ADVOKAT EIGIL PEDERSEN KAJ MUNKS VEJ 4 7400 HERNING Tlf. 96 26 40 00 J.NR. 6023567 /TMH T I D S B E G R Æ N S E T E R H V E R V S L E J E K O N T R A K T Mellem undertegnede Innovatorium A/S Birk Centerpark 40, Birk 7400 Herning - i det følgende benævnt udlejer - og medundertegnede - i det følgende benævnt lejer - indgås hermed følgende lejekontrakt: DAHL HERNING A/S, CVR nr. 16 87 73 95
INDHOLDSFORTEGNELSE Afsnit: Side: 1. Lejemålets genstand... 3 2. Lejemålets anvendelse... 4 3. Lejemålets overtagelse... 4 4. Lejens størrelse og regulering... 5 5. Depositum... 6 6. Renovation... 6 7. Vedligeholdelse og renholdelse... 6 8. Lokalernes stand og ændring... 7 9. Skiltning... 7 10. Fremleje- og afståelsesret... 8 11. Forsikringer... 8 12. Ejendommens forsyning... 8 13. Omkostninger... 9 14. Øvrige kontraktsbestemmelser... 9 Side 2
FORORD Ideen med innovationshuset Innovatorium er, at Innovatorium vil være Danmarks bedste innovationshus og dermed rammen for udvikling af innovative iværksættere og vækstvirksomheder i samspil med erhvervsfremme aktører, videncentre, forskere og studerende på højt niveau med henblik på at skabe nye virksomheder, mere vækst og nye jobs. Innovatorium skal være rammen for inspiration til såvel interne som eksterne virksomheder. Innovatorium vil derfor motivere sine lejere til videndeling og netværk for at opnå synergieffekt. I den forbindelse stiller Innovatorium krav til sine lejere og lejernes evt. medarbejdere om, at de deltager i nogle af de aktiviteter/møder, Innovatorium afholder. Ligeledes er lejerne og lejernes evt. medarbejdere forpligtet til løbende at holde sig orienteret via I-net, husets Intranet. I-net bruges af husets lejere både som et opslagsværk (den enkelte lejer opdaterer/vedligeholder firmaoplysninger, herunder også kompetencer, billede af ansatte m.v.) og som et videndelingsværktøj. På I-net og på selskabets hjemmeside forventes lejeren og lejerens evt. medarbejdere desuden at gøre sig bekendt med selskabets ideer, visioner og strategier. Lejer gøres opmærksom på, at huset løbende tilpasses nye behov, og lejeren skal være opmærksom på at hans og hans medarbejderes aktive medspil og medvirken i fællesskabet vil betyde en gevinst for såvel lejeren som for huset. Af hensyn til optimering af husets anvendelse i bred forstand kan udlejeren flytte nærværende lejemål til andre tilsvarende lokaler af ca. samme størrelse. Det forventes at lejerne har forståelse herfor, ligesom udlejeren naturligvis vil tage videst mulige hensyn. Udlejer er opmærksom på at nævnte krav og forventninger er usædvanlige og Innovatorium er usædvanligt. Lejeren vil opleve en intensitet og mangfoldighed som er unik, og opfordres til at komme med forslag til forbedringer fremtiden er jo lige begyndt! 1. LEJEMÅLETS GENSTAND 1.1. Lejemålet, der er et erhvervslejemål, er beliggende i ejendommen Birk Centerpark 40, Birk, 7400 Herning. Side 3
1.2. De lejede lokaler udgør m², som lejer har eksklusiv brugsret til, samt andel af fælleslokaler/adgangsarealer. Parterne er enige om, at dette m² areal uanset eventuel opmålingsfejl - bl.a. i forhold til arealbekendtgørelsen skal lægges til grund ved lejeberegningen og ved den indbyrdes fordeling af fællesudgifter m.v. mellem ejendommens lejere. 1.3. De lejede lokaler fremgår af rids, der vedhæftes nærværende lejekontrakt som bilag. 1.4. Lejer har desuden sammen med de øvrige lejere i byggeriet og eventuelt efterfølgende etaper brugsret/dispositionsret til en række fælleslokaler i form af reception, postrum, tekøkken, kantine samt samlingsområde i forbindelse med fællesadgang. Der er desuden sammen med de øvrige lejere i byggeriet adgang til mødelokaler, intranet, opkobling på husets telefonanlæg, kopi- og printmuligheder, internetopkobling og frankering mod særskilt betaling. 1.5. Lejer har sammen med områdets øvrige lejere brugsret til områdets til enhver tid hørende udvendige fællesarealer. 1.6. Lejer har sammen med øvrige lejere dispositionsret over områdets til enhver tid hørende parkeringsarealer, idet udlejer dog til enhver tid har ret til at fordele parkeringsarealet mellem ejendommens lejere med udgangspunkt i en af udlejer fastsat fordelingsnøgle. 1.7. Lejemålet er forsynet med stik til EDB og telefon. Såfremt lejer ønsker yderligere stik eller yderligere effekt afholder lejer selv udgifterne hertil. Såfremt lejer bruger mobiltelefoni anbefaler udlejer TDC. Det påhviler lejeren at verificere, om dækningen er tilfredsstilende. 2. LEJEMÅLETS ANVENDELSE 2.1. Det lejede areal skal af lejer anvendes til kontor, administration og møde- og undervisningsformål, som falder ind under innovatorium s idé- og værdigrundlag og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet end det aftalte formål. 2.2. Parterne er enige om, at lejeaftalen vedrører et ikke erhvervsbeskyttet lejemål, og lejer er ikke berettiget til nogen form for erstatning, såfremt lejeforholdet opsiges/ophæves af udlejer. 2.3. Såfremt der fra arbejdstilsynet og/eller miljømyndigheder, sundhedsmyndigheder eller andre offentlige myndigheder af enhver art stilles krav til det lejede for at dette kan anvendes til det af lejer påtænkte brug, vil omkostningerne ved de hertil nødvendige foranstaltninger skulle afholdes af lejer, men udføres i samråd med udlejer. 2.4. Lejer drager selv omsorg for eventuelle nødvendige myndigheders godkendelse til lejemålets benyttelse. Side 4
3. LEJEMÅLETS OVERTAGELSE OG OPHØR 3.1. Lejemålet tager sin begyndelse den 2013. 3.2. Lejemålet er midlertidigt og ophører automatisk pr. 2016. Såfremt lejer fortsat ønsker lejemålet og udlejer fortsat ønsker at udleje lokalet til lejer, indgås ny kontrakt i god tid inden nærværende kontrakts udløb. 3.3. Lejemålet er fra såvel udlejers som lejers side uopsigeligt i 3 måneder fra overtagelsesdagen. 3.4. Efter udløbet af uopsigelighedsperioden kan lejemålet opsiges med 3 måneders forudgående varsel til fraflytning den 1. i en måned. Lejemålet kan således tidligst opsiges til fraflytning den. 3.5. Fra udlejers side kan opsigelse alene ske efter bestemmelserne i erhvervslejeloven. 4. LEJENS STØRRELSE OG REGULERING 4.1. Den årlige leje er for 2013 beregnet til kr. 1.456,00 pr. m² etageareal + moms, som lejer har en eksklusiv brugsret til, samt kr. 573,00 pr. m² depot/lagerareal i kælder. Begyndelseslejen er som nedenfor anført fremkommet således: kr. 1.456,00 x m² eller i alt kr. kr. 4.2. Den årlige leje andrager således kr. skriver kr., hvilken leje erlægges månedsvis forud med kr.., første gang den 2013. 4.3. Den til enhver tid værende årlige husleje reguleres en gang årligt med den procentvise stigning i nettoprisindekset. Reguleringen sker hvert år pr. 1. januar, første gang den 1. januar 2014, hvor lejen for tiden 1. januar 2014 til 31. december 2014 beregnes på grundlag af stigningen i nettoprisindekset fra 1. oktober 2012 til 1. oktober 2013. 4.4. Herefter reguleres atter pr. 1. januar 2015 for stigningen i nettoprisindekset fra 1. oktober 2013 til 1. oktober 2014. 4.5. Uanset udviklingen i nettoprisindekset stiger lejen med minimum 3 % af foregående års leje. 4.6. Uanset den forannævnte lejereguleringsbestemmelse er udlejer berettiget til at forhøje lejen, såfremt der pålægges ejendommen nye eller øgede skatter, afgifter, forbrugsafgifter, vejbidrag, brandvæsensbidrag, kloakbidrag, dækningsafgift alt i overensstemmelse med Erhvervslejelovens 10-11. (Ovennævnte leje er baseret på de pr. 1. januar 2011 kendte oplysninger). 4.7. Den til enhver tid værende leje tillægges den til enhver tid værende moms, p.t. 25 %. 4.8. Uanset den ovenfor aftalte regulering af lejen, er udlejer tillige berettiget til at forhøje lejen i overensstemmelse med den til enhver tid gældende erhvervslejelovgivnings regler, for tiden lov om leje af erhvervslokaler m.v. (L 934 af 20/12 1999) 13 til markedsleje. Lejer er ikke berettiget til at kræve lejen nedsat efter erhvervslejelovens 13. 4.9. I tilfælde af at grundlaget for fastsættelsen af nettoprisindekset måtte blive ændret, eller det måtte blive erstattet af et andet kriterium til konstatering af bevægelserne i prisniveauet, skal det således ændrede nettoprisindeks eller det nye kriterium være gældende ved den fremtidige regulering af lejen. Side 5
4.10. Det er dog en forudsætning, at parterne herved indbyrdes i alt væsentligt stilles på samme måde som hidtil. 4.11. Mener en af parterne, at dette ikke er tilfældet, kan vedkommende indbringe tvisten om regulering for voldgiftsret, således at tvisten afgøres efter reglerne for behandling af sager ved den almindelige voldgiftsret i Danmark. 5. DEPOSITUM 5.1. Til sikkerhed for lejers forpligtelser i henhold til nærværende lejekontrakt betaler lejer inden lejemålets påbegyndelse et depositum på kr. + moms svarende til 3 måneders leje. 5.2. Depositum kræves reguleret, således at depositum til enhver tid svarer til 3 måneders leje + moms. 5.3. Depositum henstår til enhver tid til sikkerhed for lejers opfyldelse af enhver forpligtelse over for udlejer, såvel under lejemålets beståen som ved lejemålets ophør og aflevering. 6. RENOVATION 6.1. I terrænniveau etableres overdækket affaldsrum for kildesorteret affald og med særligt rum for kantineaffald i henhold til gældende bestemmelser. 6.2. Oplagring af varer, paller, affald m.v. uden for det lejede må ikke finde sted uden forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer, myndigheder m.v. Udlejer kan i givet fald uden varsel og uden at ifalde ansvar lade sådanne effekter fjerne for lejers regning og i øvrigt om nødvendigt gøre misligholdelsesbeføjelser gældende. 6.3. Lejer betaler via fællesudgifter, jfr. nedenfor, alle omkostninger ved fjernelse af affald. 7. VEDLIGEHOLDELSE OG RENHOLDELSE 7.1. Vedrørende de lokaler, som lejer har en eksklusiv brugsret til, påhviler al indvendig vedligeholdelse af de lejede lokaler og af installationer, der anvendes af lejer i forbindelse med lokalernes brug, lejer, i det omfang dette er nødvendigt for at det lejede kan holdes i god og forsvarlig vedligeholdelsesmæssig stand. 7.2. Lejer er herunder forpligtet til at vedligeholde/renholde og/eller forny, subsidiært udskifte maling, tapetsering, vægge, ruder, armaturer, lyskilder af enhver art, herunder elpærer, låse, nøgler, dørgreb, beslag, vandhaner, gardiner og hårde hvidevarer. 7.3. Alt vedligeholdelses- og fornyelsesarbejde skal udføres håndværksmæssigt korrekt. 7.4. Lejers rengøring af egne lokaler skal foretages så ofte, at det til enhver tid fremtræder præsentabelt og i samme standard som resten af bygningen. 7.5. Den udvendige vedligeholdelse påhviler i øvrigt udlejer. Side 6
7.6. Vedrørende fælles lokaler sørger udlejer for indvendig vedligeholdelse m.v., som anført under punkt 7.1 og 7.2, men lejer betaler via fællesudgifterne for udgifterne hertil, jfr. nedenfor. 7.7. Renholdelse, fejning samt snerydning ud for de lejede lokaler samt græsslåning, pleje af beplantede arealer, reparationer efter hærværk sørger udlejer for, men lejer afholder udgifterne herved via betaling af fællesudgifter, jfr. nedenfor. 8. LOKALERNES STAND OG ÆNDRING 8.1. Det lejede er af lejer overtaget nyistandsat, nymalet overalt på samtlige malbare flader og i øvrigt uden mangler af nogen art med samtlige installationer i god og brugbar stand. 8.2. Ved lejemålets ophør skal det lejede afleveres i samme stand som ved overtagelsen, nyistandsat, nymalet overalt på samtlige malbare flader samt med gulvbelægning uden skader og med samtlige installationer i god og brugbar stand. 8.3. Ved lejemålets ophør skal der inden 14 dage fra ophør indvarsles til en besigtigelsesforretning, der skal afholdes snarest muligt, og hvorunder det af parterne skal konstateres, hvilke mangler der skal udbedres for lejers regning. 8.4. Istandsættelse ved fraflytning skal ske ved momsregistreret maler, der udpeges af udlejer. 8.5. Lejer skal af hensyn til lejemålets istandsættelse ved fraflytning fraflytte det lejede 14 dage før opsigelsesfristens udløb. Gør lejer ikke dette, skal lejer betale husleje i istandsættelsesperioden, dog max. 14 dage efter fraflytning. 8.6. Lejer har pligt til at betale istandsættelsesudgifterne senest 30 dage efter, at endelig opgørelse foreligger. 8.7. I øvrigt har lejer kun mod forud indhentet skriftligt samtykke fra udlejer og under forudsætning af, at projektet i enhver henseende på lejers bekostning og foranledning godkendes af offentlige myndigheder, ret til at foretage ændringer af bygningsmæssig art i det lejede. Lejer har retableringspligt, medmindre udlejer har frafaldet dette ved samtykke til ombygningen. 8.8. Eventuelle gardiner i lejemålet skal være i overensstemmelse med de af udlejeren fastsatte standarder. 9. SKILTNING 9.1. Lejer er kun mod udlejers forudgående godkendelse og for egen regning berettiget til at opsætte skilte på bygningen, reklame på vinduer eller ud for lejemålet. Lejer sørger selv for, at skiltningen opfylder myndighedernes bestemmelser og i øvrigt til enhver tid er i overensstemmelse med gældende lovgivning, ejerforeningsvedtægter og eventuelle servitutter. 9.2. Ved fraflytning eller ændret skiltning er lejer pligtig at foretage retablering. Side 7
9.3. Der er obligatorisk skiltepakke, hvorefter udlejer sørger for dørskilt, eventuelt områdeskilt inde i bygningen samt navn på Innovatoriums hjemmeside med link til egen hjemmeside. Lejer afholder selv udgiften hertil, som anslås til ca. kr. 2.000,00 + moms. Såfremt lejer efterfølgende ændrer navn eller logo, betaler lejer selv for fornyet skiltning. 10. FREMLEJE- OG AFSTÅELSESRET 10.1. Der tilkommer hverken lejer fremleje- eller afståelsesret. 11. FORSIKRINGER 11.1. Udlejer sørger for og betaler præmie til sædvanlig hus- og grundejerforsikring samt brandforsikring, medens øvrige forsikringspræmier betales af lejer, herunder indbo- og eventuel lagerforsikring. 11.2. Såfremt der på grund af lejers brug af det lejede kræves større forsikringspræmie vedrørende ejendommens forsikringer, godtgør lejer udlejer denne. 12. EJENDOMMENS FORSYNING 12.1. Udover den i punkt 4 nævnte husleje betaler lejer en forholdsmæssig andel af ejendommens nedennævnte udgifter til drift/vedligeholdelse og fornyelse: 1. Varmeudgifter 2. Eludgifter 3. Udgifter til renovation 4. Udgifter til udvendig renholdelse af bygninger og fællesarealer 5. Indvendig renholdelse af fællesarealer 6. Udgifter til udvendig vinduespolering på hele bygningen samt indvendig vinduespolering i fællesarealer 7. Udgifter til måtteservice Side 8
8. Forbrug toilet/te-køkkener 9. Diverse udgifter drift 10. Udgifter til teknisk drift 11. Udgifter til drift af kantinen 12. Udgifter til ventilationsanlæg 13. Udgifter til alarmselskab og vagt 14. Udgifter til vedligeholdelse og drift af elevator 15. Post udkørsel/afhentning Udgifterne til ovennævnte fællesudgifter fordeles mellem de enkelte lejere, således at det m² antal, som den enkelte lejer har en eksklusiv brugsret til, sættes i forhold til ejendommens samlede antal udlejbare m². Lejer skal acceptere, at fordelingstallet kan ændres, såfremt lejemål i ejendommen ændrer status fra eksklusive udlejningslokaler i forhold til fællesarealer, ligesom lejer skal acceptere, at fordelingstallene ændres, såfremt udlejer foretager tilbygninger til ejendommen eller der nedlægges lokaliteter i ejendommen. Ved selvforskyldt udløsning af alarmen og dermed tilkaldelse af vagtselskab betaler lejer selv udgifterne herved. 12.2. For så vidt angår rengøring af egne lokaler, som lejer har en eksklusiv brugsret til, sørger lejer selv for, at der bliver foretaget det fornødne i henhold til lejers vedligeholdelsespligt. 12.3. Såfremt ejendommen senere pålægges afgifter til det offentlige, forbeholder udlejer sig ret til at opkræve disse hos lejer. 12.4. I bilag, der vedhæftes nærværende lejekontrakt, er skønsmæssigt anslået udgiften pr. år for de enkelte udgiftsarter, som de vurderes for tidspunktet for lejekontraktens underskrivelse. 12.5. Udlejer fastsætter årligt et a conto bidrag til dækning af ovennævnte udgifter, der opkræves samtidig med lejen ( priser årligt kr. + moms, der erlægges månedsvis forud med kr. + moms). 12.6. En gang årligt fremlægger udlejer et regnskab over afholdte udgifter til ovennævnte punkter. 12.7. Tilbagebetaling eller efterbetaling skal erlægges senest 14 dage efter regnskabets fremlæggelse. 12.8. Alle betalinger er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejer er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Side 9
13. OMKOSTNINGER 13.1. Udlejer afholder alle udgifter til oprettelse af nærværende lejekontrakt, medens lejer selv afholder udgifter til egne rådgivere. 14. ØVRIGE KONTRAKTSBESTEMMELSER 14.1. Der er på flere punkter i kontrakten tillagt lejer færre rettigheder og pålagt lejer flere forpligtelser end efter lejelovens almindelige regler, og lejer er gjort bekendt hermed. 14.2. Der medfølger intet inventar under lejemålet. Herning, den Som lejer: Som udlejer: Innovatorium A/S Torben Henriksen Side 10