HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 1. februar 2016 Sag 209/2015 Rikke Annette Capaldi (advokat Jakob Busse) mod I/S Torvet (advokat Niels E. Valdal) I tidligere instanser er afsagt kendelse af Boligretten på Frederiksberg den 27. oktober 2014 og dom af Østre Landsrets 13. afdeling den 11. marts 2015. I påkendelsen har deltaget tre dommere: Jytte Scharling, Marianne Højgaard Pedersen og Jens Peter Christensen. Påstande Kærende, Rikke Annette Capaldi, har nedlagt påstand om stadfæstelse af Boligretten på Frederiksbergs kendelse. Indkærede, I/S Torvet, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom. Supplerende sagsfremstilling Udlejer, I/S Torvet, besvarede ved sin advokat lejers krav om erstatning således i brev af 26. maj 2014: Som advokat for I/S Torvet anerkender jeg modtagelsen af Deres brev af 5. marts d.å. Jeg noterer mig, at Deres klient anerkender opsigelsen, og fraflytter lejemålet senest den 31. august d.å.
- 2 - Jeg skal på vegne af mine klienter samtidig afvise det fremsatte erstatningskrav stort kr. 1.785.000, idet kravet dels er udokumenteret, og dels har en urealistisk størrelse, idet det i øvrigt må betvivles, om Deres klient overhovedet har krav på nogen erstatning al den tid, at Deres klient har været bekendt med, at bygningen kunne kræves revet ned, hvorved fraflytning i sagens natur vil være påkrævet. Deres klient har således i høj grad haft anledning til ikke at anvende betydelige omkostninger på indretning. Jeg skal bede Dem dokumentere, at tabt goodwill kan opgøres til kr. 400.000, ligesom De bedes dokumentere, at tabt kundekreds har en værdi stor kr. 500.000. Det er i øvrigt min opfattelse, at goodwill og kundekreds dækker over samme forhold, hvorfor der under alle omstændigheder ikke ville kunne anerkendes erstatning for begge forhold. I øvrigt vil en endelig opgørelse først kunne udarbejdes efter fraflytning, og etablering af en ny forretning. Dernæst skal jeg bede Dem dokumentere den hævdede værdi af driftsmæssige afskrivninger. Jeg formoder Deres klient er bekendt med, at en stor del af inventaret vil kunne genanvendes i en ny forretning, hvorfor der i sagens natur ikke kan kræves fuld erstatning. Endelig skal jeg bede Dem dokumentere, at Deres klients driftstab kan opgøres til kr. 225.000. Også denne post vil først kunne opgøres efter fraflytning. De skønsmæssigt fastsatte omkostninger til sagkyndig bistand ses ikke at være i overensstemmelse med domstolenes retningslinjer. Såfremt der tages udgangspunkt i en sagsgenstand stor kr. 1.785.000 hvilket som nævnt bestrides vil tilkendte sagsomkostninger alene kunne udgøre mellem 55.000 og 115.000 ekskl. moms. På baggrund af ovenstående må det fremsatte erstatningskrav afvises i sin helhed. Jeg imødeser Deres snarlige tilbagevenden med et dokumenteret, og mere realistisk erstatningskrav, som jeg herefter vil drøfte med mine klienter i forhold til en eventuel mindelig løsning. Anbringender Rikke Annette Capaldi har anført, at erhvervslejelovens 67, stk. 2, jf. stk. 1, efter sin ordlyd og tilblivelseshistorie forudsætter, at en lejer kun har pligt til at indbringe spørgsmål om erstatning og godtgørelse, såfremt udlejeren har bestridt kravets eksistens og størrelse. I denne sag gjorde Rikke Annette Capaldis advokat ved brev af 5. marts 2014 et erstatningsog godtgørelseskrav gældende over for I/S Torvet i anledning af I/S Torvets opsigelse af lejeaftalen. I/S Torvet reagerede ikke på brevet og gav derfor ikke Rikke Annette Capaldi anledning til at antage, at I/S Torvet var uenig i kravet. Rikke Annette Capaldi måtte derfor gå ud
- 3 - fra, at I/S Torvet trods behørig opfordring til at bestride kravet tog kravet til efterretning. Dette skal sammenholdes med, at erhvervslejelovens udgangspunkt er ubetinget erstatning og godtgørelse. Den omstændighed, at Rikke Annette Capaldi opfordrede I/S Torvet til at besvare brevet og acceptere dets indhold, skal ikke tillægges nogen betydning ved fortolkningen af erhvervslejelovens 67, stk. 2. Da I/S Torvet ikke bestred kravet inden for fristen i erhvervslejelovens 67, stk. 2, havde Rikke Annette Capaldi hverken pligt eller mulighed for at indbringe sagen, da et sagsanlæg ville være blevet afvist som følge af, at der ikke var en tvist mellem parterne. I/S Torvet har anført, at Rikke Annette Capaldis advokats brev af 5. marts 2014 med anmodning om I/S Torvets accept af erstatnings- og godtgørelseskravets størrelse skal betragtes som et tilbud fra Rikke Annette Capaldi til I/S Torvet, idet det fremgår af brevet, at Rikke Annette Capaldi forventede et svar fra I/S Torvet. Efter brevets formulering må det derfor have stået Rikke Annette Capaldi klart, at I/S Torvets manglende accept af tilbuddet havde den følge, at der ikke var opnået enighed om forligsbeløbet, og at Rikke Annette Capaldi derfor skulle stævne I/S Torvet i henhold til erhvervslejelovens 67, stk. 2, for at fastholde kravet. Der er hverken i erhvervslejelovens 67 eller lovgivningen i øvrigt grundlag for at antage, at I/S Torvets manglende reaktion på Rikke Annette Capaldis brev med erstatningskravet skulle medføre, at Rikke Annette Capaldi opnår et retskrav på erstatning. Såfremt Rikke Annette Capaldis fortolkning af aftaleretten følges, vil det medføre en meget udvidet anvendelse af begrebet stiltiende accept, hvilket ikke har været tanken med erhvervslejelovens bestemmelser om opnåelse af enighed, da der ikke er holdepunkter for dette i erhvervslejelovens ordlyd eller forarbejder. Rikke Annette Capaldi har i medfør af erhvervslejelovens 67 en handlepligt, og denne handlepligt kan ikke overføres til I/S Torvet ved I/S Torvets passivitet over for Rikke Annette Capaldis brev med erstatnings- og godtgørelseskravet.
- 4 - I/S Torvets manglende accept af Rikke Annette Capaldis krav på erstatning har i sig selv karakter af en afvisning, og derfor skulle Rikke Annette Capaldi have anlagt sag inden for 6- ugersfristen i erhvervslejelovens 67. Rikke Annette Capaldi har ikke anlagt sag inden for fristen, og derfor skal sagen afvises. Retsgrundlag Erhvervslejelovens 67, stk. 1 og stk. 2, er sålydende: Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning og godtgørelse efter 66, skal lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren. Størrelsen og sammensætningen af lejerens krav skal fremgå af meddelelsen. Stk. 2. Ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter 66 skal lejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist. Følgende fremgår bl.a. af de specielle bemærkninger til 67, jf. Folketingstidende 1999-2000, tillæg A, lovforslag nr. L 33, s. 1015: Bestemmelsens stk. 1 og 2 svarer til den gældende lejelovs 90, dog således, at det skal fremgå af lejerens meddelelse til udlejeren, hvordan størrelsen og sammensætningen af lejerens krav om erstatning og godtgørelse er. Dette krav er ikke sanktioneret. Endvidere præciseres det i stk. 2, at lejer alene skal anlægge sag ved boligretten ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter 66. Højesterets begrundelse og resultat Efter erhvervslejelovens 67, stk. 2, skal lejer ved uenighed om erstatning og godtgørelse anlægge sag ved boligretten inden for en frist af to gange 6 uger efter udlejers opsigelse. I denne sag fremsatte lejer, Rikke Annette Capaldi, rettidigt den 5. marts 2014 krav om erstatning over for udlejer, I/S Torvet. Udlejer reagerede ikke på kravet inden udløbet af fristen i 67, stk. 2, men svarede først den 26. maj 2014, hvilket var nogle dage efter fristens udløb. Spørgsmålet er, om lejer i en sådan situation har pligt til at anlægge sag. Efter lovbestemmelsens ordlyd og forarbejder har en lejer kun pligt til at anlægge sag, hvis der er uenighed mellem lejer og udlejer. Hvis uenigheden ikke er konstateret inden fristens udløb, er pligten for lejer til at anlægge sag således ikke indtrådt. En sådan fortolkning må også anses for bedst stemmende med reglens formål og begrundelse, nemlig at lejer nok har
- 5 - pligt til at anlægge sag inden en vis frist, men at lejer omvendt ikke skal afholde unødvendige udgifter til sagsanlæg, før det vides, i hvilket omfang parterne er uenige om erstatningskravet. Hvis uenigheden først konstateres efter fristens udløb, f.eks. fordi udlejer ikke inden da har taget stilling til lejers krav, vil lejer have pligt til at anlægge sag uden ufornødent ophold, efter at uenigheden er konstateret. Lejer anlagde sag den 25. juni 2014, hvilket var uden ufornødent ophold, efter at uenigheden var konstateret. På den anførte baggrund stadfæstes boligrettens kendelse, hvorefter sagen ikke afvises, men fremmes til realitetsbehandling. Thi bestemmes: Boligrettens kendelse stadfæstes.