rte e Indeklimaproblemer og byfornyelsesloven Af advokat Jacob Brandt og advokat Sofie Dehlholm Holst, Bech-Bruun advokatfirma Regionerne støder under udførelsen af den offentlige indsats i henhold til jordforureningslovens kapitel 3 ofte på indeklimaproblemer i boliger. Prioriteringen af de begramsede midler under den offentlige indsats indebærer, at afværge de konstaterede indeklimaproblemer kan have lange udsigter. I sådanne situationer bliver det kommunens opgave a~ overveje, om der er grundlag for at træffe afgørelse i medfør af byggeloven eller byfornyelsesloven, herunder evt. i form af påbud til grundejeren. Nærværende artikel fokuserer på reglerne i byfornyelsesloven. 1. Indledning Byfornyelsesloven er en sammensat lov, som tager sigte på at regulere en række forhold, der i større eller mindre grad passer ind under lovens titel. Byfornyelsesloven indeholder imidlertid et koncept for håndtering af boliger, som på grund af sundhedsfare er uegnede til beboelse, herunder regler om tilskudsordninger, forbud, påbud og genhusning. Loven lægger i vid udstrækning ansvaret for at sikre sunde boliger hos kommunen, mens byrden forbundet med boligens forbedring ikke mindst økonomisk i realiteten må bæres af grundejeren. Artiklen gennemgår i det følgende de relevante dele af byfornyelsesloven, som kan komme i spil, hvis et indeklimaproblem, herunder som følge af jordforurening, konstateres. Indledningsvist behandles spørgsmålet om, hvorvidt byfornyelsesloven overhovedet finder anvendelse på indeklimaproblemer som følge af jordforurening, når vi har j ordforureningsloven? 2. Byfornyelseslovens anvendelsesområde jordforurening? Byfornyelsesloven fokuserer i lighed med byggeloven ikke på årsagen til, at en bolig måtte være sundhedsfarlig. Byfornyelsesloven fokuserer alene på, at boliger ikke må være sundhedsfarlige. Det er særligt byfornyelseslovens kapitel 9 om kondemnering af sundhedsfarlige boliger, der er relevant for indeklimaproblemer som følge af jordforurening. Ifølge bestemmelserne i kapitel 9 er kommunerne forpligtede til at føre tilsyn med sundhedsfarlige boliger, ligesom kommunerne har mulighed for at meddele påbud om afhjælpning af sundhedsfare samt forbud mod ophold i kondemnablebygninger. For så vidt angår anvendelse af byggeloven til løsning af indeklimaproblemer, der skyldes jordforurening, har landsretten slået fast, at byggeloven kun finder anvendelse, hvis der ikke er udsigt til, at problemerne kan løses under jordforureningsloven.' 2 Det er fristende at drage en lignende konklusion for byfornyelsesloven. Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriets vejledning om kondemnering angiver imidlertid udtrykkeligt følgende: "Hvis der ifølge anden lovgivning foreligger ulovlige forhold vedrørende ejendommen, behandles disse forhold efter den lovgivning, de er r strid med og af den myndighed, som varetager den pågaeldende lovgivning. Det forhold, at der gribes ind efter anden lovgivning, tilsidesaetter dog ikke kommunalbestyrelsens forpligtelse til at gribe ind efter byfornyelseslovens kondemneringsbestemmelser, hvis der e oreligger nærliggende ofare. " (vores understregning}.3 Vejledningen lægger op til, at der skal foretages en selvstændig sagsbehandling under byfornyelsesloven uafhængigt af en evt. sagsbehandling under 1. 0.2009.1061 V. 2. Se Jacob Brandt (TfM2014.98ff.) og Peter Pagh (Tflv1 2014.294ff.) om diskussion af byggelovens anvendelse på indeklimaproblemer som følge af jordfonuening. 3. Vejledning nr. 9350 af 18. maj 2015 om kondemnering. O Tidsskrift for Mi jø, Marts 2016 TfM 2016
/, jordforureningsloven.4 Ilyset af byfornyelseslovens udtrykkelige ordlyd om sikring af sundhedsfarlige boliger, som har et utilfredsstillende indeklima, er vejledningens udlægning af retsstillingen efter vores vurdering korrekt. At kommunerne har en selvstændig forpligtelse til at føre tilsyn med boliger, der er sundhedsfarlige uanset om årsagen er jordforurening er ligeledes fastslået i MAD2002.1302. I sagen var der tale om, at et amt i 1994 gennemførte en undersøgelse af en ejendom, der siden 1950'erne var blevet og fortsat blev benyttet til renseri. Rapporten fastslog, at der var en betydelig forurening under renseriet, som kunne udgøre en sundhedsrisiko for den eksisterende anvendelse af de nærmeste naboejendomme, der alle blev benyttet til beboelse. Amtet oversendte sagen til kommunen med bemærkning om, at renseriejendommen ville blive registreret som affaldsdepot efter de dagældende regler, men at sagsbehandlingen i Ørigt skulle varetages af kommunen, da renseriet fortsat var i drift. Da kommunen ikke fandt, at der var grundlag for at udstede påbud om oprensning af forureningen til ejeren af renseriejendommen, henlagde kommunen sagen, uden at orientere ejerne af naboejendommene om den eksisterende forureningsrisiko. Da ejeren af naboejendommen i 1998 satte denne til salg, blev der indhentet kommunalt ejendomsskema, som var påført en bemærkning om, at renseriejendommen var registreret som affaldsdepot. En efterfølgende indeklimaundersøgelse påviste, at indeluften i boligen udjorde en sundhedsmæssig risiko ved anvendelse til beboelse. Ejendommen var herefter usælgelig, indtil den i 2001 blev ryddet op efter værditabsloven. Ejeren af ejendommen lagde derfor sag an mod kommunen med krav om erstatning, hvor det blandt andet blev hjort gældende, at kommunen havde tilsidesat sin forpligtelse til at føre tilsyn med ejendommen i overensstemmelse med byfornyelsesloven. Heroverfor fjorde kommunen gældende, at den i 1994 gældende byfornyelseslovs 70 ikke inde- 4. Se desuden Mogens Moe og Jacob Brandt, Miljøret, Karnov Group A/S, 8. udgave, 2015, s. 195, der lægger vejledningens beskrivelse af retsstillingen til grund. holdt en bestemmelse om, at beboelsesrum skulle have et tilfredsstillende indeklima, og at der skulle være tale om sundhedsfare, som udgik fra bygningen selv, hvorfor en forurening i bygningens omgivelser ikke kunne give anledning til en sag efter byfornyelsesloven.s Hertil bemærkede retten, at "det må lægges til grund, at [~'XXJ Amt ved skrivelse af 21. juli 1994 blandt andet meddelte sagsøgte, at Ør var konstateret en kra, ftig jord, forurening på renseriet, Vesterbro 28, med organiske chlorforbindelser, og at Øt vurøredes, at de målte koncentrationer af chlorerede opløsningsmidler iporeluften kunne udgøre en sundhedsrisiko for beboelsen af sagsøgerens ejendom. Efter den dagældende byfornyelseslovs ~ 70 skulle kommunalbestyrelsen føre tilsyn med beboecsesejendomme, når det måtte befrygtes, at disse ejendomme ved deres beliggenhed, indretning eller andre forhold, var sundhedsfarlige. Hverken den omstændighed, at bestemmelsen ikke på daværende tidspunkt indeholdt en bestemmelse om, at kommunalbestyrelsen i forbinølse med sønnet over, om benyttelsen til boliger var forbundet med sundhedsfare, også skulle vaere opmc~rksom på inøklimaet, eller det forhold, at den mulige sundhedsfare hrdrørte fra en jordforuyening på en naboejendom, findes at medføre, at sagen ikke kunne behandles efter byfornyelsesloven." Retten fandt således, at kommunen havde handlet ansvarspådragende ved ikke at have opstartet en sag i henhold til byfornyelsesloven i 1994, selvom sundhedsfaren skyldtes en udefrakommende jordforurening.6 5. Dette blev først udtrykkeligt vedtaget ved lov nr. 381 af 10. juni 1997 om byfornyelse. 6. For god ordens skyld bemærkes, at jordforureningsloven og de omfattende forarbejder hertil trådte i kraft 1. januar 2000. Med jordforureningsloven tilkendegav lovgiver, at jordforurening føst og fremmest skulle håndteres af forureneren, og at det offentlige skulle træde til, hvis der r tilfælde, hvor en forurener ikke kunne drages til ansvar, var risiko for grundvandet eller menneskers sundhed (typisk ved indeklimøroblemer i boliger). Som landsretten på basis af Miljøstyrelsens Betænkning 2/1996, s. 101f., som ligger til grund for jordforureningsloven, fastslog i 0.2009.1061 V, betyder dette imidlertid ikke, at anden lovgivning ikke finder anvendelse, hvis jordforureningsloven ikke afhjælper problemet. TfM 6O 207 Tidsskrift, for Mil jø, Marts 2016
701 Det er dog efter vores opfattelse vigtigt, at kommunerne ikke forstår vej ledningens ordlyd derhen, at de er forpligtede til at meddele påbud efter byfornyelsesloven iethvert tilfælde, hvor der i en bolig konstateres et usundt indeklima som følge af jordforurening. Selvom der efter byfornyelsesloven gælder en selvstændig pligt til at handle i forhold til usundt indeklima i boliger, må kommunen være berettiget til at koordinere sin sagsbehandling med regionens opgavevaretagelse efter jordforureningsloven. Som anført ovenfor fremgår det da også af vejledningen, at forpligtelsen til at gribe ind, selvom problemet kan løses efter anden lovgivning, navnlig gør sig gældende, hvor der er "nærliggendeḟare ". Pligten til at initiere en selvstændig sagsbehandling efter byfornyelsesloven afskærer ikke kommunen fra at koordinere sin sagsbehandling med regionen. Eksempelvis kan der være udsigt til, at boligen prioriteres af regionen til en offentlig indsats, jf. jordforureningslovens 17-19, hvorved en koordinering kan sikre, at grundejeren eksempelvis ikke meddeles et påbud til at udføre foranstaltninger, som planlægges udført af regionen inden for en overskuelig tidshorisont, som det er forudsat i betænkningen og Fredericia-dommen.' 3. Kommunens tilsynspligt Det er først og fremmest et grundejeransvar at til-- sikre, at en bygning ikke er sundhedsfarlig for personer, der bor eller opholder sig i den. Såfremt en bygning, der benyttes til beboelse eller ophold, vurderes at være sundhedsfarlig, har kommunalbestyrelsen imidlertid en forpligtelse til at føre tilsyn med bygningen. Kommunalbestyrelsen fastsætter selv retningslinjerne for udøelsen af tilsynet. Det ex dog enbetingelse, at tilsynet tilrettelægges på en sådan måde, at formålet med reglerne opfyldes. Tilsynet kan delvist gennemføres ved indhentelse af oplysninger fra bygnings- og boligregistret (BBR), forsyningsvirksomheder mv. Derudover kan kommunalbestyrelsen foretage besigtigelse af de bygninger, der formodes at være sundhedsfarlige. 7. MiljØstyrelsens betænkning 2/1996, s. 101 f. og 0.2009.1061 V Kommunalbestyrelsens vurdering af, om benyttelsen af en bolig ex forbundet med sundhedsfare, er sønspræget, idet byfornyelsesloven i 75, stk. 3-4, fastsætter forskellige mindstekrav, herunder at boligen har et tilfredsstillende indeklima. Med undtagelse af tilfælde, hvor en bolig lider af helt åbenlyse mangler, vil det derfor være nødvendigt at foretage en konkret vurdering. 4. Sagens oplysning Der er ikke i byfornyelsesloven i lighed med miljøbeskyttelsesiovens 72 eller jordforureningslovens 40 særskilt hjemmel til at meddele påbud om undersøgelse af en forurening med henblik på at klarlægge, hvordan en afgørelse om afværge skal målrettes og udformes. Det er følgelig kommunalbestyrelsens ansvar at sikre sagens oplysning.$ ForureningsundersØgelser kan være særdeles bekostelige at gennemføre, og kommunen er, uden særlig hjemmel til at overvætte omkostningerne til grundejeren, forpligtet til i overensstemmelse med det forvaltningsretlige of~icialprincip at sikre en sags tilstrækkelige oplysning. Som udgangspunkt må kommunen således selv forestå en sådan oplysning af sagen, at den er i stand til at udstede et påbud, der opfylder de forvaltningsretlige krav til klarhed og bestemthed. Kommunens oplysning af sagen kan dog naturligvis målrettes indeklimaproblemerne, idet byfornyelsesloven jo ikke i modsætning til jordforureningsloven er "interesseret i ", hvorvidt jordforureningen udgør en risiko for jorden eller grundvandsressourcer. Kommunen vil dog sædvanligvis ikke stå helt alene med opgaven om at oplyse sagen. Regionen forestår, når et areal, eksempelvis pga. forurenet indeklima i en bolig, er kortlagt på vidensniveau 1, jf. jordforureningslovens 3, stk. 1, "tekniske un- 8. I 0.2009.1061 V meddelte kommunen efter byggeloven et kombineret undersøgelses- og afværgepåbud. UdfØelsen af påbuddets afværgede] var betinget af, at påbuddets undersøgelsesdel klarlagde en afværgeløsning, der kunne gennemføes i overensstemmelse med proørtionalitetsprincippet. IfØlge påbuddet ville kommunen genoverveje sagen, hvis afvaergeløsningen viste særligt omkostningstungt. Som anført af Jacob Brandt i TfM2014.98#~: er landsrettens accept af denne løsning under byggeloven næppe udtryk for, at det er en model til efterfølgelse. O Tidsskrift for Mil 'ø, Marts 2016 TfM 2016
X02 dersøgelser i foam af opgravninger, boringer analyser eller lzgnende en kortlogning af den mulige jordforurening frem til viønsniveau 2 ", jf. jordforureningslovens 7, stk. 1. Kortlægningen frem til vidensniveau 2 kan dog godt lade vente på sig, idet eneste tidspres, som regionen reelt er underlagt er en anmodning fra grundejeren om afklaring, hvorefter regionen har et år til at gennemføre undersøgelserne, jf. jordforureningslovens 7, stk. 3. Ofte vil regionens undersøgelser være årsagen til, at man bliver opmærksom på indeklimaproblemer i en bolig. Kommunen vil derfor ofte kunne fa detaljerede oplysninger om forureningen fra regionen, men der kan på den anden side også være sager, som af hensyn til sundheden for beboerne har en sådan hastende karakter, at regionen ikke i tide vil have tilvejebragt viden, der kan udnyttes af kommunen. 5. Påbud9 Hvis kommunalbestyrelsen skønner, at benyttelsen af en bygning er forbundet med sundhedsfare, kan kommunalbestyrelsen ifølge byfornyelseslovens 75a, stk. 1, meddele påbud til grundejer om at gennemføre foranstaltninger, som afhjælper faren. Byfornyelsesloven bygger med andre ord på et grundejeransvar imodsætning til jordforureningsloven, som bygger på et forureneransvar. Det er herefter spørgsmålet, om og i hvilken udstrækning kommunen kan meddele påbud efter byfornyelsesloven til en grundejer om at afhjælpe en sundhedsfare, der skyldes jordforurening, som grundejeren i Ørigt ikke er ansvarlig for. Den på området eksisterende praksis har fastslået, at kommunerne er forpligtede til at iværksaette sagsbehandling imedfør af byfornyelsesloven itilfælde, hvor de sundhedsfarlige forhold stammer fra jordforurening. Praksis har derimod ikke konkret vurderetmuligheden for og udstrækningen af påbud til grundejer i den anledning. 9. Ifølge byfornyelseslovens 75a om påbud er det i visse tilfælde muligt at søge offentlig støe til at gennemføre afhjælpning. AnvendelsesomrØet for støe til afhjælpning af sundhedsfare er imidlertid meget snævertog findes ikke at kunne bringes i spil i forbindelse med sundhedsfare, der skyldes en jordforurening. Disse regler er derfor ikke behandlet i artiklen. Forud for vedtagelsen af jordforureningsloven blev der bl.a. udarbejdet en betaenkning, der overordnet behandler forholdet til anden lovg~vning.lo Betænkningen behandler kun udtrykkeligt forholdet til byggeloven, der imidlertid ligesom byfornyelsesloven bygger på et grundejeransvar." Det fremgår af betænkningen, s. 101 f.: "SØemt grundejeren ikke selv har forårsaget eller medvirket til, at en forurening er opstået på ejendommen, forekommer det mest rimeligt, at den nødvendige afhjælpning af indeklimøroblemerne bekostes af miljømyndighederne efter den prioritering, der i Ørigt foretages af den offentlige indsats. Der ses således ikke at være nogen begrundelse for, at afhjaelpning af indeklimøroblemer ibestående bygninger skal bekostes af den uskyldige grundejer, mens aflljælpning af andre miljøproblemer på ejendommen i alt væsentligt skal bekostes af miljømyndighederne. Omfanget af indsatsen må som hidtil fastlægges efter drøftelse med bygningsmyndigheden (kommunalbestyrelsen). Udvalget forudsætter derfor, at jordforureningsloven betragtes som en speciallovgivning på jordforureningsområdet, der finder anvendelse forud for den generelle byggelov Opmærksomhedenhenledes dog på, at der ikke foreslås gennemførtnogen generel offentlig indsa#s på arealer, der ikke anvendes til følsom anvendelse (bolig- og institutionsformål m.v.). I disse situationer vil det således være arbejdsmiljø- og byggelovgivning,der finder anvendelse, hvor en indsats i formentligsjældne tilfælde sønnes nødvendig. Hertil kommer, at den offentlige indsats efter jordforureningsloven skal miljømæssigtprioriteres. Finder bygningsmyndigheden sagen mere hastende,vil byggeloven således fortsat kunne anvendes. [...] Heraf følger tillige, at Ør skal gives påbud (til forureneren) efter jordforureningsloven, når denne mucighed består, selv om Ør principielt kunne meøeles påbud til gruøjeren efter byggeloven. Dette gcelør, uanset hvilket formål ejendommen anveøs til. "'Z 10. Betænkning fra Miljøstyrelsen nr. 2/1996 om forurenet jord. l 1. I bemærkningerne til jordforureningsloven henvises der til betænkningen. 12. Efter lovbemærkningerne til jordforureningslovens 18-20 kan der ikke gennemføres en offentlig indsats, hvor der er mulighed for at meddele påbud. Det må dog bl.a i lyset af sidste afsnit i citatet fra betænkningenlægges til grund, at forarbejderne her alene sigter til påbud efter jordforureningsloven (og evt. miljøbeskyttelsesloven), herunder fordi lovbemaerkningerne også Øtoner, at den offentlige indsats er subsidiær i forhold til at meddele påbud til forureneren. Loven nævner intetsteds, at den offentlige indsats må vige for etpåbud til grundejeren efter bygge- eller byfornyelsesloven. TfM 2016 O Tidsskrift for Mi ~ø, Marts 2016
7 03 Selvom citatet vedrører samspillet mellem byggeloven og jordforureningsloven, er det vores opfattelse, at indholdet i hvert fald delvist også kan tjene som bidrag til vurderingen af, om der efter byfornyelsesloven kan meddeles påbud til grundejer begrundet i en jordforurening, som grundejeren ikke er ansvarlig for. Hensynet til den uskyldige grundejer er således det samme for såvel byggeloven som byfornyelsesloven. Det fremgår direkte af betaenkningen, at lex specialis-princippet skal tages alvorligt, og at prioriteringen af placeringen af ansvar skal ske med fokus påforurener, dernæst offentlig indsats og kun hvis det af hensyn til menneskers sundhed ikke bør undlades, skal evt. grundejeransvar efter byggeloven bringes i spil. Det betyder, at muligheden fox at meddele påbud efter anden lovgivning end jordforureningsloven er subsidiær. Slutter man modsætningsvist fra betænkningens formulering, er det imidlertid ikke udelukket, at der i tilfælde, hvor muligheden for at meddele påbud efter jordforureningsloven af den ene eller den anden årsag er udelukket, kan meddeles påbud efter i hvert fald byggeloven. Det er nærliggende at antage, at der i sådanne tilfælde tilsvarende kan meddeles påbud efter byfornyelsesloven. Denne betragtning understøes yderligere af det under pkt. 2 behandlede, hvorefter der skal gennemføres enselvstændig sagsbehandling i medfør af byfornyelsesloven, uanset om der pågår sagsbehandling ihenhold til anden lovgivning. Det er således ikke i sig selv en begrundelse fox ikke at meddele påbud om afhjælpning efter byfornyelsesloven, at sundhedsfaren hidrører fra en jordforurening, som grundejeren ikke bærer et ansvar for. IfØlge byfornyelsesloven gælder der imidlertid visse betingelser for at meddele påbud om afhjælpning af sundhedsfarlige forhold. Det er således et krav, at det ud fra en samlet økonomisk og bebyggelses-, brand- og sundhedsmæssig vurdering er rimeligt, at der gennemføres foranstaltninger, der aflljælper faren. Ved vurderingen af om det er rimeligt, at der gennemføres afhjælpende foransta.ltninger, skal der blandt andet lægges vægt på omkostningerne forbundet med afhjælpning set i forhold til lokaliteternes standard efter arbejdernes gennemførelse, herunder bygningens restlevetid.13 Kommunalbestyrelsen har derfor først og fremmest til opgave at vurdere, om det ud fra en samlet betragtning er økonomisk forsvarligt at meddele påbud om aflijælpning af kondemnable forhold. Hertil kommer, at der skal være tale om foranstaltnrnger, som afhjc~lper.fagyen. Påbudte foranstaltninger skal altså være egnede til at afhjælpe de sundhedsfarlige indeklimaforhold med henblik på igen at gøre bygningen benyttelig til sit hidtidige formål. Kan sundhedsfaren for eksempel afl~jælpes ved, at gulvet tætnes eller aktiv ventilation etableres, vil der i lyset af proportionalitetsprincippet alene være hjemmel til at påbyde sådanne mindre bebyrdende foranstaltninger. Selvom det ikke fremgår udtrykkeligt af lovteksten, må det endvidere være en forudsætning for påbuddet, at det er muligt at iværksætte forånstaltninger, der er egnede til at afhjælpe sundhedsfaren. 1 det tilfælde, hvor sundhedsfaren hidrører fira en naboejendom, kan kommunen således være forhindret i at meddele påbud efter byfornyelsesloven, hvis sundhedsfaren ikke kan afhjaelpes, medmindre der sker en oprydning af forureningen på naboejendommen. IfØlge bemærkningerne til byfornyelseslovens 75a skal påbuddet være klart formuleret og angive foranstaltningernes art og omfang. Det stiller efter vores opfattelse store krav til komrnunalbestyrelsens kendskab til, og indsigt i, den pågældende sundhedsfare, og det vil derfor som ovenfor anført, ikke være muligt at meddele påbud til grundejeren orn nærmere undersøgelser af en konstateret sundhedsfare, herunder jordforurening. Sådanne undersøgelser forudsættes derimod allerede gennemført påtidspunktet for meddelelse af påbuddet. Det forhold, at kommunalbestyrelsen under forudsætning af opfyldelse af betingelserne herfor kan meddele påbud om afhjælpning af sundhedsfare, der hidrører fra jordforurening, fi-itager dog ikke kommunen for at sikre, at grundejeren ikke i medfør af byfornyelsesloven påføes unødige byrder, hvilket eksempelvis fordrer, at der ikke træffes afgørelse om et påbud om at afhjælpe forhold, som 13. Jf. Vejledning nr. 9350 af 18. maj 2015 om kondemnering afsnit 6.1. O Tidsskrift for Mi jø, Marts 2016 TfM 24 7 6
104 på sundhedsmæssig forsvarlig vis kan afvente en indsats fra regionen under jordforureningslovens kap. 3. 6. Forbud (kondemnering) Er kommunalbestyrelsen blevet opmærksom på, at der i en bygning kan vaere sundhedsrisiko forbundet med beboelse eller ophold for mennesker, skal kommunalbestyrelsen rejse en sag efter byfornyelsesloven. Dette indebærer dels en nærmere undersøgelse af lokaliteten, dels en underretning til beboerne/brugerne om resultatet af undersøgelsen, herunder også hvis der alene er tale om en mulig sundhedsfare. I tilfælde af konstateret sundhedsfare har kommunalbestyrelsen derudover pligt til at gribe ind ved at nedlægge forbud mod bygningens benyttelse til beboelse eller ophold for mennesker, jf. byfornyelseslovens 76, stk. 1.'a Kommunalbestyrelsen fastsætter en frist for fraflytning af den sundhedsfarlige bygning, der kan variere alt afhængigt af karakteren af sundhedsfaren. Fristen må ikke overstige seks måneder, hvis fortsat benyttelse skønnes at være forbundet med naerliggende fare, men kan i Ørige tilfælde løbe helt op til 15 år. Reglerne om påbud, jf. pkt. 5 ovenfor, og forbud spiller sammen på den måde, at det er en forudsætning for at meddele påbud, at der senest samtidig nedlægges forbud mod den pågældende bygnings anvendelse. Det er imidlertid ikke tilsvarende en betingelse for at nedlægge forbud, at der kan meddeles påbud om afhjælpning. Det er således muligt for kommunalbestyrelsen at forbyde anvendelsen af en bygning til beboelse og ophold, uden at der består en pligt til at meddele grundejeren påbud om aflljælpning af sundhedsfaren. Itilfælde af sundhedsfare, der skyldes jordforurening, kan det således medføre, at en bygning bliver uanvendelig, indtil der r medfør af værditabsordningeneller som led i den offentlige indsats sker en oprydning af jordforureningen, der afhjælper sundhedsfaren. Grundet regionernes prioritering og de begrænsede økonomiske ressourcer til oprydning af forurenede ejendomme, kan et forbud mod 14. Vejledning nr. 9350 af 18. maj 2015 om kondemnering, afsnit 1.1. og 5.1. benyttelse af en bygning således skulle opretholdes gennem en årrække. Dertil kommer den uheldige bivirkning for en kondemneret bolig, at der ikke består en akut fare for boligens beboere, hvilket uvægerligt vil is indflydelse på regionernes prioritering af de begrænsede midler. En kondemnering kan således betyde, at andre boliger prioriteres på den kondemnerede boligs bekostning, fordi en kondemneret bolig ikke udgør en aktuel fare for menneskers sundhed. Kondemneringenkan, efter vores vurdering, lovligt inddrages iregionens prioritering af afværgemidlerne i den offentlige indsats under jordforureningslovens kap. 3. Afslutningsvist bemærkes, at ejeren efter byfornyelseslovens 79 har mulighed for at fremsætte forslag til afhjælpning af de kondemnable forhold, hvorved kondemneringen kan ophæves, hvis kommunen kan godkende forslaget. Kondemneringen ophæves i givet fald, når det godkendte forslag er gennemført. 7. Genhusning Hvis en bolig ikke har et tilfredsstillende indeklima, og den derfor er sundhedsfarlig, er det kommunens opgave i medfør af byfornyelsesloven at gennemføre en genhusning af boligens beboere, hvilket kan ske enten midlertidigt eller permanent. Byfornyelsesovens bestemmelser spiller i denne forbindelse sammen med jordforureningsloven, der, jf. 66, stk. 4, bestemmer, at en region, som konstaterer indeklimaproblemer i enbolig som følge af jordforurening, er forpligtet til at underrette kommunen herom. Bestemmelsen har til formål at sikre, at kommunen så Tidligt i forløbet som muligt, kan varetage sine forpligtelser efter navnlig bygge- og byfornyelsesloven, herunder vurdere om sundhedsfaren er af en sådan karakter, at det er nødvendigt at gennemføe en genhusning samt omfanget heraf. 7.1. Midlertidig genhusning IfØlge byfornyelseslovens 63, stk. 1, kan der ske midlertidig genhusning i tilfælde, hvor den kondemnable ejendom forventes igen at blive beboelig inden for højst seks måneder. I særlige tilfælde kan den midlertidige genhusning forlænges til 12 måneder. TfM 20160 Tidsskri, ft for Miljø, Marts 2016
105 Ved midlertidig genhusning betaler husstanden boligudgiften i den hidtidige bolig, mens kommunen betaler udgiften til den midlertidige bolig, inkl. omkostninger til flytning, depositum mv. Kommunen har mulighed for at genhuse såvel husstande i udlejningsboliger som fejer- og andelsboliger. 7.2. Permanent genhusning Som alternativ til midlertidig genhusning kan kommunen ihenhold til byfornyelseslovens 61, stk. 1, gennemføre permanent genhusning af husstande, der bor i en kondemnabel bolig. Permanent genhusning som følge af kondemnable forhold tilkommer både husstande i udlejningsboliger, ejer- og andelsboliger. I modsaetning til tilfælde af midlertidig genhusning er kommunen ikke forpligtet til at afholde udgifter til erstatningsboligen. Istedet indeholder byfornyelsesloven nogle bestemmelser, hvorefter der i nogle tilfælde kan ydes tilskud eller støe til betaling af huslejen i erstatningsboligen. Disse bestemmelser findes i henholdsvis byfornyelseslovens 67 og 78. IfØlge 67 kan der i forbindelse med anvisning af en erstatningsbolig gives indfasningsstøe, der det første år udgør to tredjedele af forskellen mellem hidtidig leje og lejen i den anviste erstatningsbolig. Herefter nedsættes støen hvert år gradvist. Sådan som bestemmelsen er formuleret, ydes indfasningsstøe udelukkende ved permanent genhusning af lejere. Da byfornyelsesloven iørige bestemmelser foretager en skarp sondring mellem genhusning af henholdsvis lejere og ejere, kan bestemmelsen ikke, efter vores opfattelse, udstra~kkes til at finde anvendelse ved permanent genhusning af ejere af en kondemnabel bolig. Husstande i andelsog ejerboliger er derfor som udgangspunkt overladt til selv at betale omkostningerne forbundet med en permanent genhusning. Som en undtagelse hertil er der mulighed for efter byfornyelseslovens 78 at ansøge om et særligt tilskud, hvis en andels- eller ejerbolig bliver omfattet af et forbud mod beboelse eller ophold i medfør af 76, stk. 1. Tilskuddet opgøres til forskellen mellem værdien af boligen i handel og vandel henholdsvis før og efter nedlaeggelse af forbuddet. Bestemmelsen vurderes imidlertid at have et endsige meget begrænset anvendelsesområde, da det er en betingelse for tildeling af tilskuddet, at boligens værdiforringelse er en direkte følge af kommunens beslutning om kondemnering. Som eksempel kan nævnes kondemnering af en hidtil lovlig kælderbolig, hvor dagslysforholdene ikke længere lever op til nutidens krav til en menneskeværdig bolig. Derimod finder bestemmelsen ikke anvendelse, hvor årsagen til kondemnering er forhold, som var til stede før kommunens beslutning om kondemnering, herunder for eksempel skimmelsvamp. I sådanne tilfælde skyldes værdiforringelsen en udefrakommende omstændighed, hvorimod selve beslutningen om kondemnering ikke rykker nævneværdigt ved værdien af ejendommen, hvorfor husstande i andels- og ejerboliger i sådanne tilfælde ikke er berettigettil tilskud i medfør af bestemmelsen. Der eksisterer ikke praksis, som tager stilling til, om der kan ydes tilskud ved permanent genhusning, som skyldes jordforurening. Det er imidlertid vores vurdering, at jordforurening i denne sammenhæng på lige fod med skimmelsvamp er et forhold, der var til stede før kommunens beslutning om kondemnering, hvorfor der ikke er hjemmel til at yde tilskud til genhusningen. 8. Sammenfatning og konklusion Som det fremgår ovenfor, må det indtil det modsatte måtte blive fastslået af domstolene antages, at byfornyelsesloven finder anvendelse på indeklimaproblemer, der skyldes jordforurening. På baggrund af navnlig den foreliggende vejledning om lovens anvendelse må det endvidere konstateres, at loven skal anvendes, uanset om der er tale om et problem, som kan blive genstand for afhjælpning i medfør af j ordforureningsloven. Indgriben efter byfornyelsesloven kan dog udskydes, hvis der er udsigt til, at problemet løses efter anden lovgivning under forudsætning af, at der ikke er nærliggende fare for beboerne. Kommunerne har efter byfornyelsesloven en forpligtelse til at føre tilsyn med usunde boliger, og regionernes underretningspligt efter jordfor- O Tidsskrift for Mi jø, Marts 2016 TfM 207 6
X06 ureningslovens 66, stk. 4, burde være en kilde til betydelig sagsbehandling i de kommunale forvaltninger. Der foreligger imidlertid ikke nævneværdig retspraksis om byfornyelseslovens anvendelse på indeklimaproblemer som følge af jordforurening. Den manglende indgriben efter byfornyelsesloven udgør potentielt en erstatningspligtig tilsidesættelse af kommunernes tilsynsforpligtelse, hvis eksempelvis købere af ejendomme efterfølgende kan konstatere, at kommunen havde viden eller burde have haft mistanke om, at den erhvervede bolig havde et forurenes indeklima. Byfornyelsesloven indeholder stærke hjemler til indgreb overfor sundhedsfarlige boliger, men den vanskelige opgave med at oplyse sagen tilstrækkeligt til at txæffe de relevante afgørelser efter loven påhviler kommunen. En koordinering af sagen med regionen vil dog ofte lette byrden for kommunen, ligesom det er relevant for kommunen at koordinere de enkelte indgreb med regionen i det omfang, at regionen rent faktisk kunne finde på at rykke huriigere ud med en offentlig indsats, end kommunen kan træffe afgørelse efter byfornyelsesloven. I de sager, hvor kommunen har adgang til at meddele påbud til forureneren i medfør af jordforureningslovens 40, 41 eller 48, mådet lægges til grund, at der lovligt kan fremmes sagsbehandling efter jordforureningsloven på bekostning af indgreb efter byfornyelsesloven, idet kommunen derved varetager det lovlige hensyn efter jordforureningsloven, at forureneren i videst mulig omfang skal holdes ansvarlig for sine gerninger. TfM 6O 207 Tidsskrift, for 11~filjØ, Marts 2016