Lokalplan Institution Holmehøjvej, Ringe

Transkript

1 Lokalplan Institution Holmehøjvej, Ringe 12. februar 2008

2 Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i 8 uger fra den: 16 oktober 2007 til den 11 december 2007 Plans adresse er: Plan og Kultur, Nørregade 4, 5600 Faaborg. Lokalplanen kan ses i alle kommunens Borgerservicebutikker og hos Plan og Kultur. Åbningstider: Mandage onsdage kl Torsdage kl Fredage kl Planen kan ses på kommunens biblioteker i de normale åbningstider og på kommunens hjemmeside Når lokalplanen er endeligt godkendt kan den downloades fra kommunens hjemmeside. Planen kan også fås i kommunens Borgerservicebutikker. Lokalplan

3 Indholdsfortegnelse Offentlighedsperiode... 2 Indholdsfortegnelse...3 Hvad er en lokalplan...4 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål...5 Beskrivelse af lokalplanområdet... 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning...7 Miljøvurdering / Screening... 8 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 9 Lokalplanens retsvirkninger... 9 Bestemmelser 1 Formål Områdets zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Teknik Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagning Tilladelser og dispensationer Grundejerforening Servitutter...16 Vedtagelsespåtegning...17 Ændringsbeslutninger...17 Kortbilag Lokalplan

4 Hvad er en lokalplan Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område. Bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er Kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Der findes 3 forskellige typer lokalplaner: Den almindelige lokalplan udarbejdes ved nye bolig- eller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. Den bevarende lokalplan udarbejdes, når Kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. Rammelokalplanen indeholder de overordnede retningslinier for nye større bebyggelsesområder og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: - de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fast lagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kommuneplanens bestemmelser, men ikke lempe dem - lokalplanforslag skal annonceres, og det kan ses på kommunens hjemmeside - offentlighedsperioden skal min. være 8 uger - hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse - indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger, som fremgår af lokalplan forslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor ideer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelseslovens og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. Lokalplan

5 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål Den 31. december 2008 ophører kommunens lejemål af børnehaven ved Kompan A/S. I de senere og kommende år opføres der en del nye boliger i Ringe. Dette betyder, at der skal etableres nye dagsinstitutionspladser. Kommunalbestyrelsen har vurderet, at en placering af en ny institution på arealet nord for gymnasiet er god, idet den er central i forhold til boligområderne og med gode stiforbindelser hertil. Arealet er udlagt til offentligt område dog med anvendelsesområde fritid m.v., som ved tillæg til kommuneplan ændres til skole, sportsplads, børnehave m.v. Institutionen vil blive placeret i området med udenomsareal hele vejen rundt, hvor de forskellige aktiviteter kan indpasses. Intentionen er at bruge erfaringerne fra børnehaven De Fire Årstider. Det vil sige, at skabe et tæt forhold mellem inde- og uderum og i særdeleshed et varieret uderum, som kan bruges hele året. Der vil over tid naturligvis ske et skift i den måde, de forskellige arealer bruges på, men nogle elementer vil være mere eller mindre permanente. Eksempelvis er det planen at plante en del buske/træer, der kan danne en skov, at udføre terrænændringer, så der bliver mulighed for amfiteater, frugt- og køkkenhave, dyrehold, at kælkning og mange andre aktiviteter. Intentionen er, at de eksisterende hegn mod boligområderne danner en tryg ryg for institution, som så åbner sig ud mod det offentlige område. For at få denne åbenhed og sammenhæng med de øvrige offentlige områder fastlægges det i planen, at det sydlige areal skal anlægges åbent med enkeltstående træer. Dette er også for at sikre, at indkørslen til boligområdet på Holmehøjvej virker åben og imødekommende. Institutionen ønskes opført som et byggeri, der markerer sig. Det betyder, at den skal have et udtryk som indikerer, at her foregår der noget spændende og indbydende. Samtidig skal proportioner afstemmes så helhedsindtrykket bliver jordnært og venligt. Hvis der på et senere tidspunkt sker en udbygning af bygningerne, må dette ske med respekt for den første bygning så intentionerne fastholdes i byggeriet. For at byggeriet ikke skal føles for tæt på boligbebyggelsen trækkes /lægges der en byggeline fra skel på 15 m fra vest og nord. Legeredskaber, skure, hegn m.v. kan placeres over hele grunden, således at de kan indgå i de enkelte områders funktioner. Udsigt over lokalplanarealet Lokalplan Redegørelse

6 Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet er et græsareal beliggende ved Holmehøjvej nord for Midtfyns Gymnasium. Mod vest og nord grænser området op til boligområder. Mod øst ligger et græsareal, der er en del af fritidsområdet. Området er centralt beliggende i forhold til den nordlige del af Ringe og har gode stiforbindelser. Arealet er let kuperet med et lille fald mod sydøst og nordvest. Mod boligområderne er der flotte levende hegn, som ønskes bevaret, såvel som det karakteristiske enkeltstående træ i det vestlige skel. Vejadgangen skal ske mod syd til Holmehøjvej. Midtfyns Gymnasium er nabo Lokalplan Redegørelse

7 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplan Der er følgende Regionplanhovedtemaer på området: skovbyggelinier, spildevandsrensning, drikkevandsinteresser og byzone. n Byggefeltet lægges, så det ikke berøres af skovbyggelinien. Grundvandsinteresser Den planlagte anvendelse af området til institution vurderes at være uden risiko for grundvandet. Kommuneplan Da lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens ramme RIV.R.01, der fastlægger områdets anvendelse som offentligt fritids- og sportsareal, forudsætter lokalplanens vedtagelse et tillæg til kommuneplanen. Formålet med tillægget er at ændre rammeafgrænsningen, således at området i stedet omfattes af rammeområdebestemmelserne i RIV.O.01, som fastlægger områdets anvendelse til offentlige formål såsom skole og sportsanlæg, børnehave, fritidsgård, sportshal, campingplads og lignende, der efter byrådets skøn kan indpasses i området. Bebyggelsesprocent: Højst 30% for den enkelte grund Etageantal: Højst 2½ etage Bygningshøjde: Højst 9,5 m, dog kan der for haller og træningshaller tillades en bygningshøjde udover 9,5 m. parkering m.v. skal ske i den sydlige del af området. Indog udkørsel skal placeres således, at der kan foregå en hensigtsmæssig og sikker aflevering og afhentning af børn. Parkeringspladser skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til dette. Der er umiddelbar adgang til stisystemet med den eksisterende sti, der ligger øst for lokalplanområdet. Lokalplanområdet er udlagt således, at der minimum er 10 m afstand til stien, for at denne fortsat ligger åbent i området. Der ligger ligeledes stier nord og nordøst for området. Spildevandsforhold Området er ikke med i spildevandsplanen, men vil blive inddraget ved næste revision. Området skal separatkloakeres som øvrige områder. Varmeplanlægning Lokalplanområdet er beliggende i et område med fjernvarme. Øvrige tekniske anlæg Området skal tilsluttes Midtfyns Vandforsyning, og elforsyning skal sker fra Midtfyns Elforsyning. Museumslov Orientering om museumslov, lov nr. 473 af 7. juli 2001: I forbindelse med tilladelser, der omfatter arbejder i jord og på bygning, skal museet orienteres, og samtidig skal bygherren være opmærksom på i museumsloven. Zoneforhold Området ligger i byzone og forbliver i byzone. Veje og stier Området vejbetjenes fra Holmehøjvej. Ind- og udkørsel skal foregå ved separate overkørsler, og der må ikke foregå standsning og parkering på Holmehøjvej. Dette gøres for at få den højest mulige trafiksikkerhed. For så vidt angår lokalplanområdet, fastlægges det, at Lokalplan Redegørelse

8 Miljøvurdering / Screening Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som følge heraf skal denne lokalplan screenes (en kort indledende vurdering) og Kommunalbestyrelsen skal beslutte om en egentlig miljøvurdering er nødvendigt. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse/vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed ved fremlæggelse af lokalplanforslaget med den obligatoriske offentlighedsperiode på 8 uger. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Screening Lokalplanen giver mulighed for at opføre en ny børnehave med tilknyttede aktiviteter og legeplads. Lokalplanforslaget omfatter et område til offentligt formål og er derfor ikke underlagt lovens bilag 3 eller 4. Området er ikke en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanområdet påvirker ikke omgivelserne væsentligt, hverken ved væsentlig øget trafik eller væsentlig synlig bebyggelse. Institutionen er placeret midt i de områder, den skal betjene, hvorfor en stor del af trafikken til institutionen vil foregå ad de eksisterende stier i området. Den motoriserede trafik til og fra institutionsområdet vil give en påvirkning. Denne vil dog foregå ad stamveje som er bygget og har kapacitet til dette, og således ikke vil påvirke omgivelserne væsentligt. I forbindelse med Kommunens trafiksikkerhedsplan, bliver det gennerelle forhold omkring trafikken på Holmehøjvej ved gymnasiet og friskolen vurderet. På grund af store eksisterende hegn og den øvrige beplantning af arealerne vil udsigten ikke ændres i området. Hegnene er placeret mod vest og nord. Nybyggeriet placeres, så det er mindst muligt synligt fra naboboligbebyggelsen. Der er således lagt en byggelinie på 15 m ind på grunden. Det vurderes ikke, at børnehaven vil medføre væsentlige gener for de omkringliggende naboer, da aktiviteterne foregår i dagtimerne, hvor der ikke er mange mennesker i boligbebyggelsen. I opførelsesperioden vil der midlertidigt være nogle støjgener af mindre betydning for omgivelserne. Grundvand og spildevand: Der vil ikke være nogen ændringer vedr. grundvand og spildevand. Området er tilsluttet offentlig kloak. Der forventes derfor ikke at ske nogen forurening af grundvandet eller forringelse af drikkevandsforsyningerne inden for lokalplanområdet. Projektet medfører heller ikke væsentlig større udledning af overfladevand. I området er der ingen forhold (udover en skovbyggelinie, som bebyggelsen holdes uden for), der er berørt af naturbeskyttelsesloven. Den planlagte bebyggelse medfører ikke reduktion eller indgreb i vigtige biologiske spredningskorridorer eller biotoper. Konklusion Faaborg-Midtfyn Kommune vurderede på baggrund af screening af lokalplanforslag nr for institutionen Holmehøjvej, Ringe, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af planforslaget. Lokalplan Redegørelse

9 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter lov om planlægning 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst tre år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplanens retsvirkninger Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter Kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15. stk. 2 nr. 16. Lokalplan Redegørelse

10 Udkørsel Udkørsel m m m Indkørsel Indkørsel m m m m m m Bestemmelser Den fremhævede tekst i venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser, som er fastlagt i henhold til Planloven. Teksten i højre spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: At fastlægge bestemmelser for områdets anvendelse til offentlige formål institution. 2 Områdets zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter del af matr. nr. 6 p Rynkeby by, Ringe. områdets areal er på 1,5 ha. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone 5ab62 5ac64 5cp5ad ae 5bq5af 70 5ag72 5ah ai et 30 5eu 2,50m 5ao an 56 5am 58 5al 60 5ak 5eæ 32 "r" 6ck ci 15 m 47 6cl 48 6cb 6cc ch 6cg 6cf 6ce 6cd Lokalplanområde Byggefelt ao 6an 6am 6 16 er 5ev 5ez 14 5ey 12 Del af matrikkel Parkering 6p Del af matrikkel 6p Reserveparkering med enkeltstående træer 6p 6o 10 5ex 5,00m Lokalplan Bestemmelser

11 3 Områdets anvendelse 3.1. Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål som: børneinstitution, skole, fritidsgård, sportshal legeplads, fritids- og sportsareal, parkering og grønt område. 4 Udstykning 4.1 Ingen bestemmelser Lokalplan Bestemmelser

12 5 Vej- og stiforhold 5.1 Vejadgang til området skal ske fra Holmehøjvej. Der skal være separat ind- og udkørsel som vist på kortbilaget, og afsætning af passagerer skal foregå på parkeringsarealet. Områderne placeres som vist på kortbilaget. 5.2 Der skal anlægges tilstrækkeligt antal parkeringspladser til brugerne af området, således at der ikke skal forgå parkering /aflæsning på Holmehøjvej. 5.3 Der udlægges mulighed for ekstra parkering på den sydlige del ved Holmehøjvej til brug ved større arrangementer i området, eller hvis der på sigt bliver brug for flere permanente parkeringspladser. 6 Teknik 6.1 Ledningsanlæg må ikke fremføres som luftledninger Lokalplan Bestemmelser

13 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 10. Intet punkt i bygningernes faste konstruktioner må overstige 8,5 m over eksisterende terræn. Byggeriet må opføres i op til 2 etager. 7.2 Institutionsbyggeri skal placeres indenfor det på kortbilaget viste byggefelt. Der er en byggelinie på 15 m fra det nordlige og vestlige skel og 5 m fra lokalplangrænsen mod øst. Der er en afstand af 10 m fra lokalplanområdet til stien øst for området. 7.3 Legeredskaber, skure m.v. kan placeres i hele lokalplanområdet nord for parkeringsområdet. Der skal tages behørigt hensyn til hensyn til hegn og naboer. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelsen skal opføres så, den fremstår som en helhed. 8.2 Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes til ydermure og tag. 8.3 Skilte skal tilpasses, så der opnås en god helhedsvirkning med omgivelserne. Skilte skal respektere gældende regler om oversigtslinier. Skilte må kun placeres ved indkørslen til ejendommen. Skilte accepteres kun placeret på egen grund som henvisningsskilte. Skiltene skal monteres i galge el. lign. Skiltene må maksimalt have en højde på 1,5 m og en bredde på 1,5 m. Skiltehøjden angiver den maksimale højde fra jorden til overkant skilt. Lokalplan Bestemmelser

14 9 Ubebyggede arealer 9.1 Der kan indrettes de for institutioner nødvendige udenomsarealer, herunder legeplads med legeredskaber, skure, bakker, skovbeplantning, stier m.v. 9.2 Det eksisterende egetræ ved skel mod matr. nr. 5 eæ skal bevares. Beplantning og placering af bebyggelse skal ske således, at træet til stadighed ses som et enkeltstående træ. 9.3 Eksisterende hegn mod vest og nord skal bevares. 9.4 Arealet mod syd mod Holmehøjvej skal holdes som et åbent areal med enkeltstående træer. De første 3 m fra vejarealet skal friholdes for beplantning. 9.5 Der skal mindst være en fri afstand af 5 m fra kanten af stien mod øst til eventuelle hegn, beplantning eller legeplads omkring institutionen. 9.6 Det tillades, at der brændes bål på grunden under betryggende, kontrollerede forhold. 9.7 Der må på grunden ikke foregå aktiviteter, der giver mulighed for forurening af grundvandet. 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Ingen bestemmelser. Lokalplan Bestemmelser

15 11 Tilladelser og dispensationer 11.1 Kommunalbestyrelsen kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplans principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1 med mindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk Grundejerforening 12.1 Ingen bestemmelser Lokalplan Bestemmelser

16 13 Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15. stk. 2 nr Følgende servitutter ophæves: Rynkeby By, Ringe del af matr. nr. 6 p, dok nr. 1 af , dok om bebyggelse, benyttelse, grundejerforening mv. Lokalplan Bestemmelser

17 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offentliggørelse i kommunalbestyrelsens møde den 16. oktober På kommunalbestyrelsens vegne: Bo Andersen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Således endelig vedtaget i kommunalbestyrelsens møde den 12. februar 2008 På kommunalbestyrelsens vegne: Bo Andersen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Ændringsbeslutninger Lokalplan Bestemmelser

18 d af ,50m 5ao an 56 5am 58 5al 60 5ak 6ck ci 6ch m m m m m m m m m 6cl cb cg 6cf 6 5eu 5eæ m m m m m m m "r" 15 m Byggefelt m m m m m m m m m 5ez m m 6p v 5ey 10 5ex 12 Parkering Reserveparkering med enkeltstående træer Indkørsel Udkørsel 0 50 m Målforhold: 1:1000

19 Plan og Kultur Nørregade Faaborg Tlf.: Mail: teknisk@faaborgmidtfyn.dk