friholdt lejeværdiskat på 1,91 % (den neutrale sats). Kapitalafkastet i offentlige udlejningsboliger udgør 1,5 % op til beregningsgrundlaget (15.000 kr. per m2) jfr. forordning. Subsidieringen af boliger er omfattende og uigennemskuelig. Det forvrider i betydeligt omfang boligmarkedet, at ingen kender den reelle pris ved at bo. Boligefterspørgslen bliver derfor større i forhold til en situation, hvor brugeren skulle betale den reelle pris. Det skaber øget mangel på boliger. Mobiliteten bliver også for lav, da mange vælger at blive boende i store boliger selvom børnene er flyttet hjemmefra. Tilskuddene skal finansieres. De synlige tilskud skaber direkte udgifter til boligfinansiering. De usynlige tilskud viser sig reelt ved mindre indtægter som følge af både rentefradragsretten og et lavt afkast på offentlige boliglån samt fravær af indtægter fra grundleje, beskatning af værdi af egen bolig og/eller kapitalgevinster. Samlet set får politikken store konsekvenser for både udgifter og indtægter for den offentlige sektor. Man kan ikke lave mirakler. Heller ikke på boligområdet. Man kan ikke stille boliger til rådighed for hele befolkningen til en lavere pris end den reelle omkostning. Forskellen skal finansieres enten via højere skatter og afgifter eller tilsvarende besparelser. Med den ene hånd gives der boligsubsidier og med den anden kræves højere skatter ind for at dække disse subsidier. Det samlede omfang af subsidierne svarer til, at indkomstskatteprocenten i dag er 7 8 procentenheder højere, eller at hver eneste skatteborger i gennemsnit betaler 9.000 kr. mere i skat om året. Sammenfattende gælder der om boligpolitikken, at den er kompliceret og meget svær gennemskuelig. Der er ikke noget klart overblik over politikkens omkostninger eller konsekvenser. Flere hensyn er sammenblandet på en uklar måde. Den aktuelle situation på boligområdet kan sammenlignes med et stort lotteri. Der er mangel på boliger og lange ventelister. En konsekvens er en uensartet boligdækning for befolkningen. Nogle har en bolig, andre har ikke og må bo hos familie eller venner. Nogle får en bolig stillet til rådighed af arbejdsgiver, mens andre ikke har den mulighed. Nogle har mulighed 11

for at flytte for at komme i arbejde eller i gang med uddannelse, mens andre ikke har det, og derfor bliver låst i deres handlemuligheder. Nogle bor i alt for små boliger, mens andre bor i større boliger, men de flytter ikke da det er svært eller usikkert at finde en anden bolig. Adgang til bolig er usikker for mange og indeholder derfor et stort lotterielement. Det offentlige (selvstyre og kommuner) udfører en kapitalmarkedsfunktion ved ikke alene at stille lån til rådighed, men det sker også på vilkår væsentligt bedre end det offentlige selv kan låne til. Med andre ord giver man med den ene hånd låntager en rentegevinst, som man med den anden hånd finansierer med at opkræve højere skatter. Man kan ikke gøre det billigere for alle at bo, midlerne skal finansieres. For ejerboliger er der oveni en mulighed for at omsætte det favorable lån i en skattefri gevinst. Betragt to ens huse (standard, beliggenhed osv.), hvor det ene har billige offentlige lån, mens det andet er belånt på almindelige markedsvilkår. Ejeren af huset med de offentlige lån vil kunne få en højere pris for sit hus end ejeren af huset med markedsbelåning, da den nye køber vil få en lavere ydelse i dette hus end i huset med et lån til markedsvilkår. Oven i købet er denne kapitalgevinst skattefri. I takt med samfundsudviklingen og stigende boligpriser betyder boligpolitikken, at boligejere kan omsætte den favorable finansiering i en skattefri kapitalgevinst. For andelsboligejere er denne fordel særlig stor. Man kan frit vælge, om man vil omdanne den til en ejerbolig afhængig af udviklingen på boligmarkedet, og man kan samtidig overtage lejligheden til en pris under købsprisen, altså en helt risikofri mulighed for en skattefri kapitalgevinst. Boligejere deltager med andre ord i et offentligt støttet lotteri med store muligheder for store skattefrie gevinster. Tilskud til husleje har et fordelingspolitisk sigte. Det er vigtigt, at alle familier får mulighed for at bo i en rimelig bolig. Boligsikringen er tænkt at løse denne opgave. Oveni gives der imidlertid støtte via favorable finansierings og beskatningsvilkår, og mange får på den måde et tilskud til at bo. Men disse tilskud gives uden sikkerhed for, at de kommer familier med det største behov til gode. I mange situationer vil det være det modsatte, da familier med høje indkomster og ejerboliger har mulighed for både lempelig finansiering og store skattefrie gevinster. Det er derfor også i høj grad usikkert, om de midler det offentlige bruger på området, har den ønskede fordelingsprofil. Der er en gratis brugsret over byggegrunde. Men alle grunde er ikke lige attraktive nogle har stor herlighedsværdi, andre mindre. Nogle beliggenheder bliver mere attraktive i forbindelse med den økonomiske udvikling. Umiddelbart kunne der argumenteres for, at det er mest rimeligt, at alle kan få denne brugsret på samme vilkår, nemlig gratis, da det er fælles samfundsressource. En fordeling efter lodtrækning, giver ikke alle del i denne gevinst på lige fod. Ikke alle er med i lodtrækningen, og vinderne får mere end en brugsret. Huse kan sælges og brugsretten til jorden følger med derfor kan husejere med byggegrunde, der bliver mere værd kapitalisere denne værdistigning og høste en skattefri kapitalgevinst. Nogle får en sådan gevinst, andre ikke. Det eksisterende system er ikke med til at skabe lighed i brug af samfundets ressourcer, men har skabt et lotteri over, hvem der skal høste gevinsten. I socialpolitikken vil det være helt uacceptabelt at føre omfordelingspolitik efter et lotteriprincip, og tilsvarende bør gælde for boligmarkedet. 12

Et meget subsidieret og uigennemskueligt system er også med til at forringe konkurrencen i byggesektoren. Subsidierne kan derfor tænkes at blive overvæltet i højere byggeomkostningerne. Et mere enkelt og gennemskueligt system vil understøtte en mere effektiv konkurrence og derfor kunne lede til lavere byggeomkostninger. 4.4 Principper for boligpolitikken Anstændige boligforhold er en afgørende parameter for acceptable levevilkår. Det er derfor naturligt, at der knytter sig store politiske interesser til befolkningens boligforhold. Boligforhold opfattes her både i den kvantitative og kvalitative dimension, dvs. antal boliger, størrelse (beboere pr m 2, pr værelse etc.), samt indretning og installationer (toilet/badeforhold, opvarmning osv.). Særligt for samfundets udsatte er det en afgørende faktor at sikre, at alle har adgang til en rimelig bolig, dette gælder ikke mindst i forhold til børnefamilier. Rimelige krav til boliger skal ses både i forhold til samfundets generelle levestandard og i forhold til særlige behov (f.eks. klima). Et samfund har kun mulighed for at boligforsyne sig selv kvantitativt og kvalitativt med boliger, som modsvares af de økonomiske muligheder. Det er derfor forventeligt, at man i takt med en økonomisk udvikling og stigende indkomster ser stigende krav til boliger i både den kvantitative og kvalitative dimension. For samfundet som helhed er spørgsmålet derfor, hvilken gennemsnitlig boligstandard man har råd til at forsyne sig selv med. Fordelingspolitisk er det derimod et væsentligt spørgsmål, om alle har adgang til og råd til en bolig svarende til den almene boligstandard i samfundet. Det samfundsmæssige krav til boligstandard kan for nogle grupper overstige betalingsevnen, og derfor er der behov for støtteordninger. Denne støtte kan i princippet gives generelt (indkomsttilskud) eller specifikt knyttet til boligforbrug (boligsikring). Der er flere grunde til, at støtten bør gives direkte. Det primære argument er, at man på denne måde målretter støtten til de personer eller familier, hvor et problem er identificeret. Generelle indkomsttilskud vil ikke nødvendigvis blive anvendt til boligforbrug, og derfor er denne støtteform mindre velegnet. Med en målrettet støtteordning kan der nemmere tages hensyn til familiesituationen, f.eks. børnefamilier. Denne form for støtte er velbegrundet, og skal ses i sammenhæng med den generelle social og fordelingspolitik. Balancen mellem forskellige boligformer er af stor betydning. Den afgørende sondring er mellem ejer og lejeboliger (selvom der er mellemformer, som f.eks. andelsboliger). Lejeboligens fordel er fleksibiliteten i forhold til varierende boligbehov ved f.eks. ændret familiesammensætning eller flytning til et andet geografisk område. Ulempen er knyttet til accept af regler udstukket af ejer 1, og dermed mindre fleksibilitet i forhold til boligindretning, om/tilbygning osv. Denne fordel har ejerboligen. Når bruger også er ejer, er der samtidig en mere klar ansvarsfordeling i forhold til brug og vedligehold af boligen. Ulempen ved ejerboligen er knyttet både til handelsomkostninger og risiko. Køb og salg af boliger er forbundet med store handelsomkostninger, og det gør ejerboligen mindre fleksibel end lejeboligen. Dette kan være til ulempe både for den enkelte og samfundet i form af mindre geografisk mobilitet på arbejdsmarkedet. 1 En lejelovgivning er nødvendig for at blandt andet at sikre lejer mod, at ejer udnytter den quasi monopolstilling, der opstår efter indflytning. 13

Anskaffelse af en ejerbolig er en risikofyldt investering. Da ejerboligen stiller kapitalkrav er der i praksis en fordelingsprofil i ejerskab, dvs. der er flere boligejere blandt højindkomstgrupper end blandt lavindkomstgrupper. Ejer stiller typisk kun en mindre egenkapital (udbetaling) i forhold til boligens pris, dvs. en boliganskaffelse er reelt en meget gearet og dermed en risikabel investering. Boliginvesteringen kan således give anledning til både kapitalgevinster og kapitaltab. Der er således en række argumenter for at sikre et boligmarked med både ejer og lejeboliger, og det er en vigtig økonomisk politisk opgave at medvirke til sikring af et sådant varieret boligudbud. Et afgørende spørgsmål er, hvorvidt man politisk skal intervenere i boligmarkedet og i givet fald på hvilken måde. Offentlig intervention i boligforholdene kan ske på to niveauer: i) lovgivningsmæssige regler og reguleringer af boligmarkedet via lejelovgivning, udstykning, byggeforhold osv., og ii) økonomisk i form af direkte eller indirekte støtte til bestemte boligformer. Skatte og Velfærdskommissionen har ikke haft mulighed for nærmere at analysere de lovgivningsmæssige forhold, og stiller af denne grund alene forslag knyttet til de økonomiske aspekter. 4.4.1 Kapitalmarkedsfunktion Finansiering af boliger er et særligt aspekt i forhold til både ejer og lejeboliger. Særligt i tyndt befolkede områder kan det være svært at finde markedsmæssig finansiering, eller at den kun er tilgængelig mod betaling af meget høje risikopræmier. Årsagen er, at alternativanvendelsen af boligen kan være meget begrænset, og derfor er finansieringsrisikoen tilsvarende større. På større og mere sammenhængende markeder har finansiering på realkreditlignende vilkår vist sig at være en hensigtsmæssig måde til risikospredning mellem långiver og låntager. En sådan risikospredning kan være sværere at sikre i geografiske begrænsede markeder, og markedsrenterne er derfor høje pga. af høje risikopræmier 2. Der kan derfor være argumenter for et offentligt engagement i forhold til finansiering af boliger i særlige områder. I Grønland forestås almen bankforretning af to aktører, Grønlandsbanken A/S og BankNordik (tidligere Sparbank). Grønlandsbanken A/S er udover hovedkontoret i Nuuk, repræsenteret i fire andre byer (Sisimiut, Ilulissat, Qaqortoq og Maniitsoq), mens BankNordik har filialer i Nuuk, Sisimiut, Ilulissat. Grønlandsbankens primære samarbejdspartner ved boligfinansiering er Nykredit Bank. Bankkunder hos Grønlandsbanken får formidlet realkreditfinansiering hos Nykredit Bank. Danske realkreditinstitutter har adgang til at yde lån i Grønland. Nykredit Bank, Totalkredit, Realkredit Danmark, DLR Realkredit og BRF Kredit er de danske realkreditinstitutter, der yder realkreditlån med pant i fast ejendom i Grønland. I dag er det reelt kun Nykredit og Totalkredit, som finansierer nye lån. Figur 4.5 viser udviklingen i restgælden på realkreditbelåning ydet af danske realkreditinstitutter til forskellige boligformer i Grønland fra 2000 2008. Tallene gælder lån ydet til private og det offentlige. 2 Den samfundsmæssige risikopræmie kan være mindre end den markedsbestemte grundet bedre muligheder for risikospredning eller fordi afledte effekter kan indgå i den samfundsmæssige vurdering. 14

Figur 4.5: Udviklingen i realkreditgælden fordelt på private boligformer i Grønland Kilde: Statistisk Årbog 2009, Grønlands Statistik (tal fra Finanstilsynet) Figur 4.5 viser, at den samlede boligbelåning er tredoblet siden år 2000. Særligt inden for de seneste 4 år har udviklingen været markant, og hovedårsagen er den øgede belåning af andels og ejerboliger. I Tabel 4.7 er disse værdier vist. Udviklingen afspejler således et større privat finansieret boligbyggeri primært i byerne. Tabel 4.7: Fordelingen af realkreditgæld på forskellige boligformer, 2000 2008. Mio. kr. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Ejerboliger 400 432 465 456 506 623 750 985 1.380 Privat udlejning 106 107 114 128 128 108 91 83 98 Støttet byggeri til beboelse 65 52 34 33 31 Andelsboliger 75 91 138 159 118 183 232 270 264 Boliggæld i alt 581 630 717 743 817 966 1.107 1.371 1.773 Lånetilbud 109 93 134 329 268 493 396 345 589 Mulig gældssætning i alt 690 723 851 1.072 1.085 1.459 1.503 1.716 2.362 Kilde: Statistisk Årbog 2009, Grønlands Statistik (tal fra Finanstilsynet) Den samlede boligrestgæld hos realkreditinstitutter udgør knap 1,8 milliarder i 2008. Samtidigt er der afgivet lånetilbud på i alt 589 mio. kr. (til nybyggeri, konverteringer mv.), således at den samlede belåning er steget til 2,36 milliarder kr. i 2009, hvis lånetilbuddene hjemtages. Boliggælden for andelsboligforeninger og ejerboliger udgør tilsammen 1,64 milliarder kr. uden at lånetilbuddene er medregnet. Dertil kommer gælden til det offentlige. Denne gæld udgør mindst 1,85 milliarder kr. for andelsboliger og ejerboliger tilsammen, jfr. Tabel 4.4 ovenfor. For ejerboliger udgør det skyldige beløb til det offentlige alene ca. 1,3 milliarder kr. Denne gæld er givet som 10/40/50 lån, og som forfalder til betaling indenfor de næste 10 20 år i takt med at den rente og afdragsfrie periode udløber. 15

Der er vigtigt at fastlægge form og omfang af offentlig långivning til boliger. Hidtil har offentlig finansiering spillet en afgørende rolle for boligbyggeriet. Regnskabsteknisk indgår offentlige finansieringsudgifter i Drifts, Anlægs og Udgiftsbudgettet (DAU), og omfanget af boliglångivning er derfor begrænset af hensynet til de overordnede offentlige finanser. Disse styres af princippet om, at DAU budgettet skal være i balance 3 (offentlige finanser diskuteres nærmere i kapitel 11). På denne måde bestemmes omfanget af mulige midler til boligfinansiering i den generelle prioritering af de offentlige udgifter, og det sætter på et givet tidspunkt en øvre grænse (afhængig af politisk prioritering mellem forskellige udgiftsmål) for engagementet i boligbyggeri. Det samlede antal boliger, der kan bygges afhænger derfor af sammensætningen af de forskellige boligformer i kraft af forskelle i belåningsadgang og vilkår. Dette har også været grunden til, at der politisk har været ønske om at få bygget flere andels og ejerboliger, da det ud fra en umiddelbar betragtning vil give flere boliger for en given udlånsramme, fordi der er privat medfinansiering for disse boligformer. Problemet er ikke, at der føres en forsigtig budgetpolitik, problemet er at det offentlige er direkte engageret i finansiering på vilkår væsentligt mere lempelige end markedsvilkårene. Samtidigt er det ikke oplagt, at kapitalmarkedsfunktionen skal være snævert knyttet til den årlige budgetlægning. Dette indebærer også en risiko for at byggeaktiviteten bliver destabiliserende for den økonomiske udvikling, da der i gode tider vil være finansieringsmuligheder for boliger, hvilket vil forstærke en opgang og modsat i en lavkonjunktur. Den offentlige lånefinansiering af boliger bliver i særlig grad til et finansieringsproblem, fordi långivningen sker til forrentning langt under markedsvilkår. Långivningen modsvares således kun i beskedent omfang af et afkast, og dermed en indtægtskilde for det offentlige. Der kan være behov for offentlig långivning eller garantistillelse for en del af opførelsesomkostningerne. Begrundelsen kan være knyttet til manglende muligheder for risikospredning, og derfor medgår den offentlige långivning reelt til at mindske risikoen for privat långivere, hvilket både har betydning for adgang til og vilkårene for en sådan långivning. Det er mindre oplagt, at offentlige lån skal ydes med særlig lempelige afdrags eller forrentningsvilkår. Lånene bør ydes efter markedsvilkår og dermed markedsrente. Det er ikke velbegrundet, at offentlige lån skal være rentefrie enten i en lang periode (20 år for ejerboliger) eller i det uendelige (andelsboliger). Det er samtidig ikke oplagt, hvorfor denne långivning skal gives til en rente langt under markedsrenten. Hvis f.eks. offentlige lån ydes som et 30 årigt lån, bør renten modsvare f.eks. renten på 30 årige realkreditobligationer. Selv i denne situation er der reelt givet en støtte til boligerne, da privat finansiering uden offentlige lån enten ikke vil være muligt eller vil ske til højere rente, fordi privat långiver i så fald skal påtage sig en større risiko. Det faktum, at det offentlige indgår i risikodelingen, giver boligejerne en besparelse i form af lavere 3 Der styres således reelt efter et bruttogældsbegreb. Det vil sige, at der sondres ikke mellem løbende udgifter, og långivning, der modsvares af erhvervelse af modsvarende aktiver. Bemærk, ved en opgørelse af offentlig nettogæld vil offentlige finansieringsengagementer i boliger indgå som et aktiv (omend dette aktiv giver et afkast mindre end markedsrenten grundet subsidieringselementet). 16

finansieringsomkostninger på den private långivning. Det offentlige bidrager således med en støtte ved at sprede risikoen ved finansiering af boliger. 4.4.2 Subsidiering af boligforbrug Et generelt tilskud til boliger kan begrundes, såfremt befolkningen systematisk vælger et boligforbrug, der er samfundsmæssigt for lavt (kvantitet, kvalitet). Argumenterne for dette kan f.eks. være, at den enkelte ikke tager tilstrækkeligt hensyn til boligens betydning for helbred eller børns opvækst. Det er imidlertid langt fra oplagt, at dette er tilfældet for befolkningen generelt, og derfor er der ikke nogle stærke argumenter for at give generelle tilskud til boliger og boligforbrug. Boliger bør ligestilles med andre typer af aktiviteter eller forbrug, hvilket ofte betegnes som et krav om neutralitet, dvs. regler, lovgivning, beskatning m.m. skal ikke begunstige bestemte aktiviteter på bekostning af andre. De særlige bolig sociale aspekter i forhold til at sikre alle adgang til en rimelig bolig er sikret via boligsikringssystemet. Opførelsesomkostninger for boliger er højere i Grønland end i f.eks. Danmark grundet i klimatiske forhold og særlige forhold knyttet til byggemodning (kloakering, vand og varmeforsyning). Dette vil uvilkårligt betyde, at boligbenyttelse vil være dyrere i Grønland end i Danmark. Dette faktum kan ikke elimineres via subsidiering, men højst skjules i et uigennemskueligt system, som det er tilfældet i dag. Højere omkostninger ved boligbenyttelse må derfor give sig udslag i, at der benyttes en større del af forbrugsmulighederne på boligbenyttelse i forhold til andre forbrugsgoder, eller at man i gennemsnit har mindre boliger (m 2 ) end i f.eks. Danmark. Der findes ikke noget rigtigt svar på, hvilken af de to veje man skal gå, men det er helt afgørende, at der både politisk og for den enkelte familie er klarhed over den reelle omkostning ved boligbenyttelse. Skatte og Velfærdskommissionens forslag bygger på følgende præmisser: Alle former for direkte og indirekte subsidier til boliger skal gøres synlige. Der er behov for en årlig rapportering af de direkte subsidier til boliger (boligsikring) samt skatteudgifter i form af rentefradragsret samt renteindtægter på udestående offentlige boliglån. For boliglånene skal dette suppleres med en opgørelse af lånemassen på løbetider m.m., hensættelser på udlån m.m. Endvidere skal der sondres klart mellem drifts og anlægsudgifter. Lånesubsidier og øvrige subsidier til alle boligformer skal på sigt afvikles. Boligsociale og fordelingsmæssige hensyn skal alene varetages af et nyt boligsikringssystem. Reformer på boligområdet er af en række grunde vanskelige, og af flere grunde er det ikke muligt at lave en big bang løsning, hvor man over kort tid markant ændrer politikken. For det første er det vigtigt, at reformer på boligområdet ikke betyder store og pludselige ændringer i boligomkostningerne (husleje) for den enkelte familie, og dermed reduktion i deres rådighedsbeløb. Dette vil skabe økonomiske problemer, og i værste fald tvinge familier fra hus oghjem. En normalisering af boligområdet må derfor ske gradvist for ikke at skabe for store problemer for de enkelte familier. For det andet vil store ændringer på boligområdet for ejerboliger kunne udløse prisfald på boliger, hvilket både kan skabe en stavnsbinding/indlåsning, hvor boligejere ikke har mulighed for at flytte, og udhule sikkerheden for udlånene. Samtidig kan dette skabe risiko for fallitter for den enkelte familie og destabilisere det finansielle system. For 17

det tredje, vil det ikke være rimeligt med ændringer som skaber store forskelle mellem eksisterende og nye boligbenyttere. På lejeområdet er dette ikke det store problem, da lejen i offentlige udlejningsboliger kan ændres på en sådan måde, at eksisterende og nye lejere stilles ens. For ejerboliger er det vanskeligere. De offentlige lån er givet på en sådan måde, at de er uopsigelige fra kreditors side, dvs. Selvstyret og kommunerne har ikke mulighed for uden videre at ændre på vilkårene, f.eks. at ændre løbetid eller rentevilkår. Ændringer kan introduceres fremadrettet for nye lån, men dette vil kunne fremkalde situationer, hvor man skaber kapitalgevinster for eksisterende boligejere, og dermed giver yderligere gevinster til allerede begunstigede boligejere. Disse mange forhold understreger, at boligområdet er et meget vanskeligt politik område, hvor ændringer skal indfases over lang tid. Netop af den grund er det også vigtigt at have nogle pejlemærker for boligpolitikken, sådan at politikken kan styres efter disse og sådan, at man undgår at indbygge forhold, der gør fremtidige ændringer problematiske. Niveauet for subsidiering af boligforbrug er omfattende, jfr. ovenfor, og har to primære kilder skabt af finansieringssubsidierne og boligens skattemæssige stilling, jfr. nedenfor. Offentlige lån til ejerboliger: I forhold til offentlige lån til boliger foreslår Skatte og Velfærdskommissionen: Offentlige boliglån for ejerboliger gives for maks. 25 % af opførelsesomkostningen dog med en maksimal enhedspris på 20.000 kr. per m 2 og kun for boliger op til 110 m 2. Låneprovenuet kan maksimalt udgøre kr. 550.000 (2011 niveau, pristalsreguleres). Lånene respekterer foranstående realkreditlån på maksimalt 55 % af boligens opførelsesomkostninger. Lånene forrentes med markedsrenten, som er den rente det offentlige kan låne til. Offentlige boliglån for lejeboliger gives for maks. 25 % af opførelsesomkostningen, dog maksimalt kr. 550.000 (2011 niveau, pristalsreguleres). Lånene respekterer foranstående realkreditlån på maksimalt 55 % af boligens opførelsesomkostninger, og forrentes til markedsvilkår. Der er en række problemer i relation til at fjerne boligsubsidierne og få en mere gennemskuelig boligpolitik. Det er vigtigt at indfase ændringen på en sådan måde, at der ikke sker store pludselige ændringer i befolkningens boligomkostninger, og uden at fremprovokere store prisudsving på boligmarkedet. Det er kompliceret at afvikle subsidieringen, fordi den er så omfattende. Et særligt problem er knyttet til eksisterende ejerboliger, der har fået offentlige lån på særligt fordelagtige vilkår. For det første er det ikke muligt at ændre i disse vilkår, da det er et standardvilkår for de offentlige lån, at de er uopsigelige, også ved ejerskifte. Endvidere vil generelle fremadrettede ændringer gøre disse huse mere attraktive, da de kan sælges med mere fordelagtige finansieringsvilkår end f.eks. nybyggede huse. Dette understreger, at den gældende politik i stor grad har favoriseret disse boligejere. De komplicerede tilpasningsproblemer er ikke noget argument for at fortsætte en uhensigtsmæssig politik. 18

Andelsboliger: Andelsboliger er særligt begunstiget af den gældende politik. De offentlige lånemuligheder for andelsboliger er særlig favorable. Der kan lånes dobbelt så meget som til ejerboliger, og lånet er uopsigelig og kan i princippet løbe rentefrit i al evighed. Hertil kommer de gunstige muligheder for omdannelse til ejerboliger, som giver mulighed for skattefrie kapitalgevinster. Det er en konsekvens, at for boliger med samme opførelsesomkostninger, vil der blive givet væsentligt større subsidier til andelsboligen end ejerboligen, selvom sidstnævnte er væsentligt subsidieret. Reglerne for støtte og omdannelse af andelsboliger er indviklede, og samtidig er der en betydelig samfundsøkonomisk omkostning ved boligformen. Dette er hverken økonomisk eller administrativt holdbart. Det er et særskilt problem, at de relevante myndigheder hverken har systematiserede procedurer eller kortlagt de offentligt subsidierede udlån. Det er heller ikke muligt at redegøre regnskabsmæssigt for provenuer fra boligkonverteringer. Det kan f.eks. konstateres, at der de seneste 2 3 år er sket en stigning i omdannelser fra andels til ejerboliger. Provenuet fra disse omdannelser er imidlertid ikke kendte. Der er således et særskilt behov for en opstramning af de administrative procedurer på området. For andelsboliger foreslår Skatte og Velfærdskommissionen: Muligheden for offentlige rente og afdragsfrie lån afskaffes A) Ordningen for omdannelser af eksisterende andelsboliger til ejerboliger begrænses og udfases. F.eks. skal omdannelser ske indenfor en periode på 5 år. Herefter kan andelsboliger ikke længere omdannes til ejerboliger B) Ved omdannelse indenfor præmisserne under A) finansieres ombytningslånet til vilkår, der ligner finansieringen af ejerboliger som er omtalt ovenfor. Provenuforskellen konteres på en relevant konto på kontoplanen. Ved et salg indfries det offentlige lån. Kan salget ikke dække gælden, må gælden dækkes af debitors øvrige aktiver. Såfremt dette ikke er muligt aftales en afdragsordning med långiver. Offentlige udlejningsboliger: Udlejningsboliger er begunstiget af en husleje, som ikke afspejler de reelle kapitaludgifter, der medgår til at finansiere lejeboligerne. Kommissionen foreslår, at byrdefordelingen ved finansieringen boliger mellem selvstyre og kommuner bevares. Synlighedsprincippet knyttet til omkostningen ved at bo videreføres til lejeboliger ved at hæve kapitalafkastkravet for eksisterende lejeboliger og opkræve en markedsleje ved nybyggeri. Kapitalafkastet fra nuværende niveau på 1,5 % hæves gradvis til et slutniveau på 4,5 % Markedslejen på nye lejeboliger skal afspejle den lånerente som det offentlige selv skal afholde som finansieringsomkostninger (inklusiv afdrag) ved optagelse af private lån. For den del af kapitaludgifterne som egenfinansieres af det offentliges opkræves et afkast svarende til renten på en risikofri obligation. For offentligt ejede lejeboliger og udlejning af andelsboliger foreslår Skatte og Velfærdskommissionen: 19

Kapitalafkastet i eksisterende lejeboliger hæves gradvis fra 1,5 % med 0,5 % per år over 6 år til 4,5 % Kapitalafkastet i nye boliger hæves øjeblikkeligt til det aktuelle niveau for lånerenten for den del af opførelsessummen som finansieres privat typisk ved optagelse af realkreditlån med en effektiv rentesats. Den del af finansieringen som dækkes med anlægsbevillingerne forrentes med et årligt afkast svarende til en langsigtet rente på en risikofri obligation. Det aktuelt lave huslejeniveau i lejeboliger via subsidieringen skaber en uholdbar situation med ulige konkurrence i forhold til rent private udlejningsboliger. Dette bremser de økonomiske incitamenter til at forøge boligudbuddet opført af private bygherrer. Subsidieringen via en for lav husleje er endvidere årsag til at begrænse boligmobiliteten fra lejeboliger til ejerboliger. Ved at gøre vilkårene for de forskellige boligformer så ensartet som muligt, opnås en boligefterspørgsel, der er behovsafhængige. Derved bliver de enkeltes boligforbrug tilpasset betalingsevnen og de boligsociale hensyn varetages via boligsikringssystemet. 4.4.3 Boligens skattemæssige stilling Den skattemæssige stilling af boliger er kontroversiel. Boliger er et kapitalgode, der løbende producerer en ydelse, nemlig boligforsyning. Grundprincippet i skattesystemet er beskatning af værdiskabelse (indkomst), uanset hvordan denne værdi er skabt. En særstilling for bestemte former for værdiskabelse stiller krav om en særlig argumentation, da det for alle former for beskatning gælder, at de forvrider de økonomiske incitamenter (se kapitel 9). En særstilling vil i de fleste tilfælde forstærke disse forvridninger, da skattemæssige forhold får betydningen for sammensætningen af forbrug eller investeringer. Et særligt aspekt er knyttet til kapitalgevinster på boliger, da sådanne gevinster ofte er samfundsskabte. Endvidere har sådanne kapitalgevinster typisk en tendens til især at tilfalde grupper med højere indkomster, og dermed er fravær eller lempelig beskatning af kapitalgevinster med til at øge indkomstforskelle i samfundet. Et vigtigt pejlemærke for indretningen af skattesystemet er, i hvilket omfang skattesystemet sikrer neutralitet mellem forskellige typer af økonomiske aktiviteter. Et neutralt skattesystem har den egenskab, at valget af boligform eller valg mellem forskellige former for investeringer ikke afhænger af beskatningen, det vil i princippet sige, at alle former for indkomst og forbrug beskattes ensartet. Den eksisterende skattestilling af boligen sikrer ikke neutralitet, og er med til at begunstige boligforbrug. Det sker i kraft af finansieringssubsidierne omtalt ovenfor og fradragsretten for renteudgifter. Disse forhold skaber en forvridning, idet boligforbrug begunstiges mere end andre former for forbrug. Samfundsmæssigt får det den konsekvens, at de offentlige finanser belastes, men også at den økonomiske struktur skævvrides til fordel for byggeog anlægssektoren i forhold til andre sektorer. En samlet neutralitet af skatte og subsidieringsregler er således et afgørende pejlemærke. De eksisterende skattemæssige regler og subsidieret långivning sikrer ikke neutralitet, jfr. analyserne i Skatte og Velfærdskommissionen (2011b). I notatet er kravene til en neutral beskatning af boliger via en løbende ejendomsværdiskat analyseret. Et hovedresultat er, at det i 20