1. Indholdsfortegnelse

1. Indholdsfortegnelse 1. Indholdsfortegnelse... 1 2. Problemformulering... 2 3. Metodebeskrivelse... 3 3.1. Property Market - Lejefastsættelse... 3 3.2. Asset Market - Prisfastsættelse... 3 3.3. Asset Market - Byggeomkostninger... 4 3.4. Property Market Udbuds justering... 4 4. Prisfastsættelse forholdet mellem huslejen og boligprisen... 5 4.1. Renten... 5 4.2. Skatteforhold... 6 4.3. Arbejdsløshed... 7 4.4. Delkonklusion... 8 5. Byggeomkostninger... 9 5.1. Delkonklusion... 11 6. Husleje fastsættelse forholdet mellem huslejen og udbuddet... 12 6.1. Delkonklusion... 13 7. Sammenfatning af de makroøkonomiske påvirkninger... 14 8. Boligprisernes udvikling i fremtiden... 16 9. Konklusion... 18 10. Litteraturliste... 19 1

2. Problemformulering Boligpriserne er på langsigt bestemt af følgende makroøkonomiske parametre: Udvikling i renten, skatteforhold, byggeomkostninger, den demografiske udvikling samt øvrige realøkonomiske forhold.! Økonomi- og erhvervsministeriet udgav i april 2010 et økonomisk tema omhandlende Boligmarkedet og boligejernes økonomi [1]. Heraf fremgår det at den historiske! udvikling "# i realvækst i boligpriser på det danske marked har været svingende, og fulgt udviklingen i den generelle danske økonomiske udvikling, jf. figuren herunder!"#$%&'&!"#$%&'()*+*,"*,#-('"*./$+012+("2* & /012 &&&& /012 -( -( 3456 '( '( ( (.'(.'(.-(.-(,(,) +( +) *( *) (( () '( & & 7682&9&:;4<1=6&"&%=>?=&@A?"#/%"<=%&=%&@=%=#6=1&<A8&B=6&C;4<1&"&D>41"<4=&@A?"#/%"<=%E&B=%&?"##=%&$B&AC=%& <1"#6"6#=%6=&"&DA%@%$#=%/%"<=%6=2& F"?B=9&G>68>%4<&31>1"<1"42&3456&=%&D%>&!"#$#%&'"()*+*,-.*/'*0(+*1*%2*.(34456&!A%C=616"6#=%&H>%&A#<I&</"??=1&=6&%A??=&DA%&/%"<$B<C"6#=6=2&G=%&C>%&=6&$B. Figur 2-1 Væksten i reale boligpriser er beregnet som den vækst i faktiske boligpriser, der ligger ud over stigningen i forbrugspriserne. [1] @%=B1&1%A&/IE&>1&/%"<=6&/I&@A?"#=%&C"??=&DA%1<;11=&A/>B&A#&A/>B2&J6&<IB>6&1%A& Realvæksten 4>6&C"%4=&<=?CDA%<1;%4=6B=2&G=&DA%C=616"6#=%&1"?&/%"<$BC"4?"6#=6&/I&@A?"#. i de danske boligpriser har de seneste 40 år fulgt den generelle danske økonomiske udvikling. 8>%4=B=1E&B=%&H=%<4=B=&"&I%=6=&A/&1"?&C=6B=/$641=1E&D%=8<1I%&"&B>#&%=1&A/. Når der har været en recession i den danske/globale økonomi, har boligpriserne stagneret, og når der har været vækst i økonomien, er boligpriserne steget. 1"8"<1"<4=&A#&@"B%A#&#"C=1C"<&1"?&B=&CA?B<A88=&<1"#6"6#=%2&K%"<<1"#6"6#=%E&B=%& "44=&H>%&%=>?54A6A8"<4&#%$6B?>#&L&C"?E&D5%&=??=%&<"B=6E&@?"C=&4A%%"#=%=12&K%". Dertil skal de forskellige tiltag, som de skiftende regeringer har foretaget, sammenlignes. Skattestoppet, <=%6=&C"?E&8=B&>6B%=&A%BE&D>?B=&"#=62&& som Fogh regeringen indførte i 2001, de skiftende renter samt de ændrede lånemuligheder, har ligeledes haft deres indflydelse på realudviklingen. M&G>68>%4&C=6B1=&@A?"#8>%4=B=1&B>&A#<I&"#=62&G=1&<4=1=&"&-((,&<A8&D5?#=& Denne opgave >DE&>1&%=61=6&<1=#E&>1&B=%&@?=C&@N##=1&8>6#=&6N=&@A?"#=%E&A#&>1&<1=86"6#=6& har til formål at belyse problemstillingerne omkring prissætning af boliger på det private @?>6B1&/A1=61"=??=&@A?"#45@=%=&<4"D1=B=2&M&DA%I%=1&-((+&C>%&B=6&>?8"6B=?"#=& marked. DA%C=616"6# ' E&>1&@A?"#/%"<=%6=&C"??=&C;%=&8AB=%>1&C"#=6B=&"&B=&6;<1=&/>%&I%2& Seminaropgaven vil redegøre for de faktorer der indgår i prissætningen af boliger, O=6&/%"<D>?B=1&@?=C&8>%4>61&DA%<1;%4=1&>D&D"6>6<4%"<=6&"&=D1=%I%=1&-((+2&M& sammenligne disse med de historiske faktorer, og til sidst komme med en vurdering af prisudviklingen?5@=1&>d&@>%=&=1&h>?c1&i%&l&p2&4c>%1>?&-((+&a#&'2&4c>%1>?&-((*&l&d>?b1&@a?"#. de kommende år. /%"<=%6=&8=B&'P&/012&& Der tages udgangspunkt i den teoretiske model udarbejdet af DiPasquale og Wheaton i 1996 for prisfastsættelse af boliger [2]. Denne model sammenlignes herefter med den historiske udvikling i boligmarkedet. Der afgrænses fra erhvervsejendomme samt det!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! internationale boligmarked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

3. Metodebeskrivelse Der tages udgangspunkt i den teoretiske model udarbejdet af DiPasquale og Wheaton i 1996 [2]. Modellen er illustreret i Figur 3-1 herunder: Figur 3-1: Prissætning model udarbejdet af DiPasquale og Wheaton. [2] Modellen er opbygget af de fire kvadrater: Property Market: Leje fastsættelse Asset Markat: Prissætning Asset Market: Byggeomkostninger Property Market: Udbuds justering 3.1. Property Market - Lejefastsættelse Denne kurve bestemmer efterspørgslen på udbud / m 2 pr. husleje. Det vil sige at huslejen pr. m 2 bolig er givet ud fra det makroøkonomiske plan. Hældningen på denne kurve afhænger af hvor meget leje en given husholdning vil betale pr. m 2 bolig. Når den generelle makroøkonomiske situation i samfundet ændres, skifter hele kurven. Et skifte mod højre medfører at der er et større udbud pr. m 2 i forhold til lejeprisen. Kurven bestemmes ved hjælp af følgende formel: D( R, Economy) = S Hvor D er efterspørgslen på boliger, S er den udbudte mængde af bolig og R er lejen. 3.2. Asset Market - Prisfastsættelse I denne kvadrant bestemmes forholdet mellem lejen og købsprisen (rent-to-price). Forholdet bestemmes bl.a. ud fra boliginvestorernes ønsker om at købe fastejendom. Heraf er der fire forhold som har stor indflydelse på dette forhold: Den lange rente, de forventede ændringer i rentestrukturen, risikoen i forbindelse med lejeindtægterne og 3

skatteforhold. Kurven er dermed bestemt af eksogene faktorer, og kan fastsættes ud fra følgende formel: P = R i Hvor P er boligprisen, R er lejen og i er capitalization rate. 3.3. Asset Market - Byggeomkostninger I denne kvadrant bestemmes omfanget af nye boliger. Kurven er bestemt af byggeomkostninger for udskiftning af boligmassen. Det er for figuren forudsat, at byggeomkostningerne stiger med større byggeaktivitet. Kurven skærer den ene akse i minimum omkostninger for en bolig, startomkostningerne. Ændringer i kurven skyldes de ændrede byggeomkostninger. Kurven bestemmes ud fra følgende formel: P = f ( C) Hvor P er prisen på boligen og f(c) er byggeomkostninger. 3.4. Property Market Udbuds justering Den sidste kvadrant er det årlige flow i nye boliger pr m 2. Ændringen i udbuddet bestemmes ud fra følgende formel: ΔS = C δs Hvor ΔS er ændringen i størrelsen i udbud af boliger, C er det årlig flow i nye boliger og δs er reduktionen af gamle boliger. I denne undersøgelse af boligprisernes udvikling, undersøges de tre makroøkonomiske kvadranter selvstændigt. Sidst i rapporten, sammenlignes de forskellige påvirkninger i en samlet model. Modellen tager udgangspunkt i det makroøkonomiske plan, således at påvirkes et element påvirkes alle kvadranter. Eksempelvis, stiger den generelle samfundsøkonomiske situation i Danmark, vil dette have indflydelse på både prisfastsættelsen af boliger og byggeomkostninger. Det er derfor nødvendigt at behandle alle faktorer i modellen. Denne seminaropgave vil behandle de tre makroøkonomiske kvadranter, lejefastsættelse, prisfastsættelse og byggeomkostninger, hver for sig, for til sidst at komme med en analyse af de samlede bevægelser i modellen. De data der er anvendt i denne analyse er hentet fra Danmarks Statistik og Realkreditrådet. Inflationen og stigningen i forbrugerpriser er ikke medtaget i analysen, af hensyn til kompleksiteten af analysen. Der foretages ikke beregninger i denne rapport, analysen foretages udelukkende på baggrund af de historiske data og grafer. Formlerne gengivet her, er for at illustrere den matematiske baggrund for grafernes udformning og bevægelser ved ændringer af de enkelte parametre. 4

4. Prisfastsættelse forholdet mellem huslejen og boligprisen Som nævnt i kapitel 3 Metodebeskrivelse, afhænger prisfastsættelsen af en bolig af flere faktorer, hvoraf renten er den toneangivende. I dette kapitel behandles de tre faktorer: renten, skatteforhold og arbejdsløshed. 4.1. Renten I figuren herunder, er den korte og lange obligationsrente illustreret fra årene 1998 2010. Dette er sammenlignet med antallet af handler og den handlede kvadratmeterpris. Som det ses, er der i årene fra 2000 til 2006 sket et fald i renterne. Dette kan have været medvirkende til væksten i antallet af handler, som toppede i 2006, hvor renterne begyndte at stige igen, og med en reduktion i antallet af bolighandler som følge heraf. Figur 4-1: Forholdet mellem rentestrukturen og handlede boliger [3] [4]. Med finanskrisens begyndelse i 2008 sænkedes renterne dramatisk, hvilket burde medvirke til at boligpriserne igen steg. Rentefaldet får imidlertid ikke en dominerende effekt på antallet af gennemførte handler før midt i 2009, hvor kurven igen vender. Når renten falder, som det eksempelvis skete i årerne 2001 til 2006, leder det alt andet end lige til stigende kontantpriser, idet finansieringen bliver billigere. Samtidig kan et fald i renten medføre stigende byggeomkostninger, idet flere husholdninger ønsker at handle ejendom og bygge nyt. Endeligt stiger den samlede mængde af udbudte ejendomme. Dette er illustreret i figuren herunder med det grønne skift i kurven. De samme forhold gør sig gældende med hensyn til skattenedsættelser, og skift i risikoprofilen for huslejer/husejer. 5

Når renten stiger kan det have den modsatte effekt på bolighandlerne. Af Figur 4-2 ses det at når renten begynder at stige, falder antallet af handlede boliger øjeblikkeligt. Dette har den effekt at boligkøberne ikke ønsker at betale den samme husleje pr. m 2 bolig, som derefter medfører et fald i huspriserne. En højere rente har den effekt på byggeomkostninger, at disse reduceres som følge af den faldende interesse for nybyggeri. Figur 4-2: En rentenedsættelse. Det er først med finanskrisen og toppunktet for boligpriserne i juli 2006, at der i de seneste 10 år har været et opadgående skifte i kurven i Figur 4-2. Boligprisernes himmelflugt gjorde i 2001 at det ikke var muligt for husholdningerne at optage større lån, renten var steget, jf. Figur 4-1, og dermed afdragene. I 2008 begyndte finanskrisen som medførte en øget arbejdsløshed, og dermed et negativt skifte i kurven. Boligpriserne faldt, husholdningernes købekraft faldt og arbejdsløsheden steg. Selv ikke et dramatisk fald i renterne kunne hindre et fald i boligpriserne. Den enkelte husholdnings lånemuligheder har en indflydelse på prissætningen af boliger. I 2003 blev det muligt at optage afdragsfrie lån, hvor låntager havde mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år. Dette har bevirket at låntagerne har haft mulighed for at låne et større beløb, til samme ydelse som tidligere. I samme periode blev rentetilpasningslånene en større succes, hvilket bevirkede at låntager kunne låne til en lavere rente end tidligere. Liberaliseringen af lånemarkedet har haft en positiv indflydelse på boligpriserne. I juli 2006 nåede boligpriserne sit hidtil maksimum, og boligpriserne begyndte at falde igen. Dette skete i en tid med højkonjunktur inden finanskrisen. Faldet i boligpriserne kan hænge sammen med at renten begyndte at stige igen, og dermed havde husholdningerne ikke længere samme fordelagtige udnyttelse af de forskellige lånemuligheder. 4.2. Skatteforhold Skatteforhold har, som tidligere nævnt, en indflydelse på prissætningen af boliger. Falder skatten har den enkelte husholdning en mulighed for betale en højere husleje, hvilket kan medføre at boligpriserne stiger. En ekstra skat vil have den modsatte effekt, idet den enkelte husholdning ikke kan betale samme husleje som tidligere. 6

I 2001 da Fogh regeringen kom til magten i Danmark, blev skattestoppet indført. I samme periode havde Danmark en recession. Men boligpriserne fortsatte med næsten samme stigning som tidligere. Dette kan henledes til at skattestoppet har haft en positiv indvirkning på boligpriserne. 4.3. Arbejdsløshed Figur 4-3 er en illustration af antallet af fuldtidsledige i procent. Boligpriserne afhænger, som tidligere beskrevet også af arbejdsløsheden. En høj arbejdsløshed medfører at boligpriserne falder, som en konsekvens af at husholdningerne ikke har det økonomiske overskud til at betale en højere husleje. Som det kan udledes af Figur 4-3, er arbejdsløsheden i minimum i juli 2008, hvor arbejdsløsheden kun var 1,4 %. Maksimum for arbejdsløsheden var i februar 2010, med 4,8 %. Finanskrisens indtræden havde den betydning at flere blev arbejdsløse. Dette har medført at arbejdsløsheden hurtigt steg til over 3 %. Det har skabt en vis usikkerhed på arbejdsmarkedet, og dermed en usikkerhed for den enkelte husholdnings økonomiske råderum, igen et fald i boligpriserne. Figur 4-3. Fuldtidsledige fra 2006 2010 [3] [5]. Sammenholdes de forskellige faktorer; renter, lånemuligheder, skatteforhold og arbejdsløshed, kan det udledes at de alle har haft en positiv indflydelse på prissætningen af boliger. Hvis den ene faktor har virket negativt på prissætningen, har de øvrige opvejet denne negative effekt. Det eneste som de seneste 15 år har haft en samlet negativ indflydelse på boligpriserne, har været finanskrisen. Denne recession har bevirket at selv en kraftig faldende rente ikke 7

har kunnet opveje et fald i boligpriserne. Frygten for arbejdsløshed har en større indflydelse, og den enkelte forbruger har været tvunget til at øge deres opsparing. 4.4. Delkonklusion Som det er angivet i dette afsnit, har flere makroøkonomiske faktorer indflydelse på boligprisernes udvikling. Ændres en parametre, påvirkes de øvrige parametre og kontantpriserne. En faldende / lav rente kan være forsøg på at kickstarte økonomien, dermed vil en lav rente som hovedregel, hænge sammen med en høj arbejdsløshed. Omvendt, kan en høj rente være et forsøg på at bremse økonomien, og arbejdsløsheden er lav. Det er ikke altid at en lav rente og forholdsvis lav arbejdsløshed, er ensbetydende med at boligpriserne stiger. Finanskrisen er det bedste eksempel på dette. Rente er lav, og arbejdsløsheden er forholdsvis lav, men stigende. Men på grund af den stigende arbejdsløshed kan dette have være medvirkende til, at kontantpriserne har været faldende den seneste periode. Ligesom renten, har den førte skattepolitik en stor betydning for boligpriserne, idet skattepolitikken er medbestemmende for, om den enkelte husholdning har færre eller flere midler til husleje. Konklusionen for forholdet mellem boligpriserne og huslejen er, at der er mange makroøkonomiske faktorer som påvirker boligprisen. De enkelte faktorer skal ses i en sammenhæng, idet de påvirker hinanden, og samlet påvirker boligpriserne. Hvis et parameter påvirker boligprisen negativt, kan de øvrige påvirkes positivt. Det er derfor nødvendigt at sammenligne alle parametre med renteniveauet, skattetrykket og arbejdsløsheden som de dominerende. 8

5. Byggeomkostninger I henhold til DiPasquale og Wheaton afhænger byggeomkostningerne bl.a. af den lange rente, tilgængeligheden til byggegrunde og lokale restriktioner såsom lokalplaner. DiPasquale og Wheaton nævner kort at andre omkostninger, såsom development omkostninger, ligeledes har indflydelse på byggeomkostningerne. Som beskrevet i kapitel 4 Prisfastsættelse, har en lavere rente den betydning for byggebranchen at aktiviteten øges, samtidig med at byggeomkostningerne stiger. Ved en ændring i forholdene for beregningen af byggeomkostningerne, sker der et skifte i modellens tredje kvadrant, som illustreret på Figur 5-1, hvor en rentenedsættelse er markeret med den grønne linje. Dette medføre, at byggeomkostningerne stiger samtidig med at boligpriserne stiger. Udbuddet af boliger vil derimod falde som følge af de større omkostninger ved nybyggeri. En stigning i renten, markeret ved det røde skifte, vil have den modsatte effekt med fald i huspriser og et større udbud af boliger. Figur 5-1: Et skifte i byggeomkostningsindekset. I Danmark tillægges byggeprojekter over et års løbetid en indeksregulering i form af indekstal fra Danmarks Statistik. På Figur 5-2 er byggeomkostningsindekset illustreret, sammen med prisindekset for boliger opgjort af Realkreditrådet. Som det ses af figuren er byggeomkostninger steget fra indeks 100 til 150 i årerne fra 1995 til 2007. Sammenlignes dette med prisindekset for boliger ses en sammenhæng. Der er overensstemmelse mellem model og praksis, hvor en stigning i byggeomkostningerne, medfører et prisleje for boliger. Med finanskrisen stagnerer byggeomkostningsindekset, mens prisindekset for boliger falder. Forklaringen på denne afvigelse fra modellen skal findes i andre faktorer såsom; stigende ledighed, mindre risikoadverse forbrugere m.m. 9

!"!!"#$$%&'(!)*%!+%*,-./-/! Figur 5-2: Bolig- og forbrugerindeks [6]. I henhold! til den generelle erhvervsøkonomiske teori om stordriftsfordele, burde effektiviteten for byggeriet stige med indførelsen af nye teknikker og metoder. Men produktiviteten 1.1 Baggrund i bygge- og for anlægssektoren projektet har i perioden 1966 2004 kun forbedret sig med 75 2%*(&./343/-/-'!3!56$$-7!*$!#'89$::-./*%-'!;#%!3!+-%3*(-'!0<11!=!>??@!.&'!)*%5-(%-/! point siden 1966, jf. Figur 5-3: Effektiviten i industrien. :3$! A-(! BC! +*3'/! :3(-'! 0<11D!,)E! )3$&%!0E0E!F3$-8-(-:!-%!(-'! (#':.-! #%5-,(:.%#)/:! Stordriftsfordele og en øget effektivitet burde medføre lavere byggeomkostninger over +%*(&./343/-/!%3'$-!3!)*%;*8(!/38!&(8#'(-/D!;4*%!(-'!(#':.-!+%*(&./343/-/!.&'!-%!:/-$-/! årene. A-(!0?!G!A*(!H4-%3$-:!A-(!'9:/-'!0??!GD!,)E!)3$&%!0E>E!I-%)*%!;#%!5%#'J;-'!#%5-,(-/! Som det er illustreret i Figur 5-2 er byggeomkostningerne imidlertid steget jævnt i årerne +KD!#/!)*%5-(%-!+%*(&./343/-/-'D!58#'(/!#'(-/!4-(!5%&$!#)!9'(%-(-!:#A#%5-,(:)*%A-%!*$! fra 1995 til 2007, samtidig med at produktiviteten i byggeriet ikke er forbedret siden midten :/6%3'$:.*'J-+/-%E! af 80 erne.!"#$%& '('(& )%*+$,-"."-/-0$+.",1"2#/2& "&!*%0,/11"#/& /%3./%.04,*2*5"0,/& Figur 5-3: 0/,-*%/%6& Effektiviten i industrien 7/%/#2/-& [7]. 0*5& 7%$--*8!9,-*%"2+,*50-/2& "&!90-/& :%"0/%& +"."+/%/-& 5/+& 92-911/-& 9!& 7/0,;!-"#/+/(&<'=& Et studie fra Aalborg Universitet angiver fordelingen af tid i forbindelse med en elementmontage studeret, hvor tiden blev inddelt i de tre grupper: forberedelse, produktion og spild. På Figur 5-4 er resultatet af studiet vist, hvoraf det fremgår at 32 % af tiden går! 10

med spild. Det vil sige at 32 % af tiden står montagen stille.!"#$%&'()')*"+,+)+'$',-'".$%/0'1" Reduceres denne tid, vil dette kunne medføre en højere effektivitet i byggebranchen, og dermed et lavere prisniveau for nyopførelse af boliger [8].!"#$%& Figur '()(& 5-4: Studie *+%,-."/#& af tidsforbrug 0!& 1",& i "& byggebranchen!+%2"/,-.3-& 4-,& [8]. -.-4-/14+/10#-(&5)6&3",-&78& Et byggeprojekt 3'$"'$"+(('"045')"-')"*411'"*)6-+'"47"7%$-'0+,8',"47")+-*7%$/$68')"47"0'-'0*'*%.845'$,'"+" består af mange forskellige parter; bygherren, bruger, arkitekt, rådgivende ingeniører /988'.$%:'**',;" og entreprenørerne. 1'-" <',*9," Det )+0" typiske )+-*7%$/$68')" forløb for 47" et 7%$/'$'-'0*'*%.845'$" byggeprojekt er at %8" bygherren +(('" og brugerne 5=$-+*(4/',-'" udarbejder 4()+5+)')'$;" et byggeprogram, *>*%1" 6,?-+8" hvor 1?-'5+$(*%1<'-;" deres ønsker, visioner, '(*)$4" 8',,'184,8" krav og økonomi 47" for projektet 4$/'&-*@" opstilles. %8" /988'*48*/'*($+5'0*'$" Herefter er det arkitektens 1'-" 1'$'A" opgave 3'$7%$" 4,)48'*" at designe -');" bygningen 4)" -'$" /',9))'*" således -'," at det overholder *411'"1=,8-'")+-".>"-'"+(('"5=$-+*(4/',-'"4()+5+)')'$;"*%1"4,8+5')"+"7+86$"!ABA"" bygherrens ønsker, og arkitektens personlige arkitektoniske præg. Derfor er to byggerier ikke ens, hvorved det ikke er muligt at opnå stordrifts fordele. C>$"-'$"'$"6',+8<'-'$"%1($+,8"7%$)%0(,+,8',"47".$%&'()14)'$+40');"5+0"-'))'"(6,,'"7?$'" Den )+0" største (%,70+()'$" revolution %8" -'$1'-" i byggebranchen ',-,6" 70'$'" kom +(('" 5=$-+*(4/',-'" i 1960 med elementbyggeri. 4()+5+)')'$A" D,)400')" Her blev 47" det muligt 5%0-8+7)**48'$" at præfabrikere %5'$*)'8" betonelementer, +"!EEF" GHH" *48'$;" der &7A" muliggjorde 7+86$"!AGA" 3'))'" at råhuset '$"(6,"-'" monteres *48'$" -'$"/0'5" hurtigere end tidligere. +,-/'$'))')" )+0" -'," /988'7480+8'" 5%0-8+7);" +-')" 14,8'" )5+*)'$" %8" (%,70+()'$" 0?*'*" 5'-" 1=80+,8" '00'$" 1'-+4)+%," 7?$" *48'," (%11'$" 7%$" 5%0-8+7)',A" 3'))'" 1'-7?$'$;" 4)" -'$" +" Siden /988'/$4,:<',"/$68'*"14,8'"$'**%6$:'$".>"47(04$+,8'$"47"-+5'$*'")5+*)'$"%8"(%,70+()'$A" 2007 har det været et krav at alle offentlige og offentligt støttede byggerier skal udføres som Det Digitale Byggeri. Formålet med de statslige bygherrekrav er at fremme udviklingen af digitale standarder og samarbejdsformer for, at højne effektiviteten og kvaliteten af byggeriet i Danmark [9]. Der er endnu ikke udarbejdet analyser af effekten af Det Digitale Byggeri 5.1. Delkonklusion Byggeomkostningerne har været mere eller mindre konstant stigende siden 1995. Byggeomkostningerne har ikke været påvirket af konjunkturer og ændringer i boligpriserne. En øget effektivitet i byggebranchen vil påvirke byggeomkostningerne i en nedadgående retning, og dermed billigere nyopførelses priser. Effektiviteten er som vist herover ikke steget i samme takt som de øvrige brancher. Dermed har det været svært for branchen at opnå stordriftsfordele. "!"#$%&'(9(&:/10.&;+.,#"!1-%&"&<-%"+,-/&'=7>&?&'==7&3+4&!$/@1"+/&0!& En konklusion på +<!A%1-&-10#-4-1-%(&596&3",-&B8& at byggeomkostninger tilnærmelsesvis er konstant stigende, kan henføres til stigende lønninger om materiale priser. En forudsætning for lavere byggeomkostninger 1.1.1 Det initierende kan være at problem effektiviteten i branchen øges betragteligt. #>"/488$6,-"47"%5',7%$*)>',-';"'$"-')"+,+)+'$',-'".$%/0'1"7%$".$%&'()')"7?08',-'I" " C;+%.-,-3& @0/& %-33+$%D-%/-6& 2%$#1& <E&,-& "@@-& ;F%,"3@02-/,-& 0@1";"1-1-%6& /-,2%"/#-3& 3E.-,-36& 01& 0/10..-1& 0!& ;+.,#"!1-%& +#&."#/-/,-&@+/!."@1-%&!0.,-%G& H-%& 3@0.& <%"4F%1&!+@$3-%-3& <E& 2%$#-/& 0!& %-33+$%D-%6& 2%$#1& <E& <%+I-@10!@.0%"/#-%6&1;"31-%&+#&@+/!."@1-%&!+%&2E,-&,-&<%+I-@1-%-/,-& +#&,-&$,!A%-/,-(& " 11

6. Husleje fastsættelse forholdet mellem huslejen og udbuddet Det første kvadrant af prissætningsmodellen behandler, som tidligere beskrevet, forholdet mellem lejen og udbuddet. Dette forhold påvirkes af de makroøkonomiske faktorer såsom den generelle samfundsøkonomiske konjunktur. I Figur 6-1 herunder er sammenhængen mellem bruttonationalproduktet (BNP) og antal handlede boliger illustreret. De oplyste kvadratmeterpriser i grafen er opgjort efter de handlede boliger, og udgør et gennemsnit for hele landet. Figur 6-1: Sammenhæng mellem BNP og handlede boliger [3] [10]. Som det ses af Figur 6-1 er der en positiv samvariation mellem boligpriserne og BNP. Når boligpriserne er steget, er BNP ligeledes steget. Antallet af handlede boliger er steget sammen med væksten i BNP, stigningen er ikke foretaget med den samme faktor. Dette kan skyldes flere faktorer, såsom det ændrede renteniveau, arbejdsløsheden, skatteforhold, ændrede finansieringsforhold m.m. Disse faktorer behandles i kapitel 4 Prisfastsættelse. I 2000 og 2001 var Danmark i recession. Dette kan aflæses ved at BNP ikke steg i denne periode. Boligpriserne fortsatte dog med at stige i denne periode. I 2001 indførte Fogh regeringen skattestoppet, hvilket ligesom indførelsen af afdragsfrihed i 2003 har indflydelse på prissætningen af boliger. I henhold til teorien vil et positivt skifte i BNP, symboliseret ved den grønne linje i Figur 6-2, medføre en større vilje til at betale en højere husleje. Dette medfører højere boligpriser som resultat af den øgede efterspørgsel. Byggeomkostningerne stiger herefter, idet den øgede efterspørgsel skaber behov for nye og flere boliger. 12

Figur 6-2: Skifte i de makroøkonomiske forhold. Faldet i BNP i 2007, med finanskrisens indtræden, har den modsatte effekt på boligpriserne. Den enkelte husholdning har ikke de samme muligheder for at betale den samme husleje for deres bolig. Et fald i BNP vil typisk have den effekt at reallønnen ikke stiger med samme procentsats som under en højkonjunktur. Ligesom at frygten for arbejdsløshed, vil have den effekt at den enkelte husholdning begynder at spare op. Samlet set over de seneste 15 år er Danmarks bruttonationalprodukt steget betragteligt. Recessionen i 2000 og 2001 havde ikke en negativ effekt på BNP og boligpriserne. Finanskrisen har bevirket at både boligpriserne og BNP er faldet. I perioden indtil 2005 har antallet af bolighandler ligget rimelig konstant, mellem 4.000 og 5.000 handler pr. kvartal. I 2005 er antallet af gennemførte bolighandler faldet til omkring 2.100 i januar. Faldet i 2005 er midt i den seneste højkonjunktur og må henføres til at boligpriserne har nået et maksimum, hvorimod det næste dyk i antallet af handler i 2007 skyldes finanskrisens indtræden. 6.1. Delkonklusion Det danske bruttonationalprodukt er summen af Danmarks samlede produktion, heri indgår handlede boliger og produktionen af nyopførte boliger også. Det vil sige at når der handles og bygges flere boliger, stiger bruttonationalproduktet. En stigning har dermed positiv indflydelse på boligpriserne. Konklusionen på forholdet mellem huslejen og udbuddet af boliger er at en stigning i BNP medfører et ønske om flere boliger, men også en vilje til at betale en højere husleje. Samvariationen mellem BNP og boligpriserne fremgår af Figur 6-1. Når BNP er stigende har boligpriserne fuldt med. 13

7. Sammenfatning af de makroøkonomiske påvirkninger Boligpriserne er de seneste 15 år steget betragteligt, fra en kvadratmeterpris i 1996 på ca. 5.200 kr/m 2 til ca. 18.800 kr/m 2 i 3 kvartal 2006. I denne periode har Danmark haft en kortvarig recession, ændrede og mere lempelige skatteforhold og ændrede låne- og finansieringsmuligheder. Danmark havde som tidligere beskrevet en recession i 2000 og 2001, som medførte at væksten i bruttonationalproduktet var næsten lig nul. Som en følge af denne recession faldt den korte rente fra 6 % til omkring 4 %. Den lave rente havde den indflydelse at boligpriserne stadig steg. I 2001 kom Fogh regeringen til magten og indførte et skattestop. Det ændrede skatteniveau fik en positiv indflydelse på boligpriserne og BNP der de næste år steg. I 2003 blev de afdragsfrie lån indført, og på samme tid blev rentetilpasningslånene populære. Dette, sammenholdt med den lave rente, medførte at boligpriserne fortsatte med at stige. Indtil finanskrisens indtræden faldt ledigheden til et minimum på 1,4 % i juli 2008. Den lave arbejdsløshed har medført, at den enkelte husholdning, har haft det økonomiske overskud til at bo i en bolig med en højere husleje og dermed højere boligpriser. Byggeomkostninger har siden 1995 været en konstant stigning. Dette har medført at omkostningerne ved at opføre nye boliger, konstant er blevet højere. Figur 7-1. Ændringer i alle variable. På Figur 7-1 er ændringer i de makroøkonomiske variable indtegnet, hvor perioden indtil finanskrisens indtræden er markeret med grønt. BNP er steget, renten faldet, arbejdsløsheden er på et minimum, nye lånemuligheder, skattestop og højere boligomkostninger, har alle været ensbetydende med at boligpriserne er steget. 14

Finanskrisens indtræden i 2007 har haft en stor indflydelse på boligpriserne. Bruttonationalproduktet er faldet og arbejdsløsheden er steget. Dette har haft en negativ indflydelse på boligpriserne. Den lave rente har ikke haft den ønskede effekt på boligpriserne endnu. Dette kan hænge sammen med at arbejdsløsheden stadig er højere end tidligere. 15

8. Boligprisernes udvikling i fremtiden På boligmarkedet er det svært at komme med et bud på boligpriserne for de kommende år. Som det er beskrevet i denne rapport, afhænger boligpriserne af mange forskellige parametre, såsom den generelle samfundsøkonomiske situation, renteniveau, husholdningernes købekraft, byggeomkostninger og skatteforhold m.m. Som det kunne udledes af Figur 6-1, har Danmarks bruttonationalprodukt været stigende, med et fald i 2007 og til nu. Det vurderes at den fremtidige økonomiske situation for nationaløkonomien i Danmark er forbedret. Dette skyldes de forskellige tiltag der er taget på politisk plan. Her tænkes på regeringens genopretningsplan, besparelserne i kommunerne mv. Dette bevirker at der på sigt kan regnes med en stigning i nationaløkonomien, omend den ikke forventes at være stor de første par år. Det lave renteniveau som haves i skrivende stund, bevirker at den enkelte husholdning bør kunne optage højere lån,og dermed en stigning i boligpriserne. Det kan ikke forventes at renteniveauet fortsætter på dette lave niveau. Den lave rente er et element til at sætte gang i forbruget, og dermed produktionen. Når der bemærkes en stigning i bruttonationalproduktet, vil renten stige. Der er i øjeblikket en stor difference mellem den korte og den lange rente, derfor må det forventes at den korte rente stiger først. Den lange rente har størst indflydelse på boligpriserne, derfor forventes det at boligpriserne vil stige i den nærmeste fremtid. Arbejdsløsheden har været stigende siden juli 2008, jf. Figur 4-3. Dette har skabt en usikkerhed om den fremtidige indtægt for husholdningerne. I februar 2010 var antallet af fuldtidsledige faldet til 3,9 %. Dette kan skyldes det normale sæsonudsving, hvor flere er arbejdsløse om vinteren end om sommeren, eller det kan skyldes at privatforbruget er stigende. Usikkerheden om jobsituationen for den enkelte husholdning vurderes stadig at have en faktor. Derfor vil ønsket om en lavere husleje være til stede, og dermed lavere boligpriser. Der vil i Danmark udskrives folketingsvalg senest november 2011. Alt efter hvilken regering der har magten efter valget, vil der være forskel på den førte økonomiske politik. Den usikkerhed om hvilken økonomisk politik der føres efter næste valg, kan have indflydelse på boligpriserne. Hvis det forventes at skatten stiger, kan det få den enkelte forbruger til opspare mere, pga. forventninger om faldende boligpriser. Omvendt kan forventningerne til en skattenedsættelse medføre en stigning i boligpriserne, idet den enkelte forbruger vil have et større rådighedsbeløb til eksempelvis husleje. Det vurderes at usikkerheden, med hensyn til arbejdsløsheden og skatteforhold, vil have større effekt end den lave rente. Dette vil have en negativ effekt på boligpriserne. Byggeomkostningerne er de seneste år stagneret. Dette indikeres ved at boligpriserne holdes på det nuværende niveau. Byggeomkostninger har en tendens til at stige, hvilket det også må forventes at gøre igen. Derfor vil det medføre en kommende stigning i boligpriserne. Fra Erhvervs- og Byggestyrelsens og Dansk Byggeris side, arbejdes der meget med effektiviteten i branchen, hvor der er blevet introduceret forskellige produkter til at højne effektiviteten. Mest anvendt er Det Digitale Byggeri, som er implementeret på alle offentligt støttede byggerier. Arbejdet med at højne effektiviteten i byggebranchen vil tage 16

flere år, og dermed kan det ikke forventes at der kommer en mærkbar nedsættelse af byggeomkostningerne. Det forventes at byggeomkostningerne vil fortsætte med at stige, men mindre en tidligere set. På Figur 8-1 er tendenserne for de enkelte faktorer i DiPasquale og Wheatons model indtegnet. Figur 8-1: Prognose for boligprisernes udvikling. Det kan udledes af Figur 8-1 at hvis alle tendenser indtræder, vil boligpriserne igen stige. Det forventede højere niveau i bruttonationalproduktet og i byggeomkostningerne, vil opveje usikkerheden i forhold til skatte- og arbejdsmarkedssituationen. Hvor meget stigningen vil være er svært at forudsige. 17

9. Konklusion At prissætte en bolig er svær. Prisen påvirkes af mange faktorer, både makroøkonomiske og mikroøkonomiske. I denne rapport er kun de makroøkonomiske påvirkninger analyseret, såsom renten, skatteforhold, arbejdsløshed, BNP og byggeomkostninger. Samlet set er boligpriserne steget med omkring 200 % siden 1995, og omkring 250 % da boligpriserne var højest. Stigningen i boligpriserne har været påvirket forskelligt gennem de forskellige økonomiske perioder. Danmark havde en mindre recession i 2000 og 2001, men selv her steg boligpriserne. Dermed kan det ses, at selv om en parameter teoretisk burde påvirke boligpriserne negativt, vil andre parametre opveje denne. Det er derfor nødvendigt at behandle alle parametre samlet, for på denne måde at belyse den samlede indflydelse på prisudviklingen. Finanskrisens indtræden i Danmark har haft stor indflydelse på prisudviklingen på boligmarkedet. Usikkerheden, jobsituationen og de ændrede vilkår for at optage lån, har haft en negativ indflydelse på prisudviklingen med faldende boligpriser. Selv med en lav rente fortsatte boligpriserne med at falde. En konklusion vil være at usikkerheden om den enkelte husholdnings fremtidige indtjening opvejer det lave renteniveau. Byggeomkostningerne har været stigende i en årrække, men stagneret de seneste år som følge af den faldende aktivitet i boligmarkedet. Den vigtigste faktor for byggeomkostningerne er løn og materialepriserne. Disse har været konstant stigende de seneste år. Formålet med rapporten har været at belyse de makroøkonomiske faktorer som indvirker på prissætningen af boliger. De vigtigste er renten, arbejdsløsheden, skatteforhold og finansieringsmuligheder. Som det er vist i denne rapport, har den største indflydelse på prissætningen af boliger været forholdet mellem huslejen og boligpriserne. Byggeomkostningerne har været nogenlunde konstant stigende. Bruttonationalproduktet er blandt andet et produkt af aktiviteten, byggeriet og bolighandlerne. 18

10. Litteraturliste [1] Økonomi- og Erhvervsministeriet [2] DiPasquale, D Wheaton, W Boligmarkedet og boligejernes økonomi Økonomisk Tema nr. 9 København 2010 Urban Economics and Real Estate Markets Prentice Hall 1996 ISBN: 0-13-2244-9 [3] Realkreditrådet Ejendomspriser og handler kommuner, landsdele og regioner http://www.realkreditraadet.dk/statistikker/ Ejendomsprisstatistik.aspx juli 2010 [4] Realkreditrådet Obligationsrente http://www.realkreditraadet.dk/statistikker/ Obligationsrente.aspx Juli 2010 [5] Danmarks Statistik Fultidsledige i pct. af arbejdsstyrken (foreløbige) efter køn, alder, område og tid http://statistikbanken.dk/statbank5a/default. asp?w=1680 juli 2010 [6] Realkreditrådet Bolig- og forbrugerindeks http://www.realkreditraadet.dk/statistikker/generel_statistik/ Bolig-_og_forbrugerprisindeks.aspx Juli 2010 [7] Erhvervsministeriet Produktivitet og indtjening i byggeriet Erhvervsfremme Styrelsen København 2000 [8] Schmidt Nielsen, A Lind Kristensen, E [9] Erhvervs- og Byggestyrelsen Plan Byg Effektivisering af byggeprocessen visualiseret ved spillet Plan Byg Afgangsprojekt fra Aalborg Universitet, 2002 Det Digitale Byggeri, Bygherrekravene http://www.detdigitalebyggeri.dk/public_client/bygherrekravene juli 2010 [10] Danmarks Statistik Hovedkonti (faste priser, mio. kr.) efter prisenhed, konto og tid http://statistikbanken.dk/statbank5a/default. asp?w=1680 juli 2010 19