ROSENHAVEN. Foreløbig helhedsplan for renovering af afd. 24

Transkript

1 AAB, AFD. 24, ROSENHAVEN, ØREBROVEJ 2-28 OG 1-7, SUOMIVEJ 1-9 OG 2-12, DRAMENVEJ 1-7 OG 2-14, 6000 KOLDING Foreløbig helhedsplan for renovering af afd. 24 ROSENHAVEN

2 ADRESSER Boligorganisationen: BOVIA Engstien 2A 6000 Kolding AAB Afd. 24 Arkitekt: SAHL Arkitekter/ Rambøll Arkitektur Olof Palmes Allé Aarhus N Arkitekt MAA Michael Hylleborg BYGGEUDVALG (FORSLAG) Afdelingsbestyrelsesformand Ivan Bønneland Afdelingsbestyrelsesmedlem/kasserer Børge Brink Afdelingsbestyrelsesmedlem Kjeld Knudsen Byggechef Niels Klausen Ingeniør: Ingeniør ne A/S Kokholm Kolding Helhedsplanen er udarbejdet som en løbende proces med dialog mellem rådgivere og byggeudvalg. Forslag til forløbig helhedsplan er udviklet på følgende workshops: 1. Workshop Workshop Workshop Workshop Arbejdet er udført fra august Infomøde for beboerne afholdes torsdag den , kl. 16:30 i Rosenhavens festlokale.

3 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Beskrivelse 2. Situationsplan 3. Indgangsfacader og gavle 4. Havefacader 5. Principper for tilgængelighedsboliger 6. Tilgængelighedsboliger 7. Nyt Badeværelse 8. Oversigt over lejligheder før og efter Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 3

4 1. Beskrivelse BAGGRUND - DEN EKSISTERENDE BEBYGGELSE Rosenhaven er en stor almen boligbebyggelse taget i brug fra Bebyggelsen rummer 218 lejemål fordelt på 1, 2, 3, 4 og 5-værelses boliger. Der er desuden et antal garager til bebyggelsen, Bebyggelsen er en tidstypisk bebyggelse udformet som 3-etages boligblokke beliggende i et grønt parkområde. Der er i alt 13 boligblokke samt garagebygninger på parkeringspladserne. Hovedparten af boligerne har en smal altan mod sydvest. Tage er saddeltage med eternitplader, facader og gavle er isolerede betonelementer og beklædt med steniplader. Ingeniør ne har i december 2015 udført tilstandsvurdering. Tilstandsvurderingen danner det byggetekniske grundlag for nærværende helhedsplan. Herudover har COWI i 2012 udført energimærkning. Eksisterende forhold 4 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

5 HELHEDSPLANEN - GENERELT Forslaget til en foreløbig helhedsplan rummer både en byggeteknisk renovering med opdatering af byggetekniske forhold og en fremtidssikring af bebyggelsens boligmæssige kvaliteter. Den byggetekniske renovering og opdatering består af følgende hovedelementer: Udskiftning af tagbeklædning Ombygning af boliger til tilgængelighed Udvendige arealer Tekniske forhold iht. tilstandsrapporten Fremtidssikringen af bebyggelsens boligmæssige kvaliteter rummer følgende hovedelementer: Udvidelse af eksisterende altaner Etablering af vinduespartier i gavle Ændring af trapperum med nye indgangspartier Sammenlægning af små ensidige 1-værelses lejligheder Ombygning af 11 opgange til tilgængelige boliger Renovering af bebyggelsens friarealer, bl.a. med tilgængelighed Sammenlægning af vaskerum og toilet Indretning af nye badeværelser Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 5

6 IDÉ - EN SMUK PARKBEBYGGELSE Helhedsplanens hovedidé er, at Rosenhaven skal udvikles som en klassisk dansk parkbebyggelse med velbyggede etagehuse i gode byggematerialer placeret i smukke grønne parkrum. Idéen er også at fremtidssikre boligerne, så de også fremover vil være attraktive - Rosenhaven skal også fremover være et godt sted at bo både for enlige, for familier og ældre. De nye tiltag skaber et enkelt arkitektonisk billede, ligesom der generelt ønskes byggematerialer af høj kvalitet med lang levetid valgt ud fra en bæredygtig cradle to cradle tankegang. BYGGETEKNISK RENOVERING Den byggetekniske renovering og opgradering omfatter boligblokkenes tage og altaner. Herudover overvejes: Der har været en generel snak om den tidligere renovering med Steniplader. Iflg. tilstandsrapporten er der ingen byggetekniske problemer med pladerne, og der er en lang restlevetid i dem, ligesom der generelt er tilfredshed med disse i bebyggelsen. Det er derfor besluttet at bevare facadepladerne. Den arkitektoniske tilgang til at renovere Rosenhaven er derfor at tilføje nogle få nye elementer som: Nye større altaner Nye indgangspartier Vinduer i gavle De nye elementer tager udgangspunkt i at fange musikken i de oprindelige parkbebyggelser. Altanerne er inddækket med glas i forskellig transparens med reference til de gamle beton/stål altaner, og disse er ophængte, dvs. der er ingen søjler. De nye overdækninger er udformet med samme udgangspunkt. 6 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

7 Væsentlige punkter der bør tages med i de forestående drifts- og renoveringsplaner Tagrenovering og evt. efterisolering af tagrum Udskiftning af overdækninger ved indgange Udskiftning af fuger vinduer Betonrenovering af betonaltaner Løbende udskiftning af gulve Renovering af udvendige kældertrapper Renovering af indgangstrapper Renovering af WC og bad Renovering af indvendige afløb, herunder faldstammer Renovering af udvendig kloak. Evt. separering af spilde og regnvand Renovering af varmeanlæg i lejligheder, herunder konvertering af loftsvarme til andet system Renovering af vandinstallationer Renovering af elinstallationer Etablering af mekanisk ventilation fra baderum og opholdsrum Etablering af lyd- og brandskillende vægge ved lejlighedsskel Mindre væsentlige punkter der bør overvejes at indarbejde i de forestående drifts- og renoveringsplaner Malerbehandling af kældervinduer Løbende udskiftning af gulve Isolering af kælderdæk mod stuelejlighed Løbende vedligehold af indvendige døre Renovering af belægninger Renovering/vedligehold af garageanlæg Etablering af drænrender omkring miljøstationer Tage er eternitplader, som skiftes sammen med udhæng og tagrender. Facader og gavle er udført med Steniplade, som har lang restlevetid. Steniplader bør afrenses. Vinduer og yderdøre er i træ/aluminium med lavenergi isoleringsglas. Disse skiftes i begrænset omfang. Alle de eksisterende boliger får nye store altaner som udføres med bærende konstruktioner i stål og med altanfronter i glas med forskellig transparens. FREMTIDSSIKRING Etablering af nye større, åbne altaner til alle boliger. Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 7

8 Alle lejligheder ombygges således, at lejlighederne får ca. 5,5 m2 altaner, og således at de tværgående bærende vægge kan understøtte de nye altaner. Etablering af vinduespartier i gavlfacader I gavle udføres vinduespartier således, at gavllejlighederne får dagslys ind fra tre sider ogv derfor forbedrer boligens kvalitet væsentligt. Som en sekundær gevinst medfører denne ændring, at bebyggelsens sti- og parkeringsarealer bliver naturligt overvåget. Dette kan have en kriminalpræventiv effekt og virke tryghedsskabende. Trapperum De eksisterende trapperum bevares. Sammenlægning af små ensidige 1-værelses lejligheder uden altan De meget små 1-værelses lejligheder, der alle er med dagslys fra kun 1 side og ikke har altan, foreslås sammenlagt med de øvrige lejligheder i blokkene. Der er ialt 14 stk af disse lejligheder. Renovering af bebyggelsens friarealer Der er mulighed for en generel friarealrenovering med henblik på større brugbarhed i forhold til ophold, leg og rekreation. Der ønskes et mere mangfoldigt areal med områder til børn, unge og voksne. Afdelingens renovationssystem forudsættes ændret bla. med mulighed for affaldssortering og øget genbrug. ENERGITILTAG Der udarbejdes et foreløbigt katalog over forskellige muligheder for energitiltag, som kan være relevante i forhold til det renoveringsomfang, som er skitseret i de foregående afsnit (iht. energimærkning). Strategien skal være at sikre, at de rigtige energitiltag udføres, og at disse udføres i den optimale rækkefølge i forhold til energibesparelse, omkostning mv. 8 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

9 Opgaven om gennemførelse af den fysiske helhedsplan for boligområdet Rosenhaven handler ikke bare om istandsættelse og renovering af udearealer og bygninger. Det samlede initiativ, der med udgangspunkt i en beboerdemokratisk proces er et projekt, der efter vores opfattelse skal forandre og forvandle. Boligområdet er blevet til som resultat af markante og væsentlige arkitektoniske ambitioner for, hvordan der skabes de bedste rammer for livet. Efter årtiers brug skal disse tanker nu genovervejes, og de erfaringer, der er blevet gjort, skal indtænkes i en ny strategi for, hvordan de eksisterende kvaliteter kan videreudvikles til et mere moderne og tidssvarende boligområde. Ambitionerne for denne udvikling må ikke være mindre end i de oprindelige planer for området. Kolding ligger placeret som et vigtigt knudepunkt i den danske infrastruktur. Sammen med byens historiske bymidte og nærheden til Lillebælt og de mange naturområder, gør dette området til et særdeles attraktivt sted at bosætte sig. Boligområdet ligger i det centrale Kolding - tæt ved bymidten og med nem adgang til både jernbane- og motorvejsnet. KNUDEPUNKTET Kolding ligger placeret helt centralt i den danske infrastruktur og sammen med den smukke place-ring ved vand og naturområder, er byen et attraktivt sted at bosætte sig. TÆT PÅ ALT Rosenhaven ligger i umiddelbar nærhed af Kol-ding centrum og i nærhed af både jernbane- og motorvejsnettet, og bebyggelsen udgør derved en ideel base for folk med deres hverdag i Kolding såvel som for pendlere. DET BEDSTE AF TO VERDENER Bebyggelsen udgør et stærkt alternativ til andre boligområder og kombinerer kvaliteterne fra parcelhusområderne med fordelene ved at bo tæt i byen. Disse kvaliteter skal forstærkes med den nye helhedsplan. Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 9

10 Centrum Midtby Rosenhaven Rekreativt område Skole 10 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

11 2. Situationsplan Eksisterende situationsplan Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 11

12 2. Situationsplan P P P KONCEPT P Generelt er der tilfredshed med bebyggelsens udearealer. De er velholdte, og er med til at bevare bebyggelsens parkkarakter. Der er derfor ikke gjort tiltag til, at ændre radikalt på disse. Dog er der nævnt i tilstandsrapporten, at en del steder er eksisterende belægninger tjenlige til udskiftning, ligesom der er sætninger, som giver niveauforskelle. P P Garage Der er også ønsker om, at der bliver anlagt nye mindre aktivitetspladser ved de tilgængelighedsrenoverede lejligheder, hvor der alligevel skal ske fornyelse af alle belægninger, for at skabe niveaufri adgang. Der afsættes beløb til disse pladser, som detaljeres i tæt samarbejde med beboerne. Driftsbygning P Helhedsplanens overordnede greb baseres på følgende elementer: bygaden bytorvet andre - til debat P P P Garage Legeplads Miljøstation 12 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

13 2. Situationsplan TILGÆNGELIGHED D et foreslås, at 10 opgange i blok A, B, C, D, E og F renoveres til fuld tilgængelighed Blokkene indeholder 60 lejligheder Boligerne er placeret ved boliggaden tæt på P-pladsen Herudover foretages sammenlægning af lejligheder i blok I og H Der er flere fordele ved denne disposition: De udvalgte opgange er bebyggelsens ældste og dermed dem, som har størst behov for renovering. Opgangene ligger i et samlet område, så bebyggelsens gener fra den markante ombygning kan begrænses mest muligt. Tilgængelighed og nye altaner Sammenlægning, nye badeværelser og altaner Nye badeværelser og altaner Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 13

14 3. Indgangsfacader og gavle Forslag til nye overdækninger over indgange 14 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

15 4. Havefacader Forskellige forslag til altaner Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 15

16 5. Principper for tilgængelighedsboliger 1 EKSISTERENDE LEJLIGHEDER De eksisterende køkkener er placeret omkring opgangen. Badeværelser er små og opfylder ikke nutidens tilgængelighedskrav og køkkener er afskærmet fra opholdsrum. 4 FØRINGSVEJE Over den centrale zone føres ventilation og enkelte nye skakte etableres i et rationelt system. 2 PLACERING AF ELEVATOR I det ene af de de to badeværelser indplaceres ny elevator der giver niveaufri adgang til alle lejligheder i opgangen. 5 GENNEMLYSTE LEJLIGHEDER Den nye indretning giver mulighed for gennemlyste lejligheder, med køkkener i direkte forbindelse med opholdsarealer 3 NY VÅDZONE Centralt i lejligheden placeres alle de installationstunge køkkener og badeværelser, hvilket øger indretningsmulighederne og skaber fuld tilgængelighed i lejligheden. 6 VÆRELSESRYG Indretningen giver ligeledes mulighed for at man kan placere værelser langs bygningernes ankomstside, hvilket kan være en stor fordel når denne side er orienteret mod nord. 16 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

17 6. Tilgængelighedsboliger Blok A, B, C, D, E Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 17

18 7. Nyt badeværelse 1-værelses lejlighed sammenlægges med nabolejligheden ALTAN KØKKEN WC/BAD KØKKEN BRUS WC/BAD BRUS 18 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

19 Indretningsforslag tilgængelige boliger OMBYGNING AF 1 STK. 1 VÆR., 1 STK. 4 VÆR. OG 1 STK. 2 VÆR. TIL 1 STK. 2 VÆR OG 1 STK. 3 VÆR Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 19

20 2-værelses lejlighed Visualiseringer af tilgængelighedsboliger 20 Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven

21 3-værelses lejlighed Visualiseringer af tilgængelighedsboliger Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven 21

22 7. Oversigt over lejligheder før og efter FORSLAG 1: TILGÆNGELIGHEDSBOLIGER I BLOK A, B, C, D, E + OMBYGNING BLOK H + I BLOK A BLOK D BLOK G BLOK K BLOK N I DAG FORSLAG I DAG FORSLAG I DAG FORSLAG I DAG FORSLAG I DAG FORSLAG 1V 2-1V 2-1V - - 1V - - 1V - - 2V 2 6 2V 3 6 2V 3 3 2V 4 4 2V 4 4 3V 7 6 3V 6 6 3V 4 4 3V V V 2-4V 2-4V 5 5 4V 5 5 4V 3 3 5V 1-5V 1-5V - - 5V - - 5V - - I ALT I ALT I ALT I ALT I ALT BLOK B BLOK E BLOK H BLOK L HELE BEBYGGELSEN I DAG FORSLAG 1V 2-2V 3 6 3V 5 6 4V 3-5V 1 - I ALT I DAG FORSLAG 1V 2-2V 1 6 3V 6 6 4V 5-5V - - I ALT I DAG FORSLAG 1V 2-2V 3 3 3V 5 5 4V 3 1 5V 1 3 I ALT I DAG FORSLAG 1V - - 2V 2 2 3V V 2 2 5V - - I ALT I DAG FORSLAG 1V V V V V 6 6 I ALT BLOK C BLOK F BLOK I BLOK M I DAG FORSLAG 1V 2-2V 3 6 3V 6 6 4V 2-5V 1 - I ALT I DAG FORSLAG 1V - - 2V 4 4 3V 4 4 4V 4 4 5V - - I ALT I DAG FORSLAG 1V 2-2V 3 3 3V 5 5 4V 3 1 5V 1 3 I ALT I DAG FORSLAG 1V - - 2V 4 4 3V V 4 4 5V - - I ALT Februar 2017 / Helhedsplan Rosenhaven