5 dyre fejl den nye K/S investor begår Hvad skal du passe på, hvis din investering ikke skal være blandt de 20%, der ikke holder, hvad de lover
hvorfor tage chancen? Investering i solenergi med skattefordel er ubetinget en af de mest effektive og sikre opsparingsformer du kan vælge. Det løbende udbytte er stabilt og forudsigeligt og du har, på grund af skattefordelen, hurtigt din indskudte egenkapital tilbage med mulighed for en reinvestering. Problemet med K/S eller P/S investering har altid været at skattefordelen ind i mellem får fornuftige og forsigtige mennesker til at miste deres dømmekraft og investerer uden grundige undersøgelser, rådgivning eller sammenligninger. Da området er ureguleret og prospekterne derfor udarbejdes uden offentlige spilleregler, er det også et investeringsområde, hvor der stilles større krav til dig som investor med hensyn til at gennemskue risikoen, når du skal udvælge det rette projekt. En fornuftig måde at afdække dette på, er ved at bruge den nødvendige tid og en rådgiver, der er specialist på området. Analyser viser, at det er forudsigeligt hvilke projekter, der har risiko for at ende blandt de 20%, der afviger negativt fra det oprindelige prospekt så hvorfor tage chancen? God læselyst jesper sidenius
1 Du har sikkert modtaget et eller flere flotte K/S eller P/S prospekter, hvor man umiddelbart kunne få det indtryk, at materialet er den endegyldige sandhed. Det er desværre her mange gør den første fejl. Bag de farvestrålende billeder ligger nogle meget forskellige forudsætninger. Det ser vi tydeligt, når vi analyserer nye projekter og senere, når vi får feedback fra investorerne på de igangværende projekter samt i den årlige K/S markedsanalyse. investeringen er ikke, hvad du troede den var Forrentning af skattefordele som overskudslikviditet, hvilket er direkte forkert idet du jo ikke har overskudslikviditet, før du har fået din egenkapital tilbage Forrentning af den senere overskudslikviditet med en urealistisk høj rente Fremhæver, at projektet har en lille hæftelse selvom der i vedtægterne står, at den skal hæves efter få år for at investor kan udnytte sit fradrag. et flot prospekt giver det umiddelbare indtryk, at materialet er den endegyldige sandhed Hensigtserklæring eller aftalegrundlag? Inden vi går ned i forudsætningerne kan vi dele prospekterne op i to kategorier: A. En hensigtserklæring, hvor udbyder har opstillet nogle kvalificerede estimater for fx lånestørrelse, rente og købspris som de så efterfølgende prøver at opnå selvom aktivet endnu ikke er købt. Du vil som investor bære risikoen, hvis der er afvigelser i forudsætningerne. B. Et aftalegrundlag, hvor forudsætningerne er på plads - eller som minimum reguleres afvigelser i købesummen. På den måde er du som investor sikret, at fx en højere rente end forudsat, vil blive kompenseret i købsprisen og dermed opnår du samme afkast som lovet i prospektet. Spekulative eller urigtige forudsætninger Et andet område, hvor investering kan afvige fra din opfattelse er, når udbyder har indregnet forudsætninger, som er direkte forkerte eller har lille sandsynlighed for at blive indfriet: Regne med en urealistisk høj scrap-værdi Medregne indskud i investeringsopsparingen Anvender egen optimistisk Yield-rapport (produktionsrapport) og budgetterer derfor for højt Forudsætte, at solanlægget kan oppebære en urealistisk høj el-afregningspris efter den garanterede tarif-periode Ud over at ovenstående giver dig indtryk af at du får en bedre investering end du reelt får, besværliggør det også sammenligning med andre projekter. Det kan faktisk være svært at se om projektet har en reel opsparing eller er det bare en skatteskubber. Den eneste måde du får et ærligt billede af investeringen er at udregne alle de vigtige nøgletal uden de optimistiske forudsætninger. Det gør også at du kan sammenligne alle projekter og udvælge det bedste hos 360 wealth kalder vi det 360 Profilark.
du havde ikke sikret dig mod overraskelser 2 selv den bedste udbyder kan ikke forudse alt, der kan opstå i due diligence processen og du kan risikere, at købet blive gennemført alligevel Den ubetingede største fejl er, at du ikke havde sikret d ig mod overraskelser - fordi der er forudsætninger, der ikke holder. I praksis har vi set følgende: Mindre garanteret tarif end aftalt som ikke reguleres i købsprisen Højere lånerente på 1. prioriteten Lånet var ikke non-recourse Lavere belåningsprocent Antal solceller afviger fra aftalen Forsinket levering (1-8 måneder) Mindre elproduktion end budgetteret Ændrede skatteforhold For optimistisk Yield-rapport En ekstra fordel ved deponering på advokatkonto med tilknyttet advokaterklæring er, at det tvinger udbyder til at opstille konservative prospektforudsætninger. Er der bare et enkelt punkt, der ikke holder skal det godkendes af alle investorer før pengene kan frigives. Det er ret besværligt for udbyder at lave projekter med revisor- og advokaterklæringer og advokatdeponeringskonti - og måske årsagen til at mange udbydere fravælger denne mulighed. Adspurgt vil de sige, at det er for at spare penge for investorerne, men dette virker ulogisk, når det netto kun drejer sig om kr. 4-5.000 pr investor som betragteligt forøger sin risiko på en millioninvestering. En mindre garanteret tarif end aftalt er langt den dyreste fejl og da den ikke kan rettes er det selvfølgelig også den vigtigste. Som investor kan du sikre dig ved at læse, hvad de uafhængige rådgivere, revisorer og advokater har bemærket, samt sikre dig at dit egenkapitalindskud indbetales på en advokatkonto - som ikke frigives ikke før den juridiske tekniske due dilligens er gennemført. Det sidste er afgørende idet prospektet er dit beslutningsgrundlag og et projekt kan godt opfylde due dilligens, uden at opfylde alle løfterne i prospektet, hvorefter du skal leve med at din investering ikke blev som lovet. Du skal sikre dig, at uafhængig revisor og advokat har givet erklæring for projektet samt at dine indskudte penge ikke frigives med mindre alt er som det skal være. I praksis kan de kun ske via en advokatdeponering hos den uvildige advokat, der har afgivet erklæringen.
3 dit beslutningsgrundlag var for dårligt Udgangspunktet for alle gode beslutninger er et godt grundlag, hvilket imidlertid kan være svært hvis forudsætningerne for hvert projekt som tidligere nævnt er meget forskellige. Der er derfor en stor fejl, at sammenligne prospekter og budgetter direkte, da du vil alene belønne den udbyder, der er mest optimistisk, hvilket ikke er i din interesse. sammenligner du prospekter direkte ender du op med den udbyder, der er den største optimist Den eneste måde du får et objektivt beslutningsgrundlag er at udregne alle de vigtige nøgletal UDEN de optimistiske forudsætninger. Ud over at synliggøre den sande investering kan du nu også sammenligne alle projekter og udvælge det bedste hos 360 wealth kalder vi 360 Profilark.
4 du havde ikke sat dig et mål med investeringen K/S markedsundersøgelsen 2015 viser at 54% er drevet af skattefordelen, når de investerer i K/S eller P/S. Det er altid rart at kunne reducere sin skattebyrde, men skattefordelen bør ikke være drivkraften bag investeringen men kun et middel. skab overblikket ved at stille dine projekter i system Selvom det er dejligt at købe ting på tilbud er der jo også fornuft i kun at købe de ting vi skal bruge. Derfor er der fornuft i at opstille dine gamle som kommende K/S og P/S projekter i en investeringsplan således, at du har et overblik fremadrettet til de opsatte mål. Følgende har typisk stor indflydelse på dine mål: Hvor lang tid kan/vil du opretholde den indtægt du har nu og hvilke muligheder giver det dig for at udnyttet din topskat til opsparing Overvejer du at geare ned og har du i den forbindelse brug for at have opbygget et løbende årligt cashflow Sparer du nok op i pension eller har du brug for en supplerende opsparing Du bør overveje at få sat dine opsparinger og investeringer i system, så du bevarer overblikket. Så ved du, hvornår du kan reinvestere, hvordan dine løbende udlodninger vil udvikle sig og du kan tilpasse til den aktuelle udvikling i dine forskellige projekter. 360 wealth tilbyder denne service gennem en 360 Cashflow oversigt, der ser 20 år frem.
5 dit valgte K/S eller P/S passer ikke til dig Mange tager den endelige beslutning før de har afklaret om de rette rammer og vilkår for denne type investering også er tilstede. Ofte ser vi at P/S og K/S sælgeren alene fokuserer på muligt fradrag i forhold til din indtægt - og ikke betragter dig individuelt - hvilket kan betyde, at der overses vigtige forudsætninger i din økonomi. få afklaret om det valgte K/S eller P/S rent faktisk passer til din unikke økonomiske profil Tjekliste, hvor du skal være opmærksom: Hvis du har planer om at flytte til udlandet. Det kan være undtagelser ved tidsbegrænset udstationering, men generelt er SKAT s udgangspunkt at al udsat skat skal afregnes ved fraflytning, hvorfor en afklaring måske er at foretrække, før du investerer Din partner er skeptisk med din disposition. Hvis I er gift berører det jeres fælles økonomi, hvorfor det er vigtigt at afstemme hjemmefronten, inden du beslutter dig Du har restskat, positiv kapitalindkomst eller svingende indtægter, hvorfor skatteværdien kan være forskellig fra udbyders standard-investorbudget Du har planer om snart at skifte ejerbolig. Da ikke alle banker ser ens på K/S og P/S kan det influere på din kreditværdighed Hvis du ikke har den rigtige mavefornemmelse er det sikkert gået for stærkt eller også er din risikoprofil ikke egnet til K/S eller P/S investering Stil dig selv ovenstående tjekspørgsmål og få udarbejdet et personligt investorbudget, så du er sikker på, hvordan din investering forløber i detaljer. 360 wealth tilbyder denne service gennem et 360 Investorbudget, der er 100% tilpasset budget.
360 wealth Gennemsigtighed giver tryghed og større sikkerhed for, at du er blandt de 80%, der forløber som planlagt eller bedre. Det opnår du ved at bruge de 3 faser i 360 Trekanten. 1 2 3 360 K/S Rating Det grafiske overblik over alle udbudte K/S og P/S projekter. På baggrund af tal og forudsætninger fra udbyders prospekt samt vores kritiske forudsætninger, udregnes en objektiv risikoscore og afkastscore, så alle projekter indsættes i samme diagram. 360 Profilark Én sides opsummering af hver K/S eller P/S projekt. Alle data fra projekterne gennemgår samme beregning og analyse før de ender på 360 Profilark. Det betyder, at vi kan udregne sammenlignelige nøgletal og du har et perfekt og objektivt sammenligningsgrundlag for et sikkert valg af dit næste K/S eller P/S. 360 Skatteberegning Synliggører, hvad investeringen betyder for din økonomi. Vi udarbejder en præcis udregning af din topskat samt forløbet af indbetaling, fradrag og sparet skat. Vi opstiller typisk budget på 2-3 mulige K/S eller P/S med justerede ejerandele, så de passer til din profil og du således kan danne et solidt og uafhængigt grundlag for din beslutning. Du kan bestille 360 Trekanten her: http://360wealth.dk/lp-360-trekanten/ 360 wealth rådgiver højtlønnede lønmodtagere og selvstændige om optimering af privatøkonomien alle 360 grader rundt - blandt andet på optimering af opsparing, investering, SKAT, realkredit og pension. Vi er stiftet i oktober 2008, og har siden rådgivet over 300 kunder med optimering af deres økonomi og vi kan også hjælpe dig. 360 wealth linnésgade 14A 1361 københavn k 360wealth.dk info@360wealth.dk telefon: 70 70 29 69