Vedligeholdsgennemgang AB Frederikssundsvej 180 A-D Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk Januar 2011
Vedligeholdsgennemgang AB Frederikssundsvej 180 A-D Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsgennemgangen Januar 2011 Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, altaner, trapper, vinduer, kælder, VVS-installationer mv. for at få registreret omfang af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette, er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning - herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne, kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2011 priser Bemærk at omkostninger til administrator, finansieringsomkostninger og evt. øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk Ejendomsdata AB Frederikssundsvej 180 A-D beliggende Frederikssundsvej 180 A, B, C og D, 2700 Brønshøj Bygningen er opført i 1939 Bygningerne har 5 etager + kælder Samlet boligareal 1668 m² 33 boliger Samlet erhvervsareal 158 m² Areal 144 m², der hverken benyttes til bolig eller erhverv ( Anden enhed til fritidsformål iht. BBR) Varmecentral med fjernvarme
Overordnet liste vedr. renoveringer og er Der er gennemført følgende vedligehold og er: Skorstenspibe nedtaget og afblændet 2010. Renovering af tag, facader og altaner på 1. sal mod gade omkring 2003. Etablering af fjernvarme i 1999. Samtidigt blev radiatoranlæg renoveret. Faldstammer/afløb udskiftet i 1999. Udskiftning af vinduer, altandøre samt vinduespartier ved erhverv mv. i stueetagen omkring 1995. Nogle år før vinduesudskiftningen blev udført renovering af altaner mod gade- og gårdside. Overordnet konklusion Generelt er ejendommen i en god vedligeholdsstand, hvor der løbende er blevet foretaget arbejder. Der anbefales et vist omfang af nødvendige vedligeholdsarbejder inden for de kommende 5 år. Her kan nævnes, at facader eftergås og repareres partielt, samt at der udføres smøring og justering mv. af mekaniske dele i vinduer og døre. Med udgangspunkt i vandinstallationernes alder må de forventes at have en begrænset restlevetid med stigende vedligeholdsomkostninger, og umiddelbart bør man forberede en udskiftning inden for de næste 5 år afhængig af krav til komfort. - 2 -
Budget for diverse opgaver til udførelse på ejendommen AB Frederikssundsvej 180 A-D Januar 2011 Tag Bygningens tag er generelt udført med fald mod tagrender langs facader (stern). Tagets hældning er generelt ca. 3-4 grader. Der er membranbeklædning på taget, og den underliggende bærende konstruktion er udført i beton. Afretningslaget er opbygget i slaggebeton. Oprindeligt har taget haft beklædning af tagpap. I 2003 blev gennemført renoveringsprojekt, hvor der er etableret ny belægning, formentligt af Derbigum membran (asfaltprodukt med to-lags fiberarmering). Alle inddækninger, ventilationshætter, faldstammeudluftninger mv. blev skiftet til nye i zink samt aluminium. Tagrender og nedløbsrør blev skiftet til nye i plast. Taget fremstår i god vedligeholdstilstand, og vil kunne holde i mere end 10 år. Iht. til projektmateriale fra 2003, samt det registrerede, er taget ikke blevet efterisoleret. De tekniske løsningers tæthed overfor vand er afhængige af, at samlinger og inddækninger m.v. er i orden. Såfremt dette svigter, vil der opstå opfugtning af konstruktionen, hvilket kan give skader. Det er nødvendigt løbende og systematisk at overvåge for utætheder og reparere disse. Der anbefales gennemgang hvert andet år af et entreprenørfirma med kontrol for utætheder og reparation af disse samt rensning af evt. stoppede render mv. (I budgettallet er der medregnet tilsvarende gennemgang for utætheder på facader, ved altaner samt udvendige trapper til kældre og altaner m.v.) Gennemgang for utætheder mv. hvert andet år 8.000 8.000-1 -
Facader og altaner Ejendommens facader (blank murværk) fremstår generelt i god stand, og der er kun enkelte steder med løse/udfaldne fuger. I 2003 blev der i forbindelse med tagrenovering gennemført pletvis reparation af facaden efter behov. Der er indbygget et stort omfang af stålprofiler/bærejern i facaden. Stålprofilerne bærer altanernes bundplader, murværk over vinduer og døre samt murværk over butiksruder. Et enkelt sted er der ved gennemgang med kikkert fra gaden registreret skader i murværket omkring stålprofil (se de to nederste fotos). Generelt bør defekte fuger jævnligt udbedres for at forhindre, at der opstår mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Særligt ved bærejern er det vigtigt at undgå vandindtrængning, da jern vokser når det ruster, og derved trykker murværket, og laver yderligere omfang af revner og løse/udfaldne fuger. På denne måde accelereres tæringen, og konstruktionen svækkes. Der foreslås en udkradsning og omfugning ved løse/udfaldne fuger samt udskiftning af evt. revnede sten. Ved revnedannelser foretages forankring med rustfri jern. Arbejdet foreslås udført samtidig med udførelsen af andet arbejde, der kræver lift/stillads eksempelvis gennemgang af taget. Samtidigt registreres det samlede omfang af skader i murværket omkring stålprofiler, inden dette arbejde kan udføres. Der udføres afrensning og maling af sokkel under butiksruder samt reparation af tagrender ved 1. sals altaner mod gade. Reparation af facadens murværk mv. 30.000 Der foreslås en reparation af skader i murværket omkring stålprofiler. Der udføres udkradsning og omfugning ved løse/udfaldne fuger samt udskiftning af evt. revnede sten. Stålprofiler/bærejern afrenses, tilstandsvurderes og behandles eller udskiftes om nødvendigt. Der er budgetteret med to skadede profiler. Reparation af skader ved stålprofiler 70.000 Af indeklima- og energimæssige hensyn kan det overvejes at gennemføre en udvendig efterisolering af gavlvæggen ved opgang 180A. Muren er massiv, og der er således ikke mulighed for hulmursisolering. Der foreslås en løsning, hvor der monteres isoleringsbatts og afsluttes med pudslag. Efterisolering af gavlvæggen ved opgang 180A 320.000-2 -
Facader og altaner (fortsat) Nogle år før vinduesudskiftningen (i ca. 1995) blev der udført renovering af altaner mod gade- og gårdside. Omkring 2003 er der foretaget renovering af 1. sals altaner mod gade. På gårdsidens altaner er den synlige del af udliggerjern blevet udskiftet ved renoveringen. Bundpladen er nu udført i aluminium. Rækværk er også udskiftet. Altanerne på gadesiden er etableret med bundplade i beton. Rækværk er udført i galvaniseret stål. Altanerne har ikke vedligeholdsbehov inden for de næste 10 år. Etablering af ens afskærmning på ejendommens altaner på gadesiden vil forbedre ejendommens udtryk. Samtidigt vil det også forbedre anvendelsesforholdene. Der er budgetteret med afskærmning udført i sejldug. Afskærmning på ejendommens altaner på gadesiden 80.000 Ved renoveringen af 1. sals altaner mod gade er der udført betonreparationer, istandsættelse af rækværk samt udlægning af membran på oversiden. Der ses begyndende revnedannelse i membranbelægningen, og dette bør afhjælpes for at forhindre, at der opstår mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Den underliggende beton er armeret med jern og ved vandindtrængning vil dette vokse, når det ruster og derved trykke betonen, og lave yderligere omfang af revner. Det anbefales, at der udføres ny membranbelægning. Ny membranbelægning 1. sals altaner mod gade 45.000-3 -
Vinduer og døre Vinduer til lejligheder, opgange, kælder samt altandøre er i 1995 udskiftet til en type med termoruder og karm/ramme i plast. Vinduer er hhv. indadgående, udadgående, og er med faste rammer. Altandørene er udadgående. Vinduerne er generelt forsynet med spalteventiler for frisklufttilførsel, dog ikke i køkkener. Plastvinduer og -døre har ikke brug for malervedligehold, og har generelt en lang levetid. Vinduer og døre bør løbende vedligeholdes ved afvaskning af karm og rammer samt smøring (med syrefri olie) og justering mv. af mekaniske dele. Måske kan der også være behov for udskiftning af pakningslister på nogle vinduer/døre. Det kan overvejes at få et servicefirma til at foretage en samlet gennemgang. Ved plastelementer er det ofte mekaniske problemer, der er med til at afgøre levetiden. Samlet gennemgang af vinduer og døre 30.000 Ejendommens 4 hoveddøre og 2 kælderdøre er de oprindelige. Malerbehandlingen på udvendig side viser nogle steder tegn på nedbrydning. En god malerbehandling kan ofte forventes at have en levetid mellem 5 og 10 år afhængig af belastning m.m. Der foreslås snedker- og malervedligehold af hoveddøre og kælderdøre. Vedligehold af hoveddøre og kælderdøre 20.000-4 -
Kælder og kloak Ydervægge og gulve i kælder er udført i beton, hvilket er hensigtsmæssigt, da beton har en begrænset evne til at transportere fugt. Hovedskillerum samt øvrige skillerum er udført i murværk, dog er pulterrum udført med trævægge. Kældergulv under bygningen ligger ca. 2 meter under terræn. De fleste vægge er registreret tørre eller begrænset opfugtede. Det vurderes ikke nødvendigt, at der udføres fugtsikring af kælderen. Væggene og gulvene fremstår i fornuftig stand. Der er radiatorer i tørrerum samt bestyrelseslokale, og der er spalteventiler i kældervinduer, hvilket virker gunstigt for at holde kælderen tør. Ejendommen har en udvendig trappe til kælder udført i beton. Denne har stort omfang af nedbrudt beton med revner/afskalninger. Der forslås en renovering/ udskiftning af trappen for at sikre et godt vedligeholdsniveau samt for at forhindre, at skaderne udvikler sig. Renovering/udskiftning af kældertrappe 65.000 Ejendommens varmecentral er placeret i en appendix til den øvrige kælder, og her ligger gulvniveau ca. 4 meter under terræn. Ydervægge og gulv er udført i beton. Ved renoveringsprojektet i 2003 blev betonvægge injiceret med vandtætningsmiddel (type Vandex), men der er dog fortsat diffus vandindtrængen. Det vurderes, at kælderens gulv befinder sig under et lokalt sekundært grundvandsspejl, hvorfor der står et vandtryk på udvendig side af vægge og gulv. Når den eksisterende varmecentral på et tidspunkt skal fornyes, bør man overveje at flytte den til en anden del af kælderen, og så nedlægge appendix. Alternativt må overvejes en gennemgribende renovering. Indtil da bør diffus vandindtrængen holdes nede med diverse midlertidig indvendig vandtætning inkl. opretning af gulv, ligesom der bør udføres udvendigt vedligehold. Midlertidig reparation af kælder ved varmecentral 40.000-5 -
Kælder og kloak (fortsat) Gulvafløb i varmecentralen er tilsluttet en pumpebrønd i gården. Denne bør forsynes med en alarmenhed placeret i kælder eller en opgang. Alarmenhed for pumpebrønd 10.000 Der er umiddelbart ingen problemer med ejendommens kloak. Med udgangspunkt i ejendommens alder, samt det begrænsede omfang af problemer, må kloakken forventes at have en restlevetid på 10 år eller derover, inden det kan forventes at skulle iværksætte renovering/udskiftning. Inden for en 5-10 årig periode vil det være hensigtsmæssigt, at der udføres en TVinspektion af kloaksystemet, for derved at få afdækket eventuelle brud og sætninger samt øvrige skader, der kan give fugtskader, problemer med rotter osv. Budgettal er for inspektion, og evt. skader der konstateres er ikke medregnet. TV-inspektion af kloaksystemet 30.000-6 -
Trapper og opgange Trapper foreslås istandsat omfattende: - Enkelte pudsreparationer, afrensning, pletspartling og efterfølgende maling i samme antal farver som nu - Snedkerreparation og maling/lakering af alt træværk, herunder vinduesplader, døre og trappe mv. - Ny installation for trappelys inkl. bevægelsessensor samt nye lysarmaturer (pris på armaturer er naturligvis afhængig af udseende og funktionalitet) Istandsættelse af trapper 320.000 Hvornår trapper generelt skal malerrenoveres, er primært et spørgsmål om foreningens ønske til udseende. Affaldsskakte er blevet damprenset i 2010. - 7 -
VVS-installationer Ejendommens varmecentral (fjernvarme) er generelt fra 1999, og fremtræder i fornuftig stand, og vil ved normalt vedligehold kunne holde omkring 10 år eller mere. Der bør løbende udføres service på varmecentralen ved VVS-installatør. Centralvarmeanlægget, der er 2-strenget, er etableret i 1999 samtidigt med indlæggelse af fjernvarme. Radiatorerne er med termostatiske radiatorventiler og elektroniske varmefordelings-målere. Der er generelt ikke radiatorer i køkkener og bad. Radiatorer er placeret centralt i lejligheder. En placering under vinduer ville medvirke positivt på evt. indeklimamæssige problemer med kulde/træk fra vinduer. Ejendommens afløbsinstallation (faldstammer) er i 1999 generelt blevet udskiftet til nye udført i støbejern. Umiddelbart har udskiftningen ikke omfattet gulvafløb, hvorfor man må forvente, at dette skal udføres i et vist omfang. For en stor del er gulvafløb dog udskiftet ved individuelle badeværelsesrenoveringer. Ejendommens installationer for brugsvand er generelt de oprindelige, og vandrørene er udført i galvaniseret stål. Foreningen har ikke væsentlige driftsudgifter til VVSarbejder, og har ikke haft utætheder/rørsprængninger for nyligt. Det er oplyst, at der opleves problemer med vekslende temperatur og lav varmtvandstemperatur. Problemerne forventes at skyldes indvendig tilstopning i rørene pga. rustblomster og kalk. Evt. lang ventetid på det varme vand og lavt vandtryk kan også skyldes tilstopning. Med udgangspunkt i installationernes alder, og de ovennævnte forhold, må vandinstallationen forventes at have en begrænset restlevetid med stigende vedligeholdsomkostninger, og umiddelbart bør man forberede en udskiftning inden for de næste 5 år afhængig af krav til komfort. For at få et mere nuanceret billede af evt. problemer med tilstopninger og tæringer mv. på vandinstallationen, kan gennemføres en spørgeskemaundersøgelse evt. suppleret med destruktive undersøgelser af rør. Spørgeskemaundersøgelse vedr. brugsvand 4.000 Umiddelbart anbefales det, at installation for brugsvand løbende overvåges, og repareres med minimalløsninger. En ny installation kan udføres i rustfri stålrør med termostatisk virkende strengreguleringsventiler. Udskiftning af vandinstallation 1.060.000-8 -
Tilbygninger / gård / udearealer Man kunne overveje muligheden at forbedre/modernisere haven med eksempelvis øer med fast belægning til stole og borde, legeområder, grillplads, ny beplantning, belysning, tørrestativ eller andet. Som det næste skridt anbefales, at der udføres et skitseforslag vedr. af haven med tilhørende budget. Skitseforslag vedr. af haven 6.000 Under alle omstændigheder skal plankeværker, skure mv. malerbehandles. Trykimprægneret træ skal have en behandling, ellers vil det blive ødelagt af solens UV-stråler. Portbelægningen har revnedannelser, og trænger til renovering. Der foreslås fjernelse inkl. bortkørsel af asfalt, fugtmembran m.v. samt klargøring af betondæk overside betondæk. Etablering af ny fugtmembran inkl. fuger og inddækninger m.v. samt opbygning af ny belægning/slidlag. Renovering af portbelægning 120.000 Andet Der er i denne rapport ikke inddraget forslag iht. Energimærke fra 2006, da dette fornyes i foråret 2011. Eksempelvis kan man forestille sig, at der tages stilling til isolering af varmerør i installationskasse på taget. Generelt bør bygningsarbejder udføres af professionelle håndværkere. Herunder særligt arbejder, der ændrer forhold vedr. installationer og bærende konstruktioner og ventilering. Det anbefales, at foreningen indfører politik for konstruktion af badeværelsesgulve og gulvafløb ved evt. baderumsmoderniseringer. Uforudselige 60.000 0 7.000 0 Rådgiver 55.000 0 8.000 0 I alt ekskl. moms 512.000 0 68.000 0 Moms 128.000 0 17.000 0 I alt inkl. moms 640.000 0 85.000 0-9 -
Dato: 11. januar 2011 Budget for diverse opgaver til udførelse på ejendommen AB Frederikssundsvej 180 A-D senere Tag Gennemgang for utætheder mv. hvert andet år 8.000 8.000 Facader og altaner Reparation af facadens murværk mv. 30.000 Reparation af skader ved stålprofiler 70.000 Efterisolering af gavlvæggen ved opgang 180A 320.000 Afskærmning på ejendommens altaner på gadesiden 80.000 Ny membranbelægning 1. sals altaner mod gade 45.000 Vinduer og døre Samlet gennemgang af vinduer og døre 30.000 Vedligehold af hoveddøre og kælderdøre 20.000 Kælder Renovering/udskiftning af kældertrappe 65.000 Midlertidig reparation af kælder ved varmecentral 40.000 Alarmenhed for pumpebrønd 10.000 TV-inspektion af kloaksystemet 30.000 Trapper og opgange Istandsættelse af trapper 320.000 VVS-installationer Spørgeskemaundersøgelse vedr. brugsvand 4.000 Udskiftning af vandinstallation 1.060.000 Tilbygning / gård / udearealer Skitseforslag vedr. af haven 6.000 Renovering af portbelægning 120.000 Andet Sum 397.000 0 53.000 0 1.816.000 Uforudselige 60.000 0 7.000 0 Rådgiver 55.000 0 8.000 0 I alt ekskl. moms 512.000 0 68.000 0 Moms 128.000 0 17.000 0 I alt inkl. moms 640.000 0 85.000 0