UDVIKLINGSROGRAM SORTEBRØDRE LADS Vision, rammer og proces Januar 2012
Forord Indhold I Roskilde Kommune har vi en vision om en dynamisk bymidte. Dette program skal danne grundlag for en samlet udvikling af Sortebrødre lads som del af den dynamiske bymidte. Udviklingsprogrammet beskriver kommunens mål og principper for, hvordan vi ønsker Sortebrødre lads udformet. Desuden beskrives den overordnede proces frem mod en realisering af det endelige projekt. Sidst i hæftet findes en indledende vurdering af økonomien i projektet. rincipperne for den fremtidige udformning er opdelt i en række bindende krav til anvendelse og udformning af ny bebyggelse og byrum samt en række ønsker, som byrådet gerne ser opfyldt i kommende projekter, men som kan fraviges. Byrådet ønsker herved at give rum for udvikling af kreative og bæredygtige løsninger inden for nogle overordnede rammer. Kravene vil blandt andet danne grundlag for udbud af de kommunale arealer og efterfølgende lokalplanlægning. Roskilde Byråd håber, at visionen og de mål, vi har for Sortebrødre lads, vil inspirere og udfordre interesserede aktører til at byde ind med spændende projektideer. Visionen 3 Området i dag 4 rincipper for områdets fremtidige udformning 6 Område A. arkeringshus 8 Område B. Butikker/liberale erhverv/kultur og idræt/ offentlige formål/boliger/parkering 9 Område C. Boliger/liberale erhverv 11 Område D. Knudepunktet 12 Grøn struktur 13 Veje og stier 13 rincipper for områdets realisering 14 Inddragelse af borgere, interessenter og investorer 14 Aktivitetsplan og etapedeling 14 Økonomi 15
Visionen Det kulturelle parallelstrøg + Tværgående kobling til + lads + + parken 3 Byparken Roskilde Domkirke alæ og museum um Folkeparken k Roskilde Museum Roskilde Kloster Algade Algade 31 Roskilde Bibliotek Sortebrødre rø e lads Sortebrødre lads er et vigtigt Sortebrødre knudepunkt lads er et mellem vigtigt knudepunkt bymidten mellem og bymidten og Folkeparken og Folkeparken og som som begyndelse/slutning på begyndelse/slutning det kulturelle bånd på det kulturelle strøg fra Domkriken til biblioteket. Fra bagside til ny destination og byrumskvalitet Hestetorvet etor Roskilde Station tion Sortebrødre lads skal danne mødested mellem handel og kultur og være flot ankomst til bymidten Sortebrødre lads er et af 8 fortætningsområder i bymidten og skal rumme parkering for den østlige del af bymidten. Generelt gælder, at fortætningen skal bruges aktivt til at skabe mere liv i bymidten. Området skal derfor rumme en blanding af butikker, cafeer, kulturtilbud, liberale erhverv og boliger, der kan give aktivitet og afveksling og få bymidten til at leve det meste af døgnet. Spændende byrum med plads til oplevelse og udfoldelse skal give mulighed for møde mellem alle typer mennesker. Herudover gælder specielt for Sortebrødre lads, at: Ny bebyggelse skal være med til at forskønne området og danne et markant slutpunkt på det kulturelle parallelstrøg fra Domkirken til biblioteket. Bagside skal vendes til forside. Forbindelsen nord-syd fra stationen via Algade og biblioteket til Folkeparken skal styrkes. Ny bebyggelse skal formidle overgangen mellem den sluttede karrebebyggelse i Algade og villabebyggelsen langs Dr. Margrethes Vej og Kong Valdemars Vej. Biblioteket skal gøres mere synligt fra Algade.
Området i dag Offentlige -areal Boliger Terrænspring For- og bagsider Anvendelse Terræn Sortebrødre lads ligger i den østlige del af Roskilde Bymidte, hvor den centrale fodgængerforbindelse fra stationen over Hestetorvet til Folkeparken møder det kulturelle parallelstrøg fra Domkirken via Sct. Ols Gade og Klosterhaven til biblioteket. Området afgrænses af Algade, Kong Valdemars Vej, Dronning Margrethes Vej og klosteret. Anvendelse Mod syd består bebyggelsen af en sluttet randbebyggelse i 4-5 etager med butikker, liberale erhverv og boliger ud mod Algade. Mod øst ligger fritliggende villaer i 1½ - 2 etager mod Kong Valdemars Vej og den østlige del af Dronning Margrethes Vej. Mod nordvest ligger Roskilde Bibliotek og tre mindre ejendomme i 2-2½ etager med liberale erhverv og boliger. Den centrale del af Sortebrødre lads rummer en af bymidtens primære parkeringspladser med i alt 439 p-pladser. Specielt den sydlige del har præg af bagside med varegårde og nedkørsler til p-kældre under en del af randbebyggelsen mod Algade. Beplantning og terræn Villaerne og ejendommene mod nordvest har private haver, og ved biblioteket er der anlagt en offentligt tilgængelig rosenhave. Ejendommene langs Algade har ingen udendørs opholdsarealer på terræn. Baggårdene her er asfalterede og bliver brugt til parkering og oplag. å den offentlige parkeringsplads står der få mindre træer Terrænet falder 3-4 meter fra Algade mod Dronning Margrethes Vej. Terrænforskellene optages blandt andet af støttemure bag randbebyggelsen mod Algade.
5 Udsigt fra Sortebrødre lads mod Domkirken. Til venstre i billedet ses det tidligere Kino. Sortebrødre lads set fra Dronning Margrethes Vej. I baggrunden ses Roskilde Station. Kommuneplan 2009 Området er i Kommuneplan 2009 udpeget som et af 8 fortætningsområder i bymidten. Området skal rumme et parkeringshus som led i kommunens parkeringsstrategi, hvor en del af de centrale parkeringspladser i bymidten flyttes til parkeringshuse i udkanten af bymidten og med god forbindelse til det overordnede vejnet. Den sydlige del af området langs Algade og Sortebrødre lads er en del af det regionale center og skal anvendes til boliger, butikker, liberale erhverv, hotel, restaurant og lignende offentlig og privat service samt offentlige formål i op til 4½ etager (rammeområde 1.CR.9). Kommuneplanen åbner mulighed for at placere en større udvalgsbutik på op til 5.000 m 2 ved Sortebrødre lads. Kommunen lægger vægt på, at butikken får en størrelse, der adskiller den fra byens øvrige udvalgsvarebutikker, så byen kan tiltrække butikskoncepter, som kan bidrage til bymidtens variation og fortsatte attraktion i oplandet. Den nordøstlige del er udlagt til åben-lav boligbebyggelse i højst 2 etager (rammeområde 1.B.7), mens den nordvestlige del er udlagt til offentlige formål, herunder bibliotek, trafikanlæg, offentlige pladser og torve mm. Bebyggelsen må være op til 2½ etager (rammeområde 1.D.5). Baggrund for områdeprogrammet Aktuelt har Roskilde Kommune modtaget et skitseforslag fra ejerne af Algade 41-49, der ønsker at opføre butikscenter og parkeringshus på en del af Sortebrødre lads. En samlet helhedsplan skal sikre en hensigtsmæssig udnyttelse af området og sikre, at nye projekter lever op til intentionerne og målene for den dynamiske bymidte. Nøgletal Området har et grundareal på ca. 50.000 m 2, og det samlede etageareal er på ca. 33.000 m 2. Omkring halvdelen af etagearealet anvendes til butikker og liberale erhverv, knap en tredjedel til boliger og den resterende del til offentlige formål (bibliotek og hjemmepleje). Ved fortætning skønnes der at kunne opføres yderligere ca. 10.000 m 2. Desuden skal der skabes plads til i alt 625-650 p-pladser (eksisterende p-pladser på Sortebrødre lads og Sct. Ols Stræde + nye p-pladser, der udløses af nybyggeriet.
rincipper for områdets fremtidige udformning
rincipper for områdets fremtidige udformning 7 Centralt for disponeringen af området er en ny plads i knudepunktet mellem gangforbindelsen Hestetorvet/Folkeparken og kulturaksen. ladsen skal være et attraktivt offentligt byrum med mulighed for forskellige aktiviteter, der lægger op til socialt møde, leg og bevægelse. Stueetagerne omkring pladsen skal anvendes på en måde, der bidrager til at give liv på pladsen. Anvendelse Butikker skal placeres mod Algade og den nye plads, mens arealet ud mod Dronning Margrethes Vej reserveres til boliger og/eller liberale erhverv. Bebyggelsens udformning Bebyggelsens proportioner skal tilpasses omgivelserne, så den højeste og tætteste bebyggelse placeres mod syd, mens bebyggelsen skal være lavere og mere åben mod nord. Der ses gerne ny arkitektur, der kan tilføre området nye værdier. arkering arkering skal anlægges i konstruktion. Flest mulige parkeringspladser skal placeres i den østlige del af området med passende hensyn til de omliggende boliger. Kørende adgang til området skal ske fra Dronning Margrethes Vej. Delområder Området er opdelt i 4 delområder/etaper, der kan udbydes og projektudvikles samlet eller hver for sig. Etapedelingen er primært styret af logistik og hensynet til, at der under hele processen skal være parkeringspladser til rådighed. D Området er opdelt i 4 etaper, der kan udvikles samlet eller hver for sig.
rincipper for områdets fremtidige udformning OMRÅDE A. ARKERINGSHUS Krav Området skal rumme parkeringshus/kælder med mindst 525 p-pladser. Støj fra parkeringshuset skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra virksomheder. arkeringshuset må være max. 1 etage over terræn med mulighed for parkering på tagfladen. Tagfladen skal kunne anvendes til boldspil o.l. om aftenen og i weekender. Ønsker Sammenhæng til de eksisterende private parkeringskældre i området, så parkeringskapaciteten udnyttes bedst muligt. Facader og tagflade skal afskærmes og/eller beplantes, så der dækkes for indkig til bilerne og udkig fra tagfladen til de nærliggende haver. Facader, der ikke beplantes, skal kunne bruges aktivt til idræt/leg eller kunstnerisk udsmykning. Facader og tagflader på parkeringshuset skal så vidt muligt udformes i samarbejde med beboere og lokale aktører. Når p-anlægget på Sortebrødre lads er opført, vil p-arealet ved Sct. Ols Stræde blive til overs, indtil det skal bebygges. Arealet ønskes brugt til midlertidige aktiviteter. Belysning skal udformes, så det ikke generer nabobeboelser. Algade Eksempler på kunstnerisk udsmykning ved p-hus Eksempel på grøn facade
rincipper for områdets fremtidige udformning OMRÅDE B. BUTIKKER/LIBERALE ERHVERV/KULTUR OG IDRÆT/ OFFENTLIGE FORMÅL/BOLIGER/ARKERING 9 Bygningen skal opføres i 3-4 etager med kælderparkering. I kanten af bygningen kan etableres boliger, småbutikker eller liberalt erhverv, der åbner mod omgivelserne. Nye butikskoncepter. Krav Området skal rumme en dagligvarebutik på ca. 3.000 m 2 i ét plan. Stueetagen mod vest skal rumme mindre butikker, cafeer, kultur-/idrætstilbud og/eller andre aktiviteter, der kan bidrage til liv på udearealerne (delområde D). Varegårde og vareindlevering skal indrettes i bebyggelsens kælderniveau eller på anden vis integreres i byggeriet. Bebyggelsen må være i 3-4 etager målt fra terræn ved nordfacaden. Facaderne skal brydes op i mindre, klart adskilte enheder (facadelængde max. 30 m) for at sikre variation. Stueetagens facader skal åbne sig mod omgivelserne og udformes og detaljeres, så de er spændende at se på og opholde sig ved. Der skal etableres en markant port fra Algade til pladsen i delområde D i forlængelse af gaden Bag Klostermuren, så pladsen og biblioteket synliggøres fra hovedgaden og Hestetorvet. Tagfladen skal kunne anvendes til friareal for beboere og ansatte og til fritidsformål i forbindelse med idrætsaktiviteterne. Der skal etableres parkeringskælder med et antal pladser svarende til behovet fra nybyggeriet inden for delområde B (1 p-plads pr. 50 m 2 butiksareal, 1 p-plads pr. 100 m 2 kontorbyggeri og 1 p-plads pr. bolig). Der skal etableres cykelparkering svarende til mindst 2 4 pladser pr. 100m etageareal detailhandel 0,4 pladser pr. bruger/besøgende/ansat for erhverv, kultur og publikumsorienterede aktiviteter 2,5 pladser pr. bolig. Stueetagens facader skal åbne sig mod omgivelserne.
rincipper for områdets fremtidige udformning OMRÅDE B. BUTIKKER/LIBERALE ERHVERV/KULTUR OG IDRÆT/ OFFENTLIGE FORMÅL/BOLIGER/ARKERING Cykelparkering skal placeres i umiddelbar nærhed af indgangene til bebyggelsen og ankomstområderne til den anvendelse, cykelparkeringen er tilknyttet. Ønsker Mulighed for idrætslokaler på 3.000-5.000 m 2 i sammenhæng med aktive udearealer. Mulighed for en udvalgsvarebutik på op til 5.000 m 2. Nyt butikskoncept, der kan bidrage til bymidtens variation og attraktion. Mod nord kan bebyggelsen indeholde boliger, der kan indgå i sammenhæng med bebyggelsen i delområde C. Den stationsnære placering kan udnyttes til kontorerhverv med mange arbejdspladser. Der ses gerne ny arkitektur, der kan tilføre området nye værdier. orten må gerne bearbejdes med lys, kunst o.l. I tilknytning til porten kan indrettes bibliotekscafé eller -udstilling. arkeringskælderen skal gerne bygges sammen med parkeringshuset i delområde A, så parkeringskapaciteten udnyttes bedst muligt. Idrætsaktiviteter Cafeer Biblioteksudstilling/-café
rincipper for områdets fremtidige udformning OMRÅDE C. BOLIGER/LIBERALE ERHVERV 11 Bibliotek lads Butik Boliger/liberal erhverv -hus Bygningerne skal placeres, så kigget fra Dronning Margrethes Vej til stationen bevares. Bebyggelsen kan opføres i 2½ etager. Krav Området skal rumme boliger og/eller liberale erhverv Boliger skal være af forskellig størrelse, så de appellerer til forskellige brugergrupper. Bebyggelsen må være i max. 2 etager med udnyttelig tagetage Facadelængden må ikke overstige 25 meter. Facader mod veje og stier skal udformes og detaljeres, så de er spændende at se på og opholde sig ved. De ubebyggede arealer skal have havekarakter. Arealerne skal afskærmes mod adgangsvejen. Det visuelle kig fra Dronning Margrethes Vej til stationen skal bevares. Der skal etableres parkering til nybyggeriet enten inden for delområde C eller i parkeringshuset i delområde A (1 p-plads pr. bolig og 1-pplads pr. 100 m 2 kontorbyggeri). Der skal etableres cykelparkering svarende til min. 0,4 pladser pr. ansat for erhverv og 2,5 pladser pr. bolig. Cykelparkering skal placeres i umiddelbar nærhed af indgange til bebyggelsen og af ankomstområder til den anvendelse, cykelparkeringen er tilknyttet. Ønsker Der ses gerne ny arkitektur, der kan tilføre området nye værdier. Boliger i grønne omgivelser
rincipper for områdets fremtidige udformning OMRÅDE D. KNUDEUNKTET Krav ladsen skal give mulighed for ophold, udeservering, leg, bevægelse, kultur- og idrætsaktiviteter. Desuden skal der være adgang for kørende trafik til de private parkeringsarealer og -kældre ved Algade 33-45. ladsen skal planlægges som en samlet helhed, men må gerne opdeles i mindre rum. Der skal etableres en markant port til Algade i forlængelse af gaden Ved Klostermuren, så pladsen og biblioteket synliggøres fra hovedgaden og Hestetorvet. i n i ig ny n n bi g Ny bygning N i ning bygning n g ng bib i n n ing g bin ladsen kan udformes på mange forskellige måder. Der skal være fokus på pladsens rolle som koblingspunkt, og på hvordan den tager imod kulturaksen. Terrænspring skal udnyttes som en attraktion, fx med siddetrin og ramper. Materialer og byudstyr skal medvirke til at sikre kvalitet. Overfladerne skal være robuste, så slid ikke ses som egentlige skader på materialet, men blot giver materialet patina. Ønsker Kino kan overvejes anvendt til midlertidige kultur- og idrætsaktiviteter, fx klatreklub, udendørs biograf. orten må gerne bearbejdes med lys, kunst o.l. I tilknytning til porten kan indrettes bibliotekscafé eller -udstilling. Der bør være mulighed for indgang fra pladsen til biblioteket Der kan opføres en ny bygning til kulturaktiviteter, galleri, bibliotekscafe eller lignende som vestlig afgrænsning af pladsen. En eventuel ny bygning skal være i 1 etage og tilpasses klosterets og bibliotekets arkitektoniske udtryk. lads til udeservering og ophold lads til leg og bevægelse lads til beplantning
rincipper for områdets fremtidige udformning VEJE OG STIER GRØN STRUKTUR 13 Adgangsvej Lokalvej Sivemulighed Vigtig passage Adgang til parkering og varegård (manøvreareal) rincipper for placering af veje og fodgængerpassager En markant beplantningen skal give kvalitet i byrummene.. Krav Kørende adgang til parkeringshus og nybyggeri, herunder vareindlevering til butikkerne skal ske fra Dronning Margrethes Vej via en ny adgangsvej i forlængelse af Sortebrødrestræde. Adgang for kørende trafik til de private parkeringsarealer og -kældre ved Algade 33-45 skal fortsat ske fra Ved Klostermuren via en sivemulighed over den nye plads. De centrale fodgængerforbindelser fra Hestetorvet til Folkeparken og fra biblioteket til Domkirken skal bevares. Sortebrødrestræde skal bevares. Ønsker Stiadgang fra parkeringshuset til Algade via de private porte. Krav Ny markant beplantning skal medvirke til at give området kvalitet og gøre det rart at opholde sig i. Mængden af grønne overflader skal øges med taghaver, beplantede facader, flere træer og mere græs. Regnvand skal forsinkes mest muligt inden afledning. Ønsker Regnvand skal så vidt muligt indgå som et visuelt og rekreativt element. Vandet kan fx afledes i åbne render, eller der kan laves åbne bassiner. Vand kan udnyttes som aktivt element i byrummet.
rincipper for områdets realisering INDDRAGELSE AF BORGERE, INTERESSENTER OG INVESTORER AKTIVITETSLAN OG ETAEDELING Roskilde Kommune ønsker at samarbejde med interesserede aktører om at udvikle Sortebrødre lads. Udbud De enkelte delområder/etaper vil blive sendt i offentligt udbud hver for sig eller samlet. Byrådet beslutter, hvilket tilbud man vil gå videre med, ud fra en vurdering af pris og kvalitet, dvs. i hvor høj grad projektet lever op til målene. Der indgås en købsaftale, som betinges af, at byrådet vedtager en lokalplan, der muliggør det ønskede projekt. I den betingede købsaftale beskrives, i hvilket omfang projektet skal kvalificeres i forhold til Roskilde Kommunes mål og retningslinjer for bymidten. Lokalplan I lokalplanfasen fastlægges de nødvendige juridisk bindende bestemmelser for projektet, samtidig med at der sker en løbende optimering af projektet i detaljen. Inddragelse af borgere Offentligheden inddrages gennem indkaldelse af ideer og forslag som optakt til kommunens formulering af krav og ønsker i udbudsmaterialet, og gennem den lovfæstede 8 ugers høring af lokalplanforslaget. I formidlingen af lokalplanforslaget lægges vægt på at tydeliggøre, hvordan projektet bidrager til at virkeliggøre visionen og målene for den dynamiske bymidte. Afklaring Udbud rojekttilpasning Lokalplan Realisering olitisk beslutning 2012 2013 2014 4. etape olitisk beslutning 2. etape olitisk beslutning 3. etape 1. etape Udviklingen af Sortebrødre lads kan ske samlet eller over flere etaper. olitisk beslutning
Økonomi 15 Konsulentfirmaet Niras har foretaget en indledende vurdering af økonomien i projektet for Roskilde Kommune. De primære indtægter kommer fra salg af byggeretten på de kommunale arealer. De primære udgifter stammer fra anlæg af parkeringshus til erstatning for de parkeringspladser, som nedlægges på grund af nybyggeriet, og som flyttes fra andre dele af bymidten. Anlæg af parkeringspladser til nybyggeriet i område B og C er ikke medregnet, da disse pladser forudsættes betalt af de private bygherrer. Der er tale om et overordnet billede af de økonomiske forhold omkring udviklingen af Sortebrødre lads. Vurderingen omfatter ikke udgifter til eventuel omlægninger af forsyningsledninger (varme, kloak og el). Salg af byggeret for Sct. Ols Stræde er taget med i oversigten, da parkeringen her vil kunne flyttes til det nye parkeringshus på Sortebrødre lads, hvorved der åbnes mulighed for byggeri ved Sct. Ols Stræde. Indtægter Udgifter Område A: arkeringshus arkeringstakst på 10 kr/time = 6,5 mio kr./år. Anlæg af p-hus (525 p-pladser): 110-135 mio. kr. Drift af p-hus: 0,5 mio. kr./år. Afskrivning. Område B: Butikker mv. Salg af byggeret (5.000 m 2 butikker og 2.600 m 2 bolig/liberal erhverv): 28-47 mio. kr. Delfinanciering af eventuelt idrætshus (DGI). Område C: Boliger, liberale erhverv Område D: Knudepunktet/ny plads Sortebrødre lads som helhed Sct. Ols Stræde Salg af byggeret (3.300 m 2 bolig/liberale erhverv): 5 10 mio. kr. Salg af byggeret: 4 8 mio. kr. Omlægning af adgangsvej til parkeringshus og varegård: 2-3 mio. kr. Anlæg af pladsen: 3 5 mio. kr. Drift (udgifter til vedligehold). Midlertidig anvendelse af Kinogrunden. Arkæologiske udgravninger: 10-15 mio. kr. Ombygning på omliggende veje (evt. svingbane, signalregulering o.l.): 1 mio. kr.
Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Svogerslev Roskilde Sortebrødre lads Vindinge Vor Frue Roskilde Kommune Teknik og Miljø lan og Udvikling ostboks 100 Rådhusbuen 1 4000 Roskilde 4631 3000 www.roskilde.dk Gadstrup Viby/Dåstrup Snoldelev