PLAN og ERHVERV. September Lokalplan nr Ferieboliger ved Stillinge Strand

Transkript

1 PLAN og ERHVERV September 2008 Lokalplan nr Ferieboliger ved Stillinge Strand

2 HVAD ER EN LOKALPLAN Tilvejebringelse. Bestemmelserne om lokalplaner findes i lov om planlægning. Byrådene har ifølge loven ansvaret for, at der udarbejdes lokalplaner. Der skal tilvejebringes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og når der påtænkes større anlægs og byggearbejder. Byrådet kan tilvejebringe lokalplaner for en række andre forhold. Offentliggørelse. Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysninger om indsigelsesfristen, som mindst skal vare 8 uger. Samtidig skal byrådet give skriftlig underretning herom til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som omfattes af planen, samt foreninger der ønsker underretning, til regionale miljøcenter, miljøministeriet og andre for hvem planen har særlig interesse. De regionale miljøcentre påser, at et forslag til lokalplan er i overensstemmelse med lands- og kommuneplanlægning. Byrådet kan vedtage planen endeligt, hvis der ikke er kommet indsigelser, når indsigelsesfristen er udløbet. Efter vedtagelsen foretages offentlig bekendtgørelse af planen, og der fremsendes skriftlig underretning til ejerne og de der har fremsat indsigelser samt til foreninger og myndigheder. Indhold. En lokalplan må ikke indeholde bestemmelser, som strider mod en kommuneplan. Lokalplaner kan f.eks. rumme bestemmelser om overførsel af arealer til byzone eller bestemmelser om overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, om placering af udformning af bebyggelse, bevaring af bygninger og landskabstræk, sikring af friarealer og fællesanlæg m.m. Når en lokalplan omfatter et område, der overføres til byzone eller sommerhusområde skal den indeholde bestemmelser om områdets anvendelse og udstykning samt om vej- og stiforhold. En lokalplan skal ledsages af en beskrivelse af planens formål og dens forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Retsvirkninger. Når et forslag til lokalplan er offentliggjort, må der ikke opføres bebyggelse eller ændres anvendelse på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Lokalplanen tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må ikke etableres forhold, som strider mod lokalplanen, efter at den er bekendtgjort. Byrådet kan ifølge planlovens 14 nedlægge forbud mod, at der etableres sådanne forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbudet kan nedlægges for indtil 1 år. Med henblik på at sikre planens gennemførelse, kan byrådet ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning. Byrådet kan indenfor visse rammer give dispensation fra lokalplaner.

3 LOKALPLAN NR Ferieboliger ved Stillinge Strand Oversigtskort med angivelse af lokalplanområdet Offentlig fremlæggelse. Lokalplanen har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 10. maj 2008 til den 5. juli 2008.

4 LOKALPLAN NR Ferieboliger ved Stillinge Strand INDHOLD Redegørelse Indledning Forhold til anden planlægning Lokalplanens indhold Lokalplanens retsvirkninger Kommuneplantillæg nr. 32 Lokalplan nr Bestemmelser Kortbilag A - Eksisterende forhold Kortbilag B - Illustrationsplan 15. september 2008

5 REDEGØRELSE INDLEDNING Lokalplanen er udarbejdet for at skabe grundlag for etablering af 15 ferieboliger og 3 mindre erhvervslejemål/ butikker på hjørnegrunden i centerområdet, beliggende i krydset mellem Stillingevej og Drøsselbjergvej i sommerhusområdet ved Stillinge Strand. Lokalplanen åbner mulighed for alene at bevare eks. restaurant og boligbutik, nedrive resterende bebyggelse og i stedet opføre individuelle ferielejligheder i 2 etager. Lokalplanen fastlægger en hoveddisponering af arealet, herunder, at eks. bebyggelse vejbetjenes fra Drøsselbjergvej, mens ferieboligerne vejbetjenes fra Stillingevej.

6 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan Kystnærhedszonen Kommuneplan Lokalplanområdet er i Regionplanen udlagt som sommerhusområde. Området er omfattet af kystnærhedszonen, der gælder for arealer indenfor 3 km fra Storebælt. Bygningshøjden indenfor lokalplanområdet overstiger ikke 8,5 m. Lokalplanområdet er i Slagelse Kommuneplan omfattet af rammebestemmelserne for område 8.S.2: 8.S.2 Stillinge Strand. a. Området anvendes til sommerhusformål og offentlige formål samt mindre butikker og anden service til områdets daglige forsyning. b. Der kan kun tillades helårsbeboelse efter særlig tilladelse. c. Butikker og anden service kan kun placeres, hvor de ikke giver gener for de omboende. Nye funktioner må normalt ikke placeres i områder, hvor der ikke hidtil har været tilsvarende funktioner, med mindre der kan findes hensigtsmæssige løsninger med hensyn til trafik, støj, kloakering m.v. d. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 10. e. Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage og med større bygningshøjde end 5 m. f. Ubebyggede områder kan bebygges med individuelle sommerhuse. Den gennemsnitlige grundstørrelse for en udstykning skal, inkl. fællesarealer, være 1200 m2, og mindst 15% af området skal anvendes til større, samlede opholdsarealer. g. Der er etableret eller skal kunne etableres sekundær strandadgang for sommerhusområdets beboere ved: - Ranunkelvej - Violvej - Pilevej 19 - Krokusvej 30 Eksisterende lokalplan Lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan nr. 120, Hotel kursusejendom ved Stillinge Strand (planens delområde 1). Lokalplanen, som blev vedtaget i 1988, har bl.a. til formål at skabe grundlag for en udvidelse af Stillinge Strandhotel til større hotel- og kursusejendom og gennem udbygning af eksisterende servicefunktioner at sikre at tyngdepunktet for service i sommerhusområdet opretholdes ved Stillinge Strand omkring krydset Stillingevej/Drøsselbjergvej.

7 For nærværende lokalplans område fastlægger lokalplan nr. 120, at området kun må anvendes til hotel- og kursusejendom med tilknyttet restaurationsvirksomhed. Herudover fastlægges i lokalplanen: - at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 56 - at bygninger til administration, restauration og kursuslokaler ikke må opføres i mere end 1 etage - at bygninger til værelser delvist må opføres i 2 etager, maks. bygningshøjde 8,5 m - at ny bebyggelse i princippet skal placeres som vist på planens kortbilag B, som er gengivet nedenstående Kortbilag B Illustrationsplan fra lokalplan nr. 120 Ny lokalplan Kommuneplantillæg Da Slagelse Kommune har vurderet, at det ansøgte projekt til etablering af individuelle ferielejligheder ikke er i overensstemmelse med eksisterende lokalplans anvendelsesbestemmelse er udarbejdet nærværende lokalplan. Der er tillige udarbejdet et tillæg nr. 32 til kommuneplan Tillægget til kommuneplanen er placeret efter lokalplanens redegørelsesafsnit. Vej- og stiplanlægning Eks. restauration og ejendomsmæglerbutik vejbetjenes fra Drøsselbjergvej via eks. overkørsel. Ferieboligerne vejbetjenes fra Stillingevej i forbindelse med udlæg af en ny samlet parkeringsplads placeret centralt i den ny ferieboligbebyggelse. Kollektiv trafikbetjening Lokalplanområdet trafikbetjenes af busruter langs Stillingevej og Drøsselbjergvej.

8 Tilgængelighed/ handicapforhold Fælles adgangsveje til bebyggelsen samt opholdsarealer skal udformes med henblik på størst mulig tilgængelighed for alle. Adgang til ferieboliger og evt. forretninger i stueplan etableres med niveaufri adgang mens der på 1. sal etableres adgang via trappe/ altangang. Vandforsyning Området vandforsynes fra Stillinge Strands vandværk. Kloakplanlægning/ betjening Ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal separatkloakeres og tilsluttes jordtanke og kommunal kloak, når dette etableres. I forbindelse med den kommende kloakering skal ejendommen separere sit regn- og spildevand, og det er alene ejendommens spildevand, som må tilsluttes det af den offentlige kloak til sin tid indlagte spildevandsstik. Evt. afvandingsproblemer af ejendommen skal som udgangspunkt afhjælpes ved privat foranstaltning i overensstemmelse med vandløbloven. Ved nybyggeri på arealet, inden kloakering er etableret, påregnes fortsat benyttelse af eksisterende samletanke, suppleret med minirenseanlæg/ nedsivningsbrønde, således at samletanke kun skal tømmes et begrænset antal gange om året. Med hensyn til afledning af overfladevand påregnes etablering af nedsivningsbrønde/ tilkobling til eks. dræn afhængig af omfanget af grundens befæstede areal. Renovation Området er omfattet af Slagelse Kommunes renovationsregulativ. Jordforurening Der er ikke kendskab til jordforurening indenfor lokalplanområdet. Den øverste ½ m jord skal af ejer dokumenteres ren overfor Slagelse Kommune, jf. jordforureningslovens 52b inden ibrugtagen. Arkæologi Der er ikke kendte arkæologiske fund i området. Museumslovens bestemmelser gør, at hvis der ved kommende jordarbejder i forbindelse med byggeri fremkommer arkæologiske levn, kan de kræves udgravet for bygherrens regning. Det kan betyde anlægsstop af påbegyndte jordarbejder indtil en udgravning er gennemført. Der skal derfor foretages nærmere undersøgelser på arealet inden selve byggemodningen igangsættes. Bygherre kan anmode museet eller museet kan beslutte at foretage nærmere undersøgelser på arealet inden selve byggemodningen igangsættes. Miljøvurdering Der er foretaget miljøvurderingsscreening af lokalplanen. Det

9 vurderes, at der ikke skal udarbejdes en egentlig miljøvurderingsrapport, da den samlede planlægning må opfattes som en positiv og rigtig ressourcemæssig bebyggelse i et eksisterende centralt beliggende sommerhusområde. Screeningsrapport vil kunne rekvireres.

10 LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen er udarbejdet for at skabe det planmæssige grundlag for et ønske om etablering af ferieboliger på hjørnegrunden mellem Stillingevej og Drøsselbjergvej i sommerhusområdet ved Stillinge Strand. Baggrunden er, at den for området gældende lokalplan fra 1988 alene giver mulighed for en meget specifik anvendelse i form af en udvidelse af Stillinge Strandhotel til støre hotelog kursusejendom, men ikke til individuelle ferieboliger med samme status som sommerhuse. Planen indebærer, at ca. halvdelen af den eksisterende bebyggelse på arealet nedrives, således at kun boligbutikken og restauranten bibeholdes i områdets nordvestlige del vejbetjent fra Drøsselbjergvej. Planen giver mulighed for, på det øvrige areal, at opføre en ferieboligbebyggelse, bestående af individuelle ferielejligheder, placeret i 3 2-etages boligstokke vinkelret på Stillingevej. Mellem disse boligstokke etableres en ny overkørsel til en centralt beliggende parkeringsplads. Stueetagen i den vestligst beliggende boligstok ud mod krydset kan alternativt anvendes til 3 mindre erhvervslejemål/ butikker til betjening af sommerhusområdet. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for områdets disponering, herunder bebyggelsens placering og udformning af opholdsarealer og parkeringsanlæg. Ferieboligbebyggelsen skal udformes som gavlhuse med udvendige bygningssider udført i træ. Tage skal beklædes med sort listet tagpap med en hældning på 25º - 30º. Stuelejligheder skal opføres med niveaufri adgang mens 1. salen betjenes via udvendig trappe/ svalegang.

11 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlægningslovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

12

13 Tillæg til Kommuneplan Kommuneplantillæg nr. 32 til Slagelse Kommuneplan Der indføres nyt rammeområde nr. 8.S.5: For lokalplanlægningen gælder følgende rammer: a. Området anvendes til sommerhusformål/ ferielejligheder, restaurationsformål samt mindre butikker/ servicefunktioner som naturligt lokalt betjener sommerhusområdet. b. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 56. c. Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager og en større bygningshøjde end 8,5 m

14 VEDTAGELSESPÅTEGNING FOR KOMMUNEPLANTILLÆG Foreløbig vedtaget i Slagelse byråd i henhold til 24 i lov om planlægning. Den 28. april 2008 Endeligt vedtaget af Slagelse byråd i henhold til 27 i lov om planlægning. Den 15. september 2008 På byrådets vegne Lis Tribler / Borgmester Egon Bo Kommunaldirektør Indført i dagbogen for civilretten i Slagelse Den På civilrettens vegne:

15 MATRIKELKORT MED OMRÅDEAFGRÆNSNING

16 LOKALPLAN NR BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning (Bekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanen har til formål: at fastlægge en overordnet helhedsplan for områdets anvendelse til ferieboligformål, restaurationsformål samt enkelte mindre butikker/ servicefunktioner til betjening af sommerhusområdet. at fastlægge arkitektoniske og bebyggelsesregulerende bestemmelser, at fastlægge omfang og placering af opholdsarealer, parkeringsarealer samt vejtilslutninger. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilaget og omfatter følgende matr. nr. af Kirke Stillinge by, Kirke Stillinge: 16 g. 2.2 Lokalplanområdet ligger i sommerhusområde. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet opdeles i delområde 1 og delområde 2, i henhold til kortbilag B. 3.2 Delområde 1 må kun anvendes til sommerhusformål/ ferielejligheder. Stueetagen i den vestligste stok ud mod krydset kan dog alternativt anvendes til butiksformål, mindre butikker / servicefunktioner, som naturligt lokalt betjener sommerhusområdet. 3.3 Delområde 2 må kun anvendes til restaurationsformål samt en mindre butik, som naturligt lokalt betjener sommerhusområdet. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Området kan kun udstykkes i overensstemmelse med delområde 1 og 2.

17 5 VEJ- OG STIFORHOLD 5.1 Delområde 1. Området vejbetjenes fra Stillingevej, hvorfra der etableres en ny overkørsel i overensstemmelse med kortbilag B. Overkørsel etableres i en bredde af 5 m. 5.2 Der udlægges areal til en parkeringsplads for ferieboligerne i princippet som vist på kortbilag B. Der anlægges min. 1 P-plads pr. bolig. 5.3 Delområde 2. Området vejbetjenes fra Drøsselbjergvej ad eksisterende overkørsel, som vist på kortbilag B. 5.4 Der udlægges areal til parkeringsplads for restaurant og boligbutik, i princippet som vist på kortbilag B. 5.5 Hele lokalplanområdet. Vej- og parkeringsprojekt samt belysningsprojekt skal planlægges og disponeres efter en samlet plan godkendt af Slagelse Kommune. Der skal etableres min. 2 handicap parkeringspladser. 5.6 Der skal udarbejdes en samlet plan for interne stiforbindelser indenfor lokalplanområdet. Planen skal godkendes af Slagelse Kommune. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed må ikke overstige Bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal i princippet placeres i overensstemmelse med kortbilag B. 6.3 For område 1, ferieboliger gælder: Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Der fastlægges en byggelinie i en afstand af 3 m fra østskel, indenfor hvilken al bebyggelse (tagudhæng, trapper, altangang) skal placeres. Bebyggelsen skal udføres som gavlhuse i princippet som vist på modstående facadeskitse. Tagets vinkel med det vandrette plan skal være 25º - 30º. Evt. overdækning (carporte) på det fælles P-areal må kun foretages på baggrund af et fælles projekt, god-

18 kendt af Slagelse Kommune. Der skal sikres plads for midlertidig opbevaring af dagrenovation. 6.4 I forbindelse med ansøgning om byggetilladelse til nybyggeri indenfor området skal fremsendes en detaljeret redegørelse/ løsning for afledning af regn- og spildevand for det samlede lokalplanområde til godkendelse i Slagelse Kommune. 6.5 For område 2, eks. bebyggelse gælder: Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1 etage. Bygningshøjden må ikke overstige 5,5 m. Der fastlægges en byggelinie i en afstand af 5 m fra nordskel, indenfor hvilken al bebyggelse (inkl. tagudhæng) skal placeres. Tagets vinkel med det vandrette plan skal udgøre 25º - 30º. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Byrådet kan gøre en tilladelse efter Byggeloven afhængig af, at bebyggelsen får en sådan ydre udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning. 7.2 Udvendige bygningssider skal opføres i træ.

19 7.3 Tage indenfor lokalplanområdet skal beklædes med sort listet tagpap. 7.4 Ferieboliger kan opføres med udvendige østvendte trapper/ svalegange udført i stål i overensstemmelse med kortbilag B. 7.5 Ferieboliger kan opføres med vestvendte altaner, i overensstemmelse med kortbilag B. 7.6 Ferieboligbebyggelsen skal opføres efter et samlet projekt, som skal godkendes af Slagelse Kommune. 7.7 Skiltning på facader til erhvervslejemål skal underordne sig bygningens arkitektur. Al form for skiltning indenfor området skal godkendes af Slagelse Kommune. Der vil ikke kunne godkendes uvedkommende reklameskiltning på bygninger eller på parkeringsarealer. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Der udlægges opholdsarealer, i princippet som vist på kortbilag B. Opholds- og adgangsarealer skal indrettes, beplantes, befæstes og belyses efter en samlet plan godkendt af Slagelse Kommune. 8.2 Der udlægges areal til udeservering for restaurant, som vist på kortbilag B. 8.3 Interne hegn mellem ferieboliger, restaurant og parkeringsarealer skal udføres som levende hegn. 8.4 Området må ikke terrænreguleres, så der skabes gener for omgivelserne. Evt. mindre terrænændringer kræver særskilt godkendelse. 8.5 Der skal etableres afskærmende hækbeplantning langs områdets afgrænsning mod Stillingevej og Drøsselbjergvej, som vist på kortbilag B. 8.6 Belysning indenfor lokalplanområdet skal ske fra lavt placerede belysningsarmaturer, uden gene for naboområder.

20 9 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BE- BYGGELSE 9.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal der være etableret parkeringsarealer jf. 5 og opholdsarealer jf GRUNDEJERFORENINGER 10.1 Inden for området skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ferielejligheder Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af parkeringsarealer og fælles opholdsarealer indenfor lokalplanområdets delområde Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. 11 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Lokalplan nr. 120, vedtaget af Slagelse byråd den 29. maj 1988, ophæves for det af nærværende lokalplan omfattede område.

21 VEDTAGELSESPÅTEGNING Foreløbig vedtaget i Slagelse byråd i henhold til 24 i lov om planlægning. Den 28. april 2008 Endeligt vedtaget af Slagelse byråd i henhold til 27 i lov om planlægning. Den 15. september 2008 På byrådets vegne Lis Tribler / Borgmester Egon Bo Kommunaldirektør Indført i dagbogen for civilretten i Slagelse Den På civilrettens vegne:

22

23 LOKALPLAN NR Kortbilag A (Eksisterende forhold) SITUATIONSPLAN 1:500

24

25 0 5 10m LOKALPLAN NR Kortbilag B ILLUSTRATIONSPLAN

26

27

28 Slagelse Kommune Plan og Erhverv Casper Brands Plads Korsør