Vær med til at bringe byggeriet i PLUS

Vær med til at bringe byggeriet i PLUS Partnering Læring Udvikling Samarbejde PLUS-netværket inviterer engagerede bygherrer: Vær med til at gøre byggeriets samarbejde og processer endnu bedre gennem forsøgsbyggerier

1 Byggeriet udvikler sig gennem forsøg For ti år siden havde de færreste hørt om begrebet partnering. I dag er det helt almindeligt. De fleste professionelle bygherrer vil forud for en ny byggesag overveje, om byggeriet skal gennemføres i partnering og i givet fald hvordan. Lige sådan med Lean Construction. På få år har konceptet om det trimmede byggeri bredt sig, efterhånden som entreprenører, bygherrer og nu også projekterende har set fidusen. Boligselskabet Skt Jørgen Forsøg og læring sat i Ti-tolv års målrettet udviklingsarbejde og en stribe forsøgsbyggerier har sat sig varige spor hos Boligselskabet Skt. Jørgen i Viborg: Vi er blevet en bedre bygherre. Vi er blevet bedre til samarbejde, bedre til at stille krav og bedre til at lære af vores erfaringer. Vi kan sagtens blive endnu bedre, men vi kan se, at vi opnår resultater. Vi får simpelthen mere for pengene, når vi bygger! For begge dele gælder, at de er blevet til gennem praktiske forsøg og afprøvninger i forbindelse med konkrete byggesager. For hver ny afprøvning breder erfaringerne sig som ringe i vandet. Og med nye øjne kommer nye ideer, der kan være med til at videreudvikle metoderne. Sådan sker udvikling i byggeriet. Ikke i lukkede laboratorier, men i byggepladsens hverdag. Det er ved at prøve gode ideer af i praksis, at byggeriet finder veje til en bedre byggeproces. Men vi kan blive endnu bedre til at tage lære af de erfaringer, vi høster. Implementere resultaterne i vores virksomheder og sætte læringen i system. Sådan skaber vi i sidste ende et bedre og billigere byggeri. For Hans Erik Lund og Ole Nielsen direktør og byggechef i boligselskabet er forsøg og udvikling en uadskillelig del af det at være professionel bygherre. Sådan har det været, siden Sct. Jørgen midt i 1990erne besluttede sig for at blive en dominerende spiller på det midtjyske boligmarked og samtidig gøre op med den traditionelle byggesags dårligdomme: Vi ville simpelthen ikke længere være med i det ressourcespild, hvor hvert byggeri starter ved Adam og Eva, og hvor vi hver gang skulle betale rådgivere dyrt for at genopfinde den dybe tallerken, siger Hans Erik Lund, der som næstformand i Byggeskadefonden har fået førstehåndsindblik i hvad det koster, at byggeriet notorisk er så dårlig

system til at systematisere sine erfaringer og udnytte kendt viden. Nye standarder Det har Boligselskabet Skt. Jørgen til gengæld fået sat i system. Skt. Jørgen har i samarbejde med Boligselskabet Viborg operationaliseret sin samlede erfaringsviden i en projekthåndbog, som beskriver, hvordan man håndterer de forskellige opgaver gennem et projektforløb. Manualen har i dag opnået autoriativ status som referencegrundlag, så når Skt. Jørgen skal søge Skema A godkendelse hos kommunen til et nyt byggeprojekt, kan man henvise til projekthåndbogens standarder og nøjes med at beskrive eventuelle afvigelser. Det letter arbejdet, både hos kommunen og os. Vi får en hurtigere sagsbehandling og kan hurtigere komme i gang med at bygge, fortæller Hans Erik Lund. På samme måde har Sct. Jørgen til stadighed fokus på at effektivisere samarbejdet med de øvrige samarbejdsparter i byggesagen. Viborg-selskabet har været med til at udvikle partnering fra de allertidligste tilløb i Danmark. Nu udvikler man videre, aktuelt gennem to forsøgsbyggerier: Kollegiebyggeriet Camp Logos, hvor man forsøger at få partnering og lean construction på samme fællesnævner og boligbyggeriet Brøndums Gård, hvor partnering-samarbejdet med entreprenøren gennem et såkaldt samlet udbud udvides til også at omfatte den første del af driftsfasen. Ikke alle forsøgsbyggerier har været ubetingede succeser. Et partneringprojekt i Ans mislykkedes, fordi den ene af parterne ikke rigtigt forstod pointen. Men også mislykkede forsøg bidrager til den erfaringsviden, som har gjort Sct. Jørgen til en mere effektiv bygherre. Her har vi stor glæde af PLUS-netværket. Ved forsøgsbyggerier får vi samtidig tilknyttet en ekstern konsulent, som kan hjælpe med til at holde fokus under processen, og som med sin evaluering bagefter kan hjælpe os med blive klogere på, hvad vi har lært. Læs mere om Boligselskabet Sct. Jørgen s erfaringer fra forsøgsbyggeriet Ans Søpark på www.plus.net Vi er blevet en bedre bygherre. Vi er blevet bedre til samarbejde, bedre til at stille krav og bedre til at lære af vores erfaringer. Vi får simpelthen mere for pengene, når vi bygger! Hans Erik Lund foran forsøgsbyggeriet Camp Logos i Viborg.

2 Bygherrerne er drivkraften Bygherrerne har et særligt ansvar for, at byggeriet fortsat udvikles. Det er bygherren, der som bestiller og kravstiller ved et byggeri har mulighed for at opstille de vilkår, der skal gælde for byggesagen. Det er også bygherren, som i sidste ende vil høste gevinsterne ved en bedre byggeproces og et bedre byggeri. Ethvert byggeri rummer mulighed for at gennemføre forsøg. Og alle bygherrer kan være med. Det kræver en indsats. Akkurat som bygherren ved partnering må være indstillet på at levere et mere aktivt medspil i processen, således også ved forsøgsbyggerier. Heldigvis er der støtte at hente hos andre bygherrer, som gerne hjælper med råd og erfaringer. Det er her, PLUS-netværket kommer ind i billedet. Dansk byggeri har en lang og frugtbar tradition for forsøgsbyggeri især i forbindelse med det støttede boligbyggeri. Ved boligforliget 2006 er der endnu engang slået fast, at det støttede byggeri har en særlig forpligtelse til at bidrage aktivt til byggeriets udvikling. En tilsvarende forpligtelse har regeringen i sin byggepolitik Staten som bygherre pålagt de statslige bygherrer.

Fællesadministrationen 3B Nye standarder for beboerinddragelse Medejerboliger. Seniorbofællesskaber. Nye ord og begreber i byggeriets ordbog. Ingen af delene var lige til at slå op og finde opskriften på, da Fællesadministrationen 3B første gang mødte dem som ønsker hos kommende beboere. Så 3B måtte opfinde dem selv: Det er jo gennem nye ideer, at byggeriet udvikler sig. I 3B havde vi formuleret en udviklingsstrategi med fokus på nye samarbejdsformer og brugerens deltagelse i byggesager. Ved at gennemføre forsøgsbyggerier kunne vi skabe et udviklingsrum for learning by doing og samtidig udvikle vores egne udviklingskompetencer, fortæller Erik D. Præstegaard, byggechef i 3B, som er fællesadministration for de tre boligselskaber FB, KSB og H44. Med forsøgsbyggeriet Grønhøj var 3B først med medejerboliger i Danmark en nyskabelse, som siden er fulgt op i flere byggerier. Blandt dem seniorbofællesskaberne Kløvermarken, Solsik- ken og Valmuen i Måløv, som samtidig satte ny standard for beboerinddragelse i planlægning af nybyggeri: Netværk er livsnødvendige Ballerup kommune havde fået organiseret tre seniorgrupper, der hver især havde et stærkt ønske om at flytte i seniorbofællesskab. De havde formuleret deres visioner og var stærkt motiverede for at være med i planlægningen. Gennem hele byggesagen var beboerne med i alle væsentlige drøftelser og beslutninger. Det var temmeligt ressourcekrævende, og ikke alt gik lige efter bogen. Men resultatet blev tilfredse beboere. De fik stort set realiseret deres boligdrømme, fortæller Erik D. Præstegaard fra 3B, som sammen med Ballerup kommune og beboerne efterfølgende blev præmieret med Bygherreprisen. mene boligorganisationers udviklingsnetværk om fremtidssikring), hvor 3B har ledet arbejdet med at skrive en vejledning i beboerinddragelse ved fornyelse af almene bebyggelser. At deltage i netværk er livsnødvendigt for Erik D Præstegaard: Her møder man kolleger, som brænder for sagen og gerne vil medvirke til at gøre en forskel. Det er en stor inspirationskilde til fortsat at drive udviklingen fremad i ens egen byggeorganisation. Men samtidig også en nødvendighed, hvis vi de professionelle, blivende bygherrer skal leve op til de forventninger, der stilles til os. Læs mere om 3B s erfaringer fra forsøgsbyggerierne Søndergaard, Måløv tre seniorbofællesskaber og Bogholder Allé Vanløse på www.plus-net.dk Erfaringerne herfra har 3B siden videreudviklet i andre projekter senest i et udviklingsprojekt i AlmenNet (de al- Find vejledningen i den beboerdemokratiske proces på www.almennet.dk Ved at gennemføre forsøgsbyggerier kunne vi skabe et udviklingsrum for learning by doing og samtidig udvikle vores egne udviklingskompetencer. Erik D. Præstegaard foran forsøgsbyggeriet Grønhøj i Ballerup.

3 PLUS et netværk af engagerede bygherrer Hvis forsøg og afprøvninger skal bidrage til udviklingen også for andre end de, der udfører dem skal resultaterne fastholdes og formidles. Samtidig giver udviklingsaktiviterne større værdi, hvis de indgår i en langsigtet og systematisk udviklingsplan. Forsøgene skal have retning og perspektiv. Disse opgaver har PLUS-netværket taget på sig. PLUS står for Partnering, Læring, Udvikling og Samarbejde. Det er et netværk af udviklingsorienterede bygherrer, som gerne vil være med til at bringe byggeriet i PLUS. I netværket deltager foreløbig godt en snes bygherrer, som gennem deres byggesager har været med til at tilvejebringe det danske erfaringsgrundlag med partnering. De fleste er almene boligorganisationer, men der er også statslige og private bygherrer imellem. Endvidere deltager Socialministeriet og Erhvervs- og Byggestyrelsen. PLUS-netværket er åbent for alle bygherrer, som gerne vil være med til at videreudvikle dansk byggeri især med henblik på byggeriets processer og samarbejdsformer. Ved de kvartårlige møder i netværket får deltagerne lejlighed til at dele erfaringer og hente støtte og gode råd hos andre bygherrer, som arbejder med udvikling. Her deltager også de konsulenter, der bliver udpeget til at følge og evaluere forsøgsbyggerierne. For hvert forsøgsbyggeri udarbejdes en rapport over forsøget og de indvundne erfaringer. På den måde sikrer man, at resultaterne bliver spredt og bliver brugt.

Boligselskabet Fruehøjgaard Vi kan forandre byggeriet hvis vi vil Fruehøjgaard vil være Danmarks Bedste Boligselskab. Og da de driftige Herning-folk for nogle år siden endnu engang oplevede, at det traditionelle udbud i hvert fald ikke var vejen, besluttede man sig for, at der skulle andre boller på suppen: Vi havde lige afsluttet en byggesag, der var gået rigtig skidt med dårligt samarbejde mellem parterne og masser af fejl og mangler ved afleveringen. Nu stod vi med et nyt byggeprojekt, hvor vi samtidig gerne ville afprøve konceptet medejerboliger. Ved en tilfældighed kom vi i kontakt med netværket og besluttede os for, at vi også ville gøre noget ved processen, fortæller Bjarne Krog-Jensen, direktør i Boligselskabet Fruehøjgaard. Efter forhandling med Socialministeriet blev Fruehøjgaard bevilget dispensation for udbudscirkulæret. Flere forsøgsbyggerier i træk har nu givet Herningfolkene en enestående mulighed for at teste perspektiverne ved et længerevarende samarbejde med de samme rådgivere og entreprenører i partnering og som trimmet byggeri: Byggede 13% billigere Ved det andet byggeri satte vi som mål at spare 10% på kvadratmeterprisen i forhold til det første. Vi endte med at bygge 13% billigere. Den besparelse har mere end opvejet, hvad det har krævet af ekstraindsats hos os. Og dertil kommer, at vi har langt færre fejl og mangler til at give os bøvl bagefter, fortæller Bjarne Krog-Jensen. Sideløbende har Fruehøjgaard arbejdet på at blive bedre til at inddrage beboerne og bygge deres ønsker og værdier ind i nybyggeriet. Også det er noget, man ikke opnår gennem et enkeltstående byggeri: Så det at gennemføre forsøg har i den grad bragt os på sporet af, hvordan vi får et bedre byggeri. Og det har bekræftet os i, at vi kan forandre og udvikle byggeriet, når vi sætter os et mål. Vi når det ikke på et enkelt byggeri. Men vi kan nå det, hvis vi holder fast i målet og lægger sten på sten. Læs mere om forsøgsbyggeriet Dalgasparken og Fruehøjgaards erfaringer som forsøgsbygherre i rapporten Medejerboliger og en værdistyret byggeproces på PLUS-projektets hjemmeside på www.boligfonden.dk Byggeriets største problem er, at vi er alt for dårlige til at bruge den viden, vi har. Hvis vi skal have ændret det, er vi som bygherrer nødt til at brug vores magt til at sætte betingelserne. Bjarne Krog-Jensen foran forsøgsbyggeriet Dalgasparken i Herning.

4 PLUS sætter fokus på fremtidens partnering PLUS har i 2006 opsamlet resultaterne af de sidste 5-10 års indsats med at udvikle og afprøve nye samarbejdsformer i byggeriet. I erfaringsgrundlaget indgår bl.a. resultater fra 30 hidtidige forsøgsbyggerier, men også resultater fra bl.a. BygSol og trimmet byggeri. Rapporten Forsøg, udvikling og innovation i byggeriet gennem forsøgsbyggerier anslår på det grundlag en række nye udviklingstemaer, som netværket peger på som relevante emner for kommende forsøg. Det gælder: Partnering i byggesagsbehandlingen: Som den fjerde part i samarbejdet må myndighederne også med ved bordet. Strategiske partnerskaber og længerevarende samarbejder: Hidtidige forsøg viser lovende resultater. Næste skridt bliver at få leverandørerne med. Nyindustrialisering, mass customization og systemleverancer: Hvordan hænger det sammen med partnering? Og hvordan involvere brugerne? Fokus på nytteværdi: Lad os få flere forsøg med at bygge fokuseret efter brugernes behov og værdier. Og lad os undersøge mulighederne i brugerdreven innovation. Værdibaseret ledelse og styring: Hierakisk projektledelse afløses af netværk. Men hvordan skruer man byggeganisationen helt rigtigt sammen og fastholder det fælles fokus på at optimere proces og produkt? Byggepladsen som læringsarena: Hvordan kommer vi videre ad BygSolvejen og aktiverer håndværkernes kompetencer og engagement i en partnering-organisering? Systematisk læring og videndeling: Vi må finde veje til at sikre, at vi dokumenterer og evaluerer de resultater, vi opnår og anvender den nye viden systematisk i kommende byggesager. Ny værktøjer til Værktøjskassen: Der er brug for at videreudvikle og supplere de værktøjer, som kan understøtte partneringsamarbejdet. Udviklingstemaerne behandles efter tur på kvartårlige workshops i PLUS-netværket. Resultaterne opsamles i Arbejdspapirer, som kan være til støtte ved tilrettelæggelse af praktiske forsøg. PLUS-netværket opfordrer bygherrer til at gennemføre forsøg med de valgte udviklingstemaer ved kommende byggerier.

Vejle kommune Byggesagens fjerde part Vejle skal kunne ses fra Månen. Sådan lyder sloganet for den nye Vejle storkommune. De har store sko på i Danmarks p.t. hurtigst voksende byområde også når det gælder by- og byggeudvikling. Vejle formulerede tidligt sin egen arkitekturpolitik og arbejder målbevist på at gennemføre sin byudvikling i samarbejde med private og kommercielle parter. Netop det konstruktive samarbejde mellem den kommunale bygningsmyndighed og bygherren med hans rådgivere og udførende nyder stor bevågenhed i Vejle, som i en årrække har udført såkaldt dialogbaseret myndighedsbehandling : Vi ser os selv som byggeriets fjerde part. Vi vil ikke bare sidde bag skrivebordet. Vi vil gerne ud og indgå i forhåndsdialog med bygherre og brugere og på den måde bidrage konstruktivt til byggeriets værdikæde, siger afdelingsleder Michael Larsen i Vejles byggeforvaltning. En vigtig rolle at spillle For Vejle er det derfor også helt naturligt at medvirke i forsøg og udvikling inden for byggeområdet. Kommunen har selv deltaget i en række udviklingsprojekter, bl.a. med digital byggesagsbehandling, og støtter aktivt forsøgsbyggerier i kommunen. Aktuelt således Europas hidtil højeste træhusbyggeri: Fire syv-etagers punkthuse, som Boligforeningen Østerbo vil opføre neden for Nørreskoven. Michael Larsen er af PLUS-netværket udpeget til at monitorere og evaluere forsøgsbyggeriet. Han ser PLUS som en vigtig del af sit eksterne netværk med de drivende kræfter i udviklingen af dansk byggeri og Michael Larsen opfordrer andre kommuner til at deltage i netværket: Vi vil ikke bare sidde bag skrivebordet. Vi vil gerne ud og indgå i forhåndsdialog med bygherre og brugere og på den måde bidrage konstruktivt til byggeriets værdikæde. Michael Larsen foran Økolariet i Vejle. For os i den kommunale verden er det en god mulighed for at komme i dialog med fremsynede bygherrer. Og så er det jo samtidig en chance for at vise dem, at en kommune kan spille en anderledes proaktiv rolle i byggeriet. Vi bliver nødt til at gøre op med de hidtidige grænser og gentænke samarbejdsprocessen mellem kommune og bygherre, hvis vi skal gøre tingene bedre og det er jo det, det hele går ud på!

10 5 Vær med til at bringe byggeriet i PLUS Hvis du overvejer at tilrettelægge et forsøg i forbindelse med en kommende byggesag, kan du søge råd og vejledning hos PLUS-netværket. Find kontaktdata på www.plus-net.dk Et forsøg er først og fremmest at gøre noget anderledes, end man plejer. Der findes ikke en nøjagtig definition på et forsøgsbyggeri, men det kan kendes på: - at forsøget sker i tilknytning til et byggeri - at bygherren på forhånd er indstillet på at prøve noget nyt med de fordele og ulemper, det kan indebære - at forsøget medfører nogle ekstra omkostninger til planlægning, gennemførelse og opfølgning - at forsøget evalueres - at der lægges vægt på opfølgning i form af rapportering og erfaringsformidling sådan gør du Forsøg må omhyggeligt forberedes og planlægges. Der udarbejdes en forsøgsbeskrivelse, som nøje gør rede for - Hvad forsøget går ud på, og hvad forsøget skal afkræfte eller bekræfte - Hvordan forsøget skal følges og resultaterne måles og registreres - Hvordan forsøget organiseres, og hvem der er ansvarlig for, at forsøget gennemføres i henhold til beskrivelser og plan - Hvordan forsøget skal evalueres Udbudsmaterialet og aftaler bør klart fastslå, at byggesagens parter skal være indstillet på at medvirke i forsøget. De konkrete forpligtelser kan nærliggende aftales i forbindelse med en eventuel partneringaftale. Forsøgets resultater skal opsamles i en rapport. Det behøver ikke at være en omfattende rapportering, men erfaringer og resultater skal fastholdes og formidles videre til andre. Hvis forsøget gennemføres i regi af PLUS-netværket, vil netværket udpege en uafhængig evaluator, som følger byggeriet og udarbejder rapporten. vilkår og støtte For private bygherrer er der ingen lovmæssige bindinger i forbindelse med organisering og udbud af forsøgsbyggerier. Offentlige bygherrer skal som udgangspunkt følge udbudsreglerne, og hvis projekteringsudgften eller opførelsesudgifterne er over EU-tærskelværdier, skal EUs udbudsregler følges. Almene bygherrer kan søge Socialministeriet om dispensation fra de danske udbudsregler i overensstemmelse med bestemmelserne i lov om almene boliger. Ansøgningen bør vedlægges en udførlig forsøgsbeskrivelse efter de ovenfor anførte retningslinier. Ansøgning om forsøg med partnering og samarbejdsformer vil af Socialministeriet blive forelagt PLUS-netværket til bedømmelse. De statslige bygherrer kan efter de danske regler selvstændigt tage initiativ til forsøg. Der er ikke aktuelt mulighed for at søge statslig støtte til forsøg, så støtte kan alene søges hos private fonde. PLUS-netværkets aktiviteter i 2007 støttes af BoligfondenKuben. Fonden behandler tillige ansøgninger om støtte til konkrete forsøg og formidling i overensstemmelse med de nye udviklings-temaer, som PLUS-netværket har udpeget. Om støtte kan bevilges, afgøres i hvert enkelt tilfælde på grundlag af individuel ansøgning i overensstemmelse med fondens retningslinier se www.boligfonden.dk

Knud Erik Busk Formand for Bygherreforeningen Den professionelle bygherre af i dag har to hovedopgaver: At sikre brugerinddragelsen og at være med til at udvikle byggeriet. Bygherren skal være forandringsagent! Mange bygherrer har desværre fortsat den opfattelse, at de også skal styre projektering og byggeproces. Derved mister de fokus på udvikling og især på at få en bedre organisering og rollefordeling. De nye samarbejdsformer har vist, at det nytter at satse på udvikling. Sammen med de mange industrialiseringstiltag, vi ser nu, må vi forvente målbare forbedringer. Den helt store udfordring for os bygherrer er at omsætte de mange gode erfaringer - især indenfor partnering og trimmet byggeri i konkrete tiltag, når vi organiserer og planlægger vores projekter. Vi har som bygherre en pligt til at sikre denne implementering til gavn for byggeriets udvikling. Bent Madsen Vicedirektør i Boligselskabernes Landsforening Den almene sektor har en lang tradition for at være med til at tegne udviklingen i byggeriet. Det skal vi holde fast ved, og Boligselskabernes Landsforening støtter aktivt initiativer som PLUS-netværket og AlmenNet. Det er her, man lige nu arbejder med den fornyelse, som er livsvigtig for den almene boligsektor, hvis vi også i fremtiden skal være attraktive for nuværende og kommende beboere. Det er vigtigt, at udviklingsmiljøerne opleves som åbne. Vi skal have flere og flere med. Og resultaterne skal formidles bredt og effektivt, så de kommer ud og bliver brugt. Og så er det helt afgørende, at reglerne for det almene byggeri er smidige og giver gode rammer for innovation og forsøg. Her har politikerne et arbejde at gøre bl.a. med at få gjort noget ved de barrierer, der gør det svært at operere med totaløkonomi. 11

PLUS-netværket ledes af en styregruppe med følgende medlemmer: Direktør Bjarne Krog-Jensen, Boligselskabet Fruehøjgaard Byggechef Erik D. Præstegaard, Fællesadministrationen 3B Kontorchef Ib Steen Olsen, Erhvervs- og Byggestyrelsen Fuldmægtig Tom Frederiksen, Socialministeriet Forskningschef Kim Haugbølle, Statens Byggeforskningsinstitut Sektionsleder Sten Bonke, BYG-DTU Som faglige sekretærer medvirker Mogens Høgsted og Henrik Davidsen. PLUS-netværket kan kontaktes via www.plus-net.dk Udgivet af BoligfondenKuben i samarbejde med PLUS-netværket, Socialministeriet og Erhvervs- og Byggestyrelsen April 2007 Bedre byggeri gennem Partnering, Læring, Udvikling og Samarbejde PLUS er et netværk af professionelle fortrinsvis almene bygherrer, som arbejder for en bedre byggeproces. PLUS er en videreførelse af Bygherrer Skaber Værdier, som gennem 30 forsøgsbyggerier har dannet ramme om udviklingen af partneringkonceptet i Danmark. PLUS inviterer nye udviklingsorienterede bygherrer, kommuner og andre til at træde ind i netværket og være med til at videreudvikle gode samarbejdskoncepter i dansk byggeri. I dette lille hæfte kan du møde fire medlemmer af netværket og læse om, hvordan forsøgsbyggerier og netværk kan være med til at udvikle din organisation. Mere om netværket, rapporter fra forsøgsbyggerier mv. på www.plus-net.dk PLUS-netværket støttes af BoligfondenKuben. Produceret af Congo Huset redaktion og tekst: Poul Høegh Østergaard Fotos: Martin Busborg, Jesper Ludvigsen grafisk design: Claus Lynggaard/oktan Tryk: nofo a/s www.boligfonden.dk