Esbjerg Kommune Torvegade 74 6700 Esbjerg Att.: Hans Kjær Jesper Schlüter Haugaard Nielsen Advokatpartnerselskab Rasmus Haugaard Advokat (H), Ph.d. T dir. M 9877 5032 3078 5132 rh@hna.dk CVR-nr.32 77 36 80 Bank 8142-2071840010 Jr. nr. 01-63434 26. oktober 2017 Redegørelse vedr. videreoverdragelse af ejendommen beliggende Grådybet 71/Gl. Vardevej 66, st. th., 6700 Esbjerg. Idet jeg henviser til behagelig telefonsamtale vedrørende den påtænkte overdragelse af grunden beliggende Grådybet 71/Gl. Vardevej 66, st. th, 6700 Esbjerg har min klient TK Development A/S anmodet mig om, at udarbejde en redegørelse til Esbjerg Kommune om strukturen og forholdene i øvrigt i forbindelse med overdragelse af ovennævnte grund til en almen boligforening med henblik på opførelse af ungdomsboliger. I det følgende redegøres der under pkt. 1 for selve strukturen i forbindelse med overdragelse af grunden til den almene boligforening. Derefter redegøres der under pkt. 2 for anvendelsen af den delegerede bygherremodel. Under pkt. 3 redegøres der forholdet mellem TK Development A/S og den almene boligforening, herunder i forhold til overholdelse af almenboligloven, de gældende udbudsretlige regler og lovgivningen i øvrigt. Under pkt. 4 redegøres for fastsættelse af anskaffelsessummen for opførelse af boliglejemålene, og afslutningsvis ses under pkt. 5 en sammenfattende opsamling. 1. Strukturen vedrørende overdragelsen Grunden beliggende Grådybet 71/Gl. Vardevej 66, st. th, 6700 Esbjerg har hidtil været ejet af Nordisk Film Biografer A/S og har været anvendt til biograf. Skibbrogade 3, 3. 9000 Aalborg T +45 98 77 50 30 F +45 98 77 50 39 www.hna.dk
Side 2 Som led i etableringen af nyt biografcenter Broen Esbjerg med forventet åbning medio august 2018 vil grunden ikke længere blive anvendt til biograf. Nordisk Film Biografer A/S har på baggrund heraf overdraget denne til TK Development A/S. TK Development A/S hensigt med grunden er at videreoverdrage denne til Ungdomsbo, Nygårdsvej 37, 6700 Esbjerg. Den almene boligforening har opnået tilsagn om tildeling af kvote til opførelse af ungdomsboliger, og grundens fremadrettede anvendelse vil således efter gennemførelse af den samlede løsning blive almen beboelse. I forhold til entreprisen på indretning af boliglejemålene anvendes den delegerede bygherre-model, hvorved den almene boligforening delegerer bygherre-rollen til TK Development A/S. Levering af entreprisen kommer således til at udgøre en del af den samlede løsning. Der vil blive redegjort nærmere for valget af bygherremodellen under pkt. 2, idet overdragelsen til den almene boligforening sker via en samlet aftale omfattende såvel grund som entreprise på lejlighederne. Grunden tilskødes den almene boligforening via trepartsskøde mellem Nordisk Film Biografer A/S, TK Development A/S og den almene forening. Dette indebærer, at der ikke foretages tinglysning i forbindelse med overdragelsen fra den oprindelige adkomsthaver, Nordisk Film Biografer A/S, til TK Development A/S, men derimod ved videreoverdragelsen til den endelige adkomsthaver, Ungdomsbo, der indtræder i det oprindelige skøde. TK Development A/S udfører ikke selv entreprisen vedrørende boliglejemålene. Derimod varetager de udbuddet og tildelingen af de med entreprisen forbundne bygge- og anlægsarbejder i overensstemmelse med de gældende udbudsretlige regler. 2. Den delegerede bygherremodel Den delegerede bygherre-model anvendes, således at den almene boligforening delegerer bygherre-rollen til TK Development A/S. Trods delegationen er det fortsat den almene boligforening, der optræder som egentlig bygherre og den, der i sidste ende er ansvarlig over for Esbjerg Kommune. Valget af den delegerede bygherremodel er begrundet i det forhold, at det ikke er foreneligt med dem mellem Nordisk Film Biografer A/S og TK Development A/S aftalte vilkår at bygge alment efter de gængse regler og procedurer. TK Development A/S erhvervelse er sammenkædet med opførelse af nyt biografcenter i Broen Esbjerg, og opførelsen kræver således at dette forestås af TK Development A/S.
Side 3 TK Development A/S erhverver adkomst til ejerlejlighed nr. 2 og 4 samt til en del af matr. 2ii omfattende ca. 51 p-pladser. Det almene byggeri indgår i en større omdannelse af den eksisterende bygningsmasse, herunder opsplitning af ejerforeningen. Såfremt Esbjerg Kommune ikke vurderer at ejerlejlighed nr. 4 kan overdrages til TK Development A/S iht. udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2, nr. 4 og 5 om overdragelse af grunde, som ikke selvstændigt kan bebygges, vil en overdragelse uden udbud kunne ske direkte til Ungdomsbo, jf. udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 1. Videreoverdragelsen til Ungdomsbo og opførelsen af ungdomsboliger forudsætter 2/3 flertal i ejerforeningen for salg af en del af matr. 2ii samt 2/3 flertal i grundejerforeningen for ændring af tinglyst parkeringsdeklaration samt deklaration om afledning af spildevand mv. Endvidere forudsættes 2/3 flertal for udtræden af såvel ejerforeningen som grundejerforeningen. De konkrete omstændigheder nødvendiggøre således, at TK Development A/S forstår opførelsen af ungdomsboliger gennem anvendelse af den delegerede bygherremodel. Som følge af valget er det forudsat, at TK Development A/S formelt i forhold til den almene boligforening fremstår som totalentreprenør og indgår totalentreprisekontrakter på vegne af denne men således, at TK Development A/S alene får en styrende rolle og altså ikke en udførende entreprenørrolle. 3. Forholdet mellem TK Development A/S og den almene boligforening Aftalen mellem TK Development A/S og den almene boligforening indgås uden forudgående udbud, hvilket begrundes i det forhold, at der ikke er andre, som kan tilbyde den aftalte ydelse. Et samarbejde med TK Development A/S er under de foreliggende omstændigheder tvingende nødvendigt. Ved opførelse af almene boliger stilles der krav om, at bygge- og anlægsarbejder i forbindelse hermed skal udbydes i henhold til de udbudsretlige regler, der gælder for offentlige virksomheder. Det er dog almindeligt accepteret og antaget i praksis, at offentlige myndigheder, herunder almene boligforeninger, kan overlade opfyldelsen af ovennævnte udbudsforpligtigelse til en delegeret bygherre. TK Development A/S påtager sig at udbyde alle bygge- og anlægsarbejder vedrørende opførelsen af boliglejemålene efter de udbudsretlige regler, således at disse bliver tilstrækkeligt konkurrenceudsatte med henblik på at skabe effektiv konkurrence og fri bevægelighed. TK Development A/S indestår overfor den almene boligforening for overholdelse af samtlige udbudsretlige regler, som den almene boligforening ville være underlagt ved eget udbud, herunder pligten til efter udbudslovens 128 som indkaldelse af tilbud at offentliggøre udbudsbekendtgørelse i EU-Tidende, samt
Side 4 pligten til efter udbudslovens 129 at offentliggøre udbudsbekendtgørelse i EU-Tidende senest 30 dage efter indgåelse af en kontrakt. Ved påtagelse af denne forpligtigelse afløfter TK Development A/S udbudspligten for den almene boligforening i henhold til den delegerede bygherremodel. Som følge af TK Development A/S påtager sig at sikre, at udbuddet gennemføres i overensstemmelse med de gældende udbudsretlige regler, påhviler det TK Development A/S i samarbejde med den almene boligforening at planlægge og gennemføre udbudsforretningen under overholdelse af de regler, der gælder for etablering af støttet byggeri. Ved at strukturere forholdet mellem TK Development A/S og den almene boligforening på en sådan måde, hvor TK Development A/S på vegne den almene boligforening sørger for gennemførelse af udbud i overensstemmelse med de gældende udbudsretlige regler, er støttebekendtgørelsens 33 overholdt. Udover at indestå for overholdelse af de udbudsretlige regler, varetager TK Development A/S som delegeret bygherre den almene boligforenings forpligtigelser efter almenboligloven og lovgivning i øvrigt i forbindelse med opførelse af boliglejemålene. Endvidere påtager TK Development A/S sig de med byggeriet forbundne sædvanlige bygherrerisici, herunder projektstyring og risikohåndtering. 4. Fastsættelse af anskaffelsessummen for boliglejemålene Anskaffelsessummen for den almene bygherre fastsættes som summen af følgende: Grundkøbssummen Licitationsresultat ift. opførelse af boliglejemålene Omkostningerne ifm. risikostyring og projekthåndtering Anskaffelsessummen afregnes mellem den almene boligforening og TK Development A/S som i et totalentrepriseforhold. Anskaffelsessummen omkostfordeles i forhold til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens ansøgningsskema til Støttet boligbyggeri. Den almene boligforening tilpligtes at stille fuld garanti for dennes betalinger for opførelsen af boliglejemålene, ligesom TK Development A/S stiller fuld garanti for modtagne betalinger i henseende til opfyldelse af entreprisen.
Side 5 5. Sammenfattende opsamling Sammenfattende skal det anføres, at den påtænkte videreoverdragelsen af grunden beliggende Grådybet 71/Gl. Vardevej 66, st. th, 6700 Esbjerg til en almen boligforening skal ses som et led i en samlet løsning, hvorved der i umiddelbar forlængelse af videreoverdragelsen indrettes boliglejemål. Endvidere anvendes den delegerede bygherre-model som led i den samlede løsning, hvorved TK Development A/S påtager sig at sikre overholdelsen af de udbudsretlige regler. Den samlede løsning er på denne baggrund efter vores vurdering i overensstemmelse med almenboliglovens 115 samt støttebekendtgørelsens 31 og de udbudsretlige regler. Med venlig hilsen Rasmus Haugaard