LOKALPLAN FORSLAG FOR ET OMRÅDE TIL EN BOLIG PÅ LYSBROHØJEN 28C. Lysbro. Fremlagt i offentlig høring fra 9. december 2016 til 3. februar 2017.

Transkript

1 LOKALPLAN FOR ET OMRÅDE TIL EN BOLIG PÅ LYSBROHØJEN 28C Lysbro FORSLAG Fremlagt i offentlig høring fra 9. december 2016 til 3. februar 2017.

2 Indholdsfortegnelse Bestemmelser 1 1. Formål 2 2. Områdets afgræsning og zonestatus 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 5 5. Veje, stier og parkering 6 6. Bebyggelsens omfang og placering 7 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 8 8. Ubebyggede arealer og beplantning 9 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug Lokalplanens retsvirkninger 11 Redegørelse 12 Beliggenhed og afgrænsning 13 Formål og baggrund 14 Eksisterende forhold 15 Fremtidige forhold 16 Miljøvurdering 17 Forhold til anden planlægning 19 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 20 Juridiske kort 21 Hvad er en lokalplan? 22 Miljøvurdering 23 Miljørapport 24 Andre sagsbilag 25 Bæredygtighedsskema 26 Screeningsskema 27

3 LOKALPLAN

4 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: At muliggøre en bolig på ejendommen, på en måde som nedsætter områdets naturværdi mindst muligt. Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål LOKALPLAN

5 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet er vist på kortbilag 1, og omfatteren del af matr.nr. 214, Silkeborg Markjorder. 2.2 Lokalplanområdet er byzone og forbliver byzone ved planens vedtagelse. LOKALPLAN

6 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til en enfamiliebolig med tilhørende udhusbebyggelser og udenomsarealer. LOKALPLAN

7 4. Udstykning 4.1 Lokalplanområdet må ikke udstykkes yderligere. LOKALPLAN

8 5. Veje, stier og parkering 5.1 Lokalplanområdet skal have vejadgang fra Lysbrohøjen. 5.2 Der skal anlægges mindst 2 p-pladser til biler. LOKALPLAN

9 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten af lokalplanområdet må ikke overstige Bebyggelse må ikke placeres nærmere naboskel end 2,5 m og nærmere skel mod vejen Lysbrohøjen end 5 m. 6.3 Bygninger må ikke være højere end 8,5 meter over oprindeligt terræn og må maksimalt have 2 etager. 6.4 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv el, varme, vand og kloakering. Der må ikke afledes vand til vandløb og søer. LOKALPLAN

10 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 På tagflade og bygningssider må der ikke anvendes blanke, reflekterende materialer, bortset fra vinduer og solenergianlæg. Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over Ingen form for kommerciel skiltning eller reklamering må finde sted. 7.3 Antenner, herunder parabolantenner, må ikke placeres, så overkant antenne/parabol er højere end 0,5 m over taget. LOKALPLAN

11 8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Levende hegn langs skel mod Lysbrohøjen må ikke plantes nærmere end 0,3 m fra skel. Et stort egetræ i lokalplanområdets nordvestlige del skal bevares af hensyn til beskyttede flagermus. Ad 8.6) Levende hegn må suppleres på indersiden med trådhegn der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde. 8.2 Støttemure skal udføres i samme materialer som enten ydervæggene på boligen, naturlige materialer som træ, natursten eller beplantes med f.eks. cotoneaster, vedbend, vinca, så det fremstår grønt. Støttemure skal have en afstand på mindst 0,5 m fra skel og må max. have en højde på 0,6 m mod vej og sti. 8.3 Overskudsjord fra byggemodningen må påfyldes arealerne før området beplantes. Jorden skal udlægges så terrænet fremstår i bløde former med en maksimal højde på 1 meter over oprindeligt terræn, samt maksimal hældning svarende til 1 på 3. Terræn indenfor 1 meter fra naboskel må ikke ændres. Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 meter. Terræn indenfor 1 meter fra naboskel må ikke ændres. LOKALPLAN

12 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf. 6.4, samt før nedsivningsanlæg til regnvand er etableret. LOKALPLAN

13 10. Lokalplanens retsvirkninger 10.1 Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. LOKALPLAN

14 LOKALPLAN

15 Beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet ligger i Lysbro i Silkeborg på matr.nr. 214 Silkeborg Markjorder. Det er 1399 m 2 stort og er nabo til adressen Lysbrohøjen 28. Mod nordøst afgrænses lokalplanområdet af en 30 m bufferzone mod det kommunale skovbryn. Mod sydøst afgrænsen lokalplanområdet af skellet til ejendommen Lysbrohøjen 28. Mod sydvest afgænses området af vejen Lysbrohøjen og mod nordvest af et natur/skov-område. LOKALPLAN

16 Formål og baggrund Lokalplanens formål er at give mulighed for en helårsbolig i et område, som i mange år har været byzone og været udlagt som boligområde i en række kommuneplangenerationer. Lokalplanen følges af et kommuneplantillæg for et areal ved siden af lokalplanområdet. Kommuneplantillægget giver det planlægningsmæssige grundlag for at tilbageføre størstedelen af kommuneplanens bolig-rammeområde 12-B-89 til landzone. Lokalplanen laves for kun en bolig og er placeret ved siden af en anden bolig på Lysbrohøjen. Lokalplanafgrænsningen mord nordøst går 30 m fra skovbrynet for at sikre skovbrynets biologiske og landskabelige funktion. LOKALPLAN

17 Eksisterende forhold Lokalplanområdet er en del af en ejendom som tidligere var en erhvervsejendom med dambrugsdrift omkring Møllebækken. Det er baggrunden for at arealet i mange år har været byzone og udlagt i skiftende kommuneplaner som boligområde. Området er også byzone i dag. Området var tidligere udlagt som muligt motorvejstracé, men udlægget til motorvej er ophævet i forbindelse med vedtagelse af motorvejsføringen nord om og gennem Silkeborg. Gamle fotos tyder på at lokalplanområdet for mange år siden har været haveareal til ejendommen Lysbrohøjen 28, som ligger lige øst for lokalplanområdet. Siden da har arealet været naturområde med spredte højtvoksende egetræer. Mod nordøst afgrænses lokalplanområdet af en 30 m bufferzone mod det kommunale skovbryn, som består af højstammet løvskov. Mod sydøst afgrænsen lokalplanområdet af skellet til ejendommen Lysbrohøjen 28 og boligområdet Møllebækken. Mod sydvest afgænses området af vejen Lysbrohøjen og et engareal. Mod nordvest af naturområdet langs Møllebækken. Lokalplanområdet ligger på en jævn flade som skråner mod syd. Arealet er ikke opdyrket, men trævækst er holdt nede, hvorved kun enkelte egetræer står i lokalplanområdet. Egetræerne har ikke en alder eller historie som gør, at de burde bevares. Området vejbetjenes med den eksisterende private fællesvej Lysbrohøjen. Hele lokalplanområdet er højtliggende og jordbunden generelt sandet og tør. Som det beskrives i Miljørapporten er området levested og spredningsområde for forskellige dyr og planter. Der forventes ikke yderligere bebyggelse i området idet resten af den matrikel som lokalplanområdet ligger på tilbageføres til landzone sideløbende med lokalplanen. LOKALPLAN

18 Fremtidige forhold Omkring 1399 m2 på matriklens sydøstlige del udlægges med lokalplanen til en enfamiliebolig med haveareal. Lokalplanens nordøstgrænse følger 30 meters afstand fra det kommunale skovbryn mod nord. Lokalplanafgrænsningen er placeret i den østlige del af matrikel 214 og er udformet med en bred nordlig del og en smallere sydlig del. Det er gjort med henblik på at bibeholde et større naturareal vest for lokalplanområdet end hvis lokalplanområdet var kvadradisk af hensyn til vandrende dyr og spredning af planer. Da lokalplanområdet ligger med værdifulde landskabsværdier rundt om stilles med lokalplanen krav om mørke farver på facader og levende grønne tage, ligesom der sættes en grænse for, hvor store terrænreguleringer der må foretages. Maksimal bygningshøjde sættes til 7 m over naturligt/oprindeligt terræn. LOKALPLAN

19 Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. På baggrund af screeningen vurderes det, at lokalplanen medfører væsentlige miljøpåvirkninger. Derfor er der lavet en miljørapport med følgende forhold: Mulige naturområder Økologiske forbindelser Skovbyggelinie Bilag 4 arter Miljøvurderingen er en selvstændig rapport, som offentliggøres sammen med forslaget til lokalplan. Påvirkning af Natura 2000 områder og bilag 4-arter Kommunen må ikke vedtage planer, der kan skade yngle- og rasteområde for dyrearter eller ødelægge plantearter på EU s habitatdirektivs 4 (Bek. 408 af 01/ ). Alle planer og projekter skal derfor vurderes i forhold til, om de kan skade Natura 2000 områder eller strengt beskyttede arter på bilag 4. Flagermus: Alle flagermus er strengt beskyttet og omfattet af habitatdirektivets Bilag 4. Matrikel nr. 214 Silkeborg Markjorder er sandsynligvis levested for flere arter af flagermus på grund af den lysåbne skovstruktur og arealets beliggenhed midt i en mosaik af skov, overdrev, vandløb og småsøer. Den ansøgte bolig ønskes placeret på en del af matriklen, hvor der er 1-2 større træer. Det største af træerne har sprækker og hulheder i barken på nogle af grenene og det kan muligvis være levested for flagermus. Træet bør bevares. Hvis træet bevares vurderes det at opførelsen af den ansøgte bolig ikke at forringe forholdende for flagermus i området væsentligt. Spidssnudet frø og stor vandsalamander: Vi ved fra tidligere undersøgelser, at der lever spidssnudet frø og stor vandsalamander i de nærliggende fugtige naturområder. Begge arter er strengt beskyttet og omfattet af habitatdirektivets bilag 4. Arealet, hvor boligen ønsket opført er tørt og stort set dækket af ung opvækst af glansbladet hæg. Det berørte areal rummer ikke oplagte yngle- eller rasteområder for spidssnudet frø eller stor vandsalamander. Det ansøgte vil ikke påvirke forekomsten af spidssnudet frø og stor vandsalamander. For alle arealudlæg gælder det, at naturtilstanden af områderne med tiden kan ændre sig. Levesteder for arterne kan derfor opstå eller forsvinde, hvis arealerne ligger hen uden at blive udnyttet. Vurderingen bygger derfor på arealernes nuværende tilstand og den eksisterende viden, som kommunen er i besiddelse af. Miljøvurderingens konklusion Miljørapporten viser, at den ansøgte bolig kan forventes at have negativ indflydelse på dyr og planter i området. Et større egetræ i lokalplanområdets nordvestlige del bør bevares af hensyn til eventuelle flagermus. Området er ikke udpeget som naturområde, men som et område som der naturmæssigt vil være en fordel at udlægge til natur. Dyr og planter spreder sig gennem området og langs skovbrynene. Med det ansøgte projekt vil denne mulighed mindskes. LOKALPLAN

20 LOKALPLAN

21 Forhold til anden planlægning Silkeborg Kommuneplan Kommuneplanens rammeområde 12-B-89 Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 12-B-89 og er i overensstemmelse hermed. Lokalplanområdet ligger delvist i et område som i kommuneplanen er udpeget som økologiske forbindelse. Ifølge retningslinie N3 stk. 1 skal ubrudte og uforstyrrede natursammenhænge bevares og om muligt forbedres. Ifølge stk. 2 skal de økologiske forbindelser normalt søges friholdt for byudvikling. Servitutter Eneste servitutter på arealet omhandler adgang til vand omkring Møllebækken, som ligger et stykke fra lokalplanområdet. Der aflyses ingen servitutter med lokalplanen. Anden sektorplanlægning Varmeplan Området er udlagt til individuel varmeforsyning. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune.Vandforsyningsplan Vandforsyning kan ske fra Silkebrog Vandforsyning Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. Anden overordnet planlægning Natura 2000: Jf. Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 408 af 01/ Bek. om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter. Nærmeste Natura 2000 område er EF-Habitatområdet Silkeborgskovene, der ligger mere end 1 km øst for lokalplanområdet. På grund af afstanden og det ansøgtes karakter er der ikke risiko for påvirkning af natur i habitatområdet. LOKALPLAN

22 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier (Museumsloven) Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejde skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum. Skovbyggelinie (Naturbeskyttelseslovens 17) Området er omfattet af 300 meter skovbyggelinie. Bebyggelse indenfor skovbyggelinie forudsætter dispensation fra naturbeskyttelseslovens 17. Silkeborg kommune er myndighed. Kommunen vurderer, om der kan gives dispensation på baggrund af konkret projektansøgning. Afgørelser kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. LOKALPLAN

23 LOKALPLAN

24 Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Læsevejledning Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. LOKALPLAN

25 LOKALPLAN

26 Download PDF'en LOKALPLAN

27 LOKALPLAN

28 Download PDF'en LOKALPLAN

29 Download PDF'en LOKALPLAN