Området rummede tidligere en høvlevirksomhed, hvis bygning er bevaringsværdig i klasse 3. I dag holder Ungdomskulturhuset

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 13. juli 2017 Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr. 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade og Hjortensgade, Aarhus C samt tillæg nr. 120 til Kommuneplan Resume Lokalplanområdet ligger i kanten af Øgaderne i Aarhus Midtby og grænser op til Botanisk Have, Den Gamle By og Øgadekvarteret. Terrænet falder 6-7 meter fra Botanisk Have i nordvest til Hjortensgade i sydøst. Området rummede tidligere en høvlevirksomhed, hvis bygning er bevaringsværdig i klasse 3. I dag holder Ungdomskulturhuset til i bygningen. Inden for lokalplanområdet findes yderligere en bevaringsværdig bygning, der tillades nedrevet med vedtagelsen af lokalplanen. Øvrige bygninger i området rummer Skytternes Hus og mindre kontorvirksomheder. Området består af tre delområder: Delområde I er et privat boligprojekt med cirka 164 boliger, delområde II er et alment boligprojekt med cirka 51 boliger, og delområde III er en mindre erhvervsvirksomhed. Der er afholdt udbud for delområde I og II for henholdsvis private bygherrer og boligforeninger. De to vinderprojekter er grundlaget for lokalplanen. Formålet med lokalplanen er at sikre, at der i lokalplanområdet etableres en varieret bebyggelse i form af etageboli- Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 1 af 8

2 ger, rækkehuse og byhuse som almene og private boliger i en forlængelse af det eftertragtede Øgadekvarter. Lokalplanindstillingen er fremsendt, inden der foreligger en endelig og byrådsgodkendt salgsaftale med Boligforeningen Ringgården, der er udpeget som vinder af afholdt konkurrence. Salgsaftalen vil blive fremsendt til byrådets godkendelse senest i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade og Hjortensgade, Aarhus C, godkendes til offentlig fremlæggelse. At 2) forslag til Kommuneplantillæg nr. 120, Blandet byområde ved Saltholmsgade og Hjortensgade, Aarhus C, godkendes til offentlig fremlæggelse. At 3) Bolig og Projektudvikling indgår aftale med boligforeningen Ringgården om salg af et areal omfattet af nærværende lokalplan. Boligforeningen Ringgården er udpeget som vinder af en afholdt konkurrence. Salget skal senere godkendes af byrådet. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på anmodning af Aarhus Kommune, Bolig og Projektudvikling, sammen med vinderne af de to konkurrenceforløb, henholdsvis Boligforeningen Ringgården og privat projektudvikler Raundahl & Moesby. 4. Relationer til mål 4.1 Lokalplanen i forhold til Kommuneplan 2013: Lokalplanforslaget følger hovedprincipperne i Kommuneplan Lokalplanen i forhold til forslag til Kommuneplan 2017: Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne i forslag til Kommuneplan 2017, da etageantallet øges fra fem til seks og bygningsdybden ændres fra 10 til 12 meter. Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 2 af 8

3 Lokalplanforslaget forventes endeligt vedtaget før Kommuneplan Kommuneplantillæg 120 til Kommuneplan 2013 forventes indarbejdet i Kommuneplan Hvis lokalplanforslaget ikke godkendes, inden Forslag til Kommuneplan 2017 vedtages endeligt, vil den endelige udformning af kommuneplantillægget i relation til Kommuneplan 2017 fremgå, når lokalplanforslaget fremsendes til endelig vedtagelse. 4.3 Lokalplanen i forhold til Planstrategi 2015: Lokalplanforslaget medvirker til at realisere Aarhus Kommunes Planstrategi 2015, som gennem omdannelse og fortætning vil øge antallet af boliger inden for Ringgaden. 5. Sagsfremstilling 5.1 Området i dag Lokalplanområdet er ejet af Aarhus Kommune. Ved endelig vedtagelse af lokalplanen gennemføres salgene til de tre projektejere. Den bevaringsværdige værkstedsbygning i delområde III huser i dag Ungdomskulturhuset på en tidsbegrænset kontrakt. Frem til 2015 husede bygningen Børnenes Hus, som også disponerede over delområde II (den del af lokalplanområdet, som ligger ud til Hjortensgade og Møllevejen), som var indrettet som legeplads. Legepladsen med gynger og småhytter til kaniner og lignende er i dag tilgroet og misligholdt. Terrænet er meget kuperet. Facaden mod Hjortensgade udgøres i dag af et plankeværk med en cirka fem meter høj uplejet bevoksning langs et smalt fortov. En bevaringsværdig bygning mod Saltholmsgade nedrives og erstattes af det nye byggeri, ligesom den nuværende åbning i facaderækken i Saltholmsgade lukkes med projektets realisering. Omtrent midt i lokalplanområdet i delområde I - nordvest for værkstedsbygningen ligger en samling mindre bygninger, som nedrives i forbindelse med realiseringen af lokalplanen. Bygningerne huser i dag Skytternes Hus, som har fundet andre lokaler, og CadPeople, som køber og flytter til værkstedsbygningen. Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 3 af 8

4 5.2 Lokalplanens indhold: Delområder Lokalplanområdet er opdelt i tre delområder: Delområde I udvikles til eje- og/eller lejeboliger af privat bygherre. I alt er der tale om cirka 164 boliger, hvoraf knap 50% (cirka 79 stk.) er familieegnede. Delområde II udvikles til almennyttige boligformål, herunder familieboliger. I alt er der tale om cirka 51 boliger, hvoraf ca. 80% (cirka 42 stk.) er familieegnede. Delområde III sælges til en grafisk kommunikationsvirksomhed, som indretter den til kontorformål. Opholdsarealer Andelen af opholdsarealer følger retningslinjerne i Kommuneplan 2013 og i Forslag til Kommuneplan Der indrettes således minimum 30% opholdsareal i forhold til boligetagemeter og 5% i forhold til erhvervsetagemeter. Til delområde I medregnes dele af den nye bygade, i det omfang arealet indrettes til ophold. I delområde II medregnes kantzonen langs Hjortensgade, selvom den vil være støjbelastet. Dette er begrundet i, at projektet reducerer sit gårdrum ved at trække facaden mod Hjortensgade tilbage - for at forbedre gaderummet. Dette giver mulighed for at løfte en støj- og trafikplaget gade, som indrettes med grøn kantzone med opholdsmuligheder og gadetræer. Løsningen er i overensstemmelse med Forslag til Kommuneplan 2017, der siger, at kravet til opholdsareal kan reduceres svarende til kantzonens areal ved etablering af beplantet kantzone med høj rekreativ værdi mod vej. Regnvandshåndtering Håndteringen af regnvand følger retningslinjerne i Kommuneplan Projektet bruger regnvand aktivt i rekreative løsninger i gårdrummene. Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 4 af 8

5 Bebyggelsens karakter Bebyggelsen fortolker og tilpasser sig Øgadernes arkitektur og bygningstypologi. Bebyggelsen udføres primært i tegl, som er det gennemgående materiale i Øgaderne. Bygningerne får kviste, spring i facadelinjerne, forskellige højder, skrånende tage, indramning af vinduer m.m., alt sammen elementer, som karakteriserer kvarteret i dag, og som projektet forsøger at fortolke med et moderne udtryk. Adgang til området Fra Hjortensgade vil der være adgang til området via Møllevejen, hvor nedkørsel til parkeringskælder etableres. Der vil ligeledes være adgang via Saltholmsgade. Den nye bygade, som introduceres mellem Saltholmsgade og Møllevejen, ensrettes. Det er ikke besluttet hvilken retning. Den endelige indretning afhænger blandt andet af Aarhus Kommunes Mobilitetsplan for Midtbyen, som er fremlagt i offentlig høring fra juni til september 2017, og som bl.a. opererer med ensretning og ny indretning af Hjortensgade. 5.3 Tillæg nr. 120 til Kommuneplan 2013 Lokalplanforslaget følger kommuneplanens hovedprincipper. Dog forhøjes det maksimale etageareal fra fem til seks og bygningsdybden fra ti meter til tolv meter. Derfor udarbejdes Tillæg nr Skoleforhold Lokalplanen forventes at medføre et behov for plads til omkring 46 børn i dagtilbud og ca. 43 skoleelever. Børn og Unge oplever, at de mange nye familieboliger, som opføres i Midtbyen, medfører store udfordringer i forhold til at sikre pasningsgarantien, hvorfor Børn og Unge generelt ønsker, at der reserveres/udlægges areal til nye daginstitutioner i Aarhus Midtby. Teknik og Miljø samt Børn og Unge er løbende i dialog om sikringen af pasningsgarantien. På baggrund af den aktuelle lokalplans størrelse vurderes det ikke realistisk, at der kan etableres en daginstitution i området. Ved lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet i Samsøgade Skoles distrikt. På nuværende tidspunkt for- Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 5 af 8

6 ventes det, at Samsøgade Skole har kapacitet til at modtage de kommende elever. 6. Strategi for borgerinddragelse Da forslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens hovedprincipper, har det ikke været udsendt i forhøring. For at fremme borgerdialogen og den lokale accept inviterede Teknik og Miljø de nærmeste naboer til et informationsmøde om projektet d. 17. maj 2017, hvor rådmanden deltog. Mødet var velbesøgt. Enkelte borgere har siden henvendt sig med skriftlige kommentarer. Borgerkommentarer på mødet og skriftligt har hovedsageligt drejet sig om: - Bekymring for bygningshøjder på grund af skyggekast og massivitet i bybilledet. - Bekymring for bygningsmasse i forhold til rekreativt areal. - Bekymring for øget pres på parkeringspladser og gennemkørende trafik i området. - Ærgrelse over, at et grønt område til fælles brug forsvinder. - Ønske om ny legeplads i nærområdet. I den offentlige høringsfase afholdes endnu et borgermøde. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Det almennyttige boligprojekt i delområde II indeholder forslag om en ny grønnere gadeprofil i Hjortensgade. Ifølge forslaget etableres der en beplantet kantzone med mulighed for ophold og cykelparkering på projektets egen grund, mens der på kommunal grund etableres bredere fortov, ny cykelsti og en række gadetræer. Forslaget om omlægningen af Hjortensgade er afstemt med de foreløbige planer for Mobilitetsplanen, som er fremlagt til offentliggørelse juni-september Der er redegjort for etablerings- og driftsomkostninger i bilag 3. Efter fem års etableringsdrift, der afholdes af byg- Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 6 af 8

7 herren, overgår driften af de nye vejtræer til Teknik og Miljø og afholdes inden for eksisterende budgetter. Der er er tale om en meget begrænset udgift og derfor en meget marginal påvirkning af indsatsen andre steder. Lokalplanindstillingen er fremsendt, inden der foreligger en endelig og byrådsgodkendt salgsaftale med Boligforeningen Ringgården, der er udpeget som vinder af afholdt konkurrence. Salgsaftalen vil blive fremsendt til byrådets godkendelse senest i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse. Baggrunden for at fremsende indstillingen, inden der foreligger en byrådsgodkendt salgsaftale med Boligforeningen Ringgården, er, at kommunen har modtaget et statstilskud til små almene familieboliger i projektet. En forudsætning for udmøntning af tilskuddet er, at kommunen har givet tilsagn (godkendt skema A) til projektet inden udgangen af En forudsætning for, at kommunen kan give tilsagn til projektet, er, at lokalplanen er endeligt godkendt. 7.2 Miljøvurdering I henhold til 4 i lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Kristian Würtz / Niels Højberg Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Forslag til lokalplan 1072 Støjrapport Notat om afledt drift Notat om sikring i forhold til brand Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 7 af 8

8 Tidligere beslutninger Ingen tidligere beslutninger. Sagsnummer: 17/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: Antal tegn: Sagsbehandler: Runa Hyldegård Jepsen Tlf.: E-post: Lokalplan 1072, Blandet byområde ved Saltholmsgade, Aarhus C - Forslag side 8 af 8