Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet. August 2005

Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet August 2005

Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet August 2005 Dokument nr. 61339-10 Revision nr. 00 Udgivelsesdato 08 aug. 2005 Udarbejdet Kontrolleret Godkendt Michael Vesterløkke/Jens Bo Ølbye ESN Michael Vesterløkke

Udgave 00, 08. aug. 2005 1 Indholdsfortegnelse 1 Undersøgelsens baggrund 2 1.1 Gennemførelse af undersøgelsen 2 1.2 Kontrol af rapporternes kvalitet 3 1.3 Kontrol af HE-sekretariatets markkontrol 5 2 Resultat af kvalitetsundersøgelse 7 2.1 Anbefalinger 10 3 Kvalitetsundersøgelse af markkontrol 11 3.1 Vurdering af HE-sekretariatets markkontrol 12 3.2 Anbefalinger 14 4 Bilag 15 4.1 Bilag 1 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter, som ikke har været udtaget til markkontrol af HEsekretariatet 16 4.2 Bilag 2 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter, som har været udtaget til markkontrol af HEsekretariatet 18 4.3 Bilag 3 - Opgørelse af alle fejl i tilstandsrapporter, som ikke har været udtaget til markkontrol af HEsekretariatet 20 4.4 Bilag 4 - Opgørelse af alle fejl i tilstandsrapporter, som tidligere har været udtaget til markkontrol af HEsekretariatet 54 4.5 Bilag 5 - Samlet skadesopgørelse for ejendomme, hvor der ikke er udført markkontrol 66 4.6 Bilag 6 - Samlet skadesopgørelse for ejendomme, hvor der er udført markkontrol 67 4.7 Bilag 7 - Generelle bemærkninger, registreringer og kommentarer 68 4.8 Bilag 8 - Eksempel på udfyldt tilstandsrapport 71 P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 2 1 Undersøgelsens baggrund COWI har udført en uafhængig undersøgelse af tilstandsrapporternes kvalitet for Erhvervs- og Byggestyrelsen. Undersøgelsen omfatter kvaliteten af de udførte huseftersyn samt den kvalitetskontrol, som HE-sekretariatet udfører af eftersynene. 1.1 Gennemførelse af undersøgelsen Undersøgelsen af kvalitet af de udførte huseftersyn er gennemført som en stikprøve-undersøgelse på 19 ud af den samlede produktion på ca. 70.000 eftersyn om året. Stikprøven er udtaget af en tilfældigt udvalgt dagsproduktion i 2005 som hver 10. tilstandsrapport. Denne udvælgelse gav 42 tilstandsrapporter. Tilstandsrapporterne er derefter gennemgået med det formål at udvælge 15-20 tilstandsrapporter, som er repræsentative for geografisk spredning, bygningstyper, alder mv., og hvor det er muligt at opnå adgang for kontrol. HE-sekretariatet har fremskaffet tilstandsrapporterne efter anvisninger fra COWI. For at foretage en vurdering af den kvalitetskontrol, som HE-sekretariatet udfører, er tilstandsrapporterne, der er udtaget fra den udvalgte dagsproduktion, suppleret med en stikprøve af de tilstandsrapporter, som har været udtaget til markkontrol (dvs. gennemgang af tilstandsrapporter på ejendomme) af HEsekretariatet i 1. kvartal 2005. Denne udvælgelse gav en "bruttoliste" på 30 huse, hvoraf der blev udvalgt 6 tilstandsrapporter, der repræsenterer typiske bygningstyper fra forskellige egne af landet. Ved tolkning af undersøgelsens resultater er det vigtigt at være opmærksom på, at de kontrollerede tilstandsrapporter ikke er udvalgt efter statistiske metoder, som giver mulighed for, at der kan drages generelle konklusioner om "gennemsnitskvaliteten" af kontrollerede tilstandsrapporter, men undersøgelsen giver alene mulighed for at vurdere variationen i de gennemførte huseftersyn. Udvælgelsen af de rapporter, der indgår i undersøgelsen, er: foretaget af COWI uden påvirkning fra andre fordelt jævnt over hele landet P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 3 sket uden forudgående læsning af rapporter bortset fra grundoplysninger om bygningsalder, -type og geografisk placering Det er tilstræbt, at de kontrollerede tilstandsrapporter er geografisk fordelt over hele landet, og at de repræsenterer de mest almindeligt forekommende bygningstyper. Kvalitetskontrollen af de udvalgte tilstandsrapporter er udført, selv om enkelte af husene i mellemtiden er blevet solgt. COWIs kontrol af tilstandsrapporterne er udført af 2 erfarne byggeteknikere fra COWIs hovedkontor - bygningskonstruktør Jens Bo Ølbye og civilingeniør Michael Vesterløkke - i samarbejde med 2 syns- og skønsmænd - arkitekt Uwe Vorbeck og bygningsingeniør Ulrik Hovmand, der normalt benyttes af Ankenævnet for Huseftersyn. Organisatorisk er "syns- og skønsmændene" tilknyttet som underrådgivere til COWI på opgaven. Ved COWIs kvalitetskontroller har Ulrik Hovmand og Jens Bo Ølbye besigtiget ejendomme i Jylland og på Fyn, mens Uwe Vorbeck og Michael Vesterløkke har besigtiget de øvrige ejendomme. Kvalitetskontrollerne er gennemført efter samme retningslinier, som er gældende for de oprindelige huseftersyn, men uden at den oprindelige bygningssagkyndige medvirkede ved eftersynet. 1.2 Kontrol af rapporternes kvalitet Kvalitetsundersøgelsen er gennemført efter de retningslinier, som er gældende for udførelse af tilstandsrapporter. I bekendtgørelsen om huseftersynsordningen er bygningsgennemgangen således beskrevet: P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 4 Som det fremgår af bekendtgørelsen, er der en lang række forhold i bygninger, som ikke er omfattet af eftersynsordningen og dermed heller ikke af COWIs undersøgelse. I "Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige", udgave 15. oktober 2004 med seneste ændringer pr. 1. maj 2005, er de nærmere retningslinier for udarbejdelse af tilstandsrapporter beskrevet. De besigtigede ejendomme er gennemgået, og det er kontrolleret, om den bygningssagkyndiges tilstandsrapport er i overensstemmelse med en ny sagkyndig vurdering af bygningernes tilstand - der er med andre ord foretaget kontrol af tilstandsrapporterne på stedet. I af rapporternes kvalitet indgår de oprindelige rapporter og de eventuelle allonger, som er knyttet til dem. Følgende elementer indgår i grundlaget for undersøgelsen: Det er vurderet, om der er afvigelser (fejl) i forhold til gældende retningslinjer for huseftersyn, jf. Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige. Eventuelle fejl er kategoriseret som enten "alvorlige fejl" eller "mindre alvorlige fejl". Det vurderes konkret, hvorvidt der er tale om en fejl og i bekræftende fald, om denne er alvorlig eller ej. Et pejlemærke for, hvornår der er tale om en alvorlig fejl er, hvis beskrivelsen i tilstandsrapporten er misvisende eller P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 5 klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af beskrivelsen har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning. Bagatelagtige forhold, herunder mindre betydende overtrædelser af formelle krav til tilstandsrapportens indhold o.lign., er ikke registreret som fejl. Kontrollen omfatter en vurdering af i hvor høj grad, der benyttes standardfraser og forsøg på ansvarsfraskrivninger i tilstandsrapporterne, som ikke er specifikt dækkende for forholdene på de enkelte huse. De konstaterede fejl deles op på følgende kategorier: Fejl vedrørende registrering af bygningens tilstand med tilhørende noter (dvs. navnlig fejl vedr. selve skadesvurderingerne). Andre fejl. Karaktergivning Der gennemføres en samlet vurdering af den enkelte tilstandsrapport, som tildeles én af følgende karakterer : Udmærket tilstandsrapport God tilstandsrapport Acceptabel tilstandsrapport Ringe tilstandsrapport Meget ringe tilstandsrapport Skillelinjen mellem den acceptable tilstandsrapport og den ringe tilstandsrapport er én alvorlig fejl. Den meget ringe tilstandsrapport er én tilstandsrapport, der indeholder flere end én alvorlig fejl. Skillelinjer mellem henholdsvis den acceptable tilstandsrapport og den gode tilstandsrapport samt den gode tilstandsrapport og den udmærkede tilstandsrapport baseres på en vurdering af generelle kommentarer samt registreringer og noter. Kriterier for registrering af tilstande fremgår af "Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige" Kapitel 3, afsnit 4.06 og de enkelte tilstandsrapporter. I undervisningseksempel på en udfyldt tilstandsrapport (vedlagt som bilag 8) ses kriterier for tilstandsbeskrivelser og anvendelse af generelle kommentarer samt registreringer og noter. 1.3 Kontrol af HE-sekretariatets markkontrol Sekretariatet har faste procedurer for gennemførelse af kontrol med de beskikkede bygningssagkyndige, herunder markkontrol. Regler for kvalitetskontrollen fremgår af gældende udgave (pt. 1. maj 2005) af "Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige" Kapitel 3, Punkt 8: Kvalitetskontrol. P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 6 Der er udarbejdet skemaer til brug i forbindelse med markkontrollerne, og resultat af markkontroller indføres i den bygningssagkyndiges historik i sekretariatet. På et møde med sekretariatet blev det oplyst, at der gennemlæses cirka 1000 tilstandsrapporter og gennemføres cirka 160 markkontroller årligt. COWIs kontrol af HE-sekretariatets kvalitetskontrol har omfattet: En generel drøftelse af kontrol og procedurer for udførelse og opfølgning på de udførte eftersyn. Deltagelse i en aktuel markkontrol (af hensyn til metode) på en ejendom, som i øvrigt ikke er omfattet af COWIs kvalitetsundersøgelse. Udførelse af eftersyn i 6 ejendomme, hvor der har været udført markkontrol. Vurdering af hvor effektivt HE-sekretariatets kvalitetskontrol afdækker svagheder ved de gennemførte huseftersyn. P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 7 2 Resultat af kvalitetsundersøgelse Resultaterne af COWIs kvalitetskontrol af 19 ejendomme er opsummeret i nedenstående skema. De enkelte fejl, som er anført i skemaet, er nærmere beskrevet i bilagene til rapporten. Ejendom Type Sværhedsgrad Antal mindre alvorlige fejl Antal alvorlige fejl Bedømmelse 1 Typehus fra 1977 i træ med skalmur. Ejendom er i normal stand. Middel 8 Acceptabel 2 Muret hus opført i 1960. Ejendom er slidt og under renovering Kompliceret 4 3 Meget ringe 3 Muret hus fra 1975. Ejendommen er i normal stand. 4 Ejendom opført i 1958 med flere senere ombygninger og udvidelser. 5 Sommerhus af træ fra 1980. Ejendommen er i normal stand Middel 2 God Middel 5 Acceptabel Enkel 1 God 6 Muret ejendom fra 1940 Middel 8 God 7 Muret ejendom fra 1974 Middel 12 1 Ringe, med alt for mange mindre alvorlige fejl 8 Muret ejendom fra 1945. Ejendommen er renoveret med Kompliceret 34 3 Meget ringe, med alt for mange mindre alvorlige P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 8 Ejendom Type Sværhedsgrad Antal mindre alvorlige fejl Antal alvorlige fejl Bedømmelse meget varierende kvalitet. fejl 9 Muret ejendom fra 1890 Kompliceret 20 Acceptabel 10 Letbetonhus fra 1953 Middel 27 Acceptabel, men meget "tynd" tilstandsrapport 11 Muret hus fra 1970 Middel 25 1 Ringe 12 Muret hus fra 1981 Middel 10 Acceptabel 13 Muret hus fra 1978 Middel 19 Acceptabel, men alt for mange mindre alvorlige fejl 14 Muret hus fra 1942 Middel 17 Acceptabel 15 Muret hus fra 2001 Enkel 12 Acceptabel 21 1 Ringe - upræcis 17 Bindingsværkshus med stråtag fra 1742 16 Muret hus fra 1947 Kompliceret Kompliceret 14 1 Ringe, diffus med standard tekster 18 Muret hus fra 1970 Middel 5 God 19 Letbetonhus fra 1954 Middel 1 Udmærket P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 9 6 ud af 19 tilstandsrapporter er "ringe" eller "meget ringe", heraf er de 4 tilstandsrapporter udført på komplicerede ejendomme. På baggrund af de skader, der er registrerede i tilstandsrapporterne, vurderes de generelle bemærkninger, registreringer og kommentarer at være acceptable i 14 ud af 19 tilstandsrapporter. Der er nogen spredning i kvaliteten både med hensyn til læsbarheden samt relevans og detaljering fra det udmærkede til det meget sparsomme. I 4 ud af 19 tilstandsrapporter vurderes generelle bemærkninger, registreringer og noter at være upræcise og med anvendelse af mere eller mindre relevante standardtekster. Undersøgelsen viser, at der formentlig er en sammenhæng mellem komplicerede ejendomme og tilstandsrapporter, som er ringe eller meget ringe. Ejendomme, der har risiko for ekstraordinær mange fejl på grund af eksempelvis alder og byggemåde, er vurderet som komplicerede ejendomme. Ud af de 19 ejendomme vurderes de 5 at være komplicerede og heraf er de 4 af tilstandsrapporterne ringe eller meget ringe. Dette er markant forskelligt fra forholdene ved de middelsvære ejendomme, hvor der blandt tilstandsrapporterne for disse 12 middelsvære ejendomme er 2 ringe tilstandsrapporter. Foruden de alvorlige fejl indeholder tilstandsrapporterne et stort antal "mindre alvorlige fejl". Disse er mindre betydende fejl som fx løse dørgreb, kosmetiske fejl osv. men kan også være fejl, som i sig selv kan være alvorlige, men som ikke skønnes alvorlige for købernes helhedsvurdering af en ejendom, fx fejl ved el-installationer, enkeltstående revner i tagplader osv. Antallet af "alvorlige skader" er på alle ejendommene betydeligt mindre end det registrerede antal "mindre alvorlige skader". COWI vurderer, at det i praksis kan være vanskeligt at få registreret alle mindre alvorlige skader, hvis der er mange af dem. Det vurderes dog også, at der er forskel i detaljeringen fra de forskellige bygningssagkyndiges side. Når nogle bygningssagkyndige ikke har registreret alle de alvorlige skader på nogle af ejendommene, skyldes dette formentlig en eller flere grunde, eksempelvis: Forskelle i holdninger til "skader". Manglende grundighed. Manglende kvalifikationer. Vanskelige forhold under besigtigelsen En tættere kontakt/kontrol med de bygningssagkyndige kan formentlig skabe en større ensartethed i vurderingerne. P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 10 Det er ikke muligt at eftervise, at der skulle være en sammenhæng mellem ringe/meget ringe rapporter og: Om bestiller er sælger, forsikringsselskab eller ejendomsmægler. Om den bygningssagkyndige er tilknyttet bestemte firmaer. Antallet af tilstandsrapporter, som den bygningssagkyndige udarbejder pr måned. I skema i bilag 1 er samtlige "alvorlige fejl" oplistet. I skemaet er det anført under "" den tekst, som er anført i tilstandsrapporten. Hvis der ikke er anført nogen tekst i denne kolonne, er der ingen beskrivelse af skaden i tilstandsrapporten. Der er samlet opgjort 9 "alvorlige fejl" i tilstandsrapporterne. Nogle af fejlene er vurderet som samlede fejl, selv om de kunne opgøres selvstændigt. Flere af de "alvorlige fejl" vedrører skader i forbindelse med: Fugtsikring af badeværelser, hvor der især er konstateret mange fejl i forbindelse med registrering af utætte fuger. Desuden er anvendelse af fugtfølsomme beklædninger og uegnede overfladebehandlinger forkert rapporteret. Skader i forbindelse med revner i murværk. Tilsyneladende har nogle bygningssagkyndige for lidt fokus på registrering af revner i ydervæggene og vurdering af revnernes betydning. De øvrige "alvorlige fejl" vedrører mere enkeltstående emner. 2.1 Anbefalinger Det anbefales: At sætte særligt fokus på problemer, der knytter sig til udarbejdelse af tilstandsrapporter på de mere komplicerede ejendomme, herunder - at skelne mellem alvorlige og mindre alvorlige skader - at identificere og beskrive alvorlige skader - at identificere og beskrive mindre alvorlige skader At efteruddanne de bygningssagkyndige i at udarbejde gode og præcise tekster i tilstandsrapporterne, således at teksterne er specifikt knyttet til hver enkelt ejendom med formuleringer, der er alment forståelige. At inddrage resultat fra markkontrollerne i den løbende uddannelse og træning af de bygningssagkyndige. P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 11 3 Kvalitetsundersøgelse af markkontrol COWIs gennemgang af 6 ejendomme, hvor der har været udført markkontrol giver følgende bedømmelser af de udførte tilstandsrapporter inkl. eventuelle allonger: Ejendom Type Sværhedsgrad Antal mindre alvorlige fejl Antal alvorlige fejl Bedømmelse 20 Muret ejendom fra 1904. Ejendom er i normal stand. 21 Muret ejendom fra 1957 med senere til og ombygning. Slidt ejendom, hvor der efter de oprindelige besigtigelser desuden er opstået en stor vandskade. 22 Muret ejendom fra 1964 med senere væsentlig ombygning. Middel stand. Kompliceret 5 3 Meget ringe Middel 5 Acceptabel Middel 1 Udmærket 23 Muret ejendom fra 1969 Middel 34 4 Meget ringe 24 Muret ejendom fra 1973 Middel 19 Acceptabel 25 Muret rækkehus med kælder og udnyttet tagetage fra 1955. Middel Udmærket P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 12 2 ud af 6 tilstandsrapporter er "ringe" eller "meget ringe" - også efter udført markkontrol. Den ene af disse ejendomme er kompliceret. De detaljerede registreringer på hver enkelt ejendom er anført i bilag 4 til denne rapport. Fejlene i skadesopgørelserne svarer til de fejl der blev fundet i de 19 huse i afsnit 2, hvor der ikke er blevet udført markkontrol af HE-sekretariatet. I skema i bilag 2 er de alvorlige fejl i rapporterne fra disse 6 ejendomme angivet. 3.1 Vurdering af HE-sekretariatets markkontrol COWI deltog i én markkontrol. Denne markkontrol gav indtryk af en positiv dialog om gennemførelse og teknisk niveau for huseftersyn, som vurderes at være helt tilfredsstillende. Denne markkontrol blev afviklet som en ny fuldstændig gennemgang af ejendommen. Vi har dog konstateret, at der formentlig ikke er udført en fuldstændig gennemgang af bygningerne ved nogle af de ejendomme, som COWI har gennemgået efter udført markkontrol. I det efterfølgende skema er resultat og af de udførte markkontroller angivet. Ejendom Årsag til markkontrol Resultat af markkontrol 20 HEsekretariatets screening Allonger, som svarer til markkontrollants bemærkninger Tilstandsrapport er meget ringe. Markkontrol har ikke medført en tilstrækkelig forbedring 21 Stikprøve Allonger, svarende til markkontrollants bemærkninger 22 Stikprøve Aftale om allonge for 2 mindre/sekundære skader er ikke udarbejdet Tilstandsrapport er acceptabel Tilstandsrapport er udmærket. 23 HEsekretariatets screening Ingen aftaler om allonge, men den bygningssagkyndige indstilles til ny markkontrol indenfor nogle måneder. Meget ringe tilstandsrapport. HE sekretariatet har oplyst, at den bygningssagkyndige udtages til ny markkontrol inden sommerferien - dvs. 5-6 måneder efter 1. markkontrol. 24 Stikprøve Ingen aftaler om allonge Den bygningssagkyndige udarbejder dog allonge efter markkontrol. Acceptabel rapport, men det vurderes dog, at markkontrollant ikke er præcis og skarp nok i sin rapport fra markkontrol. (19 mindre alvorlige skader er ikke nævnt i tilstands- P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 13 Ejendom Årsag til markkontrol Resultat af markkontrol rapport.) 25 Stikprøve Allonger, svarende til markkontrollants bemærkninger Udmærket På baggrund af eftersyn af 6 ejendomme, hvor der tidligere har været udført markkontrol, vurderes det, at nogle af markkontrollerne ikke i tilstrækkeligt omfang har ført til ændringer i tilstandsrapporten (allonger), således at den bliver retvisende. På det foreliggende materiale er det ikke muligt, at konkludere noget generelt om årsagerne hertil, da antallet af rapporter er for lille. I en enkelt markkontrol fra ejendom 23 anbefalede markkontrollant den 12. januar 2005, at der skulle udføres en ny markkontrol af en bygningssagkyndig indenfor nogle måneder. Det er blevet oplyst fra sekretariatet, at denne markkontrol planlægges gennemført inden sommerferien. Efter COWIs opfattelse burde den ekstra markkontrol have været gennemført noget hurtigere, men der kan være praktiske forhold, som ikke har gjort dette muligt. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at COWI vurderer, at den udførte tilstandsrapport er meget ringe, hvilket markkontrollen ikke fandt. Det er ligeledes af sekretariatet blevet oplyst, at sekretariatets markkontrol af ejendommene 20 og 23 er gennemført på baggrund af sekretariatets vurdering af tilstandsrapporten - og ikke ved en tilfældig stikprøve. COWIs kvalitetskontrol af samme ejendomme viste, at tilstandsrapporterne var ringe/meget ringe, og at kontrol var meget relevant. Markkontrollen har imidlertid ikke ført til de nødvendige ændringer af rapporterne. Ved kvalitetskontrol af ejendom 24, hvor der er udført en acceptabel tilstandsrapport - dog med 19 mindre alvorlige fejl - vurderes den gennemførte markkontrol ikke at have været tilstrækkelig grundig mht. til rapportering af markkontrollen. Samlet viser COWIs undersøgelse at: Markkontrollen synes ikke i alle tilfælde at sikre, at der sker de nødvendige ændringer i tilstandsrapporterne (allonger) således, at disse bliver retvisende. P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 14 3.2 Anbefalinger Det anbefales: At sikre, at der altid udføres en fuldstændig besigtigelse ved markkontrollerne. At afvigelser imellem observationer ved fuldstændig markkontrol og den oprindelige besigtigelse rapporteres til HE-sekretariatet med henblik på, at erfaringerne kan udnyttes i den videre dialog med de bygningssagkyndige. P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

Udgave 00, 08. aug. 2005 15 4 Bilag P:\61339\3_Pdoc\DOC\Undersøgelse af tilstandsrapporters kvalitet elektronisk udgave 01.DOC.

4.1 Bilag 1 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter, som ikke har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet 2. Kældre/krybekældre/ terrændæk 2. Kældre/krybekældre/ terrændæk K1, Sporadisk bløde og udvaskede fuger, lokale revnedannelser, specielt på gavl mod syd og over franske døre på 1. sal. K3 - I "ølkælder" er der råd i gulvdrager ved vederlag, samt gulvdrager er delvis fjernet, og resterende del er understøttet af fugtsugende træstolpe K2 - Vægge i kælder er beklædt med plader, og gulve er delvist tildækkede K3 - Ståltegl på 1 sal er revnede K2-3 Overliggere over vinduer mod syd er revnede K2 - Havemur overligger er defekt Skorsten meget forvitrede. Alvorlig fejl Alvorlig fejl 3 alvorlige fejl ved skadeopgørelsen i murværk. 9. Bad/toilet og bryggers K3 - I badeværelse forekommer der revnede fuger i bruseniche samt i overgangen mellem facadevæg og skillevæg samt mellem kar og front og K3 - Gummifuge i overgangen mellem kar og væg slår fra 9. Bad/toilet og bryggers K3 - I bruseniche er vægge udført af gipsplader, og der er begyndende fraslag af væv Alvorlig fejl Alvorlig fejl 9. Bad/toilet og bryggers Revner i fuger i toilet og Alvorlig fejl (vurderet

badeværelser K3 - Revne gulv-væg, toilet K3 - Revnede hjørnefuger gulv-væg, badeværelse, tilbygning K3 - Revne ved karbanketter i badeværelse K3 - Revnede hjørnefuger i badeværelse som en samlet fejl) 9. Bad/toilet og bryggers K3 - I brusenichen ses begyndende revnedannelse i overgang mellem sokkel og væg Alvorlig fejl (vurderet som en samlet fejl)) K3 - I badeværelset i stueetagen er der revnet fuge i overgangen mellem kar og væg og mellem kar og front

4.2 Bilag 2 - Opgørelse af alvorlige fejl i tilstandsrapporter, som har været udtaget til markkontrol af HE-sekretariatet Generelle kommentarer til bygningens tilstand: "Bygningen fremtræder i original stand 1904, med tilbygninger udført, generelt i middel vedligeholdstilstand. Fortsat god vedligeholdelse anbefales. Facader/gavle K2 - Sætningsrevne mod V, Repareret sætningsrevne mod øst. Div. huller og mindre revner i fuger, samt sten med skår. Udvaskede fuger mod vest. 2. Kældre/krybekældre/ terrændæk 5. Lofter/etageadskillelser Vinduer, facader og eternittag er i dårlig stand. Der forekommer ulovlige installationer i bygningen. Der mangler oplysning om: UN/K3 - korrosion i stålsøjle ved vindue mod SØ. K3 - Revner i vinduesoverligger i sydfacade over kældertrappe. K3 - Revner over flere stik over vinduer i nordfacade K2 - Loft og vægge i garage, kælder samt loft over overdækket terrasse er beklædt med polystyren. Brandfarligt K2 - Loft over overdækket terrasse er beklædt med polystyren. Brandfarligt Alvorlig fejl. Den generelle kommentar vurderes ikke at være dækkende for bygningens tilstand. 3 alvorlige fejl. Beskrivelse af skader på murværk er klart utilstrækkelig. Alvorlig fejl Se pkt. 2

3. Yder- og indervægge 8. Tagkonstruktion K2 - Indvendigt på vægge omkring ovenlysvindue ses flere steder fugtskjolder K2 - Fugtskjold i hjørne af kvist indvendigt i værelse mod syd, 1. sal K3 - Blyinddækning ved kvistvindue mod syd er med revner Alvorlig fejl (vurderet som en samlet fejl) 3. Yder- og indervægge K3 - Gavl mod vest er med flere revner, særligt ved overligger over garageporten og vinduet; vurderes som følge af rust i bagvedliggende armeringsjern eller ståldragere Alvorlig fejl Afløbsinstallationer Ingen bemærkninger om tagnedløb. K3- nedløb fra tag føres ud på terræn. Der er opfugtning af kælder udfor nedløb. Alvorlig fejl.

4.3 Bilag 3 - Opgørelse af alle fejl i tilstandsrapporter, som ikke har været udtaget til markkontrol af HEsekretariatet I de efterfølgende skemaer er alle skader på de besigtigede ejendomme opgjort. Opgørelsen viser, hvor mange "mindre alvorlige skader" og "alvorlige skader", der er oplyst i den oprindelige tilstandsrapport inkl. eventuelle allonger, samt hvor mange "mindre alvorlige" og "alvorlige skader" der er fundet ved COWIs undersøgelser udover oplysningerne i tilstandsrapporterne. For en mere detaljeret bedømmelse af hvor misvisende og ufyldestgørende en fejl er for de enkelte ejendomme, er det nødvendigt at vurdere fejlene detaljeret på hver ejendom. I skemaet er det anført under "" den tekst, som er anført i tilstandsrapporten. Hvis der ikke er anført nogen tekst i denne kolonne, er der ingen beskrivelse af skade i tilstandsrapport. 4.3.1 Ejendom 1 Ejendommen er et "Trelleborg" typehus, opført i 1977, som træhus med udvendig skalmur. Huset har udnyttet tagetage og et samlet areal på 182 m 2. Der er endvidere carport/udhus på ca. 38 m 2, som er opført i 1983. Gennemgangen gav anledning til følgende bemærkninger: "Det er ikke altid muligt at konstatere punkterede termoruder." "Der må regnes med en del istandsættelse før normal vedligeholdelse kan påregnes." Overdækket terrasse ca. 12 m 2 er ikke nævnt. Det bør nævnes, at der er en punkteret rude i det ene værelse. Lidt for kritisk vurdering. Bør medtages, men mindre alvorlig fejl. - det har ikke nødvendigvis været muligt at konstatere ved besigtigelsen.

K1 - Sokkelpuds er ikke overalt ført til terræn. K1 - Inderdør til soveværelse har skadet finér K3-3 stk. rygningssten er med revner K1 - Isolering ført helt ud mod undertag/tagflade Bad/toilet og bryggers K2 - Der er ulovlig elinstallation. Note, der bør udføres el-tjek med kontrol og gennemmåling af elinstallation af autoriseret el-installatør. Andet. K0 karakter vurderes mere rimelig K2 - Bagfald og løst rulleskifte ved hoveddør. Vand kan ledes ind i trækonstruktion. Skade kunne ikke findes. K2-karakter vurderes mere rimelig, følgeskaderisiko er lille på grund af udformning af tag K3 - vurderes mere korrekt, der er risiko for store følgeskader i tagkonstruktion Det bør nævnes, at der ikke kan konstateres aftræk fra bryggers og at overløb fra VVB ikke kan ses/konstateres ført til afløb K2 - ved besigtigelsen blev konstateret skjult transformer til halogenlys i soveværelse og løs stikkontakt i værelse. Diverse mindre overvejende kosmetiske mangler ved fodpaneler, døre som binder osv., da budskab er klart. Udhæng kan måske skærme, men mindre alvorlig fejl, at det ikke er nævnt som en risiko. Uvæsentlig forskel Uvæsentlig forskel, da budskab er klart. Væsentlig forskel i karakter, men oplysning er klar, derfor en mindre alvorlig fejl.. Information er formelt korrekt, men ikke vejledende for køber..

Samlet bedømmelse: Acceptabel tilstandsrapport, men der er flere mindre alvorlige fejl, der bør nævnes som risici, sammen med en vurdering af de aktuelle risici. Generelle bemærkninger og noter vurderes ikke at være fuldt dækkende for beskrivelse af bygningens tilstand. 4.3.2 Ejendom 2 Ejendommen er et muret hus med udnyttet tagetage der er opført i 1960. Huset areal er på 174 m2. Der er desuden opført en muret garage/butik i 1960 og en overdækket terrasse på et ikke angivet tidspunkt. Gennemgangen gav anledning til følgende bemærkninger: Garage og overdækket terrasse er ikke med taget i gennemgangen grundet ringe bygningsmæssig tilstand. Ej heller omfattet af eksisterende bygningsforsikring. K1, Sporadisk bløde og udvaskede fuger, lokale revnedannelser, specielt på gavl mod syd og over franske døre på 1. sal. Vægbeklædninger Bad/toilet og bryggers Der er fejl i gulv og tagkonstruktion i garage, men på trods af dette skønnes den at repræsentere en ikke uvæsentlig værdi for ejendommen. K3 - Ståltegl på 1 sal er revnede K2-3 Overliggere over vinduer mod syd er revnede K2 - Havemur overligger er defekt Skorsten meget forvitrede. K1 - Vægpuds løs i bryggers - ej nævnt i tilstandsrapport K2 - Der er monteret galvaniserede stålrør efter kobberrør - ej nævnt i tilstandsrapport at garage ikke medtages. Alvorlige mangler ved skadeopgørelsen i murværk.. Alvorlig mangel i skadesopgørelsen, men mindre alvorlig fejl m.h.t. købers vurdering af ejendommen.

El - installationer Ingen bemærkninger UN - Ulovlig elinstallation i stue og på terrasse Væsentlig mangel i skadesopgørelse, men mindre alvorlig fejl m.h.t. købers vurdering af ejendommen. Samlet bedømmelse: Ejendommen er meget nedslidt og rummer mange mindre fejl, som det kan være vanskeligt at tilstandsrapportere fuldstændig, men tilstandsrapporten rummer 2 alvorlige fejl og vurderes derfor som meget ringe, selv om den rummer mange korrekte oplysninger. 4.3.3 Ejendom 3 Ejendommen er et muret etplanshus på 175 m 2, der er opført i 1975. Desuden er der opført en garage på 36 m 2 i 1981 og en carport på 39 m 2 i 1982. Ved besigtigelsen blev det oplyst, at en del af beboelsen var udført som en senere tilbygning. Dette fremgår dog ikke af de tilgængelige dokumenter. Besigtigelsen gav anledning til følgende kommentarer. "Boligen er traditionelt opført og vedligeholdelsestilstanden er god. Der må dog påregnes nogle forbedringer inden normal vedligeholdelse kan påregnes. Elinstallationer Det vurderes umiddelbart, at normal vedligeholdelse er tilstrækkelig. K1- Åben el-dåse på loft... Samlet bedømmelse: God tilstandsrapport med 2 mindre alvorlige fejl.