ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik Aagaard Poulsen (H) Advokat Lars Kyhl Nielsen (H) Advokat Helge Find Rasmussen J.nr. 111887 lk/hn LEJEKONTRAKT Erhvervslejemål 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden og lejemålets stand ved overtagelsen 4. Opsigelse/ophør 5. Fremleje og afståelse 6. Årlig ydelse og depositum 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand) 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 9. Aftalt regulering 10. Regulering af leje til markedslejen 11. Vedligeholdelse og fornyelser og inventar 12. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 13. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 14. Moms
2 Parterne Denne lejekontrakt indgås imellem Udlejer: Jela Invest ApS Hestehavevej 3 8270 Højbjerg Cvr.nr. 10130263 (herefter kaldet udlejer) og Lejer: Ejerforeningen Falen 6-14 c/o formand Ulrik Johansen (herefter kaldet lejer) 1. Det lejede. Det lejede omfatter i alt bruttoareal 48 m² i stueplan og 48 m² i kælderen, som herefter kaldes det lejede. Det lejede er beliggende på matr.nr. 770c, Odense Bygrunde, hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er Falen 6, st.mf., 5000 Odense C. 2. Anvendelse. 2.1. Det lejede må kun anvendes til Ejerforeningen Falen 6-14 s bestyrelsesmøder o.lign., og må ikke anvendes til andet formål uden udlejers skriftlige, forudgående accept. Lejemålet må ikke anvendes til hashklub eller andre ulovlige formål. Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet. Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. 2.2. Lejer må ikke uden udlejers skriftlige tilladelse ændre og/eller udvide sit varesortiment til produkttyper, der falder uden for den butiks- og varekategori, som er indeholdt i ovennævnte anvendelse.
3 2.3. Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj- eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede omgås dette forsvarligt. 2.4. Lejeren må ikke uden udlejerens skriftlige samtykke foretage ændringer/ombygninger af de lejede. stk. 2 Såfremt udlejer giver tilladelse til, at lejer kan foretage ændringer/ombygninger af det lejede, skal arbejderne udføres håndværksmæssigt korrekt og i overensstemmelse med offentlige forskrifter, påbud fra offentlige myndigheder m.v. Lejer er selv ansvarlig for indhentelse af alle fornødne tilladelser fra offentlige myndigheder, herunder byggetilladelser m.v. til det påtænkte byggeri. Udlejer indestår ikke for, at de pågældende tilladelser kan opnås. stk. 3 Forinden ændringen/ombygningen gennemføres, skal udlejer fra lejer modtage en skriftlig beskrivelse af, hvorledes arbejdet foreslås gennemført (projektbeskrivelse). Hvis udlejer giver tilladelse til arbejdets gennemførelse, kan udlejer betinge sin godkendelse af, at lejer stiller fuldstændig sikkerhed i form at et kontant depositum for påbegyndte arbejders færdiggørelse, indtrufne skader samt evt. retablering ved lejemålets ophør. stk. 4 Har lejeren foretaget ændringer, installationer m.v. eller ombygninger i det lejede eller på det lejede areal som nævnt i stk. 1-3, tilhører disse udlejeren, medmindre der i hvert enkelt tilfælde indgås skriftlig aftale om andet. Lejeren har den fulde vedligeholdelsespligt af de pågældende installationer m.v. Ved lejeforholdets ophør er lejeren forpligtet til på udlejerens forlangende at retablere det lejede/de af ham foretagne ændringer/ombygninger/tilbygninger til det lejede. Lejeren er derimod ikke berettiget til at foretage sådan retablering, medmindre det er aftalt skriftligt med udlejer. Lejeren har ikke krav på nogen form for godtgørelse i den anledning. stk. 5 I det omfang de pågældende ombygninger medfører en forøgelse af udlejers bygningsbrandforsikring, er lejer forpligtet til efter påkrav at betale denne forhøjelse. Lejer er i øvrigt selv ansvarlig for evt. fornødne byggeforsikringer m.v., mens byggeriet står på. 2.5. Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade herunder hændelig som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers installationer eller ombygninger. 2.6. Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende må kun foreta-
4 ges efter udlejers forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes. Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, med mindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 3. Ikrafttræden og lejemålets stand ved overtagelsen. 3.1. Det lejede overtages af lejer den 1. maj 2014, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. 3.2. Eventuelle mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke hindrer lejers brug heraf, udskyder ikke ikrafttrædelsestidspunktet og berettiger ikke lejer til afslag i lejen. 3.3. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan lejer ikke påberåbe sig mangler, der ikke skriftligt er gjort gældende over for udlejer senest 2 uger efter ikrafttrædelsestidspunktet. 3.4. Lejemålet er overtaget af lejer uistandsat og lejer skal således også blot aflevere lejemålet uistandsat ved fraflytning. 4. Opsigelse/ophør. 4.1. Lejeforholdet er tidsubegrænset. 4.2. Lejeforholdet kan fra udlejers og lejers side opsiges med 3 måneders varsel. 5. Fremleje, forpagtning og afståelse. 5.1. Lejeren må ikke fremleje, bortforpagte eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det lejede til andre. 6. Årlige ydelse og depositum.
5 Lejen udgør kr. 30.000,00 årligt ekskl. moms og ekskl. forbrug og erlægges med kr. 2.500,00 ekskl. moms og ekskl. forbrug hver den 1. i måneden 6.1. I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1/1 2014. Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. 6.2. Senest den 1. maj 2014 betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til den 31. maj 2014. 6.3. Senest den 1. maj 2014 betaler lejeren et depositum svarende til 3 måneders leje med kr. 7.500,00. Depositum indestår til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem lejer og udlejer i forbindelse med lejeforholdet, herunder til sikkerhed for lejers forpligtelser i forbindelse med fraflytning. 6.4. Udover lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jfr. 7. 6.5. Alle krav, som udspringer af denne lejekontrakt eller erhvervslejeloven er pligtig pengeydelse. 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand). 7.1. Udlejer sørger for levering af varme. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. Udlejer sørger ikke for levering af vand. 7.2. Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1/6 til 31/5 for varme. 7.4. Forbrugsudgifterne fordeles mellem lejerne indbyrdes dels på grundlag af fordelingsmålere i lejemålene. 7.5. Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jfr. 6.1. Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 7.6. A conto beløbet for betaling af varme, varmt vand m.v. udgør for tiden ved lejemålets start pr. 1. maj 2014 kr. 200,00 for varme pr. måned. 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter. 8.1. Udover lejen, jfr. 6, og de i 7 nævnte udgifter skal lejeren, i det omfang det er muligt, betale følgende udgifter direkte til leverandøren:
6 8.1.1. Elforbrug. 8.1.2. Forbrug af elektricitet afregnes efter målere direkte til leverandøren. 9. Aftalt regulering af lejen. 9.1. Hvert år pr. den 1/1, første gang den 1/1 2015, reguleres uden særskilt varsel den årlige leje med 3% af foregående års leje. 10. Regulering af leje til markedsleje. 10.1. Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med 13 i Erhvervslejeloven, første gang tidligst 1. januar 2020. Lejen kan dog aldrig nedsættes til et beløb, der er lavere end den aftalte begyndelsesleje. 10.2. Udtrykket markedsleje forstås i overensstemmelse med Erhvervslejelovens 13, stk. 1, 2. punktum, idet det dog præciseres, at der med anvendelse skal forstås lejemålets generelle anvendelighed. Ved fastsættelse af markedslejen skal det således tillægges vægt om lokalet eventuel efter ombygning ville kunne udlejes til anden anvendelse/branche. 11. Vedligeholdelse og fornyelser og inventar. 11.1. Al indvendig vedligeholdelse af det lejede det vil sige alt indenfor lejemålets fysiske rammer påhviler lejer, idet det omfang dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i en god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering og vedligeholdelse af gulvbelægninger, vandhaner, el-afbrydere, wckummer, cisterner, vaskekummer, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art. Lejer er desuden forpligtet til at vedligeholdelse og om fornødent forny låse, nøgler og ruder. Opregningen af førnævnte dele, lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende men blot eksempler. Det skal understreges, at lejer selv må bestemme, om lejer vil male lejemålet eller ej. Det præciseres, at enhver form for udførelse af vedligeholdelsesarbejder skal udføres af faguddannede momsregistrerede håndværkere. 12. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer.
7 12.1. Det påhviler lejer at iagttage, at der er god skik og orden i det lejede, og At lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt. 12.2. Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregler, som lejer er pligtig nøje at overholde. 13. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede. 13.1. Senest kl. 12.00 på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var på ikrafttrædelsestidspunktet. 13.2. Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af eventuelle mangler, som skal afhjælpes. Ved flyttesynet skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. 13.3. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af 13.1 13.2. gældende, hvis der er forløbet mere end 2 måneder fra flyttesynet. 14. Moms. 14.1. Lejen og andre pligtige pengeydelser vedrørende nærværende lejemål betales for tiden uden tillæg af moms. Udlejer er dog berettiget til når som helst at lade ejendommen frivilligt momsregistrere. I så fald vil alle ydelser og udgifter, der skal betales i henhold til denne kontrakt blive tillagt moms med p.t. 25% og i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herfor. Dato: Som udlejer: Dato: Som lejer: Jela Invest ApS Ejerforeningen Falen 6-14