Lokalplan nr og Kommuneplantillæg nr

Transkript

1 Lokalplan nr og Kommuneplantillæg nr Erhvervsområde ved Dravedvej 8 Løgumkloster TØNDER KOMMUNE Teknik og Miljø April 2017

2 2

3 Indhold VEJLEDNING HVAD ER EN LOKALPLAN?... 4 HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG?... 4 LÆSEVEJLEDNING... 4 OFFENTLIGGØRELSE AF PLANFORSLAG... 5 INDSIGELSER, BEMÆRKNINGER OG NÆRMERE OPLYSNINGER... 5 LOKALPLANENS VARIGE RETSVIRKNINGER... 5 KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER... 6 KLAGEVEJLEDNING... 6 INDLEDNING INDLEDNING... 7 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Terrænreguleringer, ubebyggede arealer, beplantning og hegn Veje, stier og parkering Tekniske anlæg, skiltning og belysning Forudsætninger for ibrugtagning LOKALPLANENS REDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND LOKALPLANENS FORMÅL LOKALPLANENS AFGRÆNSNING LOKALPLANOMRÅDET LOKALPLANENS INDHOLD LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING SERVITUTTER TILLADELSE FRA MYNDIGHEDER KOMMUNEPLANTILLÆG NR REDEGØRELSE RETNINGSLINJER NYE RAMMER FOR LOKALPLANLÆGNING VEDTAGELSESPÅTEGNING VEDTAGELSE OFFENTLIGGØRELSE KORTBILAG Kortbilag A Matrikelkort med afgrænsning Kortbilag B Lokalplanens disponering (Lokalplankort)

4 Vejledning Dette hæfte indeholder lokalplan nr og kommuneplantillæg nr for et erhvervsområde ved Dravedvej i Løgumkloster. HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan fastsætter bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje osv. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Planloven kan læses på: Kommunalbestyrelsen kan på ethvert tidspunkt beslutte, at udarbejde et lokalplanforslag. Efter planloven skal Kommunalbestyrelsen udarbejde en lokalplan: inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes i gang. når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG? Et kommuneplantillæg er et supplement til den eksisterende kommuneplan. Et kommuneplantillæg kan justere og ændre bestemmelser i kommuneplanen, når det er nødvendigt i forhold til realiseringen af en lokalplan. Kommunalbestyrelsen har ansvaret for den sammenfattende kommuneplanlægning, som bl.a. udmøntes i en kommuneplan. Kommuneplanen kan læses på: toender.dk Kommuneplanen skal sammenfatte og konkretisere de overordnede politiske mål for udviklingen i kommunen. De centrale emner er udformning af byområder, placering af boliger, arbejdspladser, butikker, offentlige institutioner, trafik og grønne områder. I kommuneplanen fastlægges kommunalbestyrelsens politik for byernes og kommunens øvrige områders udvikling. Kommuneplanen udgør det nødvendige bindeled mellem den overordnede planlægning og lokalplanens bestemmelser om anvendelse og bebyggelse af delområder. LÆSEVEJLEDNING Lokalplanen består af en redegørelse og en række lokalplanbestemmelser. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet. Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning og lovgivning beskrives også. Illustrationerne i lokalplanens redegørelsesdel er alene af vejledende karakter. Lokalplanbestemmelserne er bindende. Bagerst i hæftet findes kommuneplantillægget, som består af en kort redegørelse for baggrunden for udarbejdelsen af kommuneplantillægget, forholdet til kommuneplanens retningslinjer og rammer for den fremtidige lokalplanlægning. 4

5 OFFENTLIGGØRELSE AF PLANFORSLAG Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Inden Kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplanen derfor offentliggøres i mindst 8 uger. Herefter vurderer Kommunalbestyrelsen eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Forslaget til lokalplanen og kommuneplantillægget har været fremlagt i offentlig høring fra den 29. november 2016 til den 24. januar INDSIGELSER, BEMÆRKNINGER OG NÆRMERE OPLYSNINGER I høringsperioden er der kommet en koordineret indsigelse fra naboerne. Dette har givet anledning til en skærpelse af lokalplanens bestemmelser vedr. støjafskærmning således at det ændres fra at være en mulighed til at blive et krav og en forudsætning for ibrugtagning af net nedknusningsanlæg. Planerne kan ses på: Herudover har Energinet fremsendt bemærkninger vedr. respektafstande til højspændingsledningerne syd for lokalplanområdet. Dette er noteret i lokalplanens redegørelse og det sydlige byggefelt er justeret i overensstemmelse med dette. Slutteligt har der, i høringsperioden været dialog med Erhvervsstyrelsen, som har bedt om at få skærpet anvendelsesbestemmelserne, således at det mere klart defineres hvilke aktiviteter der kan omfattes af entreprenørvirksomheden. Hertil kommer at bebyggelsesprocenten reduceres til 25 % og byggefeltet og arealet til nedknusningspladsen reduceres. Justeringerne vurderes at være af skærpende karakter i forhold til det oprindelige lokalplanforslag, og det er derfor vurderet, at de ikke giver anledning til behov for en ekstra høringsperiode. Lokalplanen og kommuneplantillægget kan ses i Borgerservicebutikkerne, på bibliotekerne og på Oplysninger om lokalplanen og kommuneplantillægget kan fås ved henvendelse til Teknik og Miljø på: tlf.: eller pr. teknisk@toender.dk. LOKALPLANENS VARIGE RETSVIRKNINGER Når den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, må der hverken retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre der gives dispensation. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil, hvorimod f.eks. ændret brug, bebyggelse eller udstykning ikke må stride mod lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Tønder Kommunes hjemmeside: En lokalplan medfører ikke handlepligt, men når der ændres i de eksisterende forhold, træder bestemmelserne i kraft. 5

6 Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanen, hvis det ikke strider mod planens principper. Mere væsentlige afvigelser kræver derimod udarbejdelse af en ny lokalplan. KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER Et kommuneplantillæg har ingen direkte retsvirkninger for de ejendomme, som er omfattet af tillægget, men kommunalbestyrelsen har pligt til at virke for kommunalplanens gennemførelse. Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig bl.a. bebyggelse og ændret anvendelse, der er i strid med kommunalplanens rammebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. KLAGEVEJLEDNING Når en lokalplan og et kommuneplantillæg er endelig vedtaget, kan der ifølge planlovens 58 klages til Planklagenævnet over retlige spørgsmål, og det skal ske inden 4 uger. Fristen regnes fra den dag hvor planen offentliggøres. Du kan klage hvis du har en retlig interesse i sagens udfald eller ifølge planlovens 59, er en landsdækkende forening eller organisation, der som hovedformål har beskyttelse af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelse. Hvis du ønsker at klage, kan du klage via klageportalen, som ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr. 900,- for privatpersoner og kr ,- for virksomheder. Ved retlige spørgsmål forstås spørgsmål, som drejer sig om de procesmæssige forhold i forbindelse med planens udarbejdelse og vedtagelse. Der kan derimod ikke klages over lokalplanens indhold. Dog kan lovligheden af indholdet påklages. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du undtagelsesvist vil søge om at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du henvende dig til Tønder Kommune. 6

7 Indledning INDLEDNING Planområdet omfatter et areal på ca. 2,4 ha ved Dravedvej syd for Løgumkloster. Området afgrænses på alle sider af marker i landbrugsmæssig omdrift. Mod øst afgrænses området af Dravedvej. Lokalplanområdets nordlige afgrænsning udgøres af et levende hegn, hvilket også gør sig gældende i den sydlige afgrænsning. Lokalplanen og kommuneplantillægget skal tilvejebringe et samlet plangrundlag for området og derved fastlægge anvendelsen til erhvervsformål med anvendelse op til miljøklasse 5 med mulighed for opretholdelse af den eksisterende bolig i den sydlige del af lokalplanområdet. Planområdet anvendes til maskinstation og entreprenørvirksomhed, der er indrettet i tidligere landbrugsbygninger. Der ligger desuden en bolig (tidligere stuehus) i den sydlige del af området, som anvendes af virksomhedens ejer. Lokalplanen og kommuneplantillægget ændrer ikke væsentligt på de fysiske forhold i området, ligesom anvendelsen fastlægges i overensstemmelse med den faktiske anvendelse i området. Dog fastlægges der bestemmelser vedr. placering af oplagspladser, ny bebyggelse og placering af støjende aktiviteter som f.eks. nedknusningsanlæg. 7

8 Bestemmelser TØNDER KOMMUNE Lokalplan Erhvervsområde ved Dravedvej Løgumkloster I henhold til bestemmelser i lov om planlægning, LBK nr af 23. november 2015, fastsættes herved bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål 1.1 Lokalplanen har til formål at: fastlægge anvendelsen i området til erhvervsformål, nærmere betegnet maskinstation til landbrugserhverv med relaterede aktiviteter, entreprenørvirksomhed i samdrift med maskinstationen samt landbrug, fastlægge bestemmelser, der sikrer, at entreprenørvirksomhed kun må foregå i samdrift med maskinstation til landbrugserhverv, fastlægge rammer, som muliggør sikring af grundvandsinteresserne i området. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus Afgrænsning 2.1 Lokalplanen omfatter et areal på ca. 2,4 ha og afgrænses som vist på kortbilag A. Lokalplanen omfatter dele af matriklerne nr og 1267, begge Løgumkloster Ejerlav, Tønder Kommune, samt alle matrikler, der, efter lokalplanforslagets offentliggørelse, udstykkes heraf. Zonestatus 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone og forbliver i landzone ved lokalplanens vedtagelse. 2.3 Bonusvirkning Lokalplanen tillægges bonusvirkning som erstatter landzonetilladelser jf. Planlovens landzonebestemmelser. Bonusvirkningen gælder for de forhold, der reguleres af nærværende lokalplans bestemmelser. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål med anvendelse op til miljøklasse 5, nærmere betegnet maskinstation til landbrugserhverv med dertil relaterede aktiviteter samt entreprenørvirksomhed i samdrift med maskinstationen samt landbrug. Den eksisterende bolig i den sydlige del af 8

9 lokalplanområdet må opretholdes, såfremt den anvendes af beboere med tilknytning til virksomheden i lokalplanområdet. Entreprenørvirksomhedens aktiviteter begrænses til nedknusningsanlæg, indendørs sortering af byggeaffald samt udendørs oplag af byggeaffald og jord. 3.2 Entreprenørvirksomhed må kun ske i samdrift med maskinstation til landbrugserhvervet. 3.3 På kortbilag B er der angivet en knuseplads, hvor evt. anlæg til nedknusning af beton skal placeres. 3.4 I det tilfælde, at maskinstationen nedlægges skal ejendommen tilbageføres til landbrugsdrift. 4 Udstykninger 4.1 Der må kun ske udstykning og sammenlægning af matriklerne til én matrikel svarende til lokalplanområdets afgrænsning. 5 Bebyggelsens omfang og placering Omfang 5.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under ét må ikke overstige 25 %. Bebyggelsens placering 5.2 Al bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 4 viste byggefelter. 5.3 Nye store bygningsvolumener (maskinhaller/lader) skal orienteres vinkelret eller parallelt / parallelt forskudt med den eksisterende bebyggelse. Bygningshøjder 5.4 Bygningshøjden må ikke overstige 15 meter målt fra færdigt terræn. 5.5 Facadens højde ved skæring til tag må ikke overstige 5 meter (gavltrekanter er undtaget herfor). 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Facader skal fremstå med en ensartet farveholdning inden for lokalplanområdet. Den eksisterende bolig er dog undtaget herfor. 6.2 Tage på maskinhaller / lader skal udføres som saddeltage. 9

10 6.3 Tage skal fremstå i sort eller grå nuancer. 6.4 Der må ikke anvendes blanke og reflekterende materialer med et glanstal over 30 (halvmat). Ovenlysvinduer, solfangere og solceller er undtaget. 7 Terrænreguleringer, ubebyggede arealer, beplantning og hegn Terrænreguleringer 7.1 Der må foretages terrænreguleringer med en højde på maks. +/- 1 meter målt fra eksisterende terræn. 7.2 Omkring knusepladsen, hvor der kan placeres et nedknusningsanlæg til beton som vist på kortbilag B, skal der, når arealet tages i brug som knuseplads, etableres støjafskærmning i form af en jordvold eller en støjskærm med en højde på over +/- 1 meter. Støjafskærmning, herunder også jordvolden, skal placeres på indersiden af det på kortbilag B viste beplantningsbælte. Ubebyggede arealer 7.3 Arealer, der ikke befæstes eller i øvrigt er i anvendelse, skal henligge som græsarealer, benyttes som have i tilknytning til boligen eller anvendes til landbrugsformål. 7.4 Der må ikke ske oplag af affald, henstilling af både, campingvogne og uindregistrerede køretøjer i lokalplanområdet. 7.5 Oplag af byggematerialer og byggeaffald må kun finde sted inden for byggefelterne og/eller inden for det på kortbilag B viste oplagsareal. Beplantning og hegn 7.6 Der skal etableres et afskærmende og ubrudt* beplantningsbælte bestående af mindst tre forskudte rækker træer og buske, langs med lokalplanområdets afgrænsning, som vist på kortbilag B. Beplantningsbæltet skal etableres med en blanding af buske og træer, der i kombination danner et sammenhængende og tæt beplantningsbælte. Beplantningsbæltet skal etableres og vedligeholdes med egnstypiske arter som beskrevet i redegørelsen. Beplantningsbæltet skal etableres med planter, der efter max. to vækstsæsoner er vokset sammen til et sammenhængende hegn med en højde på buskplanterne på mindst én meter. 10

11 *Det ubrudte beplantningsbælte må kun gennembrydes af eksisterende indkørsler til området og kun på en strækning på max. 10 meter pr. indkørsel. 7.7 Evt. trådhegn skal placeres på indersiden af beplantningsbæltet. Befæstelse 7.8 Arealer, hvor der tankes dieselolie samt knusepladser, oplagspladser, p-arealer og manøvrearealer skal etableres med fast kørebund. Arealer, hvor der foregår aktiviteter, der i øvrigt kan give anledning til forurening af jord og grundvand skal etableres med impermeabel belægning. 8 Veje, stier og parkering Veje 8.1 Indkørsel til området skal ske fra Dravedvej via de eksisterende overkørsler som vist på kortbilag B. Parkering 8.3 Al parkering, herunder henstilling af maskiner, skal ske inden for lokalplanområdet. 9 Tekniske anlæg, skiltning og belysning Tekniske anlæg 9.1 Udendørs antenner må ikke opsættes i en højde der overstiger tagryggen på den bygning, de monteres på. 9.2 Øvrige tekniske anlæg, herunder ventilationsanlæg, skal så vidt muligt integreres i bygningerne i området. 9.3 Ledningsanlæg, herunder til belysning, må kun fremføres som jordkabler og rør. 9.4 Opsætning af solenergianlæg og ovenlysvinduer på bygninger skal: ligge plant med den tagflade, som det monteres på eller indbygges i, udføres som en integreret del af bygningens arkitektoniske udtryk, Belysning 9.5 Belysning må ikke have en lyspunkthøjde over 8,5 meter målt fra reguleret terræn. 11

12 Skiltning 9.6 Der må opsættes henvisningsskilte med en flade på max. 1 m 2 og en højde på op til 1 meter målt fra terræn langs med Dravedvej og inden for byggefeltet Skilte må alene belyses med spot, monteret i jorden eller i toppen af skiltet. 9.7 Det skal sikres at der kan ske tømning af affald ved beboelsen i overensstemmelse med Tønder Kommunes regulativ for husholdningsaffald. 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse / anlæg må ikke tages i brug før: den i 7.2 nævnte støjafskærmning omkring knusepladsen er etableret (gælder ved ibrugtagning af knusepladsen/nedknusningsanlæg), det i 7.6 nævnte beplantningsbælte er etableret. 12

13 Redegørelse LOKALPLANENS BAGGRUND Lokalplanen udarbejdes for at etablere et plangrundlag for virksomheden, som ikke er omfattet af kommuneplanen og som ikke har landzonetilladelse til aktiviteterne i området. Den eksisterende virksomhed har udviklet sig over en lang årrække fra konventionelt landbrug til maskinstation, som senest har udvidet aktiviteterne med entreprenørvirksomhed primært i tilknytning til maskinstationens aktiviteter. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål at sikre virksomhedens fortsatte drift i området ved at tilvejebringe et samlet plangrundlag for området og derved fastlægge anvendelsen til erhvervsformål med anvendelse op til miljøklasse 5, dog med mulighed for opretholdelse af den eksisterende bolig i den sydlige del af lokalplanområdet. Da udlæg af erhvervsarealer i landzone kan være i strid med statens interesser skal lokalplanen desuden sikre, at hovedanvendelsen i området er maskinstation til landbrugserhverv med entreprenørvirksomhed som samdrevet bibeskæftigelse. Lokalplanen skal ligeledes sikre, at der fastlægges nødvendige afværgeforanstaltninger i forhold til landskabsinteresserne i området. Grundvandsredegørelsen, som er udarbejdet i henhold til vandplanernes retningslinjer 40 og 41 forud for udarbejdelsen af denne lokalplan, anviser en række tiltag til beskyttelse af grundvandet. Disse tiltag sikres ved enkelte bestemmelser i denne lokalplan, men dog primært i den miljøgodkendelse, som virksomheden skal opnå i forlængelse af lokalplanens vedtagelse. LOKALPLANENS AFGRÆNSNING Lokalplanen omfatter et areal på ca. 2,4 ha og afgrænses som vist på kortbilag A. Lokalplanen omfatter dele af matriklerne nr og 1267, begge Løgumkloster Ejerlav, Tønder Kommune, samt alle matrikler, der, efter lokalplanforslagets offentliggørelse, udstykkes heraf. Lokalplanområdet afgrænses på alle sider af marker i landbrugsmæssig omdrift. Mod øst afgrænses området af Dravedvej. Lokalplanområdets nordlige afgrænsning udgøres af et levende hegn, hvilket også gør sig gældende i den sydlige afgrænsning. LOKALPLANOMRÅDET Nuværende forhold Lokalplanområdet anvendes til maskinstation og entreprenørvirksomhed, der er indrettet i tidligere landbrugsbygninger. Der ligger desu- 13

14 den en bolig (tidligere stuehus) i den sydlige del af området, som anvendes af virksomhedens ejer. Området domineres af store bygningskroppe, som dog ikke er fremmede i landskabet, da der ligger flere store landbrugsejendomme i området. Arealerne omkring ejendommen anvendes til manøvreplads og oplag. Der er etableret fire indkørsler til området fra Dravedvej. Fremtidige forhold Lokalplanen ændrer ikke væsentligt på de fysiske forhold i området, ligesom anvendelsen fastlægges i overensstemmelse med den faktiske anvendelse i området. Dog fastlægges der bestemmelser vedr. placering af oplagspladser, afskærmende beplantning, ny bebyggelse samt placering af støjende aktiviteter som f.eks. nedknusningsanlæg. LOKALPLANENS INDHOLD Områdets anvendelse Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål med anvendelse op til miljøklasse 5, nærmere betegnet maskinstation til landbrugserhverv med dertil relaterede aktiviteter samt entreprenørvirksomhed i samdrift med maskinstationen. Den eksisterende bolig i den sydlige del af lokalplanområdet må opretholdes, såfremt den anvendes af beboere med tilknytning til aktiviteterne i lokalplanområdet. Da udlæg af erhvervsarealer i landzone kan være i strid med statens interesser, lægges der vægt på, at hovedanvendelsen i området er maskinstation med entreprenørvirksomhed som samdrevet bibeskæftigelse. Der kan således ikke etableres andre typer virksomheder i området. Da entreprenørvirksomheden er en biaktivitet i området, indeholder lokalplanen begrænsninger i de aktiviteter, der knytter sig til entreprenørvirksomheden. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser, som sikrer, at der ikke alene må drives entreprenørvirksomhed i området, ligesom området skal tilbageføres til landbrugsdrift og denne lokalplan ophæves, hvis maskinstationens aktiviteter ophører. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i landzone og forbliver i landzone ved lokalplanens vedtagelse. I henhold til Planlovens 15, stk. 4 tillægges lokalplanen bonusvirkning og erstatter landzonetilladelser efter Planlovens 35 stk. 1 (lbk af 23/11/2015). Bonusvirkningen gælder for forhold der er omfattet af lokalplanens bestemmelser. 14

15 Udstykningsmuligheder Der må kun ske udstykning og sammenlægning af matriklerne til én matrikel svarende til lokalplanområdets afgrænsning. Dette skal sikre, at området opretholdes som én virksomhed og ikke opdeles i flere mindre erhvervsvirksomheder. Bebyggelsens fremtræden, omfang og placering Byggeri i det åbne land Da virksomheden ligger i det åbne land, er det vigtigt, at bebyggelsen i området har en harmonisk fremtræden, der tilgodeser de landskabelige interesser. Landskabeligt er terrænet forholdsvist fladt, præget af større marker med spredte hegn og spredte landbrugsejendomme enkelte med større haller. Bebyggelsens karakter er, og vil fortsat være, af samme type som de omkringliggende landbrugsejendomme og lokalplanen stiller krav om orientering og udformning af ny bebyggelse for at tage størst muligt hensyn til de landskabelige interesser i området. De store bygningskroppe kan nemt komme til at dominere og give området et rodet udtryk, hvis de ikke placeres med omtanke. Derfor indeholder lokalplanen bestemmelser, som skal sikre en ensartethed i udformning og orientering af primært de store haller. Målet med dette er at undgå for store flader, der visuelt skæmmer landskabet. Fremtræden Med hensyn til bygningernes fremtræden, kan man med få og enkle virkemidler sikre et forholdsvist harmonisk udtryk ved at fastlægge en sammenhængende farveholdning for bebyggelsen. Lokalplanen indeholder således bestemmelser om farve- og materialevalg, som skal understøtte dette og sikre en bebyggelse, der afspejler det landbrugsområde, som virksomheden ligger i. I det åbne landskab er det desuden vigtigt, at store tagflader ikke reflekterer sollys til gene for både trafikanter og de omkringboende. Derfor indeholder lokalplanen forbud mod anvendelse af reflekterende materialer. Omfang Der fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 25 for lokalplanområdet under ét. Bygningshøjden må ikke overstige 15 meter målt fra færdigt terræn. For at sikre, at bebyggelsens karakter fortsat lægger sig op ad de øvrige landbrugsbygninger i området, fastlægges der bestemmelser om, at facadehøjden ikke må overstige 5 meter ved skæring til tag. 15

16 Bebyggelsen vil i type, formsprog og volumen have samme karakter som de omkringliggende gårde, og derfor ikke virke fremmed i området. Placering Al bebyggelse over terrænniveau skal placeres inden for de på kortbilag B viste byggefelter. Terrænreguleringer, ubebyggede arealer, beplantning og hegn Terrænreguleringer Lokalplanområdet er forholdsvist fladt. Derfor kan terrænreguleringer let komme til at virke voldsomme. Lokalplanen giver derfor ikke mulighed for terrænreguleringer over +/- 1 meter målt fra reguleret terræn. Dog må der etableres en støjskærm eller støjvold med en højde over +/- 1 meter omkring det på kortbilag B viste areal til nedknusningsanlæg. Der fastlægges ikke en konkret højde for støjskærmen, da den defineres i forbindelse med miljøgodkendelsen af virksomheden på baggrund af konkrete støjmålinger. Som vist på kortbilag B, skal støjafskærmningen placeres på indersiden af det omkransende beplantningsbælte, således at den ikke er synlig fra Dravedvej. Ubebyggede arealer Aktiviteterne i området forudsætter en vis fleksibilitet i forhold til anvendelse af området. Derfor indeholder lokalplanen ikke præcise angivelser af placering af bebyggelse, ud over fastlæggelse af byggefeltet, og dermed definering af de ubebyggede arealer. Dog stilles der krav om, at arealer, der ikke befæstes eller i øvrigt er i anvendelse, skal henligge som græsarealer eller med fortsat anvendelse til landbrugsformål. Der skal være plads til kortvarige oplagsmuligheder, der er nødvendige for maskinstationens og entreprenørvirksomhedens drift og service, dog under henvisning til de påkrævede afhjælpende foranstaltninger til beskyttelse af grundvandsinteresserne i området, som reguleres af virksomhedens miljøgodkendelse. Længerevarende oplag må dog ikke finde sted uden for dertil indrettede arealer, som vist på kortbilag B. Beplantning Lokalplanen stiller krav om, at al beplantning skal bestå af egnstypiske arter som f.eks. røn, gråpil, hyld og hvidtjørn. Se flere arter på 16

17 Virksomheden ligger i et bevaringsværdigt landskab og ud til Dravedvej, som er en del af Margueritruten. Og det er derfor vigtigt, at den visuelle påvirkning mindskes mest muligt. Derfor stilles der krav om, at der skal etableres et omkransende og ubrudt beplantningsbælte rundt om virksomheden. Der stilles desuden krav til beplantningsbæltets højde ved etablering og antal rækker beplantning således at den afskærmende effekt opnås hurtigt. Befæstede arealer For at tilgodese grundvandsinteresserne i området indeholder lokalplanen overordnede bestemmelser vedr. befæstelse. Derudover vil miljøgodkendelsen indeholde særligt skærpede bestemmelser vedr. befæstede arealer. Således vil der, i miljøgodkendelsen, blive stillet krav om, at arealer, hvor der tankes dieselolie og opbevares olie skal anlægges med impermeabel belægning og afløb, der ledes til olieudskiller. Knusepladsen samt pladser til oplag og henstilling af biler o. lign., skal etableres med fast kørebund i form af asfalt- eller betonbelægning. Under belægningen skal der udlægges tæt membran for sikring mod nedsivning. Vej- og stibetjening Veje Vejadgang til området sker fra Dravedvej via tre eksisterende overkørsler. Parkering Lokalplanen indeholder ikke krav om etablering af et konkret antal p- pladser, men stiller krav om, at der til enhver tid kan tilbydes parkering, der svarer til det konkrete behov inden for lokalplanområdet. Tekniske anlæg og skiltning Vandforsyning Lokalplanområdet forsynes med vand fra Løgumkloster Vandværk. Spildevand Spildevand skal bortledes i overensstemmelse med miljøbeskyttelseslovens regler. Der må ikke udledes vand til det beskyttede vandløb, der løber syd for lokalplanområdet. Varmeforsyning Området skal opvarmes individuelt. Antenner og solenergianlæg Udendørs antenner må ikke opsættes i en højde der overstiger tagryggen på den bygning, de monteres på. 17

18 Solceller og solfangere skal placeres direkte på tagfladen eller facaden med samme vinkel som den flade de etableres på. Belysning Da området ligger i det åbne land, skal det sikres, at belysningen ikke bliver for dominerende i området. Derfor indeholder lokalplanen bestemmelser om opsætning af lyskilder, herunder også maks. højder på lyskilderne. Således må lyskilder i lokalplanområdet ikke opsættes med en lyspunkthøjde på over 8,5 meter fra terræn, forudsat at de kan etableres uden at det resulterer i blændingsgener for naboer og trafikken på omkringliggende veje. Skilte Da lokalplanområdet ligger i det åbne land, skal skiltning begrænses. Derfor indeholder lokalplanen forbud mod luftreklamer, skiltepyloner og skiltning på tagflader. Lokalplanen muliggør opsætning af henvisningsskilte med en flade på max. 1 m 2 og en højde på op til 1 meter målt fra terræn langs med Dravedvej og inden for byggefeltet. Skilte må alene belyses med spot, monteret i jorden eller i toppen af skiltet. Højspændingsledninger Syd for lokalplanområdet forløber en af Energinet.dks 150 kv luftledninger. I henhold til Stærkstrømsbekendtgørelsen skal der derfor indhentes en arbejdsinstruks, når der foregår arbejder i en højde over 3 m fra eksisterende terræn inden for en afstand på 15 m fra yderste fase. Respektafstanden ligger uden for lokalplanområdet. 18

19 I relation til denne 150 kv luftledning anbefaler Energinet.dk følgende sikkerhedsafstande til høje genstande nær eltransmissionsanlægget: Høje genstande som fx vindmøller, træer, antenner skorstene mv., nær Energinet.dks luftledningsanlæg, bør som minimum placeres i en afstand på genstandens fulde totalhøjde fra respektafstanden langs luftledningsanlægget. Da bygningshøjden begrænser sig til 15 meter, afgrænses lokalplanområdets sydlige byggefelt således, at afstanden til ledningsanlægget overholder det anbefalede, svarende til 15 meter fra respektafstanden på 15 meter, altså i alt 30 meter fra ledningsanlægget. LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanens retningslinjer Lokalplanområdet er ikke omfattet af Kommuneplan for Tønder Kommune. Derfor udarbejdes der et tillæg til kommuneplanen, hvorved lokalplanområdet vil være i overensstemmelse kommuneplanens retningslinjer. Arealudlæg i det åbne land Der udlægges et erhvervsareal i landzone, hvilket principielt strider imod kommuneplanens retningslinjer vedr. arealudlæg i det åbne land og de statslige interesser. I den konkrete sag gøres det dog gældende, at virksomheden har udviklet sig over en lang årrække fra konventionelt landbrug til maskinstation, som senest har udvidet aktiviteterne med entreprenørvirksomhed primært i tilknytning til maskinstationens aktiviteter og i samdrift med maskinstationen. I planlægningen lægges der vægt på, at erhvervsområdet alene opretholdes som erhvervsområde så længe der drives maskinstation til landbrugserhvervet i området. Der kan således ikke alene drives entreprenørvirksomhed i området. Skovtilplantning ønsket Planområdet ligger i et område, hvor skovrejsning er ønsket. Da der er tale om en eksisterende ejendom og et begrænset øget arealudlæg, vurderes dette ikke at være i modstrid med skovrejsningsinteresserne i området. Bevaringslandskab Planområdet ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget som bevaringsværdigt landskab, hvor landskabsinteresserne skal have stor vægt. Da der er tale om en eksisterende ejendom af samme karakter som de omkringliggende landbrugsejendomme, og da der vil blive stillet krav om afskærmning af oplagsarealer mv., vurderes 19

20 landskabsinteresserne ikke at blive påvirket i negativ retning med de ønskede tiltag. Lavbundsareal kan genoprettes Planområdet ligger i et lavbundsareal, som kan genoprettes. Den eksisterende ejendom sætter begrænsninger for genopretning af lavbundsarealet, hvilket dog også ville være tilfældet uden de ønskede aktiviteter på ejendommen. De ønskede tiltag vurderes således ikke at være skærpende i forhold til mulighederne for at genoprette lavbundsarealet. Kommuneplanrammer Da området ikke er omfattet af kommuneplanen findes der ingen eksisterende rammebestemmelser for området. Derfor udarbejdes der, sammen med denne lokalplan, tillæg nr til Kommuneplan for Tønder Kommune. Kommuneplantillægget fastlægger anvendelsesbestemmelser og bygningsregulerende bestemmelser for området, ligesom det fastlægger særlige bestemmelser om at anvendelsen til entreprenørvirksomhed i området er under forudsætning af, at der fortsat drives maskinstation til landbrugserhvervet i området. Nye rammebestemmelser jf. kommuneplantillæg nr : Rammeområde nr Områdenavn Zonestatus Fremtidig anvendelse Arealanvendelse Bebyggelsesprocent Bygningshøjde og etageantal Særlige bestemmelser Erhvervsområde ved Dravedvej Eksisterende: landzone Fremtidig: landzone Erhvervsformål Erhvervsformål, nærmere betegnet maskinstation til landbrugserhvervet med dertil relaterede aktiviteter, entreprenørvirksomhed i samdrift med maskinstationen samt landbrugsformål. Miljøklasse 5. Den eksisterende bolig må opretholdes, dog under forudsætning af, at den anvendes af beboere med tilknytning til virksomheden i området. 25 % for området under ét. Max. bygningshøjde: 15 m. Anvendelse til entreprenørvirksomhed skal ske i samdrift med maskinstationen. I det 20

21 tilfælde, at maskinstationen ophører skal området entreprenørvirksomheden afvikles og området tilbageføres til landbrugsformål. Parkering Aktiviteter, der må foregå i forbindelse med entreprenørvirksomheden begrænser sig til nedknusningsanlæg, indendørs sortering af byggeaffald samt udendørs oplag af byggeaffald og jord. Der skal etableres parkeringspladser, der afspejler det aktuelle behov, på egen grund. Lokalplaner Lokalplan nr Plandistrikt Det åbne land, lokalområde 3 (Løgumkloster) LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr af 10/12/2015) skal der i forbindelse med tilvejebringelse af planer og programmer ske en vurdering af, om planen antages at kunne få en væsentlig virkning på miljøet. Forud for igangsætningen af planarbejdet er der foretaget en screening af lokalplan nr og kommuneplantillæg nr Screeningen har konkluderet, at planerne ikke vurderes at give anledning til væsentlige miljøpåvirkninger, hvorfor det er besluttet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering i fuldt omfang. Beslutningen begrundes med, at de eventuelle miljømæssige påvirkninger, som primært vurderes at begrænse sig til støj og visuelle påvirkninger, imødegås dels i virksomhedens miljøgodkendelse, som til stadighed vil sikre, at virksomheden overholder de gældende miljøkrav, herunder de vejledende støjgrænser, og dels ved hjælp af lokalplanens krav om afskærmende beplantning for at afhjælpe den visuelle påvirkning på omgivelserne. Denne beslutning kunne påklages indtil 4 uger efter offentliggørelsen af beslutningen. Tønder Kommune modtog ikke klager og beslutningen. Jordforureningsloven Der er ikke tinglyst eller registreret affaldsdepoter eller andre former for jordforurening indenfor lokalplanområdet. Såfremt der under anlægsarbejdet konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet straks standses og kommunen underrettes. 21

22 Miljøbeskyttelsesloven Miljøgodkendelse Virksomheden er godkendelsespligtig i henhold til godkendelsesbekendtgørelsen nr. 514 af 27. maj listepunkt K206 som er Anlæg der nyttiggør ikke-farligt affald, bortset fra anlæg under listepunkt 5.3 i bilag 1, autoophug, skibsophugning, biogasfremstilling, kompostering og forbrænding. Støj fra virksomheder Virksomheden ligger i det åbne land og i god afstand til nærmeste boliger. Virksomhedens miljøgodkendelse sikrer, at aktiviteterne i området overholder Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser for virksomheders støjpåvirkning i forhold til boliger. Vaskepladser Indretning af vaskepladser og bortledning af spildevand forudsætter tilladelse i henhold til miljøbeskyttelsesloven. Museumsloven Arkæologi Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev har foretaget en arkæologisk vurdering af planområdet og udtaler på den baggrund, at planområdet er placeret syd for Løgumkloster i det fugtige eng- og moseområde. Der er ikke registreret fortidsminder inden for eller nær ved planområdet, der i øvrigt for størstedelen allerede er bebygget eller planeret. Eventuelle ukendte fortidsminder må derfor formodes at være destrueret, hvor der er eller har været bebyggelse i nyere tid. På den baggrund vurderer Museet, at der ikke er risiko for at støde på arkæologiske fortidsminder under jordarbejde, og mener, at en arkæologisk forundersøgelse ikke er nødvendig. Bygherre skal dog altid være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejdet alligevel påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet (jf. museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juli 2001) omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet, og Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev adviseres. Naturbeskyttelsesloven Vandplanerne retningslinje 40 og 41 Lokalplanområdet ligger delvist i OSD og NFI område, og er derfor omfattet af krav om redegørelse i henhold til trinmodellen, som beskrevet i den Statslige udmelding til vandplanernes retningslinjer 40 og 41 i forhold til byudvikling og anden ændret arealanvendelse i Områder med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande. 22

23 Derfor er der udarbejdet en grundvandsredegørelse i henhold til de tidligere vandplaners retningslinjer 40 og 41 og trinmodellen. Denne grundvandsredegørelse har konkluderet, at de ønskede aktiviteter i området ikke vil være til fare for grundvandsinteresserne i området, såfremt de i grundvandsredegørelsen beskrevne tiltag vedr. befæstelse, afledning af overfladevand mv. sikres, hvilket vil ske i lokalplanens bestemmelser og i forbindelse med miljøgodkendelse af virksomheden. Habitatbekendtgørelsen I henhold til Habitatbekendtgørelsens 6, skal der, i redegørelsen til planforslag i medfør af planloven, indgå en vurdering af forslagets virkninger på området under hensyn til områdets bevaringsmålsætninger. Planområdet ligger ca. 800 nord for habitatområdet / fuglebeskyttelsesområdet Draved Skov. Lokalplanen muliggør ikke tiltag, der kan påvirke Natura 2000 området. SERVITUTTER Lokalplanen kan ophæve udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter, hvis servituttens opretholdelse er i strid med lokalplanens formål. Lokalplanens realisering forudsætter ikke ophævelse af servitutter. En gennemgang af de tinglyste servitutter i området har påvist, at lokalplanen ikke er i strid med tinglyste servitutter i områder. Lokalplanen ophæver derfor ingen servitutter. TILLADELSE FRA MYNDIGHEDER Byggeri og nedrivning Nybyggeri, ombygninger og nedrivning kræver tilladelse fra Tønder Kommune inden arbejdet påbegyndes. Nybyggeri må ikke tages i brug før der er sket nødvendig tilslutning til el- og vandforsyning, offentlig kloak samt sket færdigmelding til Tønder Kommune. Miljøgodkendelse Virksomheden er godkendelsespligtig i henhold til godkendelsesbekendtgørelsen nr. 514 af 27. maj

24 Kommuneplantillæg REDEGØRELSE Dette kommuneplantillæg udarbejdes sammen med lokalplan nr for et erhvervsområde ved Dravedvej ved Løgumkloster. Da planområdet ikke er omfattet af kommuneplanen findes der ingen eksisterende rammebestemmelser for området. Kommuneplantillægget fastlægger derfor anvendelsesbestemmelser og bygningsregulerende bestemmelser for området, ligesom det fastlægger særlige bestemmelser om at anvendelsen til entreprenørvirksomhed i området er under forudsætning af, at der fortsat drives maskinstation til landbrugserhvervet i området. IDEHØRING Forud for udarbejdelsen af planforslagene har der været afholdt en idehøring fra den 19. juli 2016 til den 9. august I idehøringsperioden modtog Tønder Kommune bemærkninger fra enkelte naboer bl.a. med ønske om at oplagspladsen flyttes om bag bebyggelsen. Øvrige emner i bemærkningerne var ikke af relevans for lokalplanens indhold og er derfor videregivet til de relevante fagområder. RETNINGSLINJER Planområdet er ikke omfattet af Kommuneplan for Tønder Kommune. Derfor udarbejdes der et tillæg til kommuneplanen, hvorved lokalplanområdet vil være i overensstemmelse kommuneplanens retningslinjer. Arealudlæg i det åbne land Der udlægges et erhvervsareal i landzone, hvilket principielt strider imod kommuneplanens retningslinjer vedr. arealudlæg i det åbne land og de statslige interesser. I den konkrete sag gøres det dog gældende, at virksomheden har udviklet sig over en lang årrække fra konventionelt landbrug til maskinstation, som senest har udvidet aktiviteterne med entreprenørvirksomhed primært i tilknytning til maskinstationens aktiviteter og i samdrift med maskinstationen. I planlægningen lægges der vægt på, at erhvervsområdet alene opretholdes som erhvervsområde så længe der drives maskinstation til landbrugserhvervet i området. Der kan således ikke alene drives entreprenørvirksomhed i området. Skovtilplantning ønsket Planområdet ligger i et område, hvor skovrejsning er ønsket. Da der er tale om en eksisterende ejendom og et begrænset arealudlæg, vurderes dette ikke at være i modstrid med skovrejsningsinteresserne i området. 24

25 Bevaringslandskab Planområdet ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget som bevaringsværdigt landskab, hvor landskabsinteresserne skal have stor vægt. Da der er tale om en eksisterende ejendom af samme karakter som de omkringliggende landbrugsejendomme, og da der vil blive stillet krav om afskærmning af oplagsarealer mv., vurderes landskabsinteresserne ikke at blive påvirket i negativ retning med de ønskede tiltag. Lavbundsareal kan genoprettes Planområdet ligger i et lavbundsareal, som kan genoprettes. Den eksisterende ejendom sætter begrænsninger for genopretning af lavbundsarealet, hvilket dog også ville være tilfældet uden de ønskede aktiviteter på ejendommen. De ønskede tiltag vurderes således ikke at være skærpende i forhold til mulighederne for at genoprette lavbundsarealet. 25

26 NYE RAMMER FOR LOKALPLANLÆGNING Rammeområde nr Områdenavn Zonestatus Fremtidig anvendelse Arealanvendelse Bebyggelsesprocent Erhvervsområde ved Dravedvej Eksisterende: landzone Fremtidig: landzone Erhvervsformål Erhvervsformål, nærmere betegnet maskinstation til landbrugserhvervet med dertil relaterede aktiviteter, entreprenørvirksomhed i samdrift med maskinstationen samt landbrugsformål. Miljøklasse 5. Den eksisterende bolig må opretholdes, dog under forudsætning af, at den anvendes af beboere med tilknytning til virksomheden i området. 25 % for området under ét. Bygningshøjde etageantal og Max. bygningshøjde: 15 m. Særlige bestemmelser Anvendelse til entreprenørvirksomhed skal ske i samdrift med maskinstationen. I det tilfælde, at maskinstationen ophører skal 26

27 entreprenørvirksomheden afvikles og området tilbageføres til landbrugsformål. Parkering Aktiviteter, der må foregå i forbindelse med entreprenørvirksomheden begrænser sig til nedknusningsanlæg, indendørs sortering af byggeaffald samt udendørs oplag af byggeaffald og jord. Der skal etableres parkeringspladser, der afspejler det aktuelle behov, på egen grund. Lokalplaner Lokalplan nr Plandistrikt Det åbne land, lokalområde 3 (Løgumkloster) 27

28

29 Kortbilag A Kortbilag A Matrikelkort med afgrænsning 29

30 Kortbilag B Kortbilag B Lokalplanens disponering (Lokalplankort) 30

31 31