Plan-, Miljø- og Klimaudvalget

Transkript

1 Plan-, Miljø- og Klimaudvalget Beslutningsprotokol :00 Mødelokale C127B, Silkeborg Rådhus Afbud fra:. Silkeborg Kommune Søvej 1, 8600 Silkeborg Tif.:

2 Indholdsfortegnelse 1 (Offentlig) Godkendelse af dagsorden (Offentlig) Godkendelse af mødeplan 2016 for Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (Offentlig) Godkendelse af igangsættelse af nabohøring med henblik på dispensation fra lokalplan til etablering af trapper, jorddække og cykelparkering til p-kælder under Torvet, samt høring i forbindelse med forankring af p-anlæggets ydervægge (Offentlig) Behandling af ansøgning om landzonetilladelse til radioantennemast til hobbybrug på Taskebjergvej 23B, Kjellerup (Offentlig) Forslag om fredning af Dalene ved Resenbro (Offentlig) Behandling af dispensation til ny tagbeklædning, tagvinduer og ændret tilbygning (Offentlig) Beslutning om opsætning af robanen på Silkeborg Langsø (Offentlig) Behandling af forslag til tillæg 13 til Spildevandsplan (Offentlig) Dispensation Lavenergibolig Romervej Grauballe Lokalplan (Offentlig) Igangsætning af lokalplan og kommuneplantillæg 44 for boligog naturområde omkring Lysbrogade (Offentlig) Igangsætning af lokalplan for et boligområde ved Gødvad Bygade samt kommuneplantillæg (Offentlig) Godkendelse af forslag til lokalplan Sejling landsby og tillæg 39 til Silkeborg Kommuneplan (Offentlig) Beslutning om 14-forbud mod nedrivning af driftsbygninger Sejlingvej 13D (Offentlig) Godkendelse af anlægsbevilling til renovering af Trækstien (Offentlig) Godkendelse af anlægsbevilling til opmåling af vandløb (Offentlig) Godkendelse af anlægsbevilling for byggemodningen Sikavej (Offentlig) Orientering om arbejdet med revision af regulativet for Gudenåen Silkeborg - Randers (Offentlig) Orientering om Strukturplan 2015 for renseanlæg i Silkeborg Kommune (Offentlig) Orientering om ejendomsstrategi (Offentlig) Orientering om klagesager (Offentlig) Til orientering (Offentlig) Underskriftsside...59 Side 2

3 10 (Offentlig) Igangsætning af lokalplan og kommuneplantillæg 44 for bolig- og naturområde omkring Lysbrogade Sagsbehandler: dr15675 SagsID: EMN Resume Silkeborg Kommune har modtaget en ansøgning om at ændre Lokalplan fra åben-lav boligbebyggelse til tæt-lav boligbebyggelse. Lokalplan blev vedtaget af Silkeborg Byråd den 22. oktober Plan-, Miljø- og Klimaudvalget skal tage stilling til, om ansøgningen skal imødekommes, herunder om ændringer i forhold til gældende lokalplan skal imødekommes. Lokalplan kan findes her. Indstilling Teknik- og Miljøchefen indstiller til Plan-, Miljø- og Klimaudvalget, at lokalplan og Kommuneplantillæg 44 igangsættes, at der ikke udarbejdes miljøvurdering af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg, at der afholdes forhøring i forbindelse med kommuneplantillægget, at ønsket om at placere bebyggelse nærmere skovbrynet end 30 meter imødekommes ved at indlede dialog med Naturstyrelsen med henblik på at reducere skovbyggelinjen fra 300 meter til 30 meter men 20 meter på en udvalgt strækning, og at der i lokalplanen fastlægges bestemmelser for at skoven skal fremstå med skovudtryk/- karakter, at ønsket om at placere bebyggelse vest for Lysbrogade ikke imødekommes, og at bebyggelse i dette område i stedet følger den gældende lokalplans principper, at ønsket om at fravige facadebyggelinjen ikke imødekommes. Beslutning Indstillingen godkendt, idet princippet for bebyggelsen vest for Lysbrogade udformes i dialog med naboerne. Ej til stede, Teresa Jørgensen. Side 30

4 Tidligere beslutninger Sagen Beskrivelse af sagen Silkeborg Kommune har modtaget en ansøgning om at ændre lokalplan , der blev vedtaget af byrådet den 22. oktober Lokalplanen giver mulighed for at opføre fritliggende enfamiliehuse. Lokalplanen er ikke blevet realiseret. Ansøgningen indeholder et ønske om at udarbejde en ny lokalplan, der giver mulighed for at opføre 58 rækkehuse i mindre klynger (se bilag). En ændret anvendelse forudsætter jævnfør Planlovens 13, stk. 2, at der udarbejdes en ny lokalplan. En justering af kommuneplanens rammeområder forudsætter desuden jævnfør Planlovens 23c, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Formålet med lokalplan er: at naturområdet øst for Lysbrogade friholdes for bebyggelse og anlæg at ny bebyggelse opføres som åben-lav boligbebyggelse at bebyggelsen placeres med respekt for områdets natur og terræn at ny bebyggelse med facade mod Lysbrogade bidrager til at styrke gadens karakter at der etableres en faunapassage/spredningskorridor i områdets sydlige del, der kan forbinde de grønne områder fra Lyså til Funder Krat at der etableres gode rekreative stiforbindelser gennem området. Formålet med en lokalplan er et udtryk for planens principper og områdets udtryk. Ændringer i lokalplanen Bygherre ønsker at fravige den gældende lokalplan på følgende punkter: 1. Boligtypen, 2. Reduktion af skovbyggelinjen, 3. Placering af boliger vest for Lysbrogade 23-33, 4. Intet krav om placering af bebyggelse i facadebyggelinje mod Lysbrogade. Teknik- og Miljøafdelingen har følgende bemærkninger til ønskerne: Ad. 1) Bygherre ønsker at opføre 58 nye rækkehuse i stil med de nyopførte rækkehuse nord for lokalplanområdet. Bygherre oplyser, at der pt er stor efterspørgsel på denne boligtype. Lokalplanområdet er mod øst og vest omgivet af naturområder, mens det mod nord og syd er omgivet af boligområder med henholdsvis tæt-lav bebyggelse og åben-lav bebyggelse. Den eksisterende boligbebyggelse indenfor lokalplanområdet er åben-lav bebyggelse. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at ændringen fra åben-lav til tæt-lav boligbebyggelse er af underordnet betydning, og at ønsket derfor bør imødekommes. Dog bør der ved den eksisterende hovedbygning indarbejdes alternative anvendelser i lokalplanen således, at der kan opføres: Enten tæt-lav boligbebyggelse for på sigt at skabe sammenhæng i bebyggelsen, Eller åben-lav boligbebyggelse for at give mulighed for udstykning ved de eksisterende boliger, Eller institutioner eller kollektive anlæg til områdets forsyning/fælleshus. Side 31

5 Ad. 2) Bygherre ønsker at placere bebyggelse nærmere skoven i den sydvestlige del af området end 30 meter. Bygherre oplyser, at fastholdelse af en skovbyggelinje på 30 meter i forhold til det nuværende skovbryn vanskeliggør placering af vej og bebyggelse grundet områdets terrænforskelle, der varierer ca. 14 meter. Tæt-lav bebyggelse i klynger har ikke samme fleksibilitet i placeringen i forhold til terrænet i forhold til åben-lav bebyggelse. Den ønskede bebyggelse vil kunne overholde en afstand til det nuværende skovbryn på mellem 20 meter og 30 meter (se bilag). Bygherre ønsker at bibeholde størstedelen af skoven og skovbrynet, dog med udtynding af nogle af træerne. En mindre del af skoven ønskes fjernet og terrænet planeret med overskydende jord fra byggemodningen med henblik på at skabe et fælles opholdsarealer med eksempelvis boldbane og/eller borde- og bænke. Fra opholdsarealet vil der kunne etableres en sti til den tidligere bane, som der findes spor af i mosen/skoven, og som kan laves til stiforbindelse under Kjellerupstien til skovarealerne mod vest og det boligområde, der er omfattet af Lokalplan (Kingo-grunden). Med udtynding af skoven kan der fra opholdsarealer kan der opnås kig igennem skoven til øvrige bydele. Skoven i den sydvestlige del af området hænger sammen med de store skovarealer mod vest (Funder Krat). Skovarealerne er privatejede, sammenhængende og over 20 ha. Skovarealerne afkaster derfor skovbyggelinje, som jævnfør Naturbeskyttelseslovens 17 er 300 m. Skovbyggelinjen måles fra midt mellem stammen og det yderste af træets kroner i et skovbryn. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet og beskytte skovene mod blæst. Bestemmelsen indeholder et generelt forbud mod at placere bebyggelse i en afstand af 300 meter fra de omfattede skovområder. Silkeborg Kommune kan dispensere fra skovbyggelinjen, mens Naturstyrelsen kan søges om at reducere skovbyggelinjen. I forbindelse med den endelige vedtagelse af Lokalplan ansøgte Silkeborg Kommune Naturstyrelsen om at reducere skovbyggelinjen fra 300 meter til 30 meter. Silkeborg Kommune vurderede, at det ville skabe en administrativ forenkling, idet det ville fjerne behovet for dispensation fra Naturbeskyttelsesloven i hvert enkelt tilfælde ved opførelse af de enkelte boliger. Afstanden på 30 meter var i overensstemmelse den praksis, der skulle gælde fremover i plansager vedrørende mindsteafstand mellem bebyggelse og skovbryn, som blev besluttet af Plan- og Miljøudvalget den 5. maj Reduktionen til 30 meter er kun gældende for Lokalplan , og udarbejdelsen af en ny lokalplan forudsætter, at Naturstyrelsen igen ansøges om at reducere skovbyggelinjen for også Lokalplan , eller at Silkeborg Kommune dispenserer i hvert enkelt tilfælde. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at skovbyggelinjen på ny bør søges reduceret ved Naturstyrelsen, da det ved realisering af en ny lokalplan vil skabe en administrativ forenkling. Området har været besigtiget af Teknik- og Miljøforvaltningen. Skoven fremstår som velafgrænset ud imod de åbne græsarealer. Skoven og brynet består af en blanding af løvtræer med lidt rødgran ind imellem. Skovbrynet er veldefineret, men indsigten til brynet er i dag delvis forstyrret af teglværksområdet og spredte klynger af ældre træer. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at der kan opføres boliger nærmere 30 meter fra skoven uden at skade plante- og dyrelivet i skovbrynet, og uden at skoven i væsentlig grad mister sin værdi som landskabselement. Teknik- og Miljøafdelingen ser det dog som et væsentligt problem for områdets værdi samt plante- og dyreliv, hvis den del af skoven, der ligger indenfor området, fældes for at opnå en afstand på 30 meter. Naturstyrelsen vil muligvis heller ikke reducere på ny, hvis skoven ødelægges for at opfylde de 30 meter. Teknik- og Miljøafdelingen foreslår derfor, at Teknik- og Miljøafdelingen går i dialog med Naturstyrelsen omkring en reduktion af skovbyggelinjen til 30 meter men 20 meter på en udvalgt strækning med henblik på at bevare skoven indenfor området. Både de 30 meter og 20 meter måles fra den linje, der i forbindelse med lokalplan blev fastlagt som skovbrynsgrænse. Teknik- og Miljøafdelingen foreslår desuden, at der i lokalplanen fastlægges bestemmelser om, at skoven mod sydvest skal bibeholdes og forynges naturligt, så det sikres, Side 32

6 at området fremstår med skovlignende udtryk/karakter. Endeligt at arealet mellem grunde og skovbryn friholdes for legeplads og beplantning for at sikre indsigten til skoven. På denne måde sikres faunapassagen og et rigt naturindhold i området. Desuden vil der på denne måde ikke bliver afveget fra den gældende lokalplans princip om, at placering af bebyggelse skal respektere områdets natur. Ad. 3) Bygherre ønsker at placere boliger på det areal mod nord, der i Lokalplan er udlagt i delområde IV som naturområde og fælles rekreativt grønt område. Samtidig ønsker bygherre at fravige den byggelinje, der er fastlagt mod Lysbrogade Bygherre argumenterer med, at der ved at sænke terrænet på dette område kan opnås færre indbliksgener og samtidig skabes sammenhæng til boligområdet nord for. I forbindelse med Lokalplan indgik Silkeborg Kommune en aftale med ejerne af Lysbrogade om at begrænse muligheden for boliger vest for ejendommene af hensyn til indbliksgener. Desuden er der på dette areal store terrænforskelle, som følge af lerindvinding/- gravning. En sænkning af terrænet vil derfor indebære en væsentlig regulering af det landskab, der er karakteristisk for lokalplanområdet. To af formålene med den gældende lokalplan er, at naturområdet øst for Lysbrogade friholdes for bebyggelse og anlæg, og at bebyggelsen placeres med respekt for områdets natur og terræn. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at det vil være uhensigtsmæssigt at muliggøre bebyggelse vest for ejendommene taget den korte levetid for den gældende lokalplan i betragtning. Teknik- og Miljøafdelingen foreslår derfor, at ønsket om at placere boliger vest for boligerne på Lysbrogade ikke imødekommes, og at bebyggelse i dette område i stedet følger den gældende lokalplans principper. Ad. 4) Bygherre ønsker at fravige kravet i Lokalplan om, at bebyggelse mod Lysbrogade skal placeres med gavl eller facade i en facadebyggelinje på 5 meter fra vejskel for at sikre oplevelsen af Lysbrogade som en bygade. Bygherre argumenterer med, at områdets rå natur og bølgende terræn ønskes afspejlet i bebyggelsen, hvor en fravigelse af facadebyggelinje vil skabe en bølgende rytme langs Lysbrogade. Desuden argumenterer bygherre med, at bebyggelsen vil blive mindre attraktiv, da størstedelen af opholdsarealerne vil være placeret i forhaven sammen med parkering og vej. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at områdets rå natur og terræn bør afspejles i placeringen af bebyggelsen i forhold til terrænet fremfor i forhold til den øvrige bebyggelse langs Lysbrogade. Desuden vurderer Teknik- og Miljøafdelingen, at bebyggelse mod Lysbrogade uanset om der er tale om ny bebyggelse, eller bebyggelse til erstatning for eksisterende bebyggelse skal understøtte oplevelsen af Lysbrogade som en bygade. Dette vurderes at kunne opnås samtidig med, at bebyggelsen orienteres mod lokalplanområdet. Desuden vil en facadebyggelinje fortsat muliggøre opholdsarealer på begge sider af bebyggelsen. Teknik- og Miljøafdelingen foreslår derfor, at ønsket ikke imødekommes, og at placeringen af bebyggelse følger den gældende lokalplans principper. Ny lokalplan tre år efter vedtagelse af gældende lokalplan Den eksisterende lokalplan blev vedtaget af Silkeborg Byråd den 22. oktober I forbindelse med dennes udarbejdelse blev der lavet flere aftaler dels internt i Silkeborg Kommune, dels eksternt med blandt andre Silkeborg Forsyning og de direkte berørte grundejere eller naboer. Taget i betragtning, at den gældende lokalplan blev vedtaget for blot tre år siden, kan der derfor være flere interessenter, som kan have en berettiget forventning om, at den gældende lokalplan fastholdes med henblik på realisering, når en bygherre melder sig på banen. Omvendt er planlægning foranderlig, og planlægning bør tilpasses de aktuelle behov i samfundet. Den aktuelle forespørgsel er netop foranlediget af en efterspørgsel på den ansøgte boligtype. Side 33

7 Teknik- og Miljøafdelingen foreslår, at der afholdes forhøring omkring kommuneplanændringen, og at de berørte grundejere sammen med bygherre i denne forbindelse inviteres til borgermøde. Ændringer i kommuneplanen Området ligger indenfor kommuneplanens rammeområder 14-B-40, 14-B-43, 14-R-40 og 14- R-41. Anvendelsen til tæt-lav boligbebyggelse og rekreative formål er i overensstemmelse med kommuneplanen, mens placeringen er boliger forudsætter en mindre justering i udstrækningen af rammeområde 14-B-43, der udvides mod sydvest. Den endelige placering af regnvandsbassin (se nedenfor) kan desuden indebære mindre justeringer i afgrænsningen af rammeområderne. Lokal afledning af regnvand (LAR) Bygherre har foretaget geotekniske undersøgelser, der viser, at lokal nedsivning af regnvandet er mulig. Bygherre foreslår derfor en kombination af permeable belægninger, faskiner, grøfter og regnbede. I lokalplan er der reserveret areal til et regnvandsbassin, der har til formål at modtage regnvand fra omkringliggende områder og fungere som forsinkelsesbassin, inden regnvand ledes til Lyså. Teknik- og Miljøafdelingen har i samarbejde med Silkeborg Forsyning vurderet, at ønsket om at håndtere regnvand med de foreslåede tiltag kan imødekommes, men som supplement til regnvandsbassinet. Den endelige placering og dimensionering af regnvandsbassin vil blive aftalt mellem Teknik- og Miljøafdelingen og Silkeborg Forsyning. Den omtrentlige placering af regnvandsbassin fremgår af bilag. Bæredygtighedstiltag I henhold til Silkeborg Kommunes bæredygtighedsværktøj, skal der indarbejdes klima- og miljøhensyn i alle projekter. Tiltag der bidrager til en bæredygtig udvikling er en høj grad af grønne arealer med stiforbindelser, der dels fungerer som opholdsarealer, dels som levesteder for dyre- og plantearter. Ændringen til tæt-lav boligbebyggelse bidrager desuden til en højere arealudnyttelse. Se bilag. Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der foretaget en screening af området. På baggrund af screeningen vurderer Teknik- og Miljøafdelingen, at planforslagene ikke skal miljøvurderes medmindre udvalget beslutter, at lokalplanen kan give mulighed for at skoven mod sydvest kan fældes. Se bilag. Borgerinddragelse Teknik- og Miljøafdelingen foreslår, at der afholdes forhøring omkring kommuneplanændringen med indkaldelse af idéer og forslag til den videre planlægning i mindst to uger inkl. borgermøde for de berørte grundejere. Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg vil blive sendt i offentlig høring i mindst 8 uger. Bilag 1 (Bebyggelsesplan ) 2 (Bæredygtighedsskema ) 3 (Screening_LP og KPtillaeg ) Side 34