L O K A L P L A N N R. Boligområde ved Sofienbjergvej i Vejle

Transkript

1 L O K A L P L A N N R. Boligområde ved Sofienbjergvej i Vejle V E J L E K O M M U N E GIVE JELLING Vejle VEJLE EGTVED BØRKOP Endeligt vedtaget den Offentligt bekendtgjort den

2 2

3 L O K A L P L A N O M R Å D E T L O K A L P L A N N R Boligområde ved Sofienbjergvej i Vejle 1: Frugthaven Sofienbjergvej Rosenhaven! Sofienbjergvej!!!!!!!! Johannebjergparken Frydenlund!!! Juulsbjergvej 1:5.000 Signaturforklaring: Lokalplanens afgrænsning Matrikelskel (kortet kan ikke bruges til opmåling) Eksisterende bebyggelse Oversigtskort med lokalplanens afgrænsning. LOKALPLANOMRÅDET 3

4 I N D H O L D side 6 REDEGØRELSE 6 Baggrund og formål 6 Eksisterende forhold 7 Lokalplanens indhold 7 Anvendelse 7 Udstykning og bebyggelse 7 Vej-, sti- og parkeringsforhold 7 Ubebyggede arealer 7 Forhold til anden planlægning og lovgivning 7 Natura 2000 område 7 Museumsloven 7 Landbrugsloven og jordbrugsmæssige arealinteresser 8 Kommuneplan Lokalplan 8 Servitutter 8 Arkitekturpolitik 8 Bæredygtighed, sundhed og trivsel 9 Tilgængelighed 9 Kystnærhedszonen 9 Forsyning og spildevand 9 Miljøforhold 10 Miljøscreening af lokalplanforslaget 12 BESTEMMELSER 12 1 Formål 12 2 Område og zonestatus 12 3 Anvendelse 13 4 Udstykning 13 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 14 6 Bebyggelsens omfang og placering 14 7 Bebyggelsens udseende 15 8 Ubebyggede arealer 17 9 Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Aflysning af lokalplan og servitutter Lokalplanens retsvirkninger KORTBILAG 1. Matrikelkort 2. Eksisterende forhold 3. Fremtidige forhold 4a. Illustrationsplan åben-lav bebyggelse 4b. Illustrationsplan tæt-lav bebyggelse Illustrationer er udarbejdet af Land og Plan A/S og Vejle Kommune 4

5 F O R O R D Forord Byrådet har besluttet, at der skal udarbejdes en lokalplan. Det er planloven, der bestemmer, hvornår der skal udarbejdes en lokalplan. Ændringer i området, hvor lokalplanen gælder, skal overholde lokalplanen. Lokalplanforløb Vedtagelse af forslag i Byrådet Offentlig høring Endelig vedtagelse i Byrådet Offentlig bekendtgørelse Lokalplaner er en lokal lov og kan regulere: - Anvendelse af arealer og bygninger - Vej- og stiforhold - Bebyggelsens placering og omfang - Landskabsforhold og beplantninger - Afskærmning mod støj - Oprettelse af grundejerforeninger - Bevaring af bebyggelse og nedrivning - Friholdelse for bebyggelse - Krav om lavenergibebyggelse - Ændring i terræn - Plantevalg - Arkitektur Lokalplanen består af en redegørelse, bestemmelser og kortbilag. Redegørelsen beskriver området, som det er og byrådets ønsker for udviklingen i området. Bestemmelserne fastlægger i detaljer, hvad der gælder i området, og er juridisk bindende. Kortbilagene understøtter både redegørelse og bestemmelser. FORORD 5

6 Redegørelse R E D E G Ø R E L S E BAGGRUND OG FORMÅL Lokalplanen er udarbejdet efter grundejers ønske om at udvikle området til et boligområde. Området er udlagt til boligformål i den gældende kommuneplan for Vejle Kommune Lokalplanen giver mulighed for at nedrive eksisterende bebyggelse på ejendommen Johannebjergparken 35 og at udstykke området til parcelhuse eller rækkehuse. til ejendommen. Boligen på ejendommen er delvist nedbrændt og Vejle Kommune har meddelt landzonetilladelse til en ny bolig umiddelbart øst for de eksisterende bygninger. Den nye bolig vil indgå i lokalplanområdet og overføres til byzone sammen med resten af området ved lokalplanens endelige vedtagelse. Denne bolig vil som den eneste i området få vejadgang fra Johannebjergparken. EKSISTERENDE FORHOLD Området omfatter landbrugsejendommen Johannebjergparken 35, som har et areal på cirka 7 hektar. Ejendommen ligger i landzone i den nordøstlige ende af Vejle by. Området omgives mod nord og øst af de nye boligområder i Tirsbæk bakker. Her afgrænses lokalplanområdet af et vandløb, som er et tilløb til Tirsbækken, samt naturlig bevoksning langs vandløbet. Mod vest afgrænses området af et beskyttet sten- og jorddige bevokset med levende hegn, som adskiller området fra et boligområde omkring Sofienbjergvej. Mod syd grænser området op til et ældre boligområde omkring Johannebjergparken. Afgrænsningen er vist på kortbilag Beplantningen på det beskyttede dige bevares og afgrænser området mod vest. I den sydligste del af lokalplanområdet ligger bygningerne fra landbrugsejendommen Johannebjergparken 35. En allé af birketræer fører ind 2. Lokalplanområdet set fra syd mod nord. I baggrunden ses tilgrænsende boligområder foran støjvolden mod Horsensvej. 6

7 R E D E G Ø R E L S E LOKALPLANENS INDHOLD Anvendelse Lokalplanen giver kun mulighed for, at området kan anvendes til lavt boligbyggeri som parcelhuse og rækkehuse. Ved lokalplanens endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse overføres området fra landzone til byzone. Udstykning og bebyggelse Lokalplanen giver mulighed for udstykning af op til 50 parcelhusgrunde, hvoraf mindre delområder kan udstykkes som små parcelhusgrunde, såkaldte kompaktparceller, eller rækkehuse. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Natura 2000-område Nærmeste Natura 2000-område er Skove langs nordsiden af Vejle Fjord (N78). Det vurderes, at Natura 2000-området ikke påvirkes af projektet. Artsfredningsbekendtgørelsen Der er fundet fredede orkideer på et mindre areal i lokalplanområdets sydligste hjørne. Det berørte areal må kun udnyttes til boligparcel, hvis der opnås dispensation fra artsfredningsbekendtgørelsen. Vej-, sti- og parkeringsforhold Området får vejadgang fra Sofienbjergparken. Der skal anlægges veje og stier som vist på kortbilag 3. Vejene udlægges i en bredde på mindst 8 meter. Selve kørebanen skal anlægges i en bredde på mindst 5,5 meter med fast belægning som asfalt, grus, stenmel eller græsarmering eller en kombination af disse. Stier udlægges i en bredde på 5 meter med en stibredde på mindst 3 meter med fast belægning. Der skal etableres to parkeringspladser på hver parcelhusgrund og mindst 2 parkeringspladser for hver rækkehusbolig. Ubebyggede arealer Centralt i området skal der anlægges et bassin til håndtering af regnvand. Vandspejlet i bassinet vil variere, sådan at der i tørre perioder kun er vand hvor bassinet er dybest, mens bassinet ved megen regn vil fyldes op. Øst for bassinet, tæt ved vandløbet udlægges et fælles friareal, hvor der for eksempel kan etableres en legeplads. Området kan samtidig bruges som oversvømmelsesareal, sådan at regnvand kan opsamles her ved ekstremregn, for at undgå at boligparcellerne oversvømmes. Vandløbet langs områdets østlige afgrænsning skal bevares som et åbent vandløb og må derfor ikke rørlægges. Dog kan der enkelte steder etableres stier over vandløbet ved at anlægge broer. Museumsloven Jordfaste fortidsminder er omfattet af museumslovens kapitel 8. Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, og det skal straks anmeldes til VejleMuseerne. Ved en arkæologisk forundersøgelse af lokalplanområdet har VejleMuseerne konstateret store områder med væsentlige fortidsminder. Der er tale om bebyggelse fra ældre jernalder. Fortidsminderne vil skulle udgraves, inden der kan laves anlægsarbejder på de pågældende områder. Processen for udgravning af fortidsminderne er igangsat. Diger Lokalplanområdet afgrænses mod vest af et beskyttet dige. Når et dige overføres til byzone, er det fremover beskyttet af lokalplanen. Efterfølgende ændringer af diget i lokalplanområdet kræver dispensation fra lokalplanen. Landbrugsloven og jordbrugsmæssige arealinteresser Der er landbrugspligt på matr.nr. 5a Bredballe By, Bredballe. Inden realisering af lokalplanen forudsættes det, at landbrugspligten ophæves efter landbrugslovens regler herom. Når landbrugsjord skal overgå til bymæssige formål, skal det sikres at forbruget af landbrugsjord ikke bliver større end nødvendigt, og der skal sikres en passende afstand mellem eksisterende landbrug og ny bebyggelse, så miljøkonflikter så vidt muligt undgås. REDEGØRELSE 7

8 R E D E G Ø R E L S E Lokalplanområdet er omgivet af boligområder, og der findes således ikke andre landbrug indenfor en afstand af 300 meter fra lokalplanområdet, hvorfor der ikke vurderes at opstå sandsynlighed for miljøkonflikter. Lokalplanen dækker et område på ca. 7 ha. I forbindelse med udregning af arealforbruget i lokalplanen fratrækkes arealer til tekniske anlæg som regnvandsbassin. Sammenholdes det reducerede areal med antallet af boliger, der kan etableres inden for lokalplanområdet, er der tale om et acceptabelt arealforbrug, hvor forbruget af landbrugsjord ikke bliver større end nødvendigt. Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede mål om fortsat at tilbyde attraktive boligområder, som danner gode rammer for dagliglivet, herunder nærhed til privat og offentlig service, rekreative muligheder, offentlig transport og cykeltrafik. Lokalplanen følger således kommuneplanens retningslinjer for bosætning udfra principper om bæredygtighed, sundhed og kvalitet i boligområder og udenomsarealer. Lokalplanen strider ikke imod hovedstruktur og retningslinjer i kommuneplan for Vejle Kommune. Servitutter Der er tinglyst en servitut på matrikel 5a, Bredballe by, Bredballe som omhandler dyrehold og bestemmelser om en staldbygning. Vejle Kommune er påtaleberettiget. Servitutten er ikke længere aktuel og aflyses derfor med denne lokalplan. Arkitekturpolitik Der skal tages højde for arkitekturpolitikkens retningslinier. Det er arkitekturpolitikkens mål, at sikre visuelt og arkitektonisk sammenhængende forløb mellem de enkelte kvarterer og bydele. Alle nye byggerier, anlæg og opholdsarealer skal tilføre området en højere arkitektonisk kvalitet. Det er målet i arkitekturpolitikken at skabe boligog byområder, der har et bymiljø af høj kvalitet hvad angår arkitektonisk indpasning, funktion og mulighed for socialt samvær. Lokalplanens bebyggelsesplan er udarbejdet med fokus på gode rekreative muligheder i form af stiforbindelser og fællesarealer i tilknytning til det naturprægede forløb langs vandløbet. Lokalplanen stiller krav til bebyggelsens arkitektur og materialevalg for at sikre, at de individuelle boliger i samspil danner en harmonsik helhed. Rammer Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 1.6.B.6 Boligområde ved Sofienbjergvej i Vejle. Området er udlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse og kollektive anlæg, som for eksempel offentlige og private institutioner. Ved åben-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten maksimalt være 30 for den enkelte ejendom. For ejendomme der anvendes til tæt-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten maksimalt være 40. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanrammen. Lokalplan Et lille område på ca. 50 m 2 i lokalplanens sydvestlige hjørne er omfattet af en eksisterende lokalplan nr. 191 for det tilgrænsende boligområde omkring Sofienbjergvej. Lokalplan 191 aflyses for den del der er omfattet af denne lokalplan. Bæredygtighed, sundhed og trivsel I Vejle Kommuneplan står, at byerne skal være bæredygtige ved at planlægningen skal understøtte og udvikle byers unikke identitet og potentialer gennem aktiv hensyn til kulturmiljø, arkitektur og landskab. Udvikling af byer, boliger og byggeri skal fremmes gennem klimatilpasset, bæredygtig og ressourcebesparende planlægning. Identitet og sundhed Planlægningen skal være med til udvikling af mange forskelligartede og levende bymiljøer for at skabe identitet. Byerne skal indrettes, så de fremmer en sund livsstil. Lokalplanen er udarbejdet med fokus på mange stiforbindelser som giver gode muligheder for at gå eller cykle i nærområdet til arbejde eller skole. Det centralt placerede regnvandsbassin med varierende vandspejl er et element som sammen med den eksisterende beplantning på sten- og jorddiget mod vest og langs Tirsbækken mod øst medvirker til at give området identitet og et grønt præg. 8

9 R E D E G Ø R E L S E Klima og miljø I nye lokalplaner skal redegøres for hvordan lokalplanområdet tilpasses klimaændringerne ved at der stilles relevante krav om klimatilpasning, og ressourceforbruget skal mindskes. Retningslinjen for håndtering af tag- og overfladevand i kommuneplanen er, at ved lokalplanlægning af nye områder til by, bolig og erhverv skal tag- og overfladevand håndteres tættest muligt på kilden. Vandet skal skabe flere rekreative værdier til glæde for borgerne, virksomheder og turister, og så det også tilfører områderne arkitektoniske og rekreative kvaliteter. Lokalplanen tager højde for klimaændringer i form af øgede nedbørsmængder. Området er ikke egnet til nedsivning af regnvand, da jordbunden primært består af moræneler. Regnvand kan ved store nedbørsmængder ledes via veje og stier til et fælles friareal, som kan oversvømmes. For at sikre at bebyggelsen på de lavest liggende grunde i området ikke risikerer oversvømmelse, fastsættes der minimumsgulvkoter på en del af grundene. For at udnytte arealressourcerne bedst muligt er der i lokalplanen givet mulighed for en del små parcelhusgrunde, de såkaldte kompaktparceller. Tilgængelighed I Vejle Kommuneplan står, at ved planlægning af nye boligområder skal tilgængelighed for alle borgergrupper tænkes ind i indretningen af byens rum og offentlige pladser, og der skal sikres tilgængelighed for handicappede. I offentligt byggeri skal sikres tilgængelighed for borgere med handicap. Bygningers tilgængelighed reguleres via bygningsreglementet. Lokalplanen sikrer at stier skal etableres med fast belægning, så de kan anvendes som skolevej og er tilgængelige for handicappede. Forsyning og spildevand Vand Lokalplanområdet er i Vejle Kommunes vandforsyningsplan udlagt til forsyning fra et alment vandværk. Varme Vejle Kommune varmeplanlægger løbende. Planlægning sker ved, at kommunen godkender projektforslag for kollektiv varmeforsyning. Projektforslaget godkendes, hvis det er den bedste samfundsøkonomiske, herunder miljøvenlige måde at varmeforsyne ejendommene i området på. Der kan være godkendt et projektforslag for kollektiv varmeforsyning i området. Der er forbud mod at etablere elopvarmning (rumopvarmning og varmt brugsvand) i eksisterende og ny bebyggelse i områder, der er eller bliver udlagt til kollektiv varmeforsyning. Forbuddet gælder ikke for lavenergibebyggelse. Spildevand Området er ikke omfattet af Vejle Kommunes spildevandsplan. Der udarbejdes derfor et tillæg til spildevandsplanen. For at undgå overbelastning af kloaksystemet og deraf mindske risiko for oversvømmelser må andelen af befæstet areal, dvs. bebyggede og belagte arealer på de enkelte grunde ikke overstige 35% for parcelhusgrunde og 50% for rækkehusgrunde og kompaktparceller. Belagte arealer er arealer der er helt eller delvist uigennemtrængelige for vand. Miljøforhold Kystnærhedszonen Kystnærhedszonen er en særlig planlægningszone afgrænset i en afstand af 3 km fra kysten. I denne zone gælder der særlige krav til kommunens planlægning, bl.a. skal der foretages en vurdering af, hvordan ændringer forårsaget af lokalplanen rent visuelt påvirker omgivelserne set fra kysten. Lokalplanområdet er beliggende over 2 km fra kysten, bag eksisterende boligområder og til dels bag Tirsbækskovene. Lokalplanområdet kan derfor ikke ses fra kysten. Støj Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj skal overholdes. Støjgrænserne fastsættes ud fra områdets anvendelse og de rammer, der er bestemt for området. Jordforureningsloven Området er undtaget fra områdeklassificeringen. REDEGØRELSE 9

10 R E D E G Ø R E L S E MILJØSCREENING AF LOKALPLANFORSLA- GET Vejle Kommune har i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter gennemført en screening for, om planens påvirkning af miljøet har en karakter og et omfang, der kræver en miljøvurdering. Planen er screenet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, flora, fauna, jordbund, jordarealer, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser og arkitektonisk og arkæologisk arv, større menneske- og naturskabte katastroferisici og ulykker og ressourceeffektivitet og det indbyrdes forhold mellem disse faktorer. Bymønster og kulturmiljø Planen påvirker ikke bymønstret, bystrukturen eller kulturmiljøer væsentligt. Lokalplanområdet er allerede udlagt til byudvikling i form af boliger. Når arealforbruget på cirka 7 hektar sammenholdes med det antal boliger, der kan etableres i området er der tale om et acceptabelt arealforbrug. Ved en arkæologisk forundersøgelse har VejleMuseerne konstateret store områder med væsentlige fortidsminder. Der er tale om bebyggelse fra ældre jernalder. Fortidsminderne vil skulle udgraves inden der kan laves anlægsarbejder på de pågældende områder. Processen for udgravning af fortidsminderne er igangsat. Natur Det vurderes at udpegningsgrundlaget i nærmeste Natura 2000-område ikke påvirkes af projektet. Lokalplanområdet er beliggende ca. 2 km fra kysten bag Tirsbækskovene og bag eksisterende boligområder. Området vil derfor ikke kunne ses fra kysten. Der er udpeget en potentiel økologisk forbindelse og et potentielt naturområde langs Tirsbækken. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser som sikrer, at boligparceller udstykkes i en minimumsafstand af meter fra vandløbet. Lokalplanen indeholder bestemmelser som fremover vil sikre det beskyttede sten- og jorddige langs områdets vestlige afgrænsning. Befolkning og menneskers sikkerhed og sundhed Planen påvirker ikke menneskers sikkerhed og sundhed væsentligt. Lokalplanen sikrer gode rekreative stiforbindelser i området, og indeholder bestemmelser som sikrer, at der ikke anvendes reflekterende byggematerialer. Planernes karakteristika og indvirkning Lokalplanen forudsætter at der udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen for lokalplanområdet. Planen påvirker ikke større befolkningsgrupper eller større geografiske områder og skaber ikke sandsynlighed for væsentlige miljøpåvirkninger. Planen vurderes ikke at have en væsentlig indvirkning på miljøet i henhold til VVM-lovens 8, stk. 1, nr. 3, og er derfor ikke miljøvurderet. Miljø Indenfor lokalplanområdet etableres et regnvandsbassin, som sikrer at udledning til Tirsbækken reguleres. Der findes allerede en støjvold nord for området langs Horsensvej, samt boligområder mellem volden og lokalplanområdet. Det vurderes derfor, at støjgrænserne vil kunne overholdes. Ved voldsom nedbør ledes vandet via veje og stier til et oversvømmelsesareal indenfor området, hvor det forsinkes, inden det ledes til Tirsbækken. 10

11 R E D E G Ø R E L S E REDEGØRELSE 11

12 Bestemmelser B E S T E M M E L S E R Lokalplan nr Boligområde ved Sofienbjergvej i Vejle Efter lov om planlægning (LBK nr af 23. november 2015 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål 1 Formà l 1.1 Lokalplanens formål er, - at fastlægge områdets fremtidige anvendelse til boligformål - at give mulighed for nedrivning af eksisterende bebyggelse - at skabe et boligområde med en grøn karakter, og - at sikre offentligt tilgængelige stiforbindelser med tilknytning til det eksisterende stinet i området. 2 Område og zonestatus 2 OmrÃ ï ½Ã Â de og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter del af matr.nr. 5a Bredballe By, Bredballe. Lokalplanen omfatter også alle parceller der efter den udstykkes inden for lokalplanområdet. 2.2 Lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone ved Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanen. 3 Anvendelse 3 Anvendelse 3.1 Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. 3.2 Det areal indenfor delområde 1, hvor der vokser fredede orkideer, som markeret på kortbilag 3, må kun anvendes til boligformål, hvis der opnås dispensation fra artsfredningsbekendtgørelsen. 3.3 Delområde 2 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse, herunder kompaktparceller jf Delområde 3 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse eller tæt-lav bebyggelse. 3.5 Åben-lav bebyggelse består af én beboelsesbygning med maksimum to boliger med vandrette lejlighedsskel pr. grund. 12

13 B E S T E M M E L S E R Tæt-lav boligbebyggelse er dobbelthuse, kædehuse, rækkehuse, klyngehuse og gårdhuse, som er helt eller delvist sammenbyggede med lodrette lejlighedsskel. Sammenbygning kan også ske mellem bolig og småbygninger, dvs. garager, carporte og skure, og mellem småbygninger, hvis sammenbygningerne udføres med en længde på mindst 5,0 meter. 3.6 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstation, regnvandsbassin og tekniske anlæg primært til områdets forsyning. 4 Udstykning 4 Udstykning 4.1 Lokalplanområdet skal udstykkes ifølge principperne på kortbilag 3 eller efter en anden godkendt udstykningsplan som overholder principperne i lokalplanen. 4.2 Grunde til åben-lav bebyggelse skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst 700 m 2 og maks m Grunde til tæt-lav bebyggelse skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst 400 m 2 og maks. 700 m Kompaktparceller skal udstykkes med en grundstørrelse på mindst 400 m 2 og maks. 700 m Andel af veje og fælles friarealer kan ikke medregnes i mindstegrundstørrelsen. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Sofienbjergvej som vist på kortbilag 3. Undtaget er boligen på Johannebjergparken 35, som har vejadgang fra Johannebjergparken. 5.2 Veje udlægges i en bredde på mindst 8,0 meter med en kørebanebredde på minimum 5,5 meter, med en placering i princippet som vist på kortbilag 3. Kørebanen skal anlægges med fast belægning som for eksempel asfalt, grus, græsarmering eller en kombination af disse. Vendepladser skal etableres med en udformning i overensstemmelse med til en hver tid gældende vejregler. BESTEMMELSER 13

14 B E S T E M M E L S E R 5.3 Stier udlægges i en bredde på minimum 5,0 meter med en stibanebredde på 3,0 meter, med en placering i princippet som vist på kortbilag 3. Stier skal anlægges med fast belægning som for eksempel grus, stenmel, belægningssten eller asfalt. 5.4 I boligområder må der kun etableres én indkørsel til hver ejendom med en maksimum bredde på 6,0 meter. 5.5 Der skal udlægges parkering på den enkelte ejendom: 2 p-pladser pr. bolig i åben-lav bebyggelse, herunder kompaktparceller 2 p-plads pr. bolig i tæt-lav bebyggelse 6 Bebyggelsens omfang og placering 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom må ikke overstige; 30 for åben-lav bebyggelse 40 for tæt-lav bebyggelse Andel af fælles vej og fælles friarealer kan ikke medregnes. 6.2 Bebyggelse må opføres i maksimum 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 8,5 meter over niveauplan/terræn. 6.3 Bebyggelse på grunde hvor der er fastsat en minimumsgulvkote som vist på kortbilag 3, skal overholde denne. 7 Bebyggelsens udseende 7 Bebyggelsens udseende 7.1 Farver på tag og facade, herunder også garager, udhuse og andre småbygninger skal holdes i jordfarver, sort, hvid eller disse farvers blanding. 7.2 Tag- og facadematerialer må ikke være reflekterende eller blændende og må højst have glanstrin 30. Vinduer og lignende er undtaget. 7.3 Tage skal udføres som sadeltag, med ensidig taghældning eller fladt tag. 7.4 Boliger skal fremstå i en nutidig arkitektur og må ikke have præg af sommerhuse, bjælkehuse eller lignende. 14

15 B E S T E M M E L S E R 7.5 Antenner og paraboler må ikke opsættes på bebyggelse, så de er synlige fra veje, stier og fællesarealer. Paraboler må højst have en diameter på 1,0 meter. 7.6 Solceller kan integreres i selve taget og facaden eller opsættes ovenpå taget og facaden. Solceller skal tilpasses taget eller facaden arkitektonisk. Solceller skal være antirefleksbehandlede, rammer og solceller skal have samme farve, de skal opsættes i en firkant og med samme hældning som taget. Solceller kan opsættes på flade tage, hvis stativet ikke er synligt. Afskærmning af stativet skal tilpasses byggeriets farver og materialer. 7.7 Tekniske installationer som for eksempel varmepumper, skal afskærmes, og fremtræde som en integreret del af bebyggelsens arkitektur. 8 Ubebyggede arealer 8 Ubebyggede arealer 8.1 Belysning af veje, stier og andre færdselsarealer skal udføres med en lyspunktshøjde på maksimum 4,0 meter som afskærmet og ikke blændende skot- eller pullertbelysning. 8.2 De ubebyggede arealer på den enkelte grund må ikke anvendes til oplag og henstilling af campingvogne, uindregistrerede køretøjer med en totalvægt over 3500 kg samt både. 8.3 Ved byggemodning må der ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 meter. Undtaget er regnvandsbassiner og vejanlæg. 8.4 På den enkelte grund må der ikke terrænreguleres med mere end +/- 0,5 meter i forhold til terræn efter byggemodning. 8.5 Der må ikke terrænreguleres nærmere skel end 1,0 meter. Terrænregulering må kun udføres med en maksimal hældning på 1:1,5 som vist på principskitse herunder. 1.0 BESTEMMELSER 15

16 B E S T E M M E L S E R 8.6 Befæstelsesgraden for den enkelte grund er: - maks. 35 % for grunde til åben-lav bebyggelse med en grundstørrelse på mindst 700 m 2. - maks. 50 % for grunde til tæt-lav bebyggelse med en grundstørrelse på mindst 400 m 2 eller kompaktparceller med en grundstørrelse på m Solceller kan opsættes på terræn på egen grund, hvis de ikke er synlige fra veje, stier og fællesarealer. Det højeste punkt på solcellerne må maksimum være 1,5 meter over terræn. Solceller skal være antirefleksbehandlede, rammer og solceller skal have samme farve, og solcellerne skal fremstå som et samlet anlæg. 8.8 Der må uanset størrelse og udformning ikke opsættes hustandsmøller/ minimøller. 8.9 Fra skel og 1,75 meter ind på grunden må hegn kun etableres som levende hegn. Der kan på indersiden af hækken opsættes et trådhegn på maksimum 1,0 meter i højden. Hegn langs vej, sti og fælles friarealer skal plantes sådan, at bevoksningen til enhver tid kan holdes indenfor skel Der skal etableres et regnvandsbassin med en placering i princippet som vist på kortbilag Sten- og jorddiget, der fremgår af kortbilag 2, skal bevares. Det betyder, at diget ikke må ændres ved, at det fjernes eller gennembrydes. Beplantningen på diget skal bevares og vedligeholdes ved almindelig drift og pleje. Dette hindrer ikke, at der etableres vejadgang til området via Sofienbjergvej, som vist på kortbilag Den naturlige bevoksning af buske, træer og krat omkring Tirsbækken skal bevares og vedligeholdes med naturpræg. Inden for en afstand af mindst 10 meter fra vandløbet må der kun etableres trampestier langs vandløbet. Dog kan der 1-2 steder etableres stiforbindelser med fast belægning på tværs af vandløbet, som vist på kortbilag Alléen af birketræer i den sydlige ende af delområde 2, som vist på kortbilag 3, skal så vidt muligt bevares Der udlægges fælles friarealer som vist på kortbilag 3. Inden for de fælles friarealer må der kun etableres mindre fællesanlæg som for eksempel legeplads, bålplads, bænke, stier og mindre tekniske anlæg primært til områdets forsyning. Fælles friarealer kan desuden anvendes som oversvømmelsesareal, til forsinkelse af regnvand ved voldsom nedbør. 16

17 B E S T E M M E L S E R 8.15 Ved udstykning til tæt-lav bebyggelse inden for delområde 3, skal der inden for delområdet udlægges fælles friareal svarende til 10% af delområdet Fælles friarealer skal etableres som grønne områder med naturpræg. Arealerne skal fremstå græsklædte og kan beplantes med løvfældende træer og buske, som er naturligt forekommende i lokalområdet. 9 Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse 9 Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse 9.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret: - de i 5.2 og 5.3 nævnte veje og stier - det i 8.10 nævnte regnvandsbassin, og - de i 8.14, 8.15 og 8.16 nævnte fælles friarealer 9.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de delvist nedbrændte bygninger ved Johannebjergparken 35, som vist på kortbilag 2, er nedrevet. 10 Grundejerforening 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes én grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet Grundejerforeningen skal oprettes, når mindst 50 % af et delområde er bebygget. Det er grundejernes pligt at indkalde til generalforsamling og sørge for, at få foreningens vedtægter godkendt af kommunen Grundejerforeningen skal varetage etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg, og udføre de opgaver, der i øvrigt henlægges til foreningen i medfør af lovgivning Grundejerforeningen skal, efter krav fra byrådet, sammenlægges med eksisterende grundejerforeninger i de tilstødende områder Grundejerforeningen skal, efter krav fra byrådet optage grundejere fra tilgrænsende områder Grundejerforeningens vedtægter og senere ændringer skal godkendes af byrådet. BESTEMMELSER 17

18 B E S T E M M E L S E R 11 Aflysning af lokalplan og servitutter 11 Aï ysning af lokalplan og servitutter 11.1 Servitut på matr.nr. 5a Bredballe by, Bredballe tinglyst den angående dyrehold, staldbygninger m.v. aflyses Lokalplan nr. 191 aflyses for den del som er omfattet af denne lokalplan. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Efter den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan, må ejendomme inden for lokalplanens område ifølge 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 18

19 !!! 21m 21p 21s 21t Frugthaven 21x 21y 21ø 21aa Frugthaven 21ae 21ca 21an 21ap 21ar 21a 21bx 21bv 21bæ 21n 12ø 12ad 12ah 12l 12æ 12ae 12n 12z 21q 12o 12y 21u 21z 21c 21ab 21af 7000co 21ah21ai 21ak 21ao 21aq 21as 21at 21bø Sofienbjergvej 71k 71e 71i 71f 71h 71g 71bu Brombærhaven Rosenhaven!! Delområde 2 71v 71x 71p 71y 71u 71q!!! Delområde 1! 9ai!! Delområde 3 71l 9ah 9ak 71m 9ag 9æ 71n 9af 71o 9ae!!!!! 12i 12p 12x 12q 12m 12v!!! 12r 12s 12t 12e 5a 9ay 9ax 9az 9ap 9ao Frydenlund 9av 9aæ 9aq Johannebjergparken 12af m 12ag 12u 1ab 9au 9an 9aø 9ar 9am 9at 9as 9ba 9al 9bf 9bg 9bb 9bn 9be 9bc 9bh 9a 9bo 9bm 9bd 9y 9bp 9bl 9bi 9x 9bq 9bk 9z 9v 9br 50bt 9t 50br 50cg 9u 50bq 50bs Juulsbjergvej Indeholder GeoDanmark-data fra Geodatastyrelsen og Danske kommuner, 50bp maj ad Luftfoto: Cowi A/S og BlomInfo 50cg 9ø Kortet er vejledende og kan 11vg ikke bruges til dokumentation. 50bv 9ac 50bo 9aa 50bx Meter Signatur! Lokalplanens_afgrænsning!! Delområder Lokalplan nr Teknik & Miljø Plan Boligområde ved Sofienbjergvej, Vejle Matrikelkort Kortbilag 1 Mål: 1:2.500 Dato: Rev:. Init.: abuog

20

21 3!!! Frugthaven m Frugthaven Frugthaven Sofienbjergvej Sofienbjergvej Rosenhaven Brombærhaven !!!! Delområde 2! 29 27!!! Delområde 1!! Delområde 3 11Q! 11!! !!! Frydenlund Indeholder GeoDanmark-data fra Geodatastyrelsen og Danske kommuner, maj Luftfoto: Cowi A/S og BlomInfo Kortet er vejledende og kan ikke bruges til dokumentation. Juulsbjergvej Signatur! Lokalplanens afgrænsning!! Delområder Meter Teknik & Miljø Plan Kortbilag 2 Bygning der nedrives Beskyttede sten- og jorddiger Spildevandsledning Lokalplan nr Boligområde ved Sofienbjergvej, Vejle Eksisterende forhold Mål: 1:2.500 Dato: Rev:. Init.: abuog

22

23 ! m Signatur! Lokalplanens afgrænsning!!!!! % 79,50 % Delområde 1 % 79,30 % 79,50!!!!!! % 78,30 % 78,50 % 78,30!!!! % 78,10 % 78,95 % % 78,25 % 78,25 78,95!!!!! Delområder Delområde 2 78,60 Delområde 3 Johannebjergparken 35 Nye veje Nye stier Nye grunde #* Vejadgang Regnvandsbassin Oversvømmelsesareal Fælles friarealer Beskyttede sten- og jorddiger Areal med fredede orkideer Allétræer som så vidt muligt bevares % Minimumsgulvkoter Indeholder GeoDanmark-data fra Geodatastyrelsen og Danske kommuner, maj Luftfoto: Cowi A/S og BlomInfo Kortet er vejledende og kan ikke bruges til dokumentation Meter Lokalplan nr Teknik & Miljø Plan Boligområde ved Sofienbjergvej, Vejle Fremtidige forhold Kortbilag 3 Mål: Dato: Rev: Init.: 1: abuog

24

25 A/S Plan i d lun den Fry leg/ophold & and ll. L Sofienbjergvej Joh ann e ar rgp bje ken LAND & PLAN Rådgivende ingeniører, landinspektører og planlæggere Strandpromenaden 6 DK Horsens Tlf: Fax: post@landplan.dk Illustrationsplan Boligområde ved Sofienbjergparken i Bredballe, Vejle 49 parceller Vejle Kommune Fra idé til virkelighed 1:2000 J.nr Dato: Kortbilag 4a

26

27 A/S Plan i d lun den Fry leg/ophold & and ll. L Sofienbjergvej Joh ann e ar rgp bje ken LAND & PLAN Rådgivende ingeniører, landinspektører og planlæggere Strandpromenaden 6 DK Horsens Tlf: Fax: post@landplan.dk Illustrationsplan Boligområde ved Sofienbjergparken i Bredballe, Vejle 44 parceller + 9 tæt-lav boliger Vejle Kommune Fra idé til virkelighed 1:2000 J.nr Dato: Kortbilag 4b

28 Teknik & Miljø - Plan Kirketorvet Vejle - Tlf.: E-post: plan@vejle.dk - Internet:

29 Endelig vedtagelse af lokalplan nr Lokalplan nr Boligområde ved Sofienbjergvej i Vejle er den 21. marts vedtaget af Vejle Byråd. Byrådet vedtog samtidig, at indsigerne orienteres om byrådets behandling af indsigelserne og om Teknik & Miljøs bemærkninger til disse. Er du kommet med indsigelser til planen, er Teknik & Miljøs bemærkninger, der er vedtaget af byrådet, vedlagt. Lokalplanen er vedtaget med følgende ændringer: Der er tilføjet en bestemmelse om, at træerne indenfor det udlagte fælles friareal så vidt muligt bevares. Det areal, hvor der vokser orkideer, er markeret i lokalplanen og der er tilføjet en bestemmelse om, at den berørte parcelhusgrund kun kan udnyttes, såfremt der opnås dispensation fra Miljøstyrelsen til at fjerne eller flytte orkideerne. Lokalplanen og tillægget kan ses på kommunens hjemmeside: lokalplanen kan rekvireres for 100 kr. ved henvendelse til servicecenter@vejle.dk eller Teknik & Miljø, Kirketorvet 22, 7100 Vejle Side 1 af 1 J. nr.: P Kontaktperson: Anne Buur Ogilvie Lokaltlf.: E-post:abuog@vejle.dk Her bor vi: Kirketorvet 22, 7100 Vejle Der vedlægges i henhold til planloven en kopi af offentliggørelsen af lokalplanen, der offentliggøres den 26. marts på kommunens hjemmeside. I offentliggørelsen kan du finde retsvirkningerne og klagevejledningen for planen. Venlig hilsen Anne Buur Ogilvie Kirketorvet Vejle Tlf.: plan@vejle.dk Åbningstider: Mandag-onsdag kl. 9-15, torsdag kl. 9-17, fredag kl Telefonåbningstider: Mandag-onsdag kl. 8-15, torsdag kl. 8-17, fredag kl. 8-14

30 Offentliggørelse på d Lokalplan nr Boligområde ved Sofienbjergvej i Vejle Planen er vedtaget endeligt af byrådet. Klik her for at hente lokalplanen Byrådet har d vedtaget lokalplan nr Formålet med lokalplanen er, at give mulighed for at nedrive en nedbrændt landejendom og udvikle området til et nyt boligområde med en grøn karakter og op til 50 parcelhusgrunde. Lokalplanen sikrer stiforbindelser, som binder området sammen med det eksisterende stinet i området og udlægger arealer til fællesarealer samt håndtering af regnvand. Lokalplanen er vedtaget med følgende ændringer i forhold til forslaget: Der er tilføjet en bestemmelse om, at træerne inden for det udlagte fælles friareal så vidt muligt bevares. Det areal, hvor der vokser orkideer, er markeret i lokalplanen og der er tilføjet en bestemmelse om, at den berørte parcelhusgrund kun kan udnyttes, såfremt der opnås dispensation fra Miljøstyrelsen til at fjerne eller flytte orkideerne. Her kan du også se planen Teknik & Miljø, Kirketorvet 22, 7100 Vejle eller på bibliotekerne i Vejle, Give, Egtved, Børkop og Jelling. Lokalplanen kan købes for 100 kr. ved henvendelse til Teknik & Miljø, Kirketorvet 22, Vejle. Lokalplanen er bindende Efter den offentlige bekendtgørelse af planen d må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planen. Klagevejledning Afgørelsen kan påklages til Planklagenævnet over retlige spørgsmål. Klagen skal inden for 4 uger efter offentliggørelsen, sendes til Planklagenævnet via Klageportalen. Link til Klageportalen findes på forsiden af For fritagelse af brug af klageportalen sendes begrundet anmodning til plan@vejle.dk eller Teknik & Miljø, Kirketorvet 22, 7100 Vejle. Det koster et gebyr på 900 kr. for privatpersoner og kr. for virksomheder og organisationer at klage. For oplysning om gebyr, og hvem der kan fritages for brug af Klageportalen, se Planklagenævnets hjemmeside; Frist for indbringelse for domstolene er 6 måneder. Undtagelse fra områdeklassificering Området omfattet af lokalplanen undtages hermed fra områdeklassificeringen, jævnfør jordforureningsloven. Regulativ for Jord er derved ændret. Du kan se det opdaterede kort på Læs mere og se regulativet her: