NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse stadig båret af en boble Lange salgstider, store prisnedslag, stort udbud og vigende priser. Sådan har sommerhusmarkedet set ud, siden boligboblen brast for snart fem år siden. Priserne skal formentlig falde lidt endnu, før markedet kommer i ligevægt. Markedet for sommerhuse har udviklet sig som det øvrige boligmarked siden 28, bare værre. Sådan kunne den korte version formuleres om sommerhusmarkedet, siden markedet vendte for fem år siden. Realkreditforeningen har set nærmere på, hvordan sommerhusmarkedet har udviklet sig i forhold til markedet for helårsboliger. Den overordnede tendens er, at der må gives større prisnedslag på sommerhuse, at de har længere liggetid, og at udbuddet er markant større. Antallet af sommerhuse til salg i 211 var så stort, at det ville tage to år og ti måneder at sælge alle huse, hvis husene sælges med den fart, de blev solgt med i 211. For helårshuse var denne periode også lang, et år og otte måneder, men altså knap så lang som for sommerhuse. Nøgletal for helårs- og fritidshuse i 211 Helårshuse Fritidshuse Nedslag i forhold til første udbudspris, (pct.) 12, 15,5 Salgstid, (måneder) 17,5 24,5 Andel af alle ejendomme til salg, (pct.) 3,6 4,7 Ventetid før alle ejendomme er solgt, (måneder) 2,4 33,7 Kilde: Boligmarkedsstatistikken "Sommerhusmarkedet er styret af andre mekanismer end det øvrige boligmarked. Sælgere og købere agerer anderledes, og udviklingen på markedet bliver derfor anderledes. I disse år betyder det, at sommerhusmarkedet er længe om at falde til ro efter boligboblen," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Prisudviklingen Fra 198 frem til omkring 23 fulgtes priserne på sommerhuse og helårshuse nogenlunde ad, men herefter udviklede boblen sig kraftigst på sommerhusmarkedet, og sammenlignet med tiden før 23 ligger sommerhuspriserne stadig 2 pct. højere.
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 MAJ 212 Prisudvikling for sommerhuse og helårshuse 2 2 18 18 16 16 14 14 198= 12 8 6 12 8 6 198= 4 4 2 2 198 1982 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 Sommerhuse Helårshuse Forskellen skyldes, at sommerhuse i større eller mindre grad oplevede en bobleudvikling i alle landets regioner, mens dette på markedet for helårsboliger mest var tilfældet omkring de større byer. For landet som helhed fremstår prisudviklingen derfor mere afdæmpet for helårsboliger end for sommerhuse. I Region Hovedstaden udviste begge markeder en boblelignende udvikling, dog mest markant for sommerhuse. Efterfølgende er priserne på sommerhuse imidlertid faldet mere end priserne på helårshuse, således at den samlede prisstigning over hele perioden er omtrent lige stor for sommerhuse og helårshuse. Dette er ikke tilfældet i de øvrige regioner, og heller ikke på landsplan. Som eksempel er vist udviklingen i Nordjylland, hvor der vanskeligt kan tales om en boligboble på helårsmarkedet, mens sommerhusmarkedet har vist tendenser i den retning. Sommerhusmarkedet har altså udvist bobletendenser og efterfølgende prisfald på en måde, der har flere fællestræk med markedet for helårsboliger i de større byer end i de tyndere befolkede områder, uafhængigt af om sommerhusene var beliggende i disse områder.
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse og helårshuse i to regioner index 1992= 6 5 4 3 2 1. kvt. 1992 4. kvt. 1992 3. kvt. 1993 2. kvt. 1994 1. kvt. 1995 4. kvt. 1995 3. kvt. 1996 2. kvt. 1997 1. kvt. 1998 4. kvt. 1998 Helårshuse, Nordjylland Helårshuse, Hovedstaden 3. kvt. 1999 2. kvt. 2 1. kvt. 21 4. kvt. 21 3. kvt. 22 2. kvt. 23 1. kvt. 24 4. kvt. 24 3. kvt. 25 2. kvt. 26 1. kvt. 27 4. kvt. 27 Fritidshuse, Nordjylland Fritidshuse, Hovedstaden Kilde: Boligmarkedsstatistikken på Realkreditforeningens hjemmeside 3. kvt. 28 2. kvt. 29 1. kvt. 21 4. kvt. 21 3. kvt. 211 6 5 4 3 2 index 1992= Fællestræk mellem storbyboliger og sommerhuse Der kan være fællestræk mellem de større byers boligmarked og sommerhusmarkedet. Aktørerne på begge disse markeder er formentlig i høj grad familier med relativt høj indkomst. Denne gruppe oplevede under højkonjunkturen både en væsentlig indkomstfremgang og forbedrede lånemuligheder, hvilket kan have påvirket sommerhusmarkedet og husmarkedet i de større byer på samme måde. Ligeledes medvirkede de afdragsfrie lån og synet på sommerhuse som et investeringsobjekt til pensionsformål til at presse priserne op. Dertil kommer, at stigende friværdier på helårsboliger også kan stimulere efterspørgslen efter fritidshuse. Har man tilstrækkelig friværdi i sin helårsbolig, har man mulighed for at finansiere hele købesummen med billige realkreditlån mod pant i begge boliger. Har man ingen friværdi, er man henvist til at finansiere 4 pct. at købesummen på anden vis. Dermed kan stigende priser medføre stigende efterspørgsel efter fritidshuse og dermed stigende priser også på dette marked. Disse forhold kan være med til at forklare prisstigningerne og bobleudviklingen, men det er naturligvis uvist, om de kan forklare hele prisudviklingen, og om man derfor kan regne med, at boligboblen er 'tømt for luft' og prisniveauerne tæt på et ligevægtsniveau. De lange salgstider og det store udbud kunne tyde på, boligboblen endnu ikke er helt tømt for luft for fritidshusenes vedkommende. Derfor er sommerhusmarkedet simpelt hen mere trægt og endnu ikke nået så langt i normaliseringsprocessen som helårsmarkedet. Er det tilfældet, må men forvente yderligere prisfald i de kommende år.
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 MAJ 212 På købersiden er et sommerhus måske mere noget, man godt kunne tænke sig, frem for noget man absolut behøver. Derfor venter man gerne på det rigtige hus til den rigtige pris. Man har, lige som sælgerne, mindre travlt. Alt i alt kommer prismekanismen til at fungere langsommere. Ny (og dyrere) ejerskifteforsikring Huseftersynsordningen er ændret fra 1. maj 212. Ordningen byder på større sikkerhed for parterne i ejendomshandler. Udvidet dækning kan komme til at drive priserne for ejerskifteforsikringerne så meget i vejret, at de købere, som netop skulle have glæde af den udvidede dækning, vælger ejerskifteforsikringer fra. Huseftersynsordningen er ændret pr. 1. maj 212. Ændringerne betyder større sikkerhed for både køber og sælger i en hushandel. Det gælder som hidtil, at sælger af en bolig kan begrænse sit mangelsansvar ved at stille en tilstandsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring - inkl. halvdelen af forsikringspræmien - til rådighed for køber før købsaftalen indgås. Så er det op til køber at beslutte, om ejerskifteforsikringen skal tegnes. Køber overtager risikoen for de mangler, som ikke er afdækket i tilstandsrapporten eller gennem tegning af ejerskifteforsikring. Ændringerne af ordningen består i hovedtræk i, at beskrivelsen af huset i tilstandsrapporten bliver mere fyldig, så køber kan vurdere behovet for udbedringer og udgifter hertil. Det er endnu for tidligt at afgøre, hvorvidt de nye udvidede forsikringsdækninger får betydning for efterspørgslen på et forsikringsprodukt, som forsikringsbranchen ikke altid har været lige fornøjede med at udbyde, fordi produktet ikke har været rentabelt. Det er imidlertid omvendt et godt argument for parterne i en bolighandel, for det faktum rummer solid dokumentation for, at der er købere der har fået erstatning for skjulte mangler, som de ellers selv havde haft risikoen for at udbedre. Priserne på ejerskifteforsikringerne forventes at stige som følge af de udvidede forsikringsdækninger. Endnu usikre forlydender taler om foruroligende prisstigninger på flere hundrede procent.
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 MAJ 212 Bliver de afledte prisstigninger imidlertid i et leje, der overstiger de oprindeligt forudsatte max. 5 pct., er der imidlertid ikke tvivl om, at det vil kunne aflæses på efterspørgslen. I de senere år har der i forvejen været en faldende tendens til at tegne ejerskifteforsikring. I en del år er der tegnet ejerskifteforsikring i ca. 8 pct. af handler med parcelhuse, men i 21 (seneste år der er data for) er den andel faldet til ca. 6 pct. Det kan skyldes mange forhold, og det dækker muligvis over regionale forskelle, men bider tendensen sig fast som følge af voldsomme prisstigninger, er det foruroligende og stik imod intentionen med ændringerne i Huseftersynsordningen. Faktabox Udvidelsen af ejerskifteforsikringens dækning omfatter: 1. Information om tagets restlevetid. 2. Information om el-installationerne, deres funktionalitet og lovlighed. 3. Information om vvs-installationernes funktionalitet og lovlighed. 4. Udgifterne til opdatering til nutidig standard ved udbedring af skade/ulovlighed. 5. Udgifter til genhusning i op til 12 måneder mens huset er ubeboeligt pga. udbedring af skade. 6. Forenkling af vilkår om selvrisiko. 7. Dertil kommer information om radonforekomst og generel beskrivelse af kloaksystemerne, herunder forskelle på nyt og gammelt samt estimat på restlevetider.
6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 MAJ 212 Nye krav til bestyrelser Finanstilsynet skyder over målet Finanstilsynet går for vidt i sit seneste udspil til styrkelse af kompetencerne i de finansielle bestyrelser. Det mener Realkreditforeningen. Særlige kompetencekrav til specifikke bestyrelsesmedlemmer er ikke vejen frem. Finanstilsynet har i øjeblikket kraftigt fokus på bestyrelserne i de finansielle virksomheder, og det er tilsynet ikke alene om. Generelt er der kommet mere fokus på dette område; eksempelvis i form af Komitéen for god Selskabsledelse med dens "Anbefalinger for god Selskabsledelse". Tilsynet har på den baggrund sendt et oplæg ud med nye krav til bestyrelserne, og formålet er øget opmærksomhed på bestyrelsernes kompetencer og erfaring. Overordnet set er vi bekymrede for, at tilsynets oplæg vil forrykke den nuværende klare arbejdsdeling mellem bestyrelse og direktion, ligesom det efter vores opfattelse er uhensigtsmæssigt at stille meget detaljerede konkrete kompetencekrav til specifikke medlemmer af bestyrelsen, siger Karsten Beltoft, der er direktør i Realkreditforeningen. Èt element i oplægget er et krav om, at bestyrelser i større finansielle virksomheder fremover skal have mindst ét medlem, der har deltaget i den daglige ledelse af en anden relevant finansiel virksomhed. Intentionen er ifølge Karsten Beltoft god nok, men efter hans opfattelse skyder Finanstilsynet med sit forslag langt over målet. Vi er naturligvis enige i, at bestyrelsesmedlemmerne skal have den viden og erfaring, der er nødvendig i forhold til den forretningsmodel og de særlige risici, som virksomheden har. Det er nødvendigt for at kunne drive forretningen på tilfredsstillende vis. Vi er derimod ikke enige i den metode, som Finanstilsynet anviser, siger han. For realkreditten foreslår Finanstilsynet, at der stilles et specifikt krav om, at ét medlem af bestyrelsen skal have særlig indsigt i balanceprincippet henholdsvis obligationsudstedelse. Det er næppe et konkret problem med de nuværende bestyrelsessammensætninger, men principielt bør det være tilstrækkeligt, hvis denne form for meget detaljeret viden findes andetsteds i organisationen.
7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 MAJ 212 På samme måde med arbejdsdelingen mellem bestyrelse og direktion. Finanstilsynets nye krav leder i retning af, at flere og flere konkrete sager fra den daglige drift reelt ender foran de enkelte bestyrelsesmedlemmer, da de jo er "eksperter". "Det mener vi ikke er hensigtsmæssigt tværtimod skal vi bevare og værne om den nuværende arbejdsdeling, der giver klare linjer", siger Karsten Beltoft.