LOKALPLAN 190 HASSELØ

Transkript

1 LOKALPLAN 190 HASSELØ TÆT-LAV BOLIGER PÅ HASSELØ Størrese 13,1x13,1 GULDBORGSUND KOMMUNE FEBRUAR 2019

2 HVAD ER EN LOKALPLAN? INDHOLD En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vej- og stiforhold m.v. Lokalplanen er bindende for den enkelte grundejer, men omhandler kun fremtidige forhold og giver ikke grundejerne handlepligt. TILVEJEBRINGELSE Byrådet kan til enhver tid udarbejde lokalplaner, men der skal altid være en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Lokalplanen må ikke stride mod kommuneplanen. Er der modstrid, skal kommuneplanen ændres med et tillæg først. OFFENTLIG DEBAT Et forslag til lokalplan, skal lægges frem til offentlig debat i mindst 4 uger, hvor borgere og myndigheder kan komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Byrådet behandler de modtagne bemærkninger og indsigelser og beslutter, i hvilket omfang de skal imødekommes. Byrådet vedtager forslaget endeligt og bekendtgør herefter planen i pressen. DISPENSATIONER Byrådet kan i særlige tilfælde dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen, og kun hvis dispensationen ikke strider mod principperne i lokalplanen som f.eks. anvendelses- og formålsbestemmelserne. OFFENTLIG HØRING Byrådet har d. 18. februar 2019 vedtaget at sende forslag til lokalplan 190 i 4 ugers offentlig høring i perioden d. 20. februar 2019 til d. 20. marts Eventuelle indsigelser og bemærkninger skal være kommunen i hænde senest d. 22. marts 2019 og sendes til: kommunen@guldborgsund.dk eller Guldborgsund Kommune Teknik og Miljø Parkvej Nykøbing F 2

3 INDHOLD REDEGØRELSE LOKALPLANENS INDHOLD Baggrund 1 Eksisterende forhold 1 Anvendelse 1 Bebyggelse 1 Trafikforhold 1 Ubebyggede arealer 1 Grundejerforening 2 Kortbilag 2 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING 3 Statslig planlægning 3 Kommuneplan 3 Lokalplaner 3 Andre planer 3 Miljøforhold 3 Servitutter 3 Forsyning 3 Museumslovgivning 3 Landbrugsloven 3 Miljøvurdering 3 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 6 Midlertidige retsvirkninger 6 Endelige retsvirkninger 6 BESTEMMELSER LOKALPLAN Lokalplanens formål 7 2. Område og zonestatus 7 3. Områdets anvendelse 7 4. Udstykning 7 5. Vej- og adgangsforhold 7 6. Bebyggelsens placering og omfang 8 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 8 8. Ubebyggede arealer og hegning 9 9. Regnvand Terrænregulering Ledningsanlæg Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Ophævelse af servitut / hidtil gældende lokalplan Tilladelse fra andre myndigheder 16. Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 11 KORTBILAG 1 LOKALPLAN OMRÅDETS AFGRÆNSNING 13 KORTBILAG 2 DELOMRÅDER 14 KORTBILAG 3 BYGGEFELTER OG ILLUSTRATIONSPLAN 15 3

4 REDEGØRELSE LOKALPLANENS INDHOLD BAGGRUND FORMÅL Byrådet ønsker med lokalplanen at give mulighed for at udvikle det attraktivt beliggende område tæt ved vandet på Hasselø ved at opføre tæt-lav boliger. BAGGRUND Baggunden for lokalplanen er at de nuværende ejere ikke er lykkedes med at sælge grundene til opførelse af åben-lav boliger, idet markedet for denne boligtype er nedadgående. Markedet efterspørger nu mindre boliger beregnet for enlige og par. Hasselø er et boligområde, som vurderes også at kunne rumme tæt-lav boliger. F.eks. er Hasselø gamle skole, som ligger umiddelbart vest for lokalplanområdet, udstykket i ejerlejligheder. PERSPEKTIVER Projektet i lokalplanen skal være med til at sikre den fortsatte udvikling af Hasselø som et attraktivt boligområde med tæt kontakt til den omliggende natur og strand. EKSISTERENDE FORHOLD OMRÅDET Hasselø er karakteriseret af en tæt bebyggelse i en til to rækker helt ud til Guldborgsund langs den øst-vestgående Hasseløvej der ligger ca. 75 m fra kysten. I vestsiden af Hasselø ligger der også nord for Hasseløvej en koncentration af beboelse, og ellers er der kun spredt bebyggelse nord for vejen, dog lidt tættere mod øst. Nuværende bebyggelse på Hasselø er ikke berørt af strandbeskyttelsesarealet. Strandbeskyttelseslinien er her fastlagt i en afstand af ca. 140 m fra kysten, hvilket vil sige, at alene den nordligste del og den del af lokalplanområdet, der ligger længst væk fra Guldborgsund, er berørt af strandbeskyttelsesarealet. Det berørte areal udlægges til et fællesområde, og må ikke bebygges. Mod kysten må der gerne bygges. HIDTIDIG ANVENDELSE Området henligger som et ubebygget areal i byzone, som var tænkt anvendt til åben-lav bebyggelse. Arealet er udstykket med henblik på denne anvendelse, men grundene er aldrig blevet bebygget. ANVENDELSE Lokalplanområdet udlægges til boligformål i form af tætlav boliger med tilhørende fælleshus, fælles friareal, adgangsvej og parkeringsarealer. Der kan tillades liberalt erhverv som f.eks. frisør, ejendoms advokat revisor og arkitektvirksomhed og lignende, hvis erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp og ejendommens og kvarterets karakter af boligområde fastholdes. BEBYGGELSE Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder A, B og C. I delområde A må opføres ensartede, tæt-lav boliger i 1 etage med en højde på maks. 6,5 m- I delområde B må opføres 1 fælleshus med maks. 1 etage og en bygningshøjde på maks. 8,5 m. Delområde C er omfattet af strandbeskyttelseslinje og må ikke bebygges. Delområde C udlægges til fælles friareal. TRAFIKFORHOLD Adgangen til lokalplanområdet skal foregå fra Hasseløvej, og adgangen til de enkelte boliger skal foregå fra Sundhaven, som er forbundet med Hasseløvej. Desuden skal der etableres en stiforbindelse fra Sundhaven og til delområde C. UBEBYGGEDE AREALER Alle eventuelle hegn langs naboskel skal etableres som levende hegn, evt. suppleret med et diskret trådhegn eller træstolper på indvendig side af grunden. GRUNDEJERFORENING Byrådet kan til enhver tid forlange, at der oprettes en grundejerforening for hele lokalplanområdet til varetagelse af vedligeholdelsen af grønne områder, parkeringsarealer, interne adgangsveje, stier etc. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Guldborgsund kommune. Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på områdets fællesarealer og fællesanlæg.

5 KORTBILAG Kortbilag 1 viser lokalplanområdets afgrænsning, samt de eksisterende matrikulære forhold. Kortbilag 2 (områdets anvendelse) viser bebyggelsesplan med delområder, samt deres anvendelse Kortbilag 3 er en illustrationsplan, der viser byggefelter, veje, stier og p-pladser. Lokalplanområdet set fra kysten 2

6 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING STATSLIG PLANLÆGNING KYSTOMRÅDE Der er i Planloven fastsat særlige regler for planlægning i kystnærhedszonen (kun landzone) og de kystnære byzonearealer. Området er beliggende indenfor kystnærhedszonen. Med en placering bag eksisterende randbebyggelse langs kysten vil ny bebyggelse ikke påvirke kysten visuelt (jf. Planlovens 16. stk. 4), idet bygningshøjden bl. a. ikke må overstige 8,5 m (jf. lovens 16. stk. 3). Lokalplanen vurderes således ikke at være omfattet af planlovens særlige bestemmelser for kystområder. SKOVBYGGELINJE Området er ikke omfattet af skovbyggelinje STRANDBESKYTTELSESLINJE Lokalplanområdets nordlige areal er omfattet af strandbeskyttelseslinjen. Her må ikke bygges uden kystdirektoratets godkendelse. KOMMUNEPLAN I Kommuneplan indgår området i den afgrænsede landsby Hasselø, som er udlagt til boligformål, åben-lav og tæt-lav bebyggelse, samt mindre dagligvarebutikker, erhverv og offentlige formål. LOKALPLANER Området er i dag omfattet af lokalplan 102 Hasselø. Denne lokalplan bortfaldes med vedtagelse af nærværende lokalplan. Nuværende kommuneplanrammer Kommuneplanramme MARI BE7 MARI BE7 Anvendelse Generel anvendelse: Blandet bolig og erhverv Specifik anvendelse: Landsbyområde Landsby; landbrugsformål, boligformål (åben lav bebyggelse og tæt lav bebyggelse), mindre butikker til områdets daglige forsyning, mindre erhvervsvirksomheder uden genevirkninger for området og offentlige formål. Der kan planlægges for dagligvare og udvalgsvarebutikker efter bestemmelserne i kommuneplanens retningslinjer. Bebyggelse Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom, 40. Max. antal etager, 2. Max. højde8,5 m. 3

7 ANDRE PLANER TRAFIKPLAN Lokalplanen skal være i overensstemmelse med Guldborgsund Kommunes Trafikplan VEJ- OG STIPROJEKTER Vej- og stiprojekter udført efter lokalplanens vedtagelse skal under alle omstændigheder godkendes af Guldborgsund Kommunes vejmyndighed. MILJØFORHOLD STØJ Ingen form for virksomhed i lokalplanområdet må give anledning til støjgener. De af Miljøministeriet til enhver tid fastsatte vejledende grænseværdier for støjbelastning skal overholdes. AFFALDS-ØER Der skal etableres affaldsøer som vist på kortbilag 3. MUSEUMSLOVGIVNING FORTIDSMINDER Forud for igangsættelse af jordarbejder, f.eks. i forbindelse med opførelsen af nyt byggeri, skal det lokale kulturhistoriske museum inddrages efter reglerne i Museumslovens kapitel 8, således at området kan undersøges for eventuelle fortidsminder i jorden. MILJØVURDERING Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der foretages en miljøvurdering af planer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Der er foretaget en screening af lokalplanforslaget, og på den baggrund er det Byrådets vurdering at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplanen og kommuneplantillægget, idet planerne omfatter et mindre område på lokalt plan og planerne ikke vurderes at danne grundlag for anlæg, der medfører en væsentlig påvirkning af miljøet jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. JORDFORURENING Opdages der jordforurening i forbindelse med byggeri og anlæg, skal arbejdet under alle omstændigheder standses og kommunen underrettes i henhold til Jordforureningsloven, 71. VANDFORSYNING Vandforsyning til lokalplanområdet sker fra fælles vandforsyningsnet. BRANDHANER Der skal opstilles brandhaner jf. Guldborgsund Kommunes redningsberedskabs vurdering for det konkrete projekt. SPILDEVAND Lokalplanområdet skal tilsluttes den offentlige kloakforsyning. Alternativt kan spildevand renses i privat minirensningsanlæg med udledningstilladelse til Guldborgsund. FJERNVARME Lokalplanområdet skal tilsluttes det offentlige fjernvarmenet. 4

8 5

9 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Når en lokalplan er offentliggjort i henhold til Lov om planlægning (Planloven) 24, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige lokalplans indhold. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at komme med indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til, at en ejendom, der er omfattet af forslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget, såfremt det er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der er tale om et byggearbejde m.v., der ikke er lokalplanpligtig efter planlovens 13, stk. 2. Det er endvidere en forudsætning, at ingen statslig myndighed har modsat sig, at lokalplanen vedtages endeligt. Dette gælder i tiden, indtil den endeligt vedtagne og godkendte lokalplan er offentliggjort - dog højst et år efter lokalplanforslagets offentliggørelse. ENDELIGE RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning (Planloven) 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i lokalplanen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. 6

10 BESTEMMELSER LOKALPLAN LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 at udlægge området til boligformål i form af sammenbyggede, ensartede rækkehuse, tæt-lav boliger i maks. 1 etage 1.2 at give mulighed for at opføre et fælleshus 1.3 at sikre at området etableres og udbygges ud fra bæredygtige principper 1.4 at bebyggelsen indrettes med grønne friarealer 1.5 at hver bolig får adgang til et friareal 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene: 2.2 8aa, 8ab, 8ac, 8ad, 8ae, 8af, 8ag, 8ah, 8u, 8v, 8x, 8y, 8z, 8æ, 8ø, alle Hasselø By, Væggerløse 2.3 Det samlede lokalplanområde er beliggende i byzone. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE Delområde A: 3.1 Inden for området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til boligformål i form af tæt-lav boliger med tilhørende skure. Delområde B: 3.2 Inden for området må kun opføres 1 fælleshus med tilhørende materiale og redskabsskur Delområde C: 3.3 Området udlægges til fælles friareal 4. UDSTYKNING 4.1 Inden for lokalplanområdet kan grunde sammenlægges, såfremt det viser sig hensigtsmæssigt i forhold til opførelse af byggeri 4.2 Eksisterende grunde må ikke udstykkes yderligere 5. VEJ- OG ADGANGSFORHOLD 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier med en beliggenhed som vist på kortbilag Adgang til lokalplanområdet foregår via Hasseløvej 7

11 6. BEBYGGELSENS PLACERING OG OMFANG 6.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de byggefelter, som er vist på Kortbilag Carporte, redskabsskure, cykelskure, miljøstationer, drivhuse og andre mindre, sekundære bygninger må opføres uden for byggefelterne. 6.3 Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere end 2,5 m fra vejskel. 6.4 Bebyggelsesprocenten for det samlede lokalplanområde må ikke overstige Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage. 6.6 Kældre må maks. have en højde på 1,25 m over naturligt terræn. 6.7 Bygningshøjden må ikke overstige 6,5 m. I delområde B kan tillades en bygningshøjde på 8.5 m. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen. 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Tage skal udformes som saddeltage. 7.2 Udvendige facader og gavle skal fremstå som blank mur eller pudsede 7.3 Mindre dele af facaderne samt mindre bygninger, som f.eks. udhuse, kan tillades udført i et andet materiale. 7.4 Tagdækning skal være uglaserede sorte eller røde tegl eller beton, eller tagpap med listedækning. Solcelletage kan også tillades. 7.5 Tagudhæng på beboelsesbygninger må ikke udføres med et fremspring på mere end 90 cm, målt vinkelret på facaden. Tagrender må ikke indbygges i tagudhænget. 7.6 tage skal udføres som symmetriske saddeltage med en hældning på grader for alle boliger 7.7 I delområde B tillades en taghældning på op til 50 grader 7.8 Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink 7.9 Ventilationsafkast skal placeres symmetrisk på tagfladen. Ventilationsmotorer må ikke placeres på bygningernes tage eller facader Ventilationsmotorer må ikke placeres på bygningernes tage eller facader mod vej Såfremt bebyggelsen opføres af forskellige bygherrer, skal de enkelte bebyggelser gives et ensartet udseende, jf Paraboler med en diameter på maks. 1 m samt antenner kan opstilles på ubebyggede arealer, såfremt de opstilles på en måde, så de ikke er synlige fra offentlig vej eller friarealer. 8

12 7.12 Der må på den enkelte ejendom kun skiltes for erhverv hjemmehørende på ejendommen Skiltning og reklamering må kun anbringes på bygningen og i plan med de vægge, hvorpå montagen sker. Skiltene må ikke være skæmmende eller have et større areal end 0,25 m UBEBYGGEDE AREALER OG HEGNING 8.1 Der skal etableres parkeringspladser svarende til 1½ pr. bolig 8.2 Parkeringspladser skal udføres med permeabel, græsarmeret belægning 8.3 Parkeringsarealerne skal gives et grønt udtryk ved beplantning af hække og/eller opstammede, ensartede træer 8.4 Belysning af parkeringsarealer, veje, sti- og friarealer må kun udføres som parkbelysning på lave standere, med en lyspunkthøjde på max. 4 m. Som pullertbelysning med en lyspunkthøjde på max. 1,2 m. evt. suppleret med effektbelysning. 8.5 Ubebyggede arealer, herunder også parkeringsarealer, skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende ligesom en passende orden skal overholdes. 8.6 På de ubebyggede arealer kan der efter Byrådets nærmere godkendelse etableres økologiske foranstaltninger til brug for beboere inden for området. 8.7 Parkering af last-, flytte-, fragtbiler, busser og lignende samt henstilling af campingvogne, skurvogne, både og lignende er ikke tilladt inden for lokalplanområdet. 8.8 Udendørs oplagring må ikke finde sted. 8.9 Hegn i skel, mod vej, sti, nabo- eller fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset, dog maks. 1,8 m Der må ikke opføres faste hegn inden for lokalplanens område, bortset fra afskærmning af terrasser Fordelingsveje pålægges asfaltbelægning (slidlag). 9. REGNVAND 9.1 Regnvand fra veje, tage og befæstede arealer skal afledes overjordisk og tilsluttes fælles private regnvandsanlæg (regnvandsbassiner) i lokalplanområdet. Hvor det ikke kan lade sig gøre på grund af terrænets eller byggeriets udformning, kan regnvand afledes i rør eller nedsives. 10. TERRÆNREGULERING 9

13 10.1 Terrænet må højest reguleres med 0,5 meter indenfor den enkelte grund Terrænregulering på den enkelte grund må ikke foretages nærmere end1 meter fra skel I forbindelse med anlæg af veje, stier samt render og grøfter til overfladisk afledning af regnvand, må terrænet reguleres med mere end 0,5 meter for at sikre, at lovgivningsmæssige krav overholdes, og en hensigtsmæssig vandafledning kan finde sted. 11. LEDNINGSANLÆG 11.1 Beboelsen i området skal tilsluttes fælles kloak-, vand-, el- og varmeforsyning. 12. GRUNDEJERFORENING 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanenes område Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Guldborgsund Kommune Grundejerforeningen skal forestå drift, vedligeholdelse m.m., samt renholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse på veje og stier, der er fælles for samtlige beboere, herunder afvanding af veje og stier frem til offentlige regnvandsledninger eller andre regnvandsanlæg samt ved ligeholdelse af friarealerne. (vedligeholdelsen af grønne områder, parkeringsarealer, interne adgangsveje, stier etc.) 12.4 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på områdets fællesarealer og fællesanlæg Indtil grundejerforeningen er etableret, påhviler det lodsejeren/ bygherren at forestå de i 12.3 nævnte driftsopgaver. 13. FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 13.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de for den pågældende bebyggelse nødvendige parkeringsarealer og friarealer være etableret i overensstemmelse med 1.5, 3.3 og Ny bebyggelse skal tilsluttes Guldborgsund Kommunes fjernvarmeforsyning. Byrådet kan dog tillade supplerende energiforsyning som f.eks. solfangere, solceller Anlæg til håndtering af regnvand skal være etableret. 14. OPHÆVELSE AF SERVITUT OG GÆLDENDE LOKALPLAN 14.1 Lokalplan 102, vedtaget af Nykøbing Falster Byråd den 13. september 2007 bortfaldes med vedtagelsen af nærværende lokalplan. 10

14 15. TILLADELSE FRA ANDRE MYNDIGHEDER 15.1 Byggeri og anden aktivitet i delområde C kræver en tilladelse fra Kystdirektoratet 15.2 Forud for igangsættelse af jordarbejder, i forbindelse med opførelse af nyt byggeri, skal det lokale kulturhistoriske museum inddrages efter reglerne i Museumslovens kapitel LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 16.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, kan ejendomme, der omfattes af planen, ifølge lov om planlægning 18, udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. 17. VEDTAGELSESPÅTEGNING 17.1 Således vedtaget som forslag, til udsendelse i offentlig høring, af Guldborgsund Byråd på mødet den 18. februar Peter Bring Larsen Christian Refstrup Formand, Teknik miljø og ejendomsudvalget Konst. direktør 11

15 12

16 KORTBILAG 1 Lokalplan 190. Områdeafgrænsning med matrikler. Målestoksforhold 1:

17 KORTBILAG 2 Lokalplan 190. Delområder: A: Boliger, B: Fælleshus, C: Fælles friareal. Målestoksforhold 1:

18 KORTBILAG 3 Illustrationsplan. A og B er byggefelter 15

19 16