Lise Dandanell Hornækvej 306 3080 Tikøb Sendt til ejer d.d. via e-mail Center for Teknik, Miljø og Klima Natur og Miljø Mørdrupvej 15 3060 Espergærde Tlf. 49282589 mth51@helsingor.dk www.helsingor.dk Dato 11.09.2015 Sagsnr. 15/13441 Sagsbeh. Mette Thorsen Landzonetilladelse til en ekstra bolig Adresse Hornbækvej 306, 3080 Tikøb Matrikelnr. 1 Tikøb Skovhuse, Tikøb, m.fl. Ejendomsnr. 49172 Kære Lise Dandanell Vi har nu behandlet din ansøgning om landzonetilladelse til at indrette en ekstra bolig på Hornbækvej 306, 3080 Tikøb. Boligen på 200 m² indrettes i en del af en længe, der har været indrettet som gårdbutik, og hvor der i den anden ende af længen fortsætter med at være stald. Vi har besluttet at give landzonetilladelse til det ansøgte. Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk At indretningen af en ekstra bolig ikke forstyrrer landskabsværdierne eller vil påvirke oplevelsen af skovbrynene og naturen indenfor skovbyggelinjen, idet boligen indrettes i en allerede opført bygning at den ekstra bolig ikke giver gener for naboerne at anvendelsesændringen i princippet kan sidestilles med retten til at indrette ekstra bolig i overflødiggjort landbrugsbygning. Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside i dag (se nedenfor) Du må ikke udnytte tilladelsen før klagefristen er udløbet Tilladelsen er gyldig i 3 år. Hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (planlovens 56) Du skal også have byggetilladelse til projektet du skal være opmærksom på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningen, så den blandt andet opfylder brand-, isolerings- og adgangskrav. Vi overgiver sagen automatisk til byggesagsbehandler Kari Olofsson Friis, som vil behandle sagen, når klagefristen er udløbet. Kari vil kontakte dig, hvis hun får brug for flere oplysninger til behandlingen af sagen. 1
Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1) I vurderingen har vi inddraget muligheden i landzonebestemmelserne (planlovens 37) om retten til at indrette en ekstra bolig i overflødiggjort landbrugsbygning Nabohøringen er gennemført med baggrund i planlovens 5 stk. 5 Vurderingen af om der er dyrearter, der er truede, har vi foretaget på baggrund af EU s habitatdirektiv (Bilag IV arter) Tilladelsens gyldighed på 3 år er ifølge planlovens 56 Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1 Kopi er sendt til en række myndigheder og foreninger med baggrund i klageretten i planlovens 59. Lovgivningen Skovbyggelinjen, landzonebestemmelserne, og kommuneplanen Ejendommen ligger indenfor en beskyttelseslinje på 300 m fra Krogenberg Hegn, som skal friholdes for bebyggelse. En nylig lovændring (lovbekendtgørelse nr. 951 af 3. juli 2013 med virkning fra 1. januar 2014) undtager landbrugsbygninger, småskure og andre bygninger, der opnår landzonetilladelse fra kravet om dispensation fra skovbyggelinjen (naturbeskyttelseslovens 17 stk. 4-7). Derfor, og fordi der ikke her er tale om nyt byggeri, har vi ikke dispenseret fra skovbyggelinjen i denne sag. Efter planlovens 35, stk. 1 kræver tiltag, der ikke er nødvendige for driften af landbrug, landzonetilladelse. Sædvanligvis kan man uden landzonetilladelse indrette en ekstra bolig i sine overflødiggjorte landbrugsbygninger. En rettighed, der ligger i planlovens 37. Landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1 er imidlertid nødvendig til boligen her, fordi længen ikke længere er en overflødiggjort landbrugsbygning, idet den teknisk set varigt er overgået til anden anvendelse (gårdbutik) efter byggetilladelse i 2005. Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle planmæssige aspekter. Ejendommen er i kommuneplanen udpeget med landskabelige bevaringsværdier indenfor Sø og Skovlandet. Landbruget har været ekstensivt, og i dag er her tale om små hobbylandbrug. Området opleves som sammensat, her er i kanten af området bymæssige bebyggelser, og en del tekniske anlæg højspændingsledninger, og i åbningerne mellem de fligede skovbryn ved Krogenberg Hegn er der et sjældent, uforstyrret landskab. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. Praksis og vejledning Når der som her er tale om indretning af en ekstra bolig i en eksisterende bygning, sidestiller vi projektet med den mulighed planloven giver for at inddrage 2
overflødiggjorte landbrugsbygninger til for eksempel en mindre virksomhed eller en bolig ( 37). Naturstyrelsen (tidligere Miljøministeriet) har i Vejledning om landzoneadministration, 2002, beskrevet, at det i stedet for at opføre nye boliger er hensigtsmæssigt at udnytte eksisterende værdier i form af tomme beboelsesbygninger i landsbyer eller stuehuse på nedlagte landbrug. Projektet, ejendommen og sagsforløbet Du søger om etablering af en ekstra bolig i en af gårdens tre eksisterende længer, hvor der før har været indrettet gårdbutik (BBR 3). Boligen vil udgøre 200 m 2 af ejendommens større, østlige længebygning, hvor den resterende del (BBR 2) er en lade. Ejendommen er på ca. 22,5 ha. og har landbrugspligt. Sammen med den omtalte længe danner bygningerne på ejendommen et trelænget gårdsanlæg med et 195 m² stuehus (BBR 1) fra 1942 mod vest og en længe i midten med garage og værksted og udnyttet tagetage på i alt 260 m² (BBR 4). På ejendommen findes også et fritliggende maskinhus (BBR 6) på 160 m². Luftfoto 2015, hvor den med brun streg markerede bygning indrettes til en ekstra bolig 3
Skitse af projektet vedlagt ansøgningen Høring Projektet har været i den lovpligtige nabohøring. Vi har ikke modtaget nogen indsigelser. Baggrund og vurdering Det er vores vurdering, at den ønskede indretning af gårdbutikken til en bolig på 200 m 2 ikke påvirker landskabet, skoven eller skovbrynene, ligesom der heller ikke bliver forøget trafik eller støj i området. Boligen medfører ikke uønsket bymæssig bygningsmasse i det åbne land, idet boligen indrettes i eksisterende bygningsvoluminer. Det værdifulde landskab i området påvirkes ikke af boligen, da sårbarheden især knytter sig til tiltag, der skæmmer skovbryn og vekselvirkningen mellem åbent og lukket land, og her sker der ingen fysiske forandringer, der kan påvirke oplevelsen af skovbrynene ved Krogenberg Hegn og landskabet langs dem. Endelig vurderer vi på baggrund af, at der ikke er kommet indsigelser fra naboerne, at der heller ikke vil være gener for dem. Vi finder, at der efter omstændighederne og i lyset af den bestemmelse i planloven ( 37) som giver mulighed for at tage en overflødiggjort 4
landbrugsbygning i brug til eksempelvis en bolig er rimelig grund til at give landzonetilladelse til en ekstra bolig. Vi har også vurderet, at projektet, som omfatter en eksisterende bygning, der allerede er i brug og derfor udsat for menneskelig aktivitet, ikke vil have afgørende betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet (bilag IV). Samlet set og med baggrund i, at der ikke sker nogen negativ påvirkning af landskab, skovbyggelinje eller dyrearters levesteder, og at der ikke er kommet indsigelser i høringen, giver vi landzonetilladelse til at indrette en bolig i den tidligere gårdbutik. Med i alt 2 boliger er retten til en ekstra bolig på ejendommen opbrugt. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen Modtageren af afgørelsen Ejeren af ejendommen Offentlige myndigheder Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen, og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. 5
Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Med venlig hilsen Mette Thorsen Arkitekt Kopi til orientering Byggesagsbehandler Kari Olofsson Friis: kof02@helsingor.dk Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør dnhelsingoer-sager@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening nbu@botaniskforening.dk og nbu_sj@botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland nordsjaelland@friluftsraadet.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk Myndigheder Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum) post@museumns.dk Helsingør Kommunes Museer museerne@helsingor.dk Kulturstyrelsen post@kulturstyrelsen.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk 6