Frederiksberg, 21. oktober 2015 Ejd.nr. 8-472 REFERAT E/F Hørsholm Park ekstraordinær generalforsamling Mødested: Hørsholm Sognegård, Barakstien 2, 2970 Hørsholm Mødedato: 19. oktober 2015, kl. 19.00 Fremmødte: Dagsorden 1. Valg af dirigent og referent. Der var fremmøde eller ved fuldmagt repræsenteret 1.238 af ejendommens samlede 1.775 fordelingstal. Ud af det samlede fordelingstal havde 2 ejere fradrag for lejligheder genudlejet efter 31.12.1979 med 193 fordelingstal, hvorved det samlede stemmeberettigede fordelingstal udgjorde 1.582. 2. Bestyrelsens forslag om køb og finansiering af i alt 47 dobbeltgarager. 1. Valg af dirigent og referent. Formanden bød velkommen, præsenterede bestyrelsen samt repræsentanterne fra DEAS og foreslog afdelingsdirektør Per Holm, DEAS som dirigent. Da der ikke var andre forslag, blev Per Holm valgt. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og afholdt i henhold til vedtægternes bestemmelse samt, at generalforsamlingen var beslutningsdygtig i alle dagsordenes punkter, idet det fremsatte forslag kan vedtages med kvalificeret flertal. Med generalforsamlingens samtykke, besluttede dirigenten, at stemmeoptælling skulle varetages af jurist Charlotte Olsen, og ejendomsadministrator Peter Westerdahl, begge fra DEAS A/S. Ejendomsadministrator Peter Westerdahl valgtes som referent. 2. Bestyrelsens forslag om køb og finansiering af i alt 47 dobbeltgarager. Bestyrelsen havde fremsat forslag om beslutning om køb og finansiering af i alt 47 dobbeltgarager matr. nr. 8 c Hørsholm By, Hørsholm, ejerlejlighederne nr. 197 231 samt nr. 233-244 for en samlet købspris af kr. 6.250.000, hvortil kommer stempel- og lånesagsomkostninger på pantebrev og gældsbrev på kr. 103.099. Der redegøres for de nærmere vilkår for finansieringen nedenfor. Hertil kommer tinglysningsafgift på skøder på kr. 39.160 samt udgift til udarbejdelse og tinglysning af skøder på kr. 10.000. Udgifterne til skødeomkostninger afholdes af ejerforeningens egenkapital. Formanden redegjorde for bestyrelsens forslag: Vi har som bestyrelse i god tid indkaldt til denne ekstraordinære generalforsamling med ét punkt på dagsordenen: Beslutning om køb og finansiering af 47 dobbeltgarager. I selve indkaldelsen har vi givet en baggrund for punktet og en redegørelse for finansieringen. Ved siden af har vi sendt jer en oversigt over garagernes placering, areal, numre, fordelingstal m.m. Side 1
Tillige har vi fremsendt en oversigt med årlige indtægter og udgifter vedr. økonomien omkring garagerne med angivelse af likviditets-påvirkning af ejendommens drift. Mere om det senere. I bagklogskabens ulidelige klare lys indså vi en uge efter indkaldelsen, at vi måtte klargøre vores argumenter for køb tydeligere. Derfor udsendte vi til alle den 6. oktober 2015 et forklarende dokument på fire sider, der beskriver den forudgående proces for forslaget, flere detaljer om økonomi og finansiering samt, at formålet er at beskytte garagerne til brug af beboere i Hørsholm Park på lejeniveau til rimelig priser. Vi gjorde også rede for, hvad der kunne ske, hvis afstemningen faldt og fremmede investorer købte garagerne med henblik på udlejning til hvem som helst og til høje priser. Den udvikling ønsker vi absolut ikke! I den seneste uge har vi som bestyrelse haft en rundgang i de tre blokke til næsten alle af jer for at give fyldestgørende svar på eventuelle spørgsmål og alment være til rådighed. Vi føler, at vi har gjort vores bedste for at holde jer alle fuldt informeret og generelt have et højt informationsniveau forud for denne generalforsamling. Den månedlige leje for de små garager har jo i de sidste 18-20 år været på 375 kr. Nu stilles forslaget til 525 kr. Er det så meget i dagens Danmark på garagefeltet, kunne man spørge. Vores store nabo Opnæsgaard, der har 574 andelsboliger har en åben parkeringskælder med 60 pladser. Her vil lejen pr. 1.1.2016 være 300 kr. for åben plads med fri adgang. I Vejlesøparken i Holte er lejen pr. måned 1.100 kr. for en åben p-plads i en kælder. Man kan dog få lejen ned på 875 kr., hvis man erlægger 30.000 kr. for brugsretten. I Skodsborgparken langs Strandvejen på vej ind til København kan man købe en garage på 30 m2 til 500.000 kr. og en på 50 m2 til 700.000 kr. Man har dog også en p-plads i kælder med gitterport, hvor den månedlige leje er 1.250 kr. På Østerbro og i den indre by er vi også vidende om prisniveauet. Her er det meget højt, og der er ofte tale om åbne p-pladser ikke egentlige aflåsede garager. Vi synes derfor, at de foreslåede månedlige lejer for store og små garager i Hørsholm Park er fair og reelle. Og de skal heller ikke give et afkast. Hele ideen er jo, at økonomien omkring garagerne skal hvile i sig selv. Vi har naturligvis gjort os konkrete tanker om kommende lejekontrakter og regler for benyttelse af garagerne. Formålet med garagerne er jo først og fremmest henstilling af biler, motorcykler, trailere og andre køretøjer. Ejerforeningen skal dog have mulighed for adgang til ventiler på stigstrenge, der fører vand ind i bygningen, faldstammer, kloakledninger og flere andre tekniske installationer. Der skal være passage til VVS-folk, så man i en given situation herunder f.eks. brud på vandledninger kan få hurtig adgang til ventilerne og lukke for vandet i bygningen. Det medfører, at vores vicevært skal kunne komme ind i de enkelte garager. Alt dette er et must for sikkerheden omkring vores boliger. Det mener vi helt klart bedst kan gennemføres ved et lejemål på garagerne. I det hele taget lægger det os stærkt på side, at man naturligvis ikke må opbevare brandbare væsker eller andet brandbart materiale i garagerne, der jo er placeret lige under boligerne på 1. etage. Vi mener, at forslaget om køb af garager er en fordel for dem, som gerne vil leje en garage til en rimelig pris. Der er noget sympatisk over at have muligheden for dette, hvis man ellers bor her. Vil man hellere holde på p-pladsen, så er man sikker på at have god plads, hvis garagerne bliver brugt og betalt af beboere på stedet. I modsat fald ville man i værste tilfælde få små hundrede ekstra biler ud på parkeringspladsen. Det kunne let ende med, at vi ikke havde p-pladser nok! Vedrører alt dette så dem, der slet ikke har bil? Det gør det faktisk! Ved vores fælles køb kan man være sikker på, at vi ikke ukontrolleret får fremmede ind på vores boligområde. Det hele vil blive, som der er her og nu, hvor vi har fred og ro omkring brugen af garagerne. Vi skal derfor sammen sikre vores nærmiljø og det gør vi ved sammen at købe garagerne. Dette bringer mig frem til mine afsluttende bemærkninger: Vi har altid haft et velfungerende beboer-demokrati her i Hørsholm Park. Vi mødes til ordinære generalforsamlinger i april, hvor regnskabet som regel godkendes, og det fremtidige budget vedtages. Alle kan stille spørgsmål, og i de fleste tilfælde taler man sig til rette. Vi har også haft et par ekstraordinære generalforsamlinger gennem de sidste år. Den seneste om de nye vinduer, som der var stor enighed om. Og for et par år siden en ekstraordinær samling om adgangskontrol, dørtelefoner og en sikring af området med låger og hegn. På netop denne samling gik bølgerne højt, som man siger det. En 6-7 personer talte hårdt imod projektet hver to-tre gange, og så mente de vel, at den sag bare var lagt ned. Afstemningen viste til modsætning, at der var et overvældende og kvalificeret flertal for ideerne og i dag sover vi lidt tryggere med en låst hoveddør i alle 16 opgange. Side 2
Det er jeres demokratiske ret at tage stilling til og stemme, om vi skal foretage et køb og dermed sikre vores garager her i aften. I er Ejerforeningens øverste myndighed. Og I har retten til at stemme og afgøre dette uanset, hvad andre eventuelt vil mene om den sag. Ryst absolut ikke på hånden! Det er jer, som bestemmer her i Hørsholm Park, hvor I bor. Herefter efterlyste dirigenten kommentarer til det fremsatte forslag. Der blev stillet spørgsmål, om udlejningen vil medføre beskatning hos ejerne. Næstformand Bjørn Bogason svarede, at det ikke er bestyrelsens opfattelse, at der er tale om et gaveelement, der skal udløse beskatning. Der blev spurgt om, hvorfor lånefinansiering er nødvendig. I gennemsnit skulle hver garage kontant koste ca. 65.000. Der blev stillet spørgsmål til, hvordan bestyrelsen vil håndtere det, hvis ikke garagerne kan udlejes (tomgangslejemål), f.eks. som følge af rentestigning og dermed forhøjet leje. Bestyrelsen svarede, at det fremsatte forslag bygger på en finansieringsmodel, hvor de faste udgifter dækkes af lejeindtægterne. 60 % af finansieringsbehovet optages til fast rente og alene 40 % til variabel. En rentestigning på 1 % vil ændre lejen med Kr. 20,- pr. måned. Pt. er der 25 på venteliste til en garage, så problemet synes ikke akut. Formanden kunne oplyse, at lejernes beboerrepræsentation bakker op om bestyrelsens forslag. Der var spørgsmål om aktivets værdi, herunder om prisen er den rigtige? Bjørn Bogason svarede, at den rigtige pris jo er den pris køber og sælger bliver enige om, men henviste i øvrigt til den faktisk indgåede handel mellem tandlægeklinikken og DIP. Hvis denne pris ganges op ligger prisen lidt over 7 mio. Herudover kunne bestyrelsen oplyse, at være bekendt med at DIP har fået foretaget en valuarvurdering på lidt over 8 mio. kroner, men at der var en vis usikkerhed i denne vurdering, på grund af den begrænsede anvendelsesmulighed af garagerne. Endvidere har Nordea Kredit tilbudt 60 % belåning ud fra købesummen, hvilket er den maksimalt lovlige belåning, forudsat at man vurderer, at værdien er til stede. Der blev spurgt til vedligeholdelsen. Bestyrelsen skønner, at der vil være minimal vedligeholdelse, idet garagen groft taget består af 3 betonvægge og 2 porte. Vedligeholdelsen af garageportene er i forvejen ejerforeningens, da de indgår i den ydre klimaskærm. Opstår der et behov for at udskifte portene, kan det ske i etaper. På sigt vil garagerne være fuldt betalt og lejen vil dermed give et tilskud til den daglige drift af ejerforeningen. Der var spørgsmål til vilkårene for opsigelse af lejemål, hvilket vil fremgå af de indgåede lejekontrakter. Der blev spurgt om erhvervelsen vil påvirke fællesudgifterne, hvortil Bjørn Bogason svarede, at det vil den som udgangspunkt ikke bortset fra, at de garager som viceværten råder over, også vil blive påvirket af lejeforhøjelsen. Der blev spurgt til bestyrelsens holdning til garagernes anvendelse. Formand Flemming Lundahl svarede, at garagerne skal anvendes til parkering af kørertøjer. Ledig plads derudover må bruges til opbevaring, dog ikke af brandfarlige væsker eller materialer, der vil udgøre en brandfare. Kim Ulrich, der forud for generalforsamlingen havde gjort sine synspunkter gældende ved brev til ejerne, præsenterede sig og oplyste, at han foruden sin egen lejlighed repræsenterede 6 yderligere ejere ved fuldmagt. Kim Ulrich oplyste, at han havde kontaktet bestyrelsen skriftligt, og at han var forundret over bestyrelsens manglende svar på hans henvendelse. Bjørn Bogason oplyste, at bestyrelsen ikke var enig heri, idet han personligt havde svaret på henvendelsen pr. mail, men naturligvis ikke kunne vide om svarene var kommet til Kim Ulrichs kendskab. Bjørn Bogason tilbød at gentage svarene, hvilket blev afslået som unødvendigt. Kim Ulrich rejste spørgsmål om, hvorvidt der er hjemmel til køb i ejerforeningens vedtægter. Det er der efter hans opfattelse ikke. En beslutning om køb kan dermed være ugyldig. Side 3
Charlotte Olsen, der er jurist i DEAS A/S, svarede, at formålsparagraffen i ejerforeningens vedtægter bl.a. er, at varetage de fælles interesser for medlemmerne i ejerforeningen. Det er vurderingen at et fælles køb af garagerne som foreslået af bestyrelsen er en fælles interesse. Charlotte Olsen henviste i den forbindelse til en dom afsagt af Østre Landsret, hvor en ejerforening i Skodsborg havde fået medhold i, at køb af en nabogrund til senere anlæg af parkeringspladser for beboere ikke anses for stridende mod ejerforeningens formål. Charlotte Olsen kunne oplyse, at denne ejerforening havde en formålsparagraf samt paragraf om generalforsamlingsbeslutning, der var fuldstændig identisk med de, der fremgår af E/F Hørsholm Parks vedtægter. Der blev rejst spørgsmål om et ejerskab af garagerne er erhvervsmæssig drift. Nej, det er vurderingen, at der ikke er tale om erhvervsmæssig drift, hvis der alene udlejes til beboerne. Charlotte Olsen kunne tilføje, at dette synspunkt støttes af Naturstyrelsen, som skal godkende ejerforeningens køb af garagerne. Derudover fremførte Kim Ulrich, at han fandt beslutningsgrundlaget mangelfuldt, hvilket blev besvaret af bestyrelsen, idet man redegjorde for modellen, hvor kontrollen over garagerne og dermed vilkårene for udlejningen ligger hos ejerforeningen og driften som udgangspunkt hviler på de indkomne lejeindtægter, uden at der skal genereres hverken et overskud eller underskud, hvilket der var redegjort for i bilagene til indkaldelsen. Der blev fra salen spurgt, om der var indhentet flere lånetilbud til finansiering af købet. Det er ikke tilfældet, der var alene indhentet tilbud hos foreningens nuværende pengeinstitut, men bestyrelsen tilkendegav at ville indhente et yderligere lånetilbud hos en kreditforening. Bestyrelsen blev opfordret til, at få et forhåndstilsagn om skattefrihed. Bestyrelsen meddelte, at den vil konsultere ejerforeningens statsautoriserede revisor herom. Herefter satte dirigenten forslaget til afstemning. For bestyrelsens forslag stemte 1.114 fordelingstal Imod bestyrelsens forslag stemte 108 fordelingstal Ugyldige eller blanke stemmer udgjorde 6 fordelingstal Dirigenten konstaterede herefter, at forslaget er vedtaget. Den indkaldte ekstraordinære generalforsamling den 30. oktober 2015 bliver derfor ikke aktuel, hvorfor denne aflyses. Herefter konstaterede dirigenten, at dagsordenen var udtømt, hvorfor han hævede den ekstraordinære generalforsamling og takkede de fremmødte for en god og saglig debat. Herefter gav han ordet til formanden for en afsluttende bemærkning. Formanden takkede de fremmødte for en god og saglig debat og takkede på bestyrelsens vegne for opbakningen til det fremsatte forslag. Generalforsamlingen blev afsluttet kl. 20.35. ------------------------------------------------------------------------- Dette referat er digitalt underskrevet (signeret) af generalforsamlingens dirigent og ejerforeningens formand ved brug af NemID. Signeringerne fremgår af dokumentets sidste side. Side 4
Underskrifterne i dette dokument er juridisk bindende. Dokumentet er underskrevet via Penneo sikker digital underskrift Underskrivernes identiteter er blevet registereret, og informationerne er listet herunder. Per Holm dirigent På vegne af: DEAS A/S Serienummer: CVR:20283416-RID:54438861 IP: 194.255.14.130 23-10-2015 kl. 07:13:56 UTC Flemming Lundahl Jakobsen formand På vegne af: Ejerforeningen Hørsholm Park Serienummer: PID:9208-2002-2-600574299626 IP: 176.22.161.188 24-10-2015 kl. 16:00:46 UTC Dette dokument er underskrevet digitalt via Penneo.com. Signeringsbeviserne i dokumentet er sikret og valideret ved anvendelse af den matematiske hashværdi af det originale dokument. Dokumentet er låst for ændringer og tidsstemplet med et certifikat fra en betroet tredjepart. Alle kryptografiske signeringsbeviser er indlejret i denne PDF, i tilfælde af de skal anvendes til validering i fremtiden. Sådan kan du sikre, at dokumentet er originalt Dette dokument er beskyttet med et Adobe CDS certifikat. Når du åbner dokumentet i Adobe Reader, kan du se, at dokumentet er certificeret af Penneo e-signature service <penneo@penneo.com>. Dette er din garanti for, at indholdet af dokumentet er uændret. Du har mulighed for at efterprøve de kryptografiske signeringsbeviser indlejret i dokumentet ved at anvende Penneos validator på følgende websted: https://penneo.com/validate