Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 17. september 2008 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Langenæs Allé 14, Århus C Langenæs Bageriet - opførelse af drive-in bageri 1. Resume Langenæs Bageriet har søgt om tilladelse til at opføre et nyt bageri med drive-in på Langenæs Allé 14 til erstatning for det nuværende bageri på Nordborggade 31. Bageriet opføres i 2 etager oven på en eksisterende parkeringskælder, der inddrages i bageriet. Det samlede erhvervsareal bliver på 1638 m 2. En naboorientering har resulteret i 10 indsigelser, hvori det især fremhæves, at der vil blive mere forurening fra bilerne, at der vil blive mere støj, at en deklaration forudsætter, at arealet bruges til parkering, at der vil blive øget trafik, at der er mangel på parkeringspladser i området, og at udsigts- og lysforholdene forringes. Kalkværksvej 10 8100 Århus C Sagsnummer POB/07/03436 Sagsbehandler Henning Jensen Telefon 8940 2500 Direkte telefon 8940 2519 Telefax 8940 2508 E-post pob@aarhus.dk E-post direkte hj@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Det indstilles, at projektet godkendes, primært under henvisning til at der er tale om flytning af en eksisterende erhvervsvirksomhed inden for samme boligområde, og at de trafikale forhold forbedres i forhold til den nuværende placering. Der lægges også vægt på, at selve butiksdelen kun er på 383 m 2. 2. Beslutningspunkter At 1) projektet godkendes. 3. Tidligere beslutninger Den 13. september 2006 vedtog Byrådet i overensstemmelse med en indstilling fra Teknik og Miljø, at der ikke kunne gives tilladelse til etageboligbebyggelse i 4 etager på Langenæs Allé 14. Beslutningen blev truffet på baggrund af en række indsigelser fra beboerne i området. Langenæs Allé 14, Århus C Langenæs Bageriet - opførelse af drive-in bageri
4. Baggrund Prisme Arkitekter har for bagermester Michael Spottag (Langenæs Bageriet) søgt om tilladelse til at opføre et nyt bageri på grunden til erstatning for det nuværende bageri på Nordborggade 31. Bageriet ønskes opført i 2 etager, samtidig med at den eksisterende parkeringskælder også inddrages i bageriet. Det samlede erhvervsareal bliver på 1638 m 2. Erhvervsdriften opsplittes i en bagerbutik, der drives som et personligt selskab ejet af bagermesteren og et bagerifremstillingsselskab ejet af et anpartsselskab, der også ejes af bagermesteren. Butikken med tilhørende faciliteter får et etageareal på 383 m 2, når der i overensstemmelse med planloven fratrækkes personalefaciliteter på 200 m 2. I kommuneplanen ligger ejendommen i område 12.01.16 BO. I dette område må der når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning - etableres dagligvarebutikker på op til 400 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til 1000 m 2 for dagligvarer. Det er dog en forudsætning, at der ikke etableres så mange butikker, at de samlet kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Det er også en forudsætning, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges væsentligt. Der må i området i øvrigt kun opføres ny bebyggelse i form af mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering. Det er oplyst, at skønsmæssigt 45 % af kunderne kommer fra Frederiksbjerg/Langenæs. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Situationsplan Stueplan Facadeopstalt, der viser højdeforholdene i området Fotomontage, der viser bygningen mod Langenæs Allé Indsigelser Kommentarer fra ansøgers advokat Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet for skal kommunen vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Kommunen skal lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Langenæs Allé 14, Århus C Langenæs Bageriet - opførelse af drive-in bageri Side 2 af 6
Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i et område. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse herunder opholdsarealer for beboerne. Det skal sikres, at vinduer altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver væsentlige indbliksgener. Det fremgår af bygningsreglementets kap. 2.1.1, 2.3 og 2.4. Bygningsreglementet giver ikke hjemmel til at lade omkringboendes udsigtsforhold indgå i vurderingen af et byggeprojekt. Der har været foretaget naboorientering, der har resulteret i 10 indsigelser. I indsigelserne fremhæves især følgende punkter: 1. Drive-in delen vil medføre massiv forurening fra bilerne. 2. Der vil blive mere støj fra kunder og vareindlevering. 3. Der er tinglyst en deklaration, der forudsætter, at arealet skal bruges til parkering for kunderne i butikscentret på den anden side af Langenæs Allé. 4. Beboerne mister et grønt åndehul. 5. Der bliver øget trafik. Langenæs Allé er i forvejen overbelastet med trafik til skole, institutioner og butikker. Mange bilister, som kommer fra Ringgadebroen, skyder i forvejen genvej gennem området. 6. Der er mangel på parkeringspladser i området, og grunden er meget brugt som aflastnings-parkeringsplads. 7. Udsigts- og lysforholdene vil blive forringet. Boligforeningen Statsbo, der ejer Åbenrågade 1-19, har i princippet ikke indvendinger mod opførelsen af bageriet, men man ønsker, at der etableres flere parkeringspladser i Åbenrågade som kompensation for de parkeringspladser, der nedlægges. Ansøgers advokat har i en kommentar til indsigelserne bl.a. fremført følgende: a. Området er planlagt med lys, luft og rummelighed, og der er derfor plads til byggeriet. b. Der er god afstand til nabobygningerne, og byggeriet vil ikke forringe lysforholdene. Langenæs Allé 14, Århus C Langenæs Bageriet - opførelse af drive-in bageri Side 3 af 6
c. Den nuværende forretning i Nordborggade har utilstrækkelige parkerings- og betjeningsforhold til de mange kunder. I de nye omgivelser vil bageriet få mulighed for færre og hurtigere vareleverancer samt en mere smidig betjening af kunderne. d. Grunden er ikke et fællesareal eller en offentlig parkeringsplads, men derimod en privatejet grund med byggeret. e. Trafikforøgelsen vil være af marginal betydning henset til, at bageriet blot flytter fra én adresse til en anden. Der etableres 26 parkeringspladser, der vil blive offentligt tilgængelige. f. Parkeringspladserne på grunden bruges kun i beskedent omfang. De administreres af EuroPark, der ikke har kunnet sælge parkeringstilladelser til længevarende parkering. EuroPark har på intet tidspunkt konstateret parkering ud over den gratis 1-times periode. g. Den omgivende bebyggelse er i 5 etager, hvorfor bageriet i skala betragtes som en mindre bygning. h. Drive-in funktionen vil betyde mindre forurening, fordi larm og anden forurening som følge af stoppende og startende biler undgås. i. Åbningstiden vil blive som i det eksisterende bageri. j. Det projekterede byggeri vil på en gennemtænkt og hensigtsmæssig måde udfylde det tomrum i området, som opstod efter nedlæggelsen af tankstationen i slutningen af 1990 erne. Trafik og Veje har følgende bemærkninger til de trafikale forhold: Der kører i dag ca. 2.000 biler pr. døgn (begge retninger) på Langenæs Allé syd for Sønderborggade og ca. 3.800 biler pr. døgn (begge retninger) på Langenæs Allé nord for Sønderborggade. Med baggrund i det oplyste kundegrundlag (gennemsnitlig 800 kunder pr. dag) skønner Trafik og Veje, at forretningen dagligt besøges af mindst 500 kunder i bil. En flytning til Langenæs Allé vil betyde en øget døgntrafik på denne gade i størrelsesordenen 500-1.000 biler pr. døgn - afhængig af, hvorledes trafikken fordeler sig på forskellige dele af gaden. Det er Trafik og Vejes vurdering - med baggrund i den forventede forøgelse af trafikken - at det lokale vejnet (Langenæs Allé) vil blive merbelastet i betydende grad, og at belastningen af det lokale vejnet forøges nævneværdigt. Det er endvidere vores opfattelse, at det at etablere en "drive-in" funktion ikke harmonerer med anvendelsen: "butikker til lokal forsyning" M.h.t. de deklarationsmæssige forhold har vi i forbindelse med den tidligere sag på grunden skrevet følgende til Teknisk Udvalg: Vejkontoret har vurderet parkeringsfaciliteterne i området. Det er forvaltningens opfattelse, at de 25 parkeringspladser i terræn, der fo- Langenæs Allé 14, Århus C Langenæs Bageriet - opførelse af drive-in bageri Side 4 af 6
refindes i dag, ikke tjener det oprindelige formål, nemlig som parkering for centrets kunder. Der er også, siden deklarationen blev udfærdiget, blevet tilført flere parkeringspladser uden for butikscentret mod Langenæs Allé og Åbenrågade. Vejkontoret havde derfor ikke bemærkninger til en aflysning af deklarationen om parkering for centrets kunder. Med hensyn til kommuneplanen bemærkes, at denne ikke har taget stilling til udnyttelsesmulighederne for Langenæs Allé 14, der tidligere var bebygget med en servicestation. Det er ikke i sig selv til hinder for, at grunden bebygges. Grundens ejer har berettigede forventninger om, at grunden kan bebygges på en eller anden måde. Efter en samlet vurdering af ovenstående kan vi anbefale, at projektet godkendes, da selve butikken som nævnt får et areal under 400 m 2 da der er tale om flytning af et bageri, som ligger i området i forvejen da flytningen i høj grad sker for at tilvejebringe bedre forhold for de ansatte og kunderne da produktionsarealet er usædvanligt stort, hvilket hænger sammen med, at den kælder, der indrettes til produktion, eksisterer i forvejen, og derfor har en given størrelse da tilkørsels- og parkeringsforholdene omkring den nye bygning vil blive bedre end omkring den nuværende forretning i Nordborggade da bageriet placeres 25-30 m fra den nærmeste boligbebyggelse. Et byggeri i 2 etager vurderes med de afstandsforhold ikke at forringe lysforholdene i betydende grad da beboerne i området ikke kan have berettigede forventninger om, at den privatejede grund, der tidligere har været bebygget med en tankstation, i al fremtid vil henligge som ubebygget Langenæs Allé 14, Århus C Langenæs Bageriet - opførelse af drive-in bageri Side 5 af 6
da parkeringspladserne på grunden fortsat vil være offentligt tilgængelige. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Vedlagt (kopi til alle +/-elektronisk) Oversigtskort Situationsplan Stueplan Facadeopstalt Fotomontage Indsigelser Kommentar til indsigelser Langenæs Allé 14, Århus C Langenæs Bageriet - opførelse af drive-in bageri Side 6 af 6