Notat Vedrørende: Notat om indkomne bemærkning og ønsker i forbindelse med temarevisionen af detailhandelsbestemmelserne i kommuneplanen. Sagsnavn: Revision af kommuneplanens retningslinjer og rammer for detailhandel Sagsnummer: 01.02.15-P15-2-14 Dato: 08-01-2016 Bemærkninger og ønsker til kommuneplanens retningslinjer og rammer for detailhandel. Randers Kommune indkaldte i februar 2015 ideer og forslag til emner, som kunne indgå i revisionen af kommuneplanens detailhandelstema. Der indkom bemærkninger fra to interessenter. Pro-Development (projektudviklere) og Reitan Ejendomsudvikling (Ejendomsudviklere for bl.a. Rema 1000). Bemærkningerne er tidligere vedlagt og behandlet ved byrådets stillingtagen til en række butiksområder den 26. oktober 2015. I nærværende notat er de behandlet i forhold til det konkrete indhold i forslag til kommuneplantillæg nr. 20. Der ud over har revisionen af kommuneplanens rammer for detailhandel betydning for en række konkrete ønsker om detailhandel. Ud over disse to bemærkninger har forvaltningen i forbindelse med revisionen vurderet muligheden for etableringen af dagligvarebutikker på 3 adresser: Mariagervej 155 157, benzinstationen ved Gl. Grenåvej i Drastrup samt Bøsbrovej 1. Alle bemærkninger og ønsker er beskrevet i dette notat. BEMÆRKNINGER I FORDEBAT (Tidligere forelagt byrådet den 26. oktober 2016) Pro-Developments forslag og forvaltningens bemærkninger Pro-Development har følgende bemærkninger til Bykernen, Mariagervej, Nørre Boulevard, Herman Stillingsvej, Langgade, Helsted, Viborgvej, Nyvang, Over Hornbæk, Ydervang, Kristrup, Romalt, Paderup, Assentoft og endelig butikker langs indfaldsvejene: Bykernen. Total opbakning til udvikling af bymidten. Medvirk til at skabe alle mulige rammer for udvikling af detailhandlen i midtbyen. Men gør det ikke ved at sige nej til nye butikker i lokalområderne. Mariagervej. Bydelscenteret er velfungerende og udvidelse af såvel afgrænsning som ramme kan opfylde et udækket behov. Det ville også kunne omdanne noget af det gamle erhvervs / industri ejendomme til butiksformål.
Hermann Stillingsvej. Med lukningen af Super-Brugsen er bydelscentret truet. Super-Brugsenejendommen er til salg og et salg af denne vil muligvis åbne en ny tidssvarende dagligvarebutik. Afgrænsningen af centret kan med fordel ændres til kun at være opad Udbyhøjvej og evt. udvides til at omfatte Bombardiers grusparkeringsplads cirka 5000 m2. Nuværende ramme er tilstrækkelig. Nedgradering til lokalcenter er oplagt idet dette begrænser muligheder for butik over 1000 m2. De fleste dagligvarekæder vil i dag gerne have en mulighed for butikker over 1000 m2. 1.200 m2 butikker er måske fremtidens norm- størrelse som lokale dagligvarebutikker. Bydelscenter Langgade. Bydelscentrets afgrænsning bør indskrænkes til bydelens centrum omkring rundkørslen. Den nyopførte Netto dagligvarebutik viser centrum for handlen i bydelen. Den gamle Fakta butik på Energivej er herefter en lovligt eksisterende butik. Restrammen er efter ny butik cirka 500 m2. Bydelscenter Helsted. Bydelscenterets udstrækning dybt ind i Helsted er blevet utidssvarende. Det vil være logisk at bevare bydelscenteret som bydelscenter, at mindske det samlede areal ved at udtage den "gamle" del af Helsted af bydelscenteret, men til gengæld at udvide det langs Hobrovej mod nordvest, til støtte for de store nye boligområder i Enghøj-området. ønskes opretholdt, men samlet langs Hobrovej og udvidet mod nord langs Hobrovej. Bydelscenter Viborgvej. Udbygget center som kan nedgraderes til lokalcenter. Mangler en tilfredsstillende trafikal løsning idet venstre sving ud fra området medfører såvel opstuvning og farlige trafikale situationer. Bydelscenter Nyvang. Tranekærcenteret er utidssvarende udformet og centeret er i praksis lukket. Med lokationen midt i et boligkvarter og ved rundkørsel på indfaldsvej og Ringboulevard er optimal. Derfor bør centerområdet bevares som i dag og afvente at det udvikles til et tidssvarende center. Bydelscenter Over Hornbæk. Over Hornbæk-området er et tilflytterområde. Der er mulighed for udvikling af boliger på det gamle "Elro", på Dyrlægens ejendom på Hjørnet af Gl. Viborgvej og Fladbrovej, udenpå Bellmannsvej, eventuelt på HSF's nuværende baner, ligesom der os bekendt er planer om nye udstykninger mod vest. Bydelscenteret har længe haft uudnyttet ramme, som ikke i praksis har kunnet udnyttes på grund af en utidssvarende afgrænsning af bydelscenteret ind i det gamle Hornbæk, hvor flere veje efterhånden er spærrede for gennemkørsel. En ændring af bydelscentrets afgrænsning ned mod "Elro" synes naturlig. Der henvises til den kommunale behandling af ansøgning om planlægning for nyt boligområde med dagligvarebutik på det gamle "Elro". Bydelscenter Ydervang. Bydelscenteret er områdets mest velfungerende og kan på sigt reelt have både behov for både ramme og udvidet afgrænsning. Bydelscentre Kristrup. Bydelscenterafgrænsningen kan eventuelt reduceres/flyttes, da det på den måde kunne give mulighed for etablering af enkeltstående butikker langs indfaldsveje i Randers Syd, hvilket er efterspurgt.
Bydelscenter Romalt. Bydelscentret kan med fordel nedgraderes til Lokalcenter, da der ikke kommer flere dagligvarebutikker til Romalt. Aflastningscenter Paderup. Aflastningscenter Paderup er endnu et stærkt handelsområde, selv om planloven i sin nuværende udformning lægger kraftige - og konkurrenceforvridende - begrænsninger ud i modsætning til hvad den gør i sammenlignelige byer som eksempelvis Esbjerg. Vi har interesserede brugere med spændende nye koncepter som ønsker at komme til byen, men som ikke kan, fordi der ikke kan etableres butikker over 2000 m2 - og fordi der reelt mangler detailhandelsramme i Marsvej/Merkurvej-området. Randers Kommune kan selv gøre noget ved den manglende detailhandelsramme, men kommunen skal via Christiansborg hvis man ønsker at give mulighed for større butikker. For så vidt angår detailhandelsrammen foreslår vi helt konkret at der flyttes hele eller dele af den igennem mangfoldige år ubenyttede detailhandelsramme på 10.000m2 fra Randers Storcenter og til Marsvej/Merkurvej. Assentoft. Med det nordlige hængsel/ringvej Syd's komme er de trafikale forhold i Assentoft vendt helt på hovedet. Byens trafikale knudepunkt er flyttet fra "langs Storegade" til krydset mellem Gl Grenåvej og Skovvangsvej. Al trafikken fra Ringvej Syd kommer ind til Assentoft via dette kryds. Ydermere er de fremtidige byudviklingsområder nord for Gl. Grenåvej mellem Assentoft og Drastrup med til at rykke også det demografiske centrum i Assentoft mod øst. På samme måde som den planlagte forbindelse mellem Skovvangsvej/Langdalen og Drastrup også trækker bymidten i den retning. Vi mener derfor at der kunne være et logisk behov for at centerområdet i Assentoft flyttes fra den nuværende beliggenhed og til krydset Skovvangsvej/Gl. Grenåvej som vist med rød cirkel her ved siden af. De eksisterende butikker kan blive liggende hvor de ligger med "eksisterende lovligt anvendelse". Alternativt kunne der etableres et nyt lokalcenter samme sted. Det fremtidige byudviklingsområde nord for Gl. Grenåvej er vist med gul cirkel, den planlagte vejforlængelse med blå skravering og det nuværende bydelscenter med lilla. Vores holdning er at et lokalcenter med en dagligvarebutik og et par supplerende butikker kunne være til gavn og glæde for handelslivet og befolkningen i Assentoft, ligesom det vil styrke muligheden for afsætning af byggegrundene i udviklingsområderne. Butikker ved indfaldsvejene. Randers kommune har i en årrække haft en politik om ikke at etablere enkeltstående dagligvarebutikker nærmere end 100m fra en række nærmere definerede indfaldsveje. Politikken har primært været begrundet i et ønske om at beskytte "veldrevne dagligvarebutikker i omegnsbyerne". Der er os bekendt ikke andre byer der har en sådan politik, og det er vores holdning at politikken ikke gør noget godt for Randers og omegn som handelsby. Vi ser den som en hindring for udvikling i byen, og har svært ved at se, hvorfor den skal opretholdes. Udviklingen i sammenlignelige byer tilsiger da også at dagligvarekæderne i udpræget grad ønsker placeringer direkte ud til større indfaldsveje, frem for beliggenheder inde i boligkvartererne/bydelene. Der er en tendens til at lukke de butikker der ikke ligger ud til en større indfaldsvej og så flytte butikken ud til indfaldsvejen. Efter vores mening giver det også god mening, da dagligvarebutikken med dens støj og trafik så ligger der hvor det i forvejen støjer og hvor der i forvejen er megen trafik, hvor den kan fungere som støjskærm/støjbebyggelse ind til boligkvartererne som så friholdes for tung vareindleveringstrafik og
smækkende bildøre på p-pladsen. I "gamle dage", da dagligvarebutikkerne var mindre, var parkeringsanlægget til en dagligvarebutik måske på 10-20 personbiler, med langt imellem de vareindleverende lastbiler. I dag skal dagligvarebutikkerne være 1000-1500m2, der skal helst være mindst 60 p-pladser, der kommer flere lastbiler hver dag. Så det er ikke længere hensigtsmæssigt at have disse anlæg liggende decentralt inde i hvert kvarter. Vi skal således foreslå at man frafalder denne politik, da tiden efter vores vurdering er løbet fra den. Ønsker man af politiske årsager ikke at frafalde politikken i fuldt omfang, skal vi foreslå at man nuancerer den, sådan at den frafaldes i de tilfælde hvor der ikke er nogle "veldrevne dagligvarebutikker i omegnsbyerne" at beskytte. Eksemplificeret ved Århusvej, og der kunne også være andre eksempler. Der ligger ikke nogle dagligvarebutikker i omegnsbyer i Randers Kommune længere ude af Århusvej som en eventuel ny dagligvarebutik på Århusvej kan true. Der er enkelte placeringer langs Århusvej som efter vores mening er særdeles interessante, og som vi qua vores daglige kontakt med dagligvareoperatørerne er vidende om at der er stor interesse for. Vi skal derfor foreslå at politikken i det mindste modereres så der gives mulighed for den yderligere udvikling af vores by, som alle vel har interesse i. Forvaltningens bemærkninger til Pro-Developments ønsker og forslag i forhold til indhold i forslag til kommuneplantillæg 20. Bykernen. Kommuneplantillægget omfatter Bykernen, men der er ikke foretaget ændringer af afgrænsning, rammebestemmelser, butiksstørrelser m.v. Detailhandelsbestemmelserne i Bykernen er uændrede i forhold til kommuneplantillægget. Mariagervej. Bydelscentrets udstrækning fastholdes, dog sådan at der sker enkelte ændringer, så enkeltejendomme, som ligger både i bydelscentret og udenfor bliver omfattet af bydelscentret. Hermann Stillingsvej. Forslaget til kommuneplantillæg fastlægger, at bydelscentret nedgraderes til lokalcenter, og at afgrænsningen indskrænkes / koncentreres omkring de eksisterende butikker og servicefunktioner i området. Lokalcentret omfatter endvidere den nu nedlagte Super-Brugsen-butik på Udbyhøjvej, sådan at den kan fortsat kan anvendes til butiksformål. Bydelscenter Langgade. I kommuneplantillægget etableres der 2 lokalcentre inden for området. Det ene lige som foreslået af Pro Development ved rundkørslen ved Netto på Rådmands Boulevard. Det andet placeres ved Fakta på Energivej. Bydelscenter Helsted. I kommuneplantillægget nedgraderes bydelscentret til lokalcenter og indskrænkes betydeligt, fordi det ikke er praktisk muligt at skaffe plads til mere end en enkelt dagligvarebutik på de mest optimalt beliggende arealer ved den nuværende Shell-tank i Helsted. Ved den indledende behandling af forvaltningens forslag til fremtidige butiksområder besluttede
byrådet, at arealudlægget til butiksformål i alt i Helsted fastlægges til maksimalt 1.500 m2 med mulighed for at etablere butikker med en størrelse på maksimalt 500 m2 for såvel udvalgsvarebutikker som for dagligvarebutikker. Bydelscenter Viborgvej. I kommuneplantillægget nedgraderes bydelscentret til lokalcenter, samtidig med at områdets afgrænsning fastholdes i overensstemmelse med Pro Developments bemærkninger Bydelscenter Nyvang. Forvaltningen er enig i at Tranekærcentrets placering midt i et boligkvarter og ved rundkørsel på indfaldsvej og Ringboulevard er optimal. I kommuneplantillægget forslås bydelscentret bevaret. Bydelscenter Over Hornbæk. Ved den indledende behandling af forvaltningens forslag til den fremtidige struktur i Over Hornbæk besluttede byrådet, at arealudlægget til butiksformål i alt i Over Hornbæk fastlægges til maksimalt 1.750 m2 med mulighed for at etablere butikker med en størrelse på maksimalt 500 m2 for såvel udvalgsvarebutikker som for dagligvarebutikker. Der er en restrummelighed i bydelscentret på 750 m2. Samtidig besluttede byrådet, at bydelscentrets afgrænsning indskrænkes til kun at omfatte REMA 1000 på Kjølvejen samt de arealer, der ligger lige nord herfor. Derved bliver der ikke mulighed for at etablere butikker på Elro-grunden. Lokalplan 622, som har været i offentlig høring og som er under politisk behandling til endelig vedtagelse, giver alene mulighed for boliger på Elro-grunden. Lokalplanen forelægges byrådet til endelig vedtagelse på mødet den 18. januar 2016.. Bydelscenter Ydervang. I kommuneplantillægget fastholdes den nuværende afgrænsning. Arealrammen hæves med 500 m2 til 1.500 m2, så der kan laves en ny dagligvarebutik og at der derudover er plads til mindre udvidelser af eksisterende butikker. Bydelscentre Kristrup. I kommuneplantillægget opretholdes bydelscentret, mens bydelscenterafgrænsningen indskrænkes. Bydelscenter Romalt. Bydelscentret opretholdes med uændret afgrænsning. Aflastningscenter Paderup. I Paderup samles detailhandelsrammerne i området til en ramme, så restrammen på ca. 17.000 m2 til butiksformål kan anvendes i hele aflastningscentret. Med hensyn til udvalgsvarebutikker, der er større end 2.000 m2 vil muligheden for etableringen af disse i aflastningscentret afhænge af en ændring af planloven. Dette indgår således ikke i dette kommuneplantillæg og forudsætter i så fald en politisk beslutning om, at der skal udarbejdes et nyt kommuneplantillæg, der muliggør dette. Byrådet har allerede i planstrategien for den kommende planperiode fastlagt, at hvis der kommer en ændring af planloven på dette punkt kan byrådet arbejde videre med denne mulighed.
Assentoft. I Assentoft udlægges en ny bymidte ved Skovvangsvej, og at den nuværende bymidte nedgraderes til lokalcenter. Ved den indledende behandling af forvaltningens forslag til den fremtidige struktur i Assentoft besluttede byrådet, at der desuden skulle udlægges et lokalcenter på arealet ved den lukkede Q8-benzinstation i Drastrup Butikker ved indfaldsvejene. Forvaltningen anbefaler, at retningslinjen for butikker langs indfaldsvejene bortfalder og i stedet erstattes med konkrete retningslinjer for placering af enkeltstående butikker. Retningslinjerne er: Ved etableringen af dagligvarebutikker på mere end 500 m2, skal der kunne redegøres for, at butikken kun forsyner lokalområdet. Byrådet vil i hvert enkelt tilfælde vurdere kundeunderlaget for en enkeltstående butik, herunder om butikken må anses at have indvirkning på butikker i nært beliggende bydelscentre, oplandsbyer mv. Mindst 500 m til andre butikker eller butiksområder. Sikker og hensigtsmæssig afvikling af trafik. Der skal i planlægningen tages særlige forholdsregler mod støj fra butikkerne i forhold til naboerne. Placeringen skal kunne tilpasses by- og bygningsstrukturen på stedet. Med disse retningslinjer vil der ske en præcisering i forhold til etablering af enkeltstående dagligvarebutikker uden for detailhandelsområderne. Det er forvaltningens vurdering, at der på grund af afstande til eksisterende butikker fortsat ikke vil være mulighed for enkeltstående butikker langs Århusvej. Byrådet besluttede den 26. oktober 2016, at der ikke skal udlægges et lokalcenter ved Århusvej. Reitan Ejendomsudviklings forslag og forvaltningens bemærkninger. Reitan Ejendomsudvikling har alene kommenteret detailhandelsforsyningen i Helsted. Reitan ønsker at fastholde og udvikle området omkring butikken på Oust Møllevej. Reitan fremhæver, at der her er optimale trafikale forhold, butikken med omkringliggende arealer ligger midt i et stort opland, og en udvikling af området her vil ikke have den store betydning for butikkerne i Fårup og Asferg. Reitan har fået Cowi A/S til at udarbejde et kort notat om virkningen af at placere en dagligvarebutik ved rundkørslen ved Hobrovej / Nordskellet, ved Oust Møllevej og ved Shell i Helsted. Det er Cowis vurdering at en placering ved rundkørslen vil betyde, at der vil ske en omsætningsnedgang for butikken ved Oust Møllevej, og at butikkerne i Fårup og Asferg kan få væsentlige omsætningsnedgange.
Samtidig vurderer Cowi at en placering på Oust Møllevej ved siden af Rema 1000 vil betyde, at mindst halvdelen af omsætningen vil komme fra den eksisterende butik. Notatet gør dog opmærksom på, at der med 2700 personer i oplandet burde være plads til 2 dagligvarebutikker her. Virkningen på butikkerne i Fårup og Asferg skønnes at blive lidt mindre end ved en placering på Nordskellet. Ved en placering ved Shell i Helsted vurderer Cowi, at størstedelen af omsætningen blive hentet fra den eksisterende butik på Oust Møllevej, mens resten vil komme fra butikkerne ved Ydervang og fra Asferg og Fårup. Reitan Ejendomsudvikling har vedhæftet en udtalelse fra Købmanden i Fårup, Kim Petersen, som har betænkeligheder i forhold til en placering af en ny butik ved Nordskellet. Han frygter for butiksforsyningen i yderområderne i kommunen, hvis byrådet tillader en butik ved Hobrovej ved Nordskellet. Forvaltningens bemærkninger til Reitan Ejendomsudviklings forslag i forhold til indhold i forslag til kommuneplantillæg 20. Det blev ved tilvejebringelsen af lokalplanen for butikken på Oust Møllevej fastlagt, at den del af den oprindelige grund, der ikke skulle anvendes til butik skulle forblive i landzone og skulle indgå i den grønne kile mellem Oust Møllevej og Helsted. Umiddelbart er det forvaltningens vurdering, at en eventuel ændring af området med Rema 1000-butikken til et lokalcenter ikke er i overensstemmelse med denne forudsætning. Derfor er denne mulighed alene medtaget som et alternativ for Helsted efter ønske fra Reitan. Med hensyn til udtalelsen fra købmanden i Fårup, kan oplyses, at der i mange år har været en mulighed for at etablere en dagligvarebutik ved rundkørslen ved Nordskellet, da området ligger inden for det nuværende bydelscenter. Muligheden har blot ikke været udnyttet. Efter kommuneplantillægget vil Randers Byråd ikke være forpligtet til at igangsætte planlægning ved en ansøgning om en butik ved Nordskellet. Der vil dog pga. afstanden til nærmeste butiksområde evt. være mulighed for et enkeltstående butik, men dette vil kræve politisk stillingtagen. COWI s notat er udarbejdet for Rema 1000 med det sigte, at argumentere for en etablering af et bydelscenter ved butikken ved Oust Møllevej. Notatet er udarbejdet blandt andet på baggrund af arbejdet for detailhandelsanalysen. Forvaltningen vurderer, at notatets konklusioner er dækkende for omsætningstal for de forskellige scenarier, som behandles. Ved den indledende behandling af forvaltningens forslag til den fremtidige struktur i Helsted besluttede byrådet at det eksisterende bydelscenter i Helsted skulle nedgraderes og indskrænkes sådan, at det kun omfatter slagter, bager og tankstationens arealer. Alternativet til udvikling af området omkring den eksisterende REMA 1000 butik på Oust Møllevej - som erstatning for bydelcentret i Helsted - blev derved forkastet.
Konkrete ansøgninger om detailhandel Drastrup Forvaltningen har fra Reitan Ejendomsudvikling modtaget en forespørgsel om muligheden for at etablere en dagligvarebutik på Q-8 tankstationens arealer i Drastrup. Ved den indledende behandling af forvaltningens forslag til den fremtidige struktur i Assentoft besluttede byrådet, at der skal udlægges et lokalcenter på arealet ved den lukkede Q8-benzinstation i Drastrup, sådan at der åbnes mulighed for etablering af en eller flere dagligvarebutikker i området i takt med, at befolkningen i området vokser på baggrund i den igangværende byudvikling i området. Bøsbrovej 1. Forvaltningen har fra Pro Development A/S modtaget en forespørgsel om etablering af en dagligvarebutik på ovennævnte adresse. I henhold til byrådets beslutning på mødet den 26. oktober 2015, har forvaltningen indarbejdet det foreløbige forslag til indskrænkning af bydelscenter Vorup i Kommuneplantillæg nr. 20, hvorved blandt andet Bøsbrovej 1 udgår. Dermed bliver det ikke muligt at planlægge for en ny dagligvarebutik på adressen. Mariagervej 155 157 Damms Forlagsbogbinderi Forvaltningen har fra ejeren af ejendommen samt Rema 1000 modtaget en forespørgsel om muligheden for at etablere en dagligvarebutik på ejendommen vis-a-vis Netto på Hvedevej. Ejendommen ligger i et erhvervsområde, der desuden er udlagt til detailhandel med særlig pladskrævende varegrupper. Planlægning for en dagligvarebutik er således i modstrid med kommuneplanen. Det er ikke muligt at planlægge for en enkeltstående butik til områdets daglige forsyning på ejendommen, da placeringen ikke kan opfylde afstandskravene for etablering af en enkeltstående butik på stedet. Netto ligger på den anden side af Hvedevej, og afstanden til Bydelscenter Ydervang er desuden mindre end 500 meter. Det skal bemærkes, at Netto er etableret på baggrund af, at en ældre lokalplan gav mulighed for en dagligvarebutik på ejendommen. Der ville ikke kunne være udarbejdet en ny lokalplan, der gav mulighed for dette. Ansøger har derfor spurgt, om der er mulighed for at etablere en dagligvarebutik på ejendommen, hvis man kan udvide bydelscenter Ydervang til at omfatte arealer syd for Ringboulevarden.
Illustration fra kommuneplantillæg nr. 128: Mulighed for udvidelse af bydelscenter med adderet 100 meter buffer. Jf. planloven kan udvidelse af bydelscentre, der har et samlet butiksareal på over 5000 m2, kun ske efter den statistiske metode, der tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturtilbud og privat og offentlig service. Udvidelsen kan således kun ske inden for det område, der er omfattet af afgrænsningen. Ved udarbejdelsen af et tidligere kommuneplantillæg for Bydelscenter Ydervang (kommuneplantillæg nr. 128) til kommuneplan 2009 2013 blev der udarbejdet en afgrænsning for dette bydelscenter efter den statistiske metode. Som det fremgår af illustrationen fra kommuneplantillægget for den maksimale udstrækning af bydelscentret kan man se, at afgrænsningen mod syd ligger på vejarealet for Ringboulevarden. Det betyder, at det jf. planlovens bestemmelser ikke er muligt at udvide bydelscentret, så det omfatter Mariagervej 155 157.