NOTAT 31. januar 2011 MM1 KSO/LHH Sag: 10480 Bygningsfornyelse i områdefornyelsen, Hedehusene Høje-Taastrup Kommune Notatet indeholder oplysninger, der kan danne grundlag for kommunens beslutning om, hvorvidt og hvor meget der skal søges om reservering af midler til bygningsfornyelse i forbindelse med områdefornyelsen. Generelt Socialministeriet har to puljer til rådighed til områdefornyelse: 1. Almindelig områdefornyelse 50 mio. kr., hvoraf: Kategori I: 12,5 mio. kr. er øremærket til indsats i de mindre byer Kategori II: 37,5 mio. kr. er til andre byer Herfra har projektet opnået reservation af midler til områdefornyelsen. 2. Bygningsfornyelse i områdefornyelse 50 mio. kr., hvoraf: Kategori I: 10 mio. kr. er øremærket til bygningsfornyelse i de mindre byer Kategori II: 40 mio. kr. er til bygningsfornyelse i andre byer. Socialministeriet skal senest den 1. februar 2011 modtage en ansøgning via BOSSINF om tildeling af særlige midler fra ministeriets øremærkede ramme til bygningsfornyelse i forbindelse med områdefornyelsen (pulje 2). Ansøgningen skal indeholde en kort redegørelse om det eksisterende behov i området, hvilke arbejder der prioriteres, og hvilken effekt indsatsen forventes at ville få. Der skal vedlægges et budget, hvoraf de offentlige og private udgifter er opdelt. Derefter behandler ministeriet ansøgningerne og fordeler midlerne. Tilsagnet gælder i tre (3) år; dvs. arbejderne skal være afsluttet og byggeregnskabet godkendt inden for den tid. Begrundelse for særlig indsats omkring bygningsfornyelse i områdefornyelsen Gennem hjemtagning og anvendelse af ramme fra Socialministeriet i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer suppleret med midler fra kommunens egen anlægsramme er det muligt at opnå visuelle og fysiske forandringer og forbedringer af boligbebyggelsen i et område. Igennem de kriterier der udlægges for ansøgerne vil man kunne prioritere hvilke områder bygningsfornyelsen kan ske i. Det vi således kunne komme til udtryk ved punktvise nedslag på individuelle ejendomme over et stort areal eller i sammenhængende områder, hvis det prioriteres at udpege særlige indsatsområder. side 1 af 6
Der vurderes fra kommunens side ikke at være boliger med kondemnable forhold i området og de bygningsarbejder der prioriteres i forbindelse med bygningsfornyelsen vil derfor være forbedring af installationsforhold samt arbejder på klimaskærm. Renovering af f.eks. tag, vinduer eller facader vil være arbejder, der er synlige i bybilledet og dermed til gavn for alle borgere, der færdes omkring dem. I Hedehusene vil man f.eks. kunne prioritere at give støtte til de boliger der ligger i direkte forbindelse med de strategiske byrum der er valgt som hovednedslagsområder i forbindelse med områdefornyelsen. Dette vil give mulighed for yderligere visuelle forbedringer af de fysiske rammer i området og dermed større virkning af områdefornyelsen. Det vil også kunne prioriteres at støtte de boliger, der ligger i områder med særlig betydning og kvaliteter for lokalmiljøet, som f.eks. selvbyggerkvarteret. Dette vil give mulighed for at understøtte nogle af de strategier, kommunen ønsker at styrke igennem områdefornyelsen, som bl.a. selvbyggerdrømmen og den lokale kulturarv. I sammenhæng med de eksisterende tiltag omkring energiforbedringer, som allerede er i gang i området vil man igennem bygningsfornyelsens midler kunne vælge at støtte de boligejere som ellers ikke vil have mulighed for at finansiere arbejderne fuldt ud selv, men som både kan og vil lade arbejderne udføre, hvis de modtager tilsagn om økonomisk støtte til en del af arbejderne jf. lovens muligheder. Denne prioritering vil give mulighed for yderligere at understøtte ønsket om at skabe en CO2 neutral bydel. Det er meget vigtigt at være opmærksom på, at der fra kommunens side skabes et realistisk forventningsniveau hos bygningsejere om muligheden for at opnå støtte samt til støttebeløbets størrelse, i det omfang der overhovedet kan meddeles støtte, idet der er grænser for, hvor stort et rammebeløb, Socialministeriet kan meddele tilsagn om. Særligt i forbindelse med renovering af byggeri opført efter 1950, hvor der skal foreligge en energimærkerapport med anbefalinger om arbejder, der er støtteberettigede, inden man kan søge om støtte fra bygningsfornyelsen, er det vigtigt at gøre boligejerne opmærksomme på at der ikke vil kunne meddeles støtte til alle ansøgere. Bygningsfornyelse med byfornyelsesmidler Der kan meddeles støtte til alle privatejede boliger; dvs. private udlejningsejendomme, ejer- og andelsboliger uanset ejendommens størrelse (enfamiliehuse, dobbelthuse, etageejendomme dog ikke enkelte boligenheder i etagebyggeri). Støtten tildeles på samme måde og efter samme krav som ved ordinær bygningsfornyelse; dvs. hvilke arbejder der kan støttes, samt hvor stor egenfinansieringen skal være og lignende. For private udlejningsboliger er regelsættet for, hvordan støtten beregnes komplekst, men der er også et større antal arbejder; dvs. både indvendige og udvendige arbejder, der kan meddeles støtte til. For andels- og ejerboliger gælder, at der maksimalt kan meddeles støtte på 25% af de støtteberettigede udgifter, der særligt vedrører arbejder på de udvendige bygningsdele (klimaskærm), samt installationsmangler. For fredede og bevaringsværdige ejer- og andelsboliger kan der dog meddeles støtte på op til 33% af de støtteberettigede arbejder og udgifter. Friarealforbedring med byfornyelsesmidler Det fremgår af loven, at der kan ydes støtte til istandsættelse og fornyelse ved sammenlægning af friarealer for flere ejendomme, når kommunalbestyrelsen har truffet en beslutning herom. side 2 af 6
Den trufne beslutning skal omfatte tilvejebringelse af fælles friarealer [ ], når det er nødvendigt for at tilvejebringe tilfredsstillende opholdsarealer. Det er vigtigt at være opmærksom på, at der ikke kan ydes byfornyelsesstøtte til forbedring af individuelle parceller. Kuben Management anbefaler, at kommunen prioriterer at anvende de særlige byfornyelsesmidler til istandsættelse og modernisering af bygningerne i området. Støtteberettigede bygningsfornyelsesarbejder Der kan ydes støtte til forskellige typer af arbejder afhængigt af bygningens ejerforhold, ligesom tidspunktet for hvornår ejendommen er opført kan have betydning for, hvilke arbejder der kan støttes. Det er vigtigt at understrege, at det ikke kan forventes, at alle arbejderne på alle ejendomme kan udføres med støtte, men at der kan ske prioriteringer af, hvordan midlerne fordeles. Ejendomme opført før 1950 For alle typer af ejendomme uafhængigt af ejerform gælder, at der blandt andet kan ydes støtte til følgende: Istandsættelse af bygningens klimaskærm herunder energiforbedrende foranstaltninger Afhjælpning af mangelfulde installationer herunder utidssvarende opvarmning Afhjælpning af kondemnable forhold. For private udlejningsejendomme gælder endvidere, at der også kan meddeles støtte til vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i boligerne og på fællesarealer (trapperum mm.). Ejendomme opført efter 1950 For denne gruppe ejendomme uanset ejerform gælder dog det krav, at der skal foreligge en energimærkningsrapport, hvori der er anført energiforbedrende arbejder, som overhovedet er støtteberettigede. Udgiften til udarbejdelse af rapporten skal afholdes af bygningens ejer. Omfang af indsats Baseret på erfaringer fra andre områdefornyelsesprojekter er det typisk 10% af bygningsejerne, uanset ejerform, i det udpegede område, der søger om støtte til bygningsfornyelse. Med udgangspunkt i opgørelserne i den oprindelige ansøgning er der opgjort et forventet ansøgningsfelt. I Kuben Managements opgørelse er der ikke skelet til om, der er tale om boliger med regulære installationsmangler, eller om der er tale om andre særlige bygningsfysiske forhold, der kan medføre støtte. side 3 af 6 Skønnet relevant antal 10% Ejerbolig ex ejerlejlighed krav om energimærkerapport 100 stk. 10 stk. Ejerlejligheder (kan kun støttes som samlet forening) 300 stk. 30 stk. Andelsboliger (kan kun støttes som samlet forening) 100 stk. 10 stk. Private udlejningsejendomme 100 stk. 10 stk. I alt 60 stk.
Tabeller fra ansøgning Ligesom der er forskel på, hvilke arbejder der kan opnå støtte, er der væsentlige forskelle på beregning af støtte til henholdsvis ejer- og andelsboligforeninger i forhold til private udlejningsejendomme. Ejer- og andelsboligforeninger For denne type gælder, at der maksimalt kan meddeles tilsagn til 25% af de støtteberettigede udgifter; dog op til 33% for arbejder på fredede eller bevaringsværdige ejendomme (højeste klasser). De øvrige udgifter skal afholdes af ejer. Pr. enhed Antal boliger 50 18.750 Kommune 12,5% 937.500 18.750 Stat 12,5% 937.500 112.500 Ejer/andel 75,0% 5.625.000 150.000 Samlet investering i kr. 7.500.000 Private udlejningsejendomme Der er temmelig komplekse beregningsregler for den type; der skal blandt andet tages hensyn til indestående på eksisterende vedligeholdelseskonti og beregnes indfasningsstøtte mm. I vores opgørelse har vi taget udgangspunkt i, at udlejer/ejer afholder 50% og Kommune og staten de resterende 50%. Det skal understreges, at der er tale om skønnede beløb. Antal boliger 10 Kommune 25% 750.000 Stat 25% 750.000 Privat udlejning 50% 1.500.000 Samlet investering i kr. 3.000.000 side 4 af 6
Samlede kommunale investeringer Kommunen skal dels afsætte midler til afholdelse af udgifter for de støtteberettigede arbejder dels afsætte medarbejderressourcer til håndteringen af de administrative opgaver, der skal løses i forbindelse med en indsats for bygningsfornyelse. De penge der afsættes til informationskampagne i forbindelse med bygningsfornyelsen, kan der opnås 50 % refusion af fra staten. I skemaet nedenfor er en samlet opgørelse over støtte- og investeringsindsatsen for de offentlige og private midler. 60 boliger Bygningsforn. Information I alt Kommune 1.687.500 50.000 1.737.500 Stat 1.687.500 50.000 1.737.500 Bygningsejere 7.125.000-7.125.000 Samlet investering 10.500.000 100.000 10.600.000 Beløbet er inkl. honorar til rådgiver, tekniske forundersøgelser, byggelånsrenter, moms mm., men eksklusiv udgifter til kommunens administration. I vedlagte bilag er der en række skemaer der anskueliggør fordelingen af investeringer for ejer- og andelsboliger, kommune og stat. Der er angivet forskellige størrelse investering pr. bolig og forskellige antal boliger. Kommunens opgaver og indsats i forbindelse med håndtering af bygningsfornyelse Der påhviler kommunen en række opgaver med administration af den støtte, som Socialministeriet meddeler tilsagn om. Der skal blandt andet løses følgende opgaver: Prioritering af indsats; dvs. hvilke områder og arbejder mm. Udmelding af kriterier og ansøgningsfrist Løbende rådgivning af mulige ansøgere inden fristens udløb Behandling af ansøgninger Udarbejdelse af indstillinger til kommunalbestyrelsens vedtagelse evt. i flere omgange Godkendes projektforslag såvel arkitektonisk som økonomisk Godkende licitationsforslag såvel arkitektonisk som økonomisk Løbende økonomistyring i planlægnings- og byggeperioderne inkl. indberetninger i BOS- SINF m.fl. Evt. tilsyn i byggeperioden Beregne huslejestøttebeløbet ved bygningsfornyelse i private udlejningsboliger/ejendomme Godkende byggeregnskab inkl. indberetninger i BOSSINF. Kuben Management har i udregningerne, der er skitseret ovenfor, taget udgangspunkt i de 10% af boligejerne, der erfaringsmæssigt søger om støtte. side 5 af 6
De forhold, der især har indflydelse på, hvilket beløb kommunen ansøger Socialministeriet om, bør baseres på en konkret vurdering af det mulige omfang af den direkte kommunale investering samt forventninger til antallet af berettigede ansøgere. Kommunen kan på baggrund af sit lokalkendskab og de særlige prioriteringer, der er for området, vurdere om, der skal ansøges om et andet beløb. Det bør også overvejes, på hvilken måde Høje Tåstrup Kommune vil håndtere opgaven med administration og håndtering af de midler, der eventuelt hjemtages. Det kan i den forbindelse undersøges, hvorvidt det er muligt og hensigtsmæssigt for kommunalbestyrelsen/byrådet at uddelegere til forvaltningen at foretage administrative godkendelser af projekterne. Dette vil forenkle og smidiggøre sagsbehandling af ansøgninger væsentligt, ligesom det kan overvejes, hvorvidt der kan ske en gruppevis behandling af ansøgninger eller lignende tiltag, hvilket sandsynligvis også vil medvirke til at lette sagsbehandlingen betragteligt. Informationsstrategi og rådgivning herom Det er vigtigt at oplyse om muligheden for at opnå støtte samt belyse fordelene ved denne indsats tydeligt overfor bygningsejere i området. Det er derfor vigtigt, at der sker en målrettet information af målgruppen. Formålet er primært at give bygningsejerne oplysninger om støtteordningen og vilkårene for at opnå støtte, tidsplanen for gennemførelses etc. Desuden er det hensigtsmæssigt at få informeret bredt, så der kan sikres en så stor mængde ansøgninger som mulige, idet der så er større sandsynlighed for, at tilsagnet bruges. Udgiften til planlægning af bygningsfornyelsesindsatsen samt information og inddragelse af bygningsejerne er en refusionsberettiget udgift. Koordinering med øvrige tiltag Det er kommunens ønske at prioritere byfornyelsesmidlerne til bygningsarbejder, der reducerer varmetab og dermed bidrager til CO 2 besparelser, samt at indsatsen kan supplere de områder, der allerede er aktiviteter indenfor. Der skal i den sammenhæng gøres opmærksom på, at arbejder, der modtager støtte fra andre puljer mv., modregnes i bygningsfornyelsesstøtten efter særlige regler. Fordelen ved at koble bygningsfornyelsesindsatsen til de øvrige tiltag på energiområdet vil primært være muligheden for et større og bredere informationsarbejde gennem en fælles formidlingsplatform. Bygningsfornyelsen og tilbuddene til bygningsejerne planlægges formidlet og gennemført i tæt samspil med øvrige initiativer til fremme af energirenovering af boligerne i området. Det vil i den sammenhæng være muligt at inddrage Projekthus Energirenovering, der er en del af tiltaget MinKlimaForening, som aktør i forbindelse med information og rådgivning omkring krav og forudsætninger for at ansøge om bygningsfornyelse. Ligeledes kan Projekthus Energirenovering muligvis inddrages i planlægning af, hvilken strategi der skal udformes og understøtte tildelingen af støttemidler; herunder oplistning af kriterier, udvælgelse af områder og lignende. side 6 af 6