Bygningssyn, Abel Cathrines Gade 13, 1654 København V

Transkript

1 Bygningssyn, Abel Cathrines Gade 13, 1654 København V Dato: Udført af: Rune Pedersen & Anders Muff Pedersen Focus2 A/S Kobbelvænget Brønshøj Telefon Mail focus2@focus2.dk Focus2 A/S

2 Indholdsfortegnelse Rapportens formål og generelle bemærkninger Side 3 Bebyggelsens anvendelse og funktion Side 4 Overordnet konklusion Side 4 Teknisk registrering Side 5 Vedligeholdelsesplan Side 13 Bygningssyn af Abel Cathrines Gade Focus2 A/S 1. udgave Fremstillet til brug for Københavns Ejendomme Printed in Denmark 2015 Focus2 A/S 2/13

3 Rapportens formål og generelle bemærkninger Denne byggetekniske rapport beskriver: Bebyggelsens navn Abel Cathrines Gade 13 Ejerlav Udenbys Vester Kvarter, København Matr. nr. 630 Formålet med rapporten er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en kortere årrække (3 år). Disse arbejder prisfastsættes med prisbasis primo Alle priser er indeholdt eventuelle udgifter til stillads/lift og byggepladsomkostninger. Alle priser er ekskl. moms. Dertil skal lægges uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. Dette byggetekniske notat skal betragtes som en generel overordnet tilstand, der er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Dette omfatter besigtigelse af kælder, etager, installationer samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra terræn og tagflade. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. I den efterfølgende oversigt over de enkelte bygningsdele er disses byggetekniske tilstand inddelt i 3 kategorier: Kassabel - Ringe - Acceptabel. Disse kategorier defineres som følger: - Kassabel: Bygningsdelen skal straks gennemgribende repareres eller udskiftes. (Akutte mangler). Her og nu udgift. - Ringe: Bygningsdelen er mangelfuld og skal indenfor en kortere tidshorisont repareres eller udskiftes. 0-3 år - Acceptabel: Bygningsdelen er endnu fuldt funktionsdygtig, men udviser tegn på slid og ælde samt mindre skader. Der skal forventes udgifter til renovering indenfor 10 år. Focus2 A/S 3/13

4 Bebyggelsens anvendelse og funktion Følgende dokumenter er anvendt ved udarbejdelsen: - BBR-meddelelse Bebyggelserne er iflg. BBR-meddelelsen opført i år 1885 og renoveret i Ifølge BBR anvendes ejendommene til erhverv. Ejendommen har et samlet bygningsareal på 1840 m², der alle er oplyst som erhvervsareal. Ejendommen er fredet iht. Bygningsfredningsloven. Ejendommen opvarmes via fjernvarme. Overordnet konklusion Ejendommens bygningsdele: Ejendommen har undergået en gennemgribende renovering i 1993, og fremstår overordnet i god stand. Taget er opført som saddeltag, beklædt med teglsten og udført med undertag af banevarer. Selve konstruktionen og tagbelægningen fremstod i fin stand, men der blev registreret enkelte mindre forhold der bør eftergåes og udbedres. På loft ses et mindre område, hvor undertaget manglede, formodenlig grundet tidligere taggennemføring. Her anbefales det at få etableret undertag. Kviste fremstod med afskallende maling på fronter og vinduer og anbefales malerbehandlet. Der ses desuden en tilstoppet tagrende mod gård, samt enkelte defekter på nedløb og brøndkraver. Ejendommens facader fremstår i blankt murværk, og er generelt i god stand. På nederste skifer ses enkelte æstetiske skader på sten, der vurderes at skyldes saltning. Ved sålbænke ses der enkelte defekter i form af manglende sten og defekte fuger, hvilket anbefales udbedret. Vinduer er de oprindelige 1-lags trævinduer, udført med fortsatsrammer. Vinduerne fremstod med afskallende maling i varierende omfang, men var derudover i fin stand. Det anbefales at vinduer undergår en snedker- og malerbehandling, og efterfølgende undergå malerbehandling ca. hvert år. Udvendige døre er ligeledes udført i træ, og fremstod i fin stand. Disse bør ligeledes undergå løbende malerbehandling. På udvendig trappe mod gård, ses der manglende fuger i mellem granitstenene. Dette har medført vandindtrængning i underliggende murværk, hvilket har medført opfugtning og misfarvning. Det anbefales at få retableret fugerne på trappen og eftergået underliggende murværk. Ejendommens installationer: Ejendommen opvarmes via et 2-strenget fjernvarmeanlæg. Varmeanlægget var delvist lukket ned under besigtigelsen, men fremstod ud fra den visuelle gennemgang til at være i fin stand. I varmecentral ses en ældre pumpe der forventes at skulle udskiftes inden for en 10 årig periode. På varmtvandsbeholderen var isoleringskappen på inspektionsslemmen demonteret, hvilket bør retableres. Faldstammer var delvist udskiftet og fremstod i variende stand. I varmecentral ses et enkelt t-stykke med rustudblomstringer, hvilket bør udskiftes inden for en 10-årig periode. Ejendommen har flere ventilationsanlæg, der alle var af opført i forbindelse med renoveringen. Ventilationsanlæg fremstod i fin stand og vurderes at være velfungerende. Det anbefales at få renset udsugningskanaler ca. hvert 10 år, foruden den årlige service. Ejendommens indvendige overflader: Gulvbelægninger er udført med linoleum på adgangsveje, fællesrum og boliger. Linoleumen var flere steder begyndt at Kælderen fremstod med et fint og tørt indeklima, og var udført med mekanisk udsugning. Der ses afskallinger på nedre 0,5 meter af kældervæggene, der også fremstod lettere opfugtet. Afskallingerne er udelukkende af æstetisk karakter, og opfugtningen var i et begrænset niveau der ikke medfører skader på bygningen, i sit nuværende omfang, ligesom de ikke vurderes at nedsætte kælderen anvendelse. Øvrige etager fremstod med renoverede overflader og fremstod alle i fin stand. Trapper er udført med linoleumbelægning på trin og reposer, mens øvrige dele er malerbehandlet. Linoleumsbelægningen var af lidt ældre dato, men fremstod i fin stand. Focus2 A/S 4/13

5 Teknisk registrering 1.0 Tag 1.1 Taget er opført som et saddeltag, med undertag af banevarer. Taget er beklædt med røde tegl mod gård og sorte tegl mod gade. Taget vurderes udskiftet i 1994, hvor spær ligeledes er oprettet, og undertag etableret Tagbelægning Tagbelægningen fremstod i fin stand, og vurderes at have lang levetid, ved løbende vedligehold. På en enkelt muret rygning ses der lidt manglende mørtel, der anbefales retableret. Medtaget er etablering af manglende mørtel inkl. leje af lift Undertag Taget er udført med undertag af banevare. Der blev et enkelt sted registeret manglende undertag mod rygning, hvilket vurderes at skyldes der tidligere har været en taggennemføring. Medtaget er etablering af manglende undertag Tagrender Tagrender er udført i zink, og fremstod i fin stand. Mod gård er tagrender underført med duesikring. Mod gård vurderes rende at være tilstoppet i hjørne, ligesom der ses en enkelt defekt duesikring. Medtaget er rensning af tagrende og opsætning af løs duesikring mod gård Nedløb Tagnedløb er ligeledes udført i zink. Nedløbende fremstod i rimelig stand, med undtagelse af få samlinger der delvist var gået fra hinanden, samt enkelte defekte brøndkraver. Medtaget er eftergang af nedløb samt udskiftning af defekte brøndkraver Kviste Kviste ud mod gaden er beklædt med zink på tag og flunker, mens front og vinduer er udført i træ. Træbeklædningen fremstod med afskallende maling, og anbefales malerbehandlet. Efterfølgende bør træværk undergå løbende malerbehandling ca. hvert år. Medtaget er malerbehandling af træværk på kvist inkl. leje af lift Sum Focus2 A/S 5/13

6 2.0 Kælder / fundering 2.1 Ifølge BBR-meddelelsen, har ejendommen tilknyttet 588 m² kælder. Kælderen er udført med fuldmurede vægge og støbt beton gulv Fundament Fundament vurderes at være udført i fuldmuret tegl Kælder - generelt Kælderen fremstod generelt med et fint og tørt indeklima. Kælder er udført med mekanisk udsug Kældervægge Kældervægge fremstår pudset og malet. På nedre ca. 0,5 meter af kældervæggene, fremstod vægge i nogle områder opfugtet, med medfølgende pudsafskallinger. Fugten var under besigtigelsen i et omfang som ikke er til skade for ejendommen, og afskallingerne er udelukkende af æstetisk karakter Kældergulv Kældergulv er udført i beton og fremstår malerbehandlet. Der ses lidt malerafskallinger på kældergulve, men derudover fremstod kældergulve i fin stand. Sum Focus2 A/S 6/13

7 3.0 Facader / sokkel 3.1 Ejendommens facader er opført i murvæk. Facader fremstår i blankt murværk med røde sten, med udadkelet fuger, pånår nordvendt facade, der fremstår pudset Sokkel Sokkel er udført i granitsten, og fremstod i god stand Murværk - generelt Murværk omkring sålbænk Sten og fuger fremstod generelt i god stand. Der blev registreret enkelte sten på de nederste skifer, der fremstod med lidt skader, der vurderes at skyldes saltning. Enkelte sten og fuger omkring sålbænke fremstod med defekter i form af manglende/defekte sten, og porøse og manglende fuger. Medtaget er eftergang og udbedring af dette murværk Pudsede bånd Gårdfacader er udført med vandrette pudsede bånd, som fremstod med mindre revner og afskallinger. Skaderne vurderes i nuværende omfang udelukkende at være af æstetisk karakter, men medtaget er afsætningsbeløb til en fremtidig eftergang/opretning af pudsede bånd inkl. stillads Skiferindækning over murværk Mod gård var der over murværk etableret en inddækning i skiferplader. Samlingerne i mellem skiferpladerne fremstod med mindre skader og vurderes ikke at være helt tætte. Skifer inddækningen anbefales eftergået ved udskiftning/tætning Sum Focus2 A/S 7/13

8 Konstruktionsmæssige Tæthed af 4.0 Vinduer 4.1 Ejendommens vinduer er de oprindelige 1-lags vinduer, hvor på der er eftermonteret fortsatsrammer Vinduer Vinduer fremstod med afskallende maling i varierende omfang. Foruden maling, fremstod vinduerne fine og vurderes fuldt funktionsdygtige. Det anbefales at vinduer undergå en snedker-/malerbehandling inden for en kort årrække. Efterfølgende bør vinduer undergå løbende malerbehandling ca. hvert år. Medtaget er malerbehandling af vinduer (131 stk.) inkl. udgifter til lift/byggeplads Sålbænke Sålbænke er udført i skifer, og fremstod i varierende alder og stand. Ældre sålbænke var begyndt at delaminere, og disse anbefales udskiftet i forbindelse med malerbehanding af vinduerne. Medtaget er en udskiftning af 10 stk. sålbænke Kældervinduer - gitre På kældervinduer var monteret gitre. Der blev registreret 2 af disse gitre der var nedfaldet/løse. Medtaget er retablering af gitre Sum Focus2 A/S 8/13

9 Konstruktionsmæssige fejl/mangler 5.0 Udvendige døre 5.1 Udvendige døre er udført i træ. Ejendommen har 3 udvendige døre mod gade, samt 2 dørpartier mod gård Døre mod gade Udvendige døre er udført i træ. Udvendige døre fremstod generelt i fin stand, men bør undergå løbende vedligeholdelse, heriblandt malerbehandling. Medtaget er en malerbehandling af udvendige døre mod gade (3 stk.) Døre mod gård Mod den lukkede gårdhave er der etableret 2 dørpartier udført i træ. Disse fremstod i god stand, men bør ligeledes undergå almindelig løbende vedligehold. Medtaget er malerbehandling af dørpartier mod gård (2 stk.) Sum Trapper 6.1 Ejendommen har enkelt udvendig trappe, 1 trappetrin mod hoveddør, samt flere indvendige trapper Udvendig trappe Mod gårdhave er opført en muret trappe med trin i granit. Fugerne i mellem granitstenene manglede, hvilke medførte vandindtrængning og opfugtning af underliggende murværk. Det anbefales at få retableret fuger for at få stoppet vandindtrængningen/opfugtningen, samt få eftergået underliggende murværk ved udskiftning af defekte sten samt omfugning Indvendige trapper Indvendige trapper er udført i træ beklædt med linoleum på trin og reposer. Linoleumsbelægningen var af lidt ældre dato, men fremstod i fin stand Sum Focus2 A/S 9/13

10 Konstruktionsmæssige fejl/mangler 8.0 Etagedæk 8.1 Etageadskillelse mod kælder er insitu støbt mens øvrige etageadskillelser vurderes udført med bærende træbjælker Etageadskillelse Etageadskillelse mod kælder fremstod i god stand. Øvrige etageadskillelser kunne ikke besigtiges grundet gulv og loft belægninger. Sum Varmeanlæg 11.1 Ejendommen opvarmes via et 2 strenget fjernvarmeanlæg. Ejendommens varmecentral er placeret i kælderen. Varmeanlægget er opført i 1986, men vurderes ligeledes renoveret i Der er monteret et elektrolyseanlæg i varmecentralen Generelt Varmeanlægget var delvist lukket under besigtigelsen, da hovedparten af ejendommen ikke var i brug. Anlægget havde under besigtigelsen en dårlig afkøling på 23,8 C, hvilket kan skyldes at der delvist er lukket for varmen. Alternativt kan det skyldes en defekt klimastat eller manglende indregulering. Rørføringer, komponenter mv. fremstod i fin stand, og vurderes at være velfungerende. På varmtvandsbeholderen var en isoleringskappe demonteret. Medtaget er retablering af isoleringskappe på varmtvandsbeholder Rørstrækninger Rørføringer i kælder fremstod velisolerede. Der blev registreret enkelte begyndende tæringer omkring enkelte samlinger i kælder. Medtaget er afsætningsbeløb til udskiftning af tærede samlinger/rørføringer Pumpe Pumperne var en blanding af ældre og nyere pumper. Der blev bl.a. registreret en ældre Smedegaardspumpe, der vurderes at skulle udskiftes inden for en 10-årig periode. Medtaget er beløb til udskiftning af udtjente pumper Sum Focus2 A/S 10/13

11 12.0 Installationer 12.1 Ejendommens installationer vurderes at have undergået en gennemgribende renovering/udskiftning ifm. ejendommens renovering i Faldstammer Ejendommens faldstammer var hovedsageligt ført skjult. I kælder var faldstammerne af typen Loro-, og fremstod i fin stand. Der ses dog enkelte rustblomstringer på en faldstamme i varmecentralen. Medtaget er beløb til partiel udskiftning af tæret faldstammer Brugsvand Brugsvandsinstallationer var hovedsageligt ført skjult, og der kunne derfor kun foretages en begrænset besigtigelse. Besigtigede brugsvandsinstallationer var udført i varmforzinket stålrør, og fremstod som værende nyere, i god stand El Ejendommens el-installationer vurderes at være en blanding af gamle og nye installationer. I kælder blev der registreret enkelte løsthængende og blottede ledninger, men på øvirige etager fremstod el-installationerne i fin stand. Der er en elevator i køkkenet til varetransport. denne skal undergå løbende service fra tekniker hvis den stadig er i brug Vareelevator Der er en mindre vareelevator i køkkenet. denne skal undergå løbende service fra tekniker, såfremt den stadig anvendes Ventilation Ejendommen har flere mekaniske ventilationsanlæg med udsug og indblæsning, der alle er opført i forbindelse med renoveringen i Ejendommen har mekanisk udsug fra fælles områder og fra køkkener og badeværelser, samt indblæsning i køkken. Ventilationsaggregaterne fremstod i fin stand. Det anbefales at få renset udsugningskanaler ca. hvert 5. år for optimal sug, samt årligt service. Sum Focus2 A/S 11/13

12 Konstruktionsmæssige Tæthed af 13.0 Kloak 13.1 Ejendommens kloaksystem kunne ikke registreres under besigtigelsen Kloak Det anbefales at få udført en tv-inspektion af ejendommens kloaksystem ca. hvert 10. år, for at få klarlagt standen af denne. Medtaget er afsætningsbeløb til tv-inspektion Sum Private friarealer 19.1 Mod øst- og vestvendt facade er der tilknyttet to områder belagt med chaussesten og fliser, samt 1 mindre lukket gård beliggende inde i midten af ejendommen Udenoms-arealer Udenomsarealer anvendes til befærdelse for områdets beboere. Belægningen fremstod i god stand Gård Gårdbelægningen fremstod i fin stand Skur Mod bagside af ejendommen, er der etableret et skur, opført i træ. Dette fremstod i fin stand, men bør undergå løbende malerbehandling. Medtaget er en malerbehandling af skuret. Sum 0 0 Focus2 A/S 12/13

13 Genopretning Vedligehold Vedligeholdelsesplan Kassabel Ringe Acceptabel Nr. Bygningsdel Her & nu TAGVÆRK Tagbelægning Undertag Tagrender Nedløb Kviste KÆLDER/FUNDERING 3 FACADER & SOKKEL Murværk omkring sålbænk Pudsede bånd Skiferindækning over murværk VINDUER Vinduer Sålbænke Kældervinduer - gitre UDVENDIGE DØRE Døre mod gade Døre mod gård 6 TRAPPER Udvendig trappe ETAGEADSKILLELSER 11 VARMEANLÆG Generelt Rørstrækninger Pumpe INSTALLATIONER Faldstammer El 13 KLOAK Kloak ØVRIGE 19 PRIVATE FRIAREALER Skur Sum håndværkerudgifter pr. år Uforudsete udgifter, 10% giverhonorar, 15% Moms, 25% Sum byggearbejder Ovennævnte overslagspriser er udført på notatniveau +/- 20 % Focus2 A/S 13/13