Lokalplan nr. 194-S SKAGEN KOMMUNE LOKALPLAN NR. 194-S SOMMERHUSOMRÅDE I KANDESTEDERNE. Januar 20051

Transkript

1 SKAGEN KOMMUNE Lokalplan nr. 194-S LOKALPLAN NR. 194-S SOMMERHUSOMRÅDE I KANDESTEDERNE Januar 20051

2 2

3 INDHOLD: Udsnit af Kort- og Matrikelstyrelsens kort er gengivet med styrelsens tilladelse. Kort og Matrikelstyrelsen 199/KD Lokalplanen er udarbejdet af landinspektørfirmaet Løhde & Brønnum, Skagen i samarbejde med Plansektionen, Teknik- og Miljøforvaltningen, Skagen Kommune LOKALPLAN- REDEGØRELSE FORHOLDET TIL ANDEN PLANLÆGNING TILLÆG NR. 30/97 TIL KOMMUNEPLANENS LOKALPLANRAMMER LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål 2 Zonestatus og afgrænsning 3 Områdets anvendelse 4 Udstykning 5 Vej- og parkeringsforhold 6 Tekniske anlæg 7 Bebyggelse omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden 9 Ubebyggede arealer og hegning 10 Tilladelser fra andre myndigheder 11 Aflysning af byplanvedtægt 12 Lokalplanens retsvirkninger BYRÅDETS PÅTEGNINGER Fremlæggelsespåtegning Vedtagelsespåtegning

4 LOKALPLANREDEGØRELSE Nedkørslen til stranden i Kandestederne Lokalplanens baggrund Skagen Kommune har besluttet at udarbejde lokalplan for et sommerhusområde ved Katbakken og Vesterhvarre i Kandestederne. Flere af bestemmelserne i den nugældende byplanvedtægt nr. 1 fra 1953 er efter byrådets opfattelse utidssvarende og matcher ikke nutidens krav til moderne boformer og arkitektur. Byrådet fremlagde i 2000 forslag til lokalplan nr. 156-S.33 for et større sommerhusområde i Kandestederne. En af begrundelserne for ikke at vedtage lokalplanen endeligt var, at området indeholdt så store forskelligheder, at lokalplanen blev vanskelig at administrere. Nærværende lokalplan omfatter en mindre del af førnævnte lokalplanforslag. Lokalplanen omfatter desuden et større areal, som endnu ikke er bebygget. Byrådet ser derfor anledning til at modernisere den gældende byplanvedtægt og fastsætte 4 nye bebyggelsesregulerende bestemmelser for området, ligesom husenes placeringer og synlighed skal tilpasses det meget sårbare og beskyttede naturlandskab. Lokalplanens område Lokalplanen omfatter et ca. 17 ha. stort sommerhusområde i Kandestederne. Området er afgrænset mod nord til Kanderenden, mod øst til Kokholm Hotel og mod syd og vest til klitfredede arealer, som det fremgår af kort nr.1 på side 6. Områdets anvendelse Det samlede område kan anvendes til sommerhusbebyggelse. Trafik og parkering De trafikale forhold til og fra området ændres ikke. De private veje Katbakken og Vesterhvarre er udlagt i området med forbindelse til den offentlige vej Kandebakkevej. Kystdirektoratet anbefaler, at der for ny bebyggelse fastsættes en sokkelkote på mindst + 1,50 m DNN, da dette er en af forudsætningerne for, at få erstattet stormflodsskader i henhold til Lov om erstatning af skader forårsaget af stormflod. Regionplan 2001 Lokalplanen er i overensstemmelse medbestemmelserne i Regionplan 2001 for Nordjyllands Amt.. Kystnærhedszonen Lokalplanen er udelukkende beliggende i sommerhusområde.lokalplanens bestemmelser åbner ikke mulighed for afgørende ændringer af den eksisterende bygningsmasses volumen mod havet. Ifølge planloven er det derfor ikke nødvendigt med en redegørelse for ændringerne af kystlandskabet eller den visuelle påvirkning af kystnærhedszonen. Kommuneplanens hovedstruktur Kommuneplan er godkendt af Skagen Byråd. I hovedstrukturen fremhæves byrådets målsætning om, at udviklingen i kommunen skal ske på grund

5 FORHOLDET TIL ANDEN PLANLÆGNING lag af kommuneplanens SMÆK-E værdier - Sundhed, Miljø, Æstetik, Kvalitet, Etik. Lokalplanen er i overensstemmelse med intentionerne i kommuneplanen. Kommuneplanens lokalplanrammer Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægning i sommerhusområder. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med lokalplanrammerne, og der er derfor på side 6 tilføjet et nyt tillæg nr. 30/97 til kommuneplanen. Byplanvedtægt nr. 1 Området er hidtil blevet reguleret af bestemmelserne i byplanvedtægt nr. 1. Ved nærværende lokalplans endelige godkendelse aflyses byplanvedtægten for de ejendomme, som ligger indenfor lokalplanens område. FOTO MANGLER Servitutter I lokalplanområdet er der tinglyst en række private deklarationer om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Det gælder således bestemmelser om områdets udstykning og vejudlæg, om områdets anvendelse, bebyggelsens omfang og placering samt udformning, hegnsforhold og bestemmelser om ubebyggede arealer. Alle servitutter af denne art, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen ifølge lov om planlægning 15, stk.2 nr. 1 og 1. Når lokalplanen er endelig godkendt vil Skagen Kommune drage omsorg for, at de deklarationsbestemmelser, der er uforenelige med lokalplanen, vil blive aflyst. Afvandingsforhold Lokalplanområdet skal afvandes i overensstemmelse med spildevandsplanen for Skagen Kommune. Varmeplanen Lokalplanområdet er ikke omfattet af Skagen Kommunes varmeforsyningsplan. Støjforhold/emissioner Støjforhold og emissioner reguleres efter Miljøstyrelsens til enhver tid gældende normer og vejledninger. Jordforurening Hvis der ved bygge-, anlægs- og jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standses og byrådet underrettes. Der skal foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse m.m. Amtsrådet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde, og om den fundne forurening skal kortlægges efter reglerne i jordforureningsloven. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Naturbeskyttelse En del af ejendommene matr.nr. 2 q og 2 s, som vist på kort nr. 2 på side 9, er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser om klitfredning, Ifølge lovens bestemmelser må der ikke foretages ændringer i tilstanden af fredede arealer. Statsskovdistriktet varetageradministrationen af bestemmelserne om klitfredning. En anden del af lokalplanområdet, som vist på kort nr. 4 på side 11, er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser om skovbyggelinier. Skovbyggelinien forudsættes ophævetved lokalplanens endelige godkendelse. Fortidsminder Hvis der i området træffes spor efter fortidig aktivitet i form af jordfaste fortidsminder eller lignende, skal arbejdet straks standses og fundet indberettes til Skagen By- og Egnsmuseum eller Vendsyssels historiske Museum, jf. museumslovens 27. Grundejerforening Der skal søges oprettet en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanens område. 5

6 TILLÆG NR. 30/97 TIL KOMMUNEPLANEN NORD 222 ØØ Kort nr. 1 Rammekort Målforhold 1: LOKALPLANRAMMER En lokalplan skal udarbejdes efter følgende rammebestemmelser: Området er udlagt til sommerhusområde med højst 1 bolig pr. grund. Bebyggelsen skal udformes som fritliggende bygninger under hensyntagen til omgivelserne. Bebyggelsesprocenten må højst være 10. Bebyggelsen skal opføres i 1 etage og bygningshøjden må højst være 5,5 meter. Tage skal udføres med hældning i forhold til det vandrette plan på 15-30º. Byrådet kan tillade mindre ændringer. Kviste må højst udgøre en tredjedel af tagfladens længde. Ovenlys må højst udgøre en fjerdedel af tagfladens længde. Udskud må højst udgøre halvdelen af facadelængden. Parkering skal ske på egen grund. Der skal udlægges areal til mindst 2 p-pladser pr. sommerhus. Parabolantenner på bygninger må ikke opsættes højere end skæringen mellem ydervæg og tagflade, dog højst 3 m over terræn. Anden modtagerantenne må ikke opsættes højere end 1 m over tagryg. Der må ikke etableres anlæg, der kan virke generende (boldbaner, tennisbaner og lign.) på fælles friarealer eller på ubebyggede arealer på egen grund. Ikke bebyggede arealer, bortset fra terrasser, p-pladser og lign., skal henligge i naturtilstand. Støjgrænser fastsættes i overensstemmelse med gældende regler.

7 Fremlæggelsespåtegning: Forslag til kommuneplantillæg nr. 30/97 vedtages til fremlæggelse i perioden fra den 15. september 2004 til den 10. november Skagen Byråd, den 6. september Vedtagelsespåtegning: I henhold til planlovens 27 vedtages ovenstående tillæg nr. 30/97 til kommuneplanens lokalplanrammer endeligt. Skagen Byråd, den 10. januar 2005 Hans Rex Christensen Borgmester Hans Rex Christensen Borgmester Johan Hessellund Kommunaldirektør Johan Hessellund Kommunaldirektør 7

8 LOKALPLAN I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 551 af 2. juni 1999 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område 1 Lokalplanens formål - at fastlægge den fremtidige arealanvendelse til sommerhusbebyggelse. - at sikre en arkitektonisk kvalitet i byggeriet, samt - at sikre bebyggelsens tilpasning til stedets naturværdier. Zonestatus og afgrænsning 2.1 Området afgrænses som vist på vedhæftede Kort. nr. 2, side 9 og omfatter matr.nre. 2 e, 2 f, 2 g, 2 h, 2 i, 2 k, 2 l, 2 m, 2 n, 2 q, 2 r, 2 s, 2t, 2 v, 2 cd, del af matr. nr. 2 ce, 2 cf, 2 cg, 2 ch, 2 ci og matr. nr. 19, Starholm ejerlav, Skagen sogn samt alle parceller, der udstykkes fra ovennævnte ejendomme efter 1. juni Lokalplanområdet er beliggende i sommerhusområde. Det samlede areal udgør ca. 17 ha. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til sommerhusbebyggelse med én fritidsbolig pr. grund. 4 Udstykning 4.1 Parceller må ikke udstykkes med en mindre grundstørrelse end 3000 m2. Alle parceller skal kunne indeholde et kvadrat med siden 35 m. Areal- og målangivelser er excl. vej- og stiarealer. 5 Vej- og parkeringsforhold 5.1 Alle parceller i området skal tilsluttes de private veje, Vesterhvarre eller Katbakken, der er tilsluttet kommunevejen Kandebakkevej. 5.2 Evt. nye veje i området skal udlægges i,0 meters bredde incl. rabatter, og udlægget kan kun ske i forbindelse med en samlet godkendt udstykningsplan for det samlede område. 5.3 Al parkering skal foregå på egen grund. Der skal udlægges mindst to parkeringspladser til hvert sommerhus og yderligere en, såfremt der er indrettes gæstehytte/anneks på ejendommen. 6 Tekniske anlæg 6.1 El- og telefonledninger samt øvrige forsyningsledninger må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 6.2 Paraboler på bygninger må ikke opsættes højere end skæringen mellem ydervæg og tagflade, dog højst 3 m over terræn. Anden modtagerantenne må ikke opsættes højere end 1 m over tagryg. Paraboler skal være indfarvet i husets facadefarve. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Etagearealet for samtlige de på grunden værende bygninger må ikke overstige 210 m På hver selvstændig matrikuleret ejendom må der kun opføres en enkelt beboelse med dertil hørende bygning evt. rummende anneks/garage/carport. Der må højst placeres to bygninger på hver grund. 7.3 Bebyggelse skal fremstå som længehuse og orienteres med længderetningen østvest eller nord-syd. 7.4 Bebyggelse, herunder tilbygninger, må ikke placeres på en klit- eller bakketop. Byrådet skal i hvert enkelt tilfældegodkende byggeriets placering. 7.5 Bygninger på samme grund skal placeres tæt forbundet, således at afstanden mellem dem ikke overstiger 5,0 meter med mindre byrådet vurderer, at topografi, fredning og naturbeskyttelsesinteresser umuliggør en sådan placering.

9 Område 1 2 c e Kort nr. 2 Matrikulære forhold Målforhold 1: Bebyggelse skal i øvrigt placeres mindst 5,0 meter fra naboskel eller udlagt vej og sti (10 meter for bebyggelse med stråtag). 7.7 Garager, udhuse og lign. må placeres indtil 2,5 meter fra skel eller udlagt vej og sti, når kiphøjden ikke overstiger 4, 5 meter. 7. Udhus, garage og et evt. gæstehus/ anneks må tilsammen ikke overstige 45 m Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage Bygningshøjden målt fra terræn (et af byrådet godkendt niveauplan) til kip må ikke overstige 5,5 meter, jf. kort nr Bygningsfacaden målt fra terræn (et af byrådet godkendt niveauplan) til det punkt, hvor ydermur og tagflade mødes, må ikke overstige 3 meter, jf. kort nr. 3.* 7.12 Byrådet kan give tilladelse til, at facadehøjden (bygningsfacaden) kan udvides op til 4 meter for en mindre del af bygningen, når terrænforholdene tilsiger det, jf. kort nr. 3. Bebyggelsens ydre fremtræden..1 Ved ny bebyggelse skal ydervægge, døre og vinduer udføres i træ. Ydervægge skal fremstå i natur, sort eller en afdæmpet farve fra jordfarveskalaen. Til døre, vinduer og lign. mindre bygningsdele skal anvendes sort, hvid eller en afdæmpet farve indenfor jordfarveskalaen..2 Tage skal udføres som saddeltage eller dobbelt halvtage. Tages vinkel med detvandrette plan skal være Byrå * Ved en bygningsfacade forstås den udvendige del af en ydermur som kan ses og måles fra terræn (et af byrådet godkendt niveauplan), og som ikke er gavlfacade. 9

10 FOTO MANGLER det kan tillade mindre afvigelser, når helhedsindtrykket ikke ændres..3 Tage skal tækkes med græstørv, sort tagpap eller træ. På mindre tagflader udskud og lign. kan tillige anvendes glas, zink eller kobber. 9 Ubebyggede arealer og hegning 9.1 Der kan opsættes plankeværk, når det sker i forbindelse med etablering af læhegn lige omkring terrasser og lign., når det støder op til eksisterende bebyggelse, og når det fremstår ubehandlet, sort eller i en afdæmpedt jordfarve. 9.2 Der må i området ikke ske nogen form for beplantning. Ejerne af de enkelte parceller er pligtige til at fjerne selvplantede træer for at bevare områdets nuværende karakter som naturområde. 9.3 Der må ikke etableres anlæg (boldbaner, tennisbaner og lign.) på ubebyggede arealer eller på egen grund. 9.4 Terrænreguleringer på mere end +/ cm i forhold til det omgivende terræn må ikke foretages. 9.5 Indkørsler fra henholdsvis Katbakken og Vesterhvarre må ikke ved belægninger eller andet adskille sig fra omgivelserne eller fremstå markerede i terrænnet. 9.6 Belysning må kun opsættes som afdæmpet facadebelysning. Terrænbelysning må ikke forekomme. 9.7 Det på matr.nr. 2 ch den tinglyste dokument om, at ejendommen stedse skal henligge i sin nuværende naturtilstand fastholdes. 9. Flagstænger må ikke opsættes. 10 Tilladelser fra andre myndigheder 10.1 Hvis der inden for lokalplanens område konstateres forurening under byggeog anlægsarbejder, skal arbejdet straks standses, og byrådet underrettes jf. bestemmelserne i miljøbeskyttelsesloven Hvis der i området træffes spor efter fortidig aktivitet i form af jordfaste fortidsminder eller lignende, skal arbejdet straks standses og fundet indberettes til Skagens By- og Egnsmuseum eller Vendsyssels Historiske Museum, jf. museumsloven. 11 Aflysning af byplanvedtægt 11.1 Ved denne lokalplans endelige godkendelse ophæves byplanvedtægt nr. 1 for Kandestederne for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanens bestemmelser. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med dens bestemmelser 12.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

11 terræn/niveauplan 3 m 5,5 m 3 m 5,5 m terræn/niveauplan 1 m terræn 5,5 m 3 m terræn/niveauplan Vesterhvarre 24 terræn 1 m 3 m 5,5 m terræn/niveauplan 1 m terræn KORT NR. 3 Fastlæggelse af niveauplaner ved forskellige hustyper i forskelligt terræn. Mål 1:125 11

12 Skovbyggelinie Areal omfattet af skovbyggelinien 2 ck (Fredskov) Kort nr. 4 Skovbyggelinie Målforhold 1: Skagen Kommune kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i modstrid med lokalplanens formål En bestemmelse i lokalplanen hvis indhold er fastlagt i en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. BYRÅDETS PÅTEGNINGER Fremlæggelsespåtegning: Lokalplanforslaget vedtages til fremlæggelse i perioden fra den 15. september 2004 til den 10. november Skagen Byråd, den 6. september Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Der kan fortages ekspropriation af privates ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. 12. Andre private byggeservitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 12 Hans Rex Christensen Borgmester Vedtagelsespåtegning: I henhold til planlovens 27 vedtages lokalplanen endeligt. Skagen Byråd den 10. januar Hans Rex Christensen Borgmester Johan Hessellund. Kommunaldirektør Johan Hessellund. Kommunaldirektør