POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 ANDELSBOLIG- OPLÆG 2014
BILLIGERE LÅN OG MERE GENNEM- SIGTIGHED Alle danskere skal have mulighed for at bo i en bolig, der er egnet til deres særlige situation. Derfor skal der være et bredt og varieret udbud af boliger. Andelsboligen er en vigtig del af dette udbud. Andelsboligen er særligt velegnet til dem, der ikke kan eller vil låne så meget til boligen. Det kan være studerende, der ellers ikke ville have mulighed for at bo nær deres uddannelsesinstitutioner, eller unge familier, som endnu ikke har råd til ejerboliger. Andelsboligen er også velegnet til dem, der vægter fællesskab og beboerdemokrati højt. Det kan være ældre, der har brug for tryghed, samvær og fælles aktiviteter, eller yngre, der ønsker mere medbestemmelse end ved leje. Desværre fungerer andelsboligmarkedet ikke optimalt. Andelsboliglån er dyre, andel s- boligmarkedet er uigennemsigtigt, og lovgivningen på området er unødigt kompliceret. Det vil Venstre ændre. Vi foreslår derfor følgende fire forslag: Andelsboligforeninger skal kunne sælge til markedspris Bankerne skal have ret til at købe andelsboliger på tvangsauktion Vejledning om årsregnskab for andelsboligforeninger skal gøres lovpligtig Andelsboligforeningsloven skal forenkles. Disse forslag vil til sammen skabe billigere lån og mere gennemsigtighed på andelsboligmarkedet til gavn for landets nuværende og fremtidige andelshavere. Venstres folketingsgruppe Christiansborg, september 2014
ANDELSBOLIGFORENINGER SKAL KUNNE SÆLGES TIL MARKEDSPRIS Vi foreslår, at andelsboligforeningerne skal have mulighed for at sælge til markedspris. Det vil sikre større gennemsigtighed på andelsboligmarkedet. Det er ofte svært at finde ud af prisen på en andelsbolig. Prisen afhænger nemlig ikke kun af markedsforholdene, men også af maksimalprisen for den enkelte andelsbolig. Maksimalprisen kan fastsættes efter tre forskellige metoder: Man kan fastsætte prisen efter anskaffelsesprisen, hvor der tages udgangspunkt i det, der engang blev betalt for hele ejendommen; man kan følge den offentlige vurdering; og man kan vælge en valuarvurdering, som tager udgangspunkt i ejendommens værdi som udlejningsejendom. De forskellige prisfastsættelser rammer dog ikke altid den pris, som man faktisk kan få for andelsboligen. Hvis man fastsætter efter anskaffelsesprisen, bliver der ikke taget højde for ændringer i boligmarkedet siden anskaffelsen. Andelshavere risikerer dermed at blive tabt bag vognen i forhold til det resterende boligmarked. De bruger andelsboligen som en indgang til boligmarkedet, men pga. maksimalprisen risikerer de, at deres investering taber værdi i forhold til det resterende marked. Hvis man får foretaget en offentlig vurdering eller en valuarvurdering, er det heller ikke sikkert, at andelsboligen vurderes til det, som man faktisk kan få for den. Særligt den offentlige vurdering har i den seneste tid været kritiseret for at være upræcis. Konsekvensen er, at hvis maksimalprisen sættes for højt, så står andelsboligforeningen ofte tilbage med usælgelige andele og høje boligafgifter, mens hvis maksimalprisen vurderes for lavt, vil det medføre hemmelige ventelister og penge under bordet. Den oplagte løsning er at give andelsboligforeningerne mulighed for at lade andelsboligpriserne følge markedsprisen. Markedsprisen er den pris, som køber og sælger kan blive enige om. Det vil give en langt større gennemskuelighed og sikre, at andelsboligerne fordeles efter behov og betalingsvillighed. Samtidig vil man kunne undgå problemer med penge 3
under bordet og urealistiske officielle priser. 4
BANKERNE SKAL HAVE RET TIL AT KØBE ANDELSBOLIGER PÅ TVANGSAUKTION Vi foreslår, at bankerne skal have ret til at købe andelsboliger, de har ydet lån til, på tvangsauktion. Det vil gøre andelsboliglån billigere. I dag kan andelshavere kun tage banklån og ikke realkreditlån. Et realkreditlån er ikke et traditionelt lån, idet pengene fra lånet kommer fra salg af obligationer på baggrund af et klart pant i en bolig. Når man tager et realkreditlån i sin ejerbolig, så sælger man obligationer på de finansielle markeder i stedet for at låne direkte af banken. Sikkerheden ved dette realkreditlån er stor, da man altså pantsætter sin bolig, og derfor er renten på realkreditlån lavere end på normale banklån. Problemet i forhold til andelsboliger er, at den enkelte andelshaver ikke kan pantsætte sin andelsbolig, fordi den er ejet af andelsboligforeningen, som derfor har retten til at optage realkreditlån. Derfor er lån til køb af andelsboliger dyrere end ejerboliglån. ligere end i dag, hvor man oftest ser rentesatser på 6 til 8 procent. Det forholder sig nemlig sådan, at de fleste andelsboligforeninger har bopælspligt i andelslejlighederne. Det betyder, at bankerne ikke kan overtage lejligheden ved tvangsauktion. Der er altså næsten ingen sikkerhed for bankerne, hvilket selvsagt medfører markant højere renter. Det er selvfølgelig muligt for andelsboligforeningerne at ændre deres vedtægter og fjerne bopælspligten. Men sådan en ændring giver desværre ikke vedvarende og tilstrækkelig sikkerhed for bankerne, da der altid vil være risiko for, at vedtægterne kan blive ændret igen. Derfor skal bopælspligten i andelsboligforeningerne fjernes. Andelsboligforeningerne skal i stedet acceptere juridiske personer som købere af andelsboliger. På den måde bliver bankerne stillet større sikkerhed i udsigt, og de kan derfor tilbyde billigere lån. Man kan dog godt gøre andelsboliglån bil- 5
VEJLEDNING OM ÅRSREGNSKAB FOR ANDELSBOLIGFORENINGER SKAL GØRES LOVPLIGTIG Vi foreslår, at Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskab for andelsboligforeninger gøres til lovpligtig standard. Det vil hjælpe andelsboligforeninger og skabe mere gennemsigtighed på andelsboligmarkedet. I dag følger det af andelsboligforeningsloven, at andelsboligforeninger skal aflægge årsregnskab. Årsregnskabet består oftest af en balance, resultatopgørelse og noter. Årsregnskabet skal opfylde en række grundlæggende krav i årsregnskabsloven, f.eks. skal regnskabet aflægges på en klar og overskuelig måde, og det skal give et retvisende billede af andelsboligforeningens økonomi. Der gives dog ingen detaljerede krav til udformningen af årsregnskabet. Det betyder, at forskellige andelsboligforeningers årsregnskaber kan se endda meget forskellige ud. Det skaber uigennemsigtighed på andelsboligmarkedet og gør andelsboligforeningernes arbejde unødigt kompliceret. Derfor har Erhvervsstyrelsen udformet en vejledning og et modelregnskab, som andelsboligforeninger kan benytte som skabelon til deres eget årsregnskab. Det er en god og særdeles brugbar vejledning. Desværre benyttes den ikke i alle foreninger. Der er stadig forskellige holdninger til, hvordan et regnskab skal se ud, og derfor er der stadig en vis grad af unødvendig ugennemsigtighed på andelsboligmarkedet. Af den grund skal Erhvervsstyrelsens vejledning gøres til en fælles, lovpligtig standard. Det vil ikke blot gøre andelsboligforeningens arbejde lettere, men det vil gøre køb og salg af andelsboliger mere gennemskueligt og overskueligt. Det vil nemlig sikre, at man med sikkerhed kan få den nødvendige indsigt i en andelsboligforenings økonomi, som er så væsentlig, når der skal købes og sælges. Samtidig vil en fælles standard for årsregnskaberne også gøre det lettere at sammenligne andelsboligforeningers årsregnskaber. 6
ANDELSBOLIGFORENINGSLOVEN SKAL FORENKLES Vi foreslår, at andelsboligforeningsloven får et grundigt eftersyn med henblik på at forenkle og modernisere den. Andelsboligforeningsloven er en ældre lov, der er blevet justeret og revideret utallige gange. Nogle af ændringerne er små, nogle af dem lidt større, men de bidrager alle til det voksende kludetæppe af politiske løsninger, som udgør andelsboligforeningsloven. Senest tilføjede den nuværende regering et forbud mod anden værdifastsættelse end anskaffelsesprisen for nystiftede andelsboligforeninger. Det betyder, at nye andelsboligforeninger i de første to år kun må fastsætte prisen efter anskaffelsesprisen. Det er lige præcis den slags regulering, der gør andelsboligmarkedet så uigennemskueligt og kompliceret. Andelsboligforeningsloven er med andre ord et miskmask af forskellige tiltag og løsninger. Det ville være gavnligt at luge ud i andelsboligforeningsloven, så den blev mere enkel og moderne. Det vil være med til at sikre den gennemskuelighed, der er stort behov for i dag. 7
Venstres Landsorganisation Søllerødvej 30, 2840 Holte Tlf: 45802233 venstre@venstre.dk venstre.dk