Side 1 af 8 Forslag til besvarelse af indkomne høringssvar i offentlighedsfasen om forslag til Lokalplan nr. 1072 Blandet boligområde ved Saltholmsgade og Hjortensgade, Aarhus C og tilhørende kommuneplantillæg og forslag til ændringer i lokalplanen. Resumé Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring i perioden 24. august 19. oktober 2017. I høringsperioden indkom 14 høringssvar, heraf ét underskrevet af 120 borgere og ét indsendt af projektudvikler. TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdelingen Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C edoc sag: 17/003694 ruhj@aarhus.dk www.aarhus.dk Planområdet vist med rødt. Teknik og Miljøs forslag til besvarelse af indkomne høringssvar Høringssvarene er behandlet tematisk i følgende temaer: - Borgerinddragelse og proces - Forslaget generelt - Udendørs opholdsarealer, altaner og tagterrasser - Byggeriets omfang og højde - Trafik og parkering
- Bevaringsværdig bygning - Grundejerforening - Gener i byggefasen - Tabt ejendomsværdi - Ønske fra nabo om udvidelse af lokalplanområde - Bemærkninger om overtrædelse af gældende planer - Øvrige forslag til ændringer i lokalplanen i forbindelse med den endelige vedtagelse Side 2 af 8 Kopi af de indkomne høringssvar er vedlagt indstillingen som bilag. Borgerinddragelse og proces Ét høringssvar mener, at borgerinddragelsen er uden reel betydning, da der allerede lå et forslag som var præmieret og nikket til af byrådet. Ét høringssvar spørger til, på hvilket grundlag det er afgjort, at der ikke udarbejdes miljørapport. Flere af indsigerne mener, at Aarhus Kommune overtræder Planloven, idet der ikke har været indkaldt ideer og forslag (forhøring) forud for fremlæggelsen af forslaget om kommuneplantillægget, som hæver rammerne for etageantal og husdybde i området. er Forslag til Lokalplan 1072 har været i otte ugers offentlig høring ledsaget af et borgermøde d. 18. september 2017. I høringsperioden har det været muligt for borgerne at indsende høringssvar til projektet. Alle høringssvar behandles og fremsendes til Byrådet sammen med indstillingen til den endelige vedtagelse af planen. Derudover har Teknik og Miljø undervejs haft flere telefonsamtaler og møder med borgere, som har læst om projektet i avisen, uden at de havde hørt noget om det fra Aarhus Kommune. Teknik og Miljø inviterede desuden de nærmeste naboer til et informationsmøde d. 17. maj 2017. I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter er der foretaget en screening af planen for at vurdere planens indvirkning på miljøet, som er vurderet som ikke væsentlig. Da lokalplanforslaget ikke er i overensstemmelse med kommuneplanrammen, skal der vedtages et tillæg til kommuneplanen, før lokalplanen kan vedtages. Tillægget udlægger et nyt rammeområde 03.02.14 BO, som dermed udgår af 03.02.03 BO. Det nye rammeområde har samme anvendelse som før, mens etageantallet hæves fra fem til seks og husdybden fra ti til tolv meter.
Kommuneplantillægget strider ikke mod planens hovedprincipper, hvorfor det har været offentliggjort sammen med lokalplanforslaget uden forudgående indkaldelse af ideer og forslag. Side 3 af 8 Lokalplanens redegørelse og kommuneplantillægget tilrettes i henhold til behandlingen af forslag til Kommuneplan 2017. Forslaget generelt Flere høringssvar bifalder ideen om udvikling af lokalplanområdet til boliger, og to høringssvar omhandler glædelige forventninger til projektet. Mange høringssvar giver udtryk for, at man synes, at forslaget mangler tilpasning til kvarteret, at forslaget er for massivt, både hvad angår bebyggelseshøjde og tæthed, og at kvarteret med realiseringen af forslaget mister et vigtigt, grønt åndehul med store opvoksede træer i kvarteret. Et høringssvar ønsker svar på, om der kommer trapper ved opgange som i de øvrige ejendomme i området, om der kommer karnapper på bygningerne, og hvor frit det arkitektoniske tema kan fortolkes. Teknik og Miljø anbefaler, at bebyggelsesplanen fastholdes, men at højderne enkelte steder reduceres. Dette vil gøre bebyggelsen mindre massiv og sikre, at der kan etableres udendørs opholdsarealer i henhold til Kommuneplan 2017. Der etableres en beplantet kantzone mod Hjortensgade, hvilket skal medvirke til, at gaden bliver mere venlig at opholde sig i. Der fastsættes krav om grønne gavle i lokalplanen, og der etableres gadetræer i både Hjortensgade og den nye gade. Krav om niveaufri adgang til boliger gør, at der ikke etableres trapper ved opgange. Karnapper i traditionel forstand planlægges ikke for det nye byggeri, men projektet lægger op til, at arkitekturen i området fortolkes til et moderne udtryk. Det arkitektoniske udtryk skal fremstå i princippet som på illustrationerne i planforslaget og som beskrevet i lokalplanens bestemmelser. Udendørs opholdsarealer, altaner og tagterrasser Flere høringssvar omhandler bekymring for, om den nye bebyggelse vil have tilstrækkeligt med udendørs opholdsarealer til at danne rammen om et godt liv i byen. Man er utryg ved, at den nye gade, Æbeløgade, skal fungere som et opholdsareal. Man mener, at projektets altaner og tagterrasser er for store og for mange, og at de vil give støj- og indbliksgener og manglende lysindfald for beboerne under altanerne. Flere af indsigerne anfører, at der ikke er tradition for at have altaner mod gadesiden i Øgadekvarteret. Man
frygter endvidere, at støjen i Hjortensgade vil blive forstærket, når den kastes mod det nye byggeri. Man ønsker et ordensreglement for tagterrasserne. Side 4 af 8 Lokalplanen kræver i henhold til forslag om Kommuneplan 2017, at projektet i lighed med alle andre projekter inden for Ringgaden etablerer 30% udendørs opholdsarealer i forhold til byggeretten. Projektet må medregne opholdsarealer langs kørebanen (ikke fortov) i den nye gade, altaner og aktive tagflader (ikke støjplagede arealer). I forhold til det offentliggjorte projekt reduceres byggeretten fra 11.800 til 10.500 m 2, så kravet om 30 % opholdsarealer kan fastholdes. Det indføres i bestemmelserne, at der ikke må opføres altaner mod gadesiden i byggefelt K. Dog gerne franske altaner. Boligforeningen i byggefelt K opstiller ordensregler blandt andet med henblik på at opnå positiv sameksistens med de øvrige beboere i området. Byggeriets omfang og højde Flere høringssvar omhandler bekymring for bygningshøjder, som man frygter vil medføre skyggekast og oplevelse af massivitet og tage lysindfald og udsigt. Der er forslag om maksimale tagkoter for det nye byggeri: byggefelt A begrænses til max.højde som Møllestien 21-27 plus xx meter, og byggefelt H begrænses til max.højde som Saltholmsgade 24-26. For byggefelt K fastsættes en max.kote for tagryggen. Byggefelt H med sin dybde på tolv meter vil skygge og reducere udsynet fra naboen i Saltholmsgade 24, som er ti meter dyb. Flere høringssvar omhandler kritik af, at kommuneplanrammen hæves fra fem til seks etager og fra 10 til 12 meters bygningsdybde. Planlægningen for et byggeri, der er højere end det eksisterende 3-5 etager for området, er i tråd med kommuneplanens målsætninger om en tættere by. Kommuneplanens rammer vedrørende bygningshøjder og -dybde øges med den begrundelse, at lokalplanområdet på den måde udnyttes bedst muligt. I Saltholmsgade 24-26 har det eksisterende byggeri, som støder op til lokalplanområdet, fem etager, mens det foreslåede byggeri har seks etager. I forhold til det offentliggjorte projekt reduceres bebyggelsen mod Saltholmsgade, så det planlagte byggeri ikke overstiger tagkoten på de eksisterende ejendomme i nr. 24-26. Dette vil enten betyde, at etageantallet reduceres fra seks til fem i en eller to ejendomme, eller at etagehøjden vil blive reduceret.
Med nutidens byggemetoder og store vinduesåbninger er tolv meter dybe boliger ikke usædvanligt. Side 5 af 8 Teknik og Miljø vurderer, at skyggekast fra det planlagte byggeri primært vil opleves væsentligt generende for eksisterende boliger i Hjortensgade. For at reducere generne er projektets facadelinje i byggefelt K mod Hjortensgade trukket tilbage. Den øverste etage er trukket yderligere tilbage og bebygges ikke fuldt ud. Inden for lokalplanområdet vil bebyggelsen i byggefelt J kaste væsentlig skygge over gårdrummet til byggefelt K, og byggefelterne D, E og F vil kaste væsentlig skygge over gårdrummene til byggefelterne B, C og G. Reducerede højder vil i mange tilfælde afhjælpe nogle af generne fra skyggekast. Teknik og Miljø vurderer, at byggeriets omfang er tilpasset de omkringliggende bebyggelser. For blandt andet at sikre opfyldelse af krav til udendørs opholdsarealer reduceres etageantallet fra seks til fem på del af byggefelt A og H, og de i 8 stk. 5 fastsatte maksimale tagkoter for byggeriet tilrettes tilsvarende. Facader som fremlagt i offentligheden mod henholdsvis Møllevejen, Saltholmsgade og den nye bygade.
Side 6 af 8 Facade mod Møllevejen reducerede højder Facade mod Saltholmsgade reducerede højder Facade mod den nye bygade reducerede højder Trafik og parkering Flere høringssvar nævner, at der allerede i dag er stort pres på parkeringspladser i området, og at trafikken er tæt. Det frygtes, at projektets realisering vil øge presset. Det foreslås derfor, at p-kælder tilknyttes de nye beboere, så udefrakommende ikke kører til området og parkerer. Det foreslås også, at Saltholmsgade ensrettes, og at Saltholmsgade i øvrigt friholdes for tunge køretøjer i byggeperioden. Én borger spørger til, i hvilken retning den nye gade ensrettes Én borger foreslår at flytte byggefelt A til bunden af Botanisk Have og i stedet give plads til flere biler og cykler langs Møllevejen. Mobilitetsplanen, der er under færdigbehandling, medvirker til at løse en del af trafikpresset i området blandt andet ved at ensrette Hjortensgade og lede trafikken bedre gennem kvarteret. Udfaldet af Mobilitetsplanen vil være med til at afgøre i hvilken retning, den nye gade skal ensrettes. Bygherre oplyser, at P-kælderen tilknyttes beboerne, men hvis pladserne ikke bliver lejet ud, kan andre få mulighed for at leje sig ind.
Teknik og Miljø anbefaler, at byggeperioden planlægges, så der kan tages størst muligt hensyn til de gamle bygninger i området. Teknik og Miljø anbefaler i øvrigt, at Saltholmsgade så vidt muligt friholdes for tunge køretøjer i byggeperioden. Side 7 af 8 Bevaringsværdig bygning Flere høringssvar fremfører ønske om, at den bevaringsværdige bygning, som foreslås nedrevet, bevares, og én henvendelse foreslår, at den omdannes til fælleshus for de nye boliger. Flere begrunder ønsket med, at Aarhus Kommune selv har vurderet, at den er værdig til bevarelse og derfor bør stå ved denne vurdering. Andre ønsker bygningen bevaret for at forhindre højt byggeri på stedet, hvilket ville begrænse udsynet til Botanisk Have m.m. fra nogle ejendomme i Saltholmsgade og Hjortensgade. Teknik og Miljø anerkender, at bygningen, ligesom værkstedbygningen ved siden af, er vurderet bevaringsværdig. Ved at nedrive den fritlægges værkstedsbygningen imidlertid og kommer på den måde bedre til sin ret. Bygningens stand sammenholdt med planerne for projektet og planerne om at renovere værkstedsbygningen ligger til grund for, at det er vurderet, at det samlet set vil være en gevinst for området at nedrive sidebygningen. Grundejerforening Et høringssvar henstiller til, at Aarhus Kommune informerer i god tid, hvis eksisterende grundejerforeninger skal sammenlægges med den nye, jævnfør 14 stk. 3. Det anses ikke for sandsynligt, at der skal ske sammenlægninger med eksisterende grundejerforeninger. Gener i byggefasen Flere af indsigelserne er bekymrede for gener fra røg, støj og vibrationer i byggefasen. Mange af husene i området er fra 1880 erne og er ofte bygget direkte på jorden. Der spørges til mulighed for at få erstatning, hvis der sker skader på bygningen. Bygherre har oplyst, at der sandsynligvis ikke skal piloteres for at etablere projektet. Der udtrykkes bekymring for sikkerheden for dette. Der ønskes varsling i god tid og grundige undersøgelser, før der evt. piloteres.
Teknik og Miljø anerkender, at der vil være gener for naboerne under byggeriet. Bygherre er forpligtet til at minimere generne mest muligt. Side 8 af 8 I tilfælde af bygningsskade på en naboejendom er bygherre som udgangspunkt kun forpligtet til at erstatte eventuelle skader, hvis den beskadigede bygning opfylder nutidens regler for byggeri. Se byggeloven 12 stk. 2. Hvis der skal piloteres, skal bygherre varsle Aarhus Kommune i god tid. Tabt ejendomsværdi Flere naboer mener, deres ejendom vil falde i værdi, når de mister udsyn og lysindfald som følge af projektets realisering. Der ønskes oplysninger om muligheden for at få kompensation for tabt ejendomsværdi. Området har siden 2013 været udlagt som udviklingsområde. Planlægning er som det helt klare udgangspunkt erstatningsfri regulering af ejendomsretten, og som udgangspunkt er der ikke mulighed for kompensation for tabt ejendomsværdi for naboer m.v. Ønske fra nabo om udvidelse af lokalplanområde Ejeren af matr. No. 1989d, som grænser op til lokalplanområdet, ønsker at blive medtaget i lokalplanen med henblik på at opføre 6-8 boliger. Der er i dag ikke adgangsvej til matriklen. Teknik og Miljø opfordrer ejeren til at rette henvendelse til ejerne af de tilstødende matrikler med henblik på at opnå adgangsvej til matriklen og at udarbejde en samlet plan for gårdrummet. Sammenfatning Med det i lokalplan 1072 og tilhørende kommuneplantillæg foreslåede projekt vurderer Teknik og Miljø, at der kan opnås en bebyggelse, der både tilpasser sig det eksisterende miljø i funktion, skala og arkitektonisk udtryk, og som indarbejder de fremtidige planer for omdannelse af de trafikale forhold omkring Vesterbro Torv og Hjortensgade, jævnfør Mobilitetsplanen for Midtbyen. Teknik og Miljø indstiller derfor, at det foreslåede byggeri generelt fastholdes i sit omfang og udtryk i den endelige plan, dog med de tilpasninger af byggeriets omfang og arkitektur, som foreslås i besvarelserne.