Saunte Skibstrup. Borsholm Horserød. Plejelt Nygård. Jonstrup Nyrup. Kvistgård. Dagligvarebutik og tankanlæg ved Hornbækvej i Kvistgård

Transkript

1 Forslag af xxxx 2015 Hornbæk Ålsgårde Saunte Skibstrup Hellebæk Havreholm Borsholm Horserød Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Snekkersten Kvistgård Espergærde Dagligvarebutik og tankanlæg ved Hornbækvej i Kvistgård Kommuneplantillæg nr. 24 Lokalplan 2.12

2 Lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er et juridisk bindende dokument, der regulerer den fremtidige anvendelse og udformning af det område planen omfatter. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang eller når arealer overføres fra landzone til byzone. Hensigten er, at Byrådet har mulighed for at skabe rammerne for en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre offentlighedens mening herom. Eksisterende lovlige forhold Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte også selvom lokalplanen foreskriver andre løsninger. Det er først i forbindelse med fremtidige ændringer, at man skal handle i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen og handlepligt Lokalplanen medfører først en handlepligt, når man vil ændre forhold omfattet af lokalplanen på sin ejendom. Lokalplanforslag og offentlig høring Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der bliver behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget og af Økonomiudvalget hvorefter Byrådet vedtager at offentliggøre planforslaget. Lokalplanforslaget er i høring minimum 8 uger. Høringsperiode og indsigelsesfrist kan ses sidst i redegørelsen. Lokalplanforslaget annonceres på kommunens hjemmeside og i lokale aviser. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og projekter er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. Resultatet kan ses under redegørelsen efter lokalplanen. Endeligt vedtaget lokalplan Efter den offentlige høring bliver indsigelser og ændringsforslag behandlet af Teknik-, Miljøog Klimaudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet som vedtager lokalplanen med eventuelle ændringer. Ved større ændringer skal planforslaget i ny offentlig høring. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, bliver det annonceret på kommunens hjemmeside og i lokale aviser. Sådan bruges lokalplanen Lokalplanen består af to dele: Lokalplanbestemmelserne er de juridisk bindende bestemmelser, der gælder for lokalplanområdet. Redegørelsen, som skal ledsage lokalplanen, skal oplyse om, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Den skal angive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet. I kystnærhedszonen, i kystnære dele af byzonerne og ved etablering af butikker skal der desuden redegøres for bebyggelsens indvirkning på det omkringliggende område. Klagemulighed Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Center for Teknik, Miljø og Klima som videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget i Center for Teknik, Miljø og Klima inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.

3 Indholdsfortegnelse Hvorfor denne lokalplan Lokalplanens formål Område og zonestatus Lokalplanens anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Skiltning Grundejerforening Aflysning af lokalplan Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Lokalplanens retsvirkning Tillæg nr. 24 til Helsingør Kommuneplan REDEGØRELSE Helsingør Kommuneplan Tillæg til kommuneplan Lokalplan Fingerplan Spildevandsplan Varmeplan Museumslovens Kystnærhedszonen Naturbeskyttelsesloven Drikkevandsinteresser OSD Butikkers påvirkning af bymiljøet Handicapforhold Aflysning af servitutter Trafik og parkering Udbygningsaftale Vejbyggelinjer Fjernvarmeledning Beplantning Belysning Forurening Støjforhold Benzinstationsbekendtgørelsen Flytning af jord Miljøvurdering Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Fremlæggelse og indsigelsesfrist... 23

4 Hvorfor denne lokalplan Baggrund Baggrunden for at udarbejde nærværende lokalplan er et konkret ønske fra Rema1000 om at etablere en enkeltstående dagligvarebutik i Kvistgård. I tilknytning hertil ønsker UnoX endvidere at etablere et ubemandet tankanlæg. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er på ca m² inklusive et areal, hvor der etableres en støjvold. Området er beliggende i den sydøstlige del af stationsbyen Kvistgård sydvest for krydset mellem Kongevejen og Hornbækvej. Kongevejen løber parallelt med Helsingørmotorvejen og den forbinder Kvistgård med Hørsholm mod syd og Helsingør mod nord. Hornbækvej giver adgang til Helsingørmotorvejen og Espergærde mod øst og mod vest forbinder Hornbækvej Kvistgård med Helsingørvej og Hornbæk. Lokalplanområdet er i dag del af fælles grønning og beplantningsbælte mod Hornbækvej og Kongevejen for boligbebyggelsen Kvistgårdhusene. Kvistgårdhusene er en karakteristisk boligbebyggelse med tæt-lav boliger opført i mørke materialer. Umiddelbart nord for Hornbækvej findes et boligområder med tæt-lav bebyggelse i 1-2 etager. Umiddelbart øst for Kongevejen findes en gård med tilstødende marker. Formål og indhold Formålet med lokalplanen og tilhørende kommuneplantillæg er, at give mulighed for etablering af en dagligvarebutik samt et ubemandet tankanlæg på hjørnet af Kongevejen og Hornbækvej. Lokalplanen sikrer, at dagligvarebutikken, tankanlægget og de ubebyggede arealer udformes på en hensigtsmæssig måde i forhold til omgivelserne ved fastlæggelse af den overordnede disponering for området. Visualisering af bebyggelsen set fra nordøst Referencebillede af tankanlæg i Kokkedal 4

5 Bebyggelsen Lokalplanen skal sikre, at dagligvarebutikken og tankanlægget indpasses i harmoni med den omkringliggende bebyggelse i området, herunder Kvistgårdhusene. Derfor indeholder lokalplanen krav til bebyggelsens placering og materialevalg. Disse krav har til formål at give bebyggelsen kvalitet. Bebyggelsen skal placeres inden for et byggefelt i den vestlige del af lokalplanområdet, mens der øst for bebyggelsen udlægges areal til adgang, parkering og varelevering samt tankanlæg. Ny bebyggelse må opføres i én etage i en maksimal højde af 6,5 m, og facader skal etableres i blank mur i teglsten, mens mindre bygningsdele må opføres i andre materialer. Skiltning Lokalplanen stiller krav om, at skiltning inden for området skal placeres i forbindelse med bebyggelsens indgangsparti og fremtræde enkel og informativ. Med lokalplanen sikres størrelsen på skiltningen således at det passer til bygningens størrelse. Udover skiltning på facader må der placeres en fælles pylon ved vejadgangen til lokalplanområdet. Belysning Belysning af de ubebyggede arealer må ikke blænde. Lysmaster må være op til 6 m høje. Illustration af facade set fra Hornbækvej (nord) Illustration af facade set fra Kvistgårdhusene (syd) Illustration af facade set fra Kongevejen (øst) (tankanlæg fremgår ikke) Illustration af facade set fra Kvistgårdhusene (vest) (tankanlæg fremgår ikke) 5

6 Trafikale forhold Kongevejen og Hornbækvej mødes i et firbenet signalreguleret kryds og vejadgangen til det ubebyggede lokalplanområde er i dag fra Lergravsvej. Lergravsvej giver ligeledes vejadgang til Kvistgårdhusene. Lokalplanen sikrer, at der ikke må etableres overkørsel fra lokalplanområdet til Lergravsvej. For at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling i og omkring lokalplanområdet har Helsingør Kommune samtidig med lokalplanens vedtagelse indgået en frivillig udbygningsaftale med lokalplanområdets grundejer, om etablering af en rundkørsel til erstatning af det eksisterende vejkryds ved Kongevejen og Hornbækvej. Rundkørslen etableres med et femte ben mod sydvest, som skal fungere som adgangsvej til lokalplanområdet. Lokalplanen sikrer desuden, at der tilvejebringes det nødvendige antal parkeringspladser i forbindelse med dagligvarebutikken. Ubebyggede arealer Lokalplanen udlægger et samlet areal til adgang, parkering og varelevering foran butikken. Øvrige ubebyggede arealer skal anlægges som græsarealer og / eller beplantes med bunddække. Lokalplanen sikrer at der må etableres en begrønnet vold langs den vestlige og sydlige afgrænsning af lokalplanområdet. Volden beskytter både omgivelserne mod støj- og lysgener og muliggør også at bebyggelsen kan integreres i denne skråning, så byggeriet fremstår mindre markant set fra Kvistgårdhusene. Oplagring må kun finde sted i bygning eller varegård, dog må der i forbindelse med indgangen til butikken etableres et mindre areal til udstilling af varer. Ortofoto af lokalplanområdet 5

7

8 Lokalplanens bestemmelser Vejledning I henhold til Lov om Planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 stk. 2.1 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - Lokalplanens formål 1.1 At give mulighed for etablering af en enkeltstående dagligvarebutik til lokalområdets forsyning, et ubemandet tankanlæg samt el-ladestandere inden for lokalplanens område. 1.2 At fastlægge områdets adgangsforhold. 1.3 At muliggøre støjreducerende vold mod naboområde. 2 - Område og zonestatus 2.1 Området er afgrænset som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter del af matr. nr. 6a og 6lh begge Nyrup By, Tikøb samt alle parceller, der efter den 30. juni 2015 [dato for seneste tingbogsopslag] udstykkes i området. 2.2 Lokalplanområdet er delt i delområde 1 og 2, jf. kortbilag 1. Delområde 1 fastholdes som byzone og delområde 2 fastholdes som landzone. 3 - Lokalplanens anvendelse 3.1 Inden for delområde 1 må opføres én enkeltstående dagligvarebutik, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning med et samlet bruttoetageareal til butik på maksimalt m². 3.2 I tilknytning til parkeringsarealet i delområde 1 må der etableres et ubemandet tankanlæg samt el-ladestandere. 3.3 Delområde 2 er reserveret til transportkorridor og må alene anvendes til fælles friareal for lokalplanområdet og Kvistgårdhusene i form af grønt område samt adgangsvej til delområde 1. 4 Udstykning 4.1 Delområde 2 må ikke selvstændigt udstykkes. 5 - Veje, stier og parkering 5.1 Lokalplanområdet må alene vejbetjenes fra tilslutning til en ny rundkørsel ved Hornbækvej / Kongevejen, i princippet som vist på kortbilag Der skal anlægges sti med offentlig adgang til lokalplanens område fra Lergravsvej. Stien skal følge enten principiel stiføring a- Bruttoetageareal til butikker beregnes jf. planlovens 5 t. Der må ikke opføres bebyggelse til tankanlægget eller el-ladestandere udover dets overdækning samt eventuelle teknikskure. Transportkorridoren er fastlagt i Fingerplan Delområde 2 kan arealoverføres til naboejendom. Etablering af rundkørslen udenfor lokalplanområdet sker i overensstemmelse med frivillig udbygningsaftale indgået mellem grundejer og Helsingør Kommune. Stien giver adgang til lokalplanområdet fra Lergravsvej. 6

9 Lokalplanens bestemmelser Vejledning a eller principiel stiføring b-b som vist på kortbilag Der kan etableres offentlig cykelsti i tilknytning til rundkørsel indenfor delområde 2, i princippet som angivet på kortbilag Der etableres areal til adgang, parkering og varelevering i princippet som vist på kortbilag Der skal anlægges mindst 1 parkeringsplads pr. 25 m² bruttoetageareal til butiksformål for dagligvarebutikker. Parkeringsanlægget må ikke overdækkes. Der skal etableres mindst x cykelparkeringspladser pr. xx m² bruttoetageareal til butiksformål for dagligvarebutikker. 5.6 Veje, fortove, stier og udearealer skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med DS Håndbog 105 Udearealer for alle, og Vejdirektoratets Færdselsarealer for alle, Håndbog i tilgængelighed. Ved opdatering af disse regler, skal de opdaterede regler følges. 6 - Bebyggelsens placering og omfang 6.1 Det samlede butiksareal for den enkeltstående dagligvarebutik må maksimalt være m² bruttoetageareal. 6.2 Overdækning til tankanlægget må maksimalt være 200 m². 6.3 Ny bebyggelse, herunder varegård, må kun placeres inden for byggefelter, jf. kortbilag 2. Baldakin jf. 6.5 kan overskride byggefelt. Kundevognsskjul, udhuse og lignende småbygninger samt el-ladestandere og anlæg til teknisk forsyning må opføres uden for byggefeltet i en højde op til 3 m. Udhuse og lignende småbygninger må være op til 10 m², og med et samlet bygningsareal på op til 30 m². 6.4 Såfremt en del af byggefeltet ikke anvendes til bebyggelse, må dette anvendes til areal til adgang, parkering og varelevering, samt støjvold jf Der kan opsættes baldakin i forbindelse med butikkens indgangsparti i indtil 5 m ud fra facaden og med en samlet længde på indtil 25 m målt ved facaden. 6.5 Bebyggelsen må højest opføres i én etage med fladt tag. 6.6 Bebyggelsens samlede højde må ikke overstige 6,5 m målt fra niveauplan i kote målt i DVR 90. Stien etableres i overensstemmelse med frivillig udbygningsaftale indgået mellem grundejer og Helsingør Kommune. Bruttoetagearealet beregnes i overensstemmelse med planlovens 5 t, stk. 1 og stk. 2. 7

10 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 7 - Bebyggelsens udseende 7.1 Facader skal overvejende fremstå som pudset eller blankt murværk opført i grå og / eller sorte farver. 7.2 Mindre dele af facaden kan udføres i andre materialer. 7.3 Overdækning ved ubemandet tankanlæg samt baldakin jf. 6.5 skal opføres som lette konstruktioner. 7.4 Mindre bygninger så som kundevognsskjul, cykelskure, udhuse og lignende småbygninger samt anlæg til teknisk forsyning må udføres i andre materialer end hovedbebyggelsen. 7.5 Arbejdsområdet ved varegård skal skærmes af en mur i samme farver og materialer som facader på hovedbebyggelsen. Arbejdsområdet ved varegården må desuden afskærmes med en port. 7.6 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal dette placeres på bygningstag og må ikke virke blændende for naboejendomme eller mod vej. 8 - Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer, som ikke anvendes til areal til adgang, parkering, varelevering, torveareal eller lignende skal anlægges som græsarealer eventuelt beplantet med bunddække og / eller træer. 8.2 I forbindelse med indgang til butikken må der etableres et mindre uoverdækket areal til udstilling af varer, under hensyn til kravet om parkeringspladser, jf Arealet må ikke indhegnes. 8.3 Oplagring, herunder affaldshåndtering, må kun finde sted i bygninger eller indenfor varegård, jf Parkeringspladser og kørearealer samt områder, hvor der oplagres eller håndteres olie eller kemikalier, skal være befæstet med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. 8.5 Olie og kemikalier skal opbevares i egnede beholdere, der enten er dobbeltvæggede eller placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Beholderne skal stå på en oplagsplads med tæt belægning uden afløb eller med afspærringsventil og sikret mod påkørsel. Oplagspladsen skal være indrettet på en måde, så spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord, grundvand og kloak. Området Oplag må kun ske i bygning eller varegård, jf

11 Lokalplanens bestemmelser Vejledning eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af den største opbevaringsenhed i området. 8.6 Der skal etableres beplantet jordvold mod syd og vest, jf. kortbilag 2. Bebyggelsens facade kan fungere som støttemur for jordvolden. Topkote for denne jordvold skal være mellem 49,50 og 49,80 målt i DVR90. Jordvoldens skråninger må maksimalt etableres med hældning på 45. Jordvolden mod syd skal etableres med en højde på minimum 1 m målt fra parkeringsarealet. 8.7 Terrænregulering må foretages i princippet som angivet på kortbilag 2 og jf. 8.6 om jordvold. 8.8 Der skal etableres levende hegn af tæt træ- og buskbevoksning syd for parkeringsareal mod lokalplanafgrænsning, som angivet på kortbilag Alle områdets forsyningsledninger skal udføres som jordledninger Der må etableres belysningsanlæg i form af lysmaster i forbindelse med adgangs- og parkeringsarealer. Lysmasterne må ikke have en højde, der overstiger 6 meter over terræn Lyskilder med samme belysningsfunktion, skal være ens på de ubebyggede arealer inden for hele lokalplanens område Belysning af skilte, samt adgangs-, parkerings- og vareleveringsarealer må ikke medføre blændingsgener for forbipasserende eller naboejendomme. 9 - Skiltning 9.1 Der kan kun skiltes for virksomheder, der har adresse og produktionssted på ejendommen. Skiltning kan kun omfatte virksomhedens navn og/eller logo. 9.2 Skiltning må placeres i forbindelse med bebyggelsens indgangsparti og skal udføres som enkeltstående bogstaver, tal og logoer med en maks. højde på 1,0 m og en maks. bredde på 6 m. Facadeskiltning må ikke få karakter af facadebeklædning. 9.3 Skiltning i forbindelse med tankanlæg må etableres på standere, el-ladestandere samt på anlæggets overdækning. 9.4 Tekst og logo i skilte må være indvendig belyst, eller må etableres som enkeltbogstaver med bagudrettet lys på facaden (koronabelysning). Lysskilte må udføres med Volden skal reducere støj fra lokalplanområdet i form af f.eks. støj fra parkering og varelevering mod naboområdet Kvistgårdhusene. Jordvolden mod syd skal reducere gener fra bilernes kørelys mod naboområdet Kvistgårdhusene. Formålet med hegnet er at visuelt afskærme Kvistgårdhusene fra parkeringsarealet samt afgrænse lokalplanområdets rum mod Kongevejen og Hornbækvej. 9

12 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 10 en maksimal dybde på 25 cm. 9.5 Produkt- og tilbudsreklamer må alene finde sted på dagligvarebutikkens østlige facade og må alene henvende sig mod parkeringspladsen. 9.6 Der må inden for lokalplanområdet placeres en fælles skiltepylon, med placering som vist i princippet på kortbilag nr. 2. Pylonens højde må ikke overstige 8,5 m og bredden må ikke overstige 1,5 m. 9.7 Skiltning, herunder belysning af skiltning, indenfor lokalplanområdet må ikke blænde eller være til gene for omgivelserne. Belysningen må ikke pulsere eller blinke Grundejerforening 10.1 Alle grundejere indenfor området har pligt til at være medlem af grundejerforening Grundejerforeningen skal oprettes senest når kommunen kræver dette og vedtægterne skal godkendes af kommunen Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de fællesarealer, veje og stier som den får overdraget indenfor lokalplanens område, samt til at overtage fællesanlæg der ikke af kommunen overtages som offentlige. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, fælles veje, fælles stier, herunder sti jf. 5.2, fælles parkeringsarealer og øvrige fællesanlæg, herunder jordvolde, jf Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen I grundejerforeningens vedtægter skal optages bestemmelser for stemmeretten og fordelingen af omkostninger Aflysning af lokalplan 11.1 Efter den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan nr. 2.9 Ny boligbebyggelse syd for Hornbækvej i Kvistgård for den del af lokalplanområdet, der er omfattet af nærværende lokalplan Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må først tages i brug når der er: - etableret de i udbygningsaftalen nævnte infrastrukturanlæg, herunder adgangsvej til lokalplanområdet. Pligten til medlemskab af grundejerforening kan opfyldes ved medlemskab af eksisterende grundejerforening, som pålagt oprettet efter Lokalplan 2.1. Grundejerforeningen skal ikke forestå drift og vedligehold af adgangsvej jf. 5.1 og parkeringsarealer jf. 5.4, som alene betjener dagligvarebutikken og/eller tankanlægget med elladestandere. Grundejerforeningen er kun pligtig til at forestå drift og vedligehold af sti og jordvold, jf. 5.2 og 8.6 i det omfang, de befinder sig på grundejerforeningens grund.

13 Lokalplanens bestemmelser Vejledning - etableret adgang, parkering og varelevering, jf. 5.1, 5.2, 5.3 og etableret tekniske foranstaltninger jf. 8.4 og etableret afskærmende jordvold jf Lokalplanens retsvirkning Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. 11

14 I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. XXX p.b.v. Benedikte Kiær / Stine Johansen Borgmester Kommunaldirektør 12

15 Kommuneplantillæg Tillæg nr. 24 til Helsingør Kommuneplan Baggrund og formål I medfør af Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) må en lokalplan ikke stride med Kommuneplanen, jf. planlovens 13, stk. 1, nr. 1. Lokalplan 2.12 for dagligvarebutik og tankanlæg ved Hornbækvej i Kvistgård er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan for Helsingør Kommune. Derfor ledsages lokalplanen af tillæg nr. 24 til kommuneplanen. Byrådet har forud for forslaget til kommuneplantillægget offentligt indkaldt idéer og forslag mv. i Lokalplan 2.12 muliggør dagligvarebutik og tankanlæg i område, som hidtil var fastlagt til boliganvendelse i form af fælles grønning. Indhold Kommuneplantillægget indeholder ny ramme 2.E7 Dagligvarebutik ved Hornbækvej med mulighed for dagligvarebutik og tankanlæg for samme område som lokalplan Den eksisterende ramme for boliger 2.B7 Lergravsvej reduceres tilsvarende. I kommuneplanen er der et eksisterende udlæg for dagligvarebutik centralt i Kvistgård i rammeområde 2.B1, Munkegårdsvejkvarteret på et område med eksisterende erhvervsejendomme. Dette udlæg fjernes og området tilbageføres til rammeområde 2.E1 Oldenvej, erhvervsområde. Samtidig ændres retningslinjen for detailhandel så rammen flyttes til området for det nye rammeområde 2.E7. Fremtidige rammebestemmelser: Rammenummer 2.B1 Rammenavn Munkegårdsvejkvarteret Områdetype Helårsbolig Bebyggelsesprocent 30 Max etager 2 Max højde 8.5 Særlige bestemmelser: a Området kan desuden anvendes til offentlige formål samt mindre butikker på maks. 200 m². Tidligere særlig bestemmelse, pkt. b Ved flytning eller nedlæggelse af eksisterende tømmerhandel på matr. nr. 2 g og 2h kan der etableres en dagligvarebutik op til m². er fjernet. 13

16 Kommuneplantillæg Rammenummer 2.E7 Rammenavn Områdetype Max etager 1 Max højde 8.5 Særlige bestemmelser: a b c Dagligvarebutik ved Hornbækvej Erhverv Der kan placeres én enkeltstående butik der alene tjener lokalområdets daglige forsyning på op til m² bruttoetageareal samt et ubemandet tankanlæg. Parkeringspladser og kørearealer samt områder, hvor der oplagres eller håndteres olie eller kemikalier, skal være befæstet med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. Olie og kemikalier skal opbevares i egnede beholdere, der enten er dobbeltvæggede eller placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Beholderne skal stå på en oplagsplads med tæt belægning uden afløb eller med afspærringsventil og sikret mod påkørsel. Oplagspladsen skal være indrettet på en måde, så spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord, grundvand og kloak. Området eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af den største opbevaringsenhed i området. 14

17 Kommuneplantillæg Kort over fremtidige rammegrænser 15

18 Kommuneplantillæg Således vedtaget af Helsingør Byråd d. xxx p.b.v. Benedikte Kiær Borgmester / Stine Johansen Kommunaldirektør 16

19 Redegørelse REDEGØRELSE Helsingør Kommuneplan Tillæg til kommuneplan Lokalplan 2.9 Fingerplan 2013 Spildevandsplan Kommuneplanens mål for detailhandelen er bl.a. at sikre velfungerende detailhandelsområder tæt på borgerne, med god og sikker trafikal tilgængelighed for alle og med gode parkeringsforhold. Kommuneplantillægget og lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål for så vidt at sikre et lokalt dagligvareudbud i Kvistgård, henset til, at det eksisterende detailhandelsudlæg ikke er blevet udnyttet. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje for detailhandel, hvorefter der i Kvistgård er maksimal ramme for butik på m² til én dagligvarebutik til lokalområdets forsyning. Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 2.B7 for Lergravsvej. Rammen muliggør helårsboliger. Der er i kommuneplanen en eksisterende ramme for lokalplanlægning for en dagligvarebutik på op til m² i Kvistgård. Lokalplanforslaget forudsætter, at der tilvejebringes et kommuneplantillæg, idet lokalplanens mulighed for anvendelse til erhverv som dagligvarebutik og ubemandet tankanlæg ikke er i overensstemmelse med gældende rammeområde 2.B7. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 24. Kommuneplantillægget fjerner samtidig muligheden for m² dagligvarebutik i rammeområde 2.B1. Denne lokalplans område er beliggende indenfor del af gældende Lokalplan 2.9 Ny boligbebyggelse syd for Hornbækvej. Lokalplan 2.9 muliggør opførelse af helårsboligerne Kvistgårdhusene. Området som er omfattet af Lokalplan 2.12 er i Lokalplan 2.9 fastlagt til fælles friareal i form af grønning for boligbebyggelsen. Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af Lokalplan 2.12 ophæves Lokalplan nr. 2.9 Ny boligbebyggelse syd for Hornbækvej i Kvistgård for den del af lokalplanområdet, der er omfattet af Lokalplan Planområdet ligger i Fingerplanens Ydre storbyområde, dvs. i byfingeren mod Helsingør. Del af lokalplanområdet, som fastholdes i landzone, er beliggende indenfor fingerplanens transportkorridor. Lokalplanen og kommuneplantillægget er i overensstemmelse med Fingerplan Området er ifølge spildevandsplanen separatkloakeret. Regnvand skal håndteres på ejendommen. Varmeplan Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarmeforsyning. Museumslovens 27 Nærværende lokalplan muliggør forskellige tiltag - blandt andet byggeri. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet dukker fund eller arkæologiske spor op efter bygninger, grave eller andet fra fortiden, skal bygherren straks give besked til Gilleleje Museum. Pligten til at standse arbejdet og meddele fund og iagttagelser til Museet er fastlagt i Museumslovens kapitel Museet har adresse på Vesterbrogade 56, 3250 Gilleleje. Telefon og er: , post@museumns.dk. 17

20 Kystnærhedszonen Naturbeskyttelsesloven Drikkevandsinteresser OSD Lokalplanområdet er ikke beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jf. 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Lokalplanområdet er i henhold til Naturbeskyttelseslovens 17, stk. 1 omfattet af skovbyggelinje fra Kelleris Hegn. En udnyttelse af lokalplanen til opførelse af bebyggelse forudsætter dispensation efter naturbeskyttelseslovens 65, stk. 2 eller ændring af beskyttelseslinjen efter lovens 69, stk. 1. Området for kommuneplantillæg og lokalplan er udpeget som Område med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD). Kommunen skal ved kommuneplanlægning for ændring af arealanvendelse til potentielt grundvandstruende anvendelser redegøre for planbehov og hvilke tekniske tiltag kommunen vil iværksætte for at sikre grundvandsbeskyttelsen. Tankanlæg er et potentielt grundvandstruende anlæg. Befæstelse Kommuneplantillægget muliggør en bebyggelse og befæstelse af området på godt m², hvorunder der ikke sker grundvandsdannelse, medmindre regnvand nedsives, evt. gennem faskine. Det vurderes, at den eventuelle reduktion i grundvandsdannelsen er ubetydelig for den samlede grundvandsdannelse i indvindingsoplandet. Tekniske tiltag Der stilles i kommuneplantillægget og lokalplanen følgende tekniske krav: 1. at parkerings- og kørearealer, samt arealer til tankanlæg skal befæstes med tæt belægning med fald til afløb og kontrolleret afledning. 2. krav til håndtering og opbevaring af olie og benzin. Planmæssig behov og ingen alternative placeringsmuligheder udenfor OSD Planerne skal fremme et varieret butiksudbud i den mindre by Kvistgård ved at muliggøre en dagligvarebutik, som byen ikke har. Det hidtidige udlagte areal til dagligvarebutik i byen på eksisterende befæstet areal har ikke været udnyttet. Kommunen vurderer, at det aktuelle planområde vil kunne sikre en lokal dagligvareforsyning i Kvistgård. Hele Kvistgård er omfattet af OSD. Det er derfor ikke muligt, at lokalisere en lokal dagligvareforsyning med tankanlæg udenfor OSD. Samlet vurdering Det vurderes, at mulighederne efter kommuneplantillægget ikke vil få en betydende risiko for forurening af grundvandet eller betydende reduktion i grundvandsdannelsen. Der vurderes, at tillægget er i overensstemmelse med den statslige udmelding, okt Butikkers påvirkning af bymil- Lokalplanområdet er beliggende i den syd-østlige del af 18

21 Redegørelse jøet Kvistgård og ligger ud til Hornbækvej, som er en af indfaldsvejene til Kvistgård. Umiddelbart nord og vest for området ligger boligområder med tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Syd og øst for området er marker og åbent land. Der er ikke dagligvarebutikker i Kvistgård og det vurderes, at etablering af en dagligvarebutik på op til m² på hjørnet af Kongevejen og Hornbækvej hovedsageligt vil bidrage med lokal forsyning for beboerne i Kvistgård samt det nære opland. Lokalplanområdet er optimalt placeret i forhold til det overordnede vejnet i området. Etableringen af en dagligvarebutik vil naturligt medføre mere trafik til området, men det forventes dog at kunderne til butikken primært er folk der bor i nærområdet eller kører forbi det til og fra arbejde. For at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling har Helsingør Kommune indgået en frivillig udbygningsaftale med lokalplanområdets grundejere, om etablering af en rundkørsel til erstatning af det eksisterende vejkryds ved Kongevejen og Hornbækvej. Rundkørslen etableres med et femte ben mod sydvest, som skal fungere som adgangsvej til og fra lokalplanområdet. I lokalplanområdet etableres de nødvendige parkeringspladser til dagligvarebutikken. Lokalplanen sikrer at ny bebyggelse etableres i farver og materialer som harmonerer med Kvistgårdhusene vest for lokalplanområdet og samtidig skal der etableres en støjvold, som delvist skjuler den nye bebyggelse set fra Kvistgårdhusene. Jordvolden mellem dagligvarebutikken og Kvistgårdhusene skal forebygge støj- og lysgener i forbindelse med driften. Handicapforhold Lokalplanområdet er beliggende i et eksisterende rekreativt friareal i form af fælles grønning for Kvistgårdhusene, som dermed bliver mindre ved udnyttelse af lokalplanens muligheder. Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene skal være indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. Bygherrer og projekterende skal derfor under projekteringen følge vejledningen i de nuværende regler i Byg- 19

22 Aflysning af servitutter ningsreglementet, eller de på ansøgningstidspunktet gældende regler. Ved lokalplanens vedtagelse følges reglerne i Bygningsreglementet og i SBI 230, der uddyber og hjælper til at opfylde bestemmelserne i bygningsreglementet. Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti- og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst. Ved lokalplanens vedtagelse skal reglerne følges i DShåndbog 105, Udearealer for alle og Vejdirektoratets Færdselsarealer for alle - Håndbog i Tilgængelighed, der giver anvisninger på, hvordan vejarealer kan blive tilgængelige for alle. Ved opdatering af disse regler, skal de opdaterede regler følges. Der aflyses ikke servitutter i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen. Trafik og parkering Lokalplanområdet er beliggende på hjørnet af Kongevejen og Hornbækvej som mødes i et firbenet signalreguleret kryds. Kongevejen løber parallelt med Helsingørmotorvejen og den forbinder Kvistgård med Hørsholm mod syd og Helsingør mod nord. Hornbækvej giver adgang til Helsingørmotorvejen og Espergærde mod øst og mod vest forbinder Hornbækvej Kvistgård med Helsingørvej og Hornbæk. I forbindelse med udarbejdelse af nærværende lokalplan har COWI A/S har udarbejdet en rapport Trafikalvurdering af ny dagligvarebutik på Kongevejen i Kvistgård af den , hvori COWI vurderer og redegør for de trafikale konsekvenser ved etablering af den nye dagligvarebutik og det ubemandede tankanlæg. Af rapporten frem bl.a. at Ved etablering af en ny dagligvarebutik og et tankanlæg på hjørnegrunden mellem Kongevejen og Hornbækvej, ændres trafikmønsteret i området og trafikken stiger som følge af de nye funktioner. I forbindelse med udbygningen af projektgrunden, foreslås det eksisterende signalregulerede kryds ombygget til en rundkørsel. Rundkørslen tilføjes et femte ben mod sydvest, som skal fungere som adgangsvej til og fra projektgrunden. Som der fremgår af kapacitetsvurderingen i tabel 5, vil en fembenet rundkørsel kunne sikre en god trafikafvikling med acceptable ventetider og kølængder i alle rundkørslens tilfarter. På baggrund af den trafikale vurdering har Helsingør Kommune indgået en frivillig udbygningsaftale med lokalplanområdets grundejere, om etablering af en rundkørsel til erstatning af det eksisterende vejkryds ved Kongevejen og Hornbækvej for at sikre hensigtsmæssig trafikafvikling. Det fremgår endvidere af COWI s rapport, at Der er ikke påvist en forskel mellem rundkørsler og signalregulerede kryds i forhold til hvor mange trafikuheld der sker i et kryds, men det er påvist at uheld i rundkørsler er mindre alvorlige end uheldene i signalregulerede kryds. Dette hænger sammen med at en rundkørsel har en hastighedsdæmpende effekt for alle trafikanter. Der er i dag en hastighedsbegrænsning på 70 km/t på både 20

23 Redegørelse Hornbækvej og Kongevejen. Ved at etablere en rundkørsel i krydset stedet for den eksisterende signalregulering vil det generelle hastighedsniveau falde hvilket alt andet lige vil medføre en trafiksikkerhedsmæssig forbedring. Det generelle billede af cyklisternes forhold ved ombygning af kryds til rundkørsler er, at det ofte medfører en sikkerhedsmæssig gevinst. Nye undersøgelser peger på den største gevinst opnås ved at lade cyklisterne vige for bilerne, som foreslået i den aktuelle udformning. Det må dog forventes, at en del af den nye trafik af gående og cyklende som skal til butikken vil krydse Hornbækvej ved rundkørslen med risiko for uheld. Forholdet til trafiksikkerhed er yderligere beskrevet i miljørapporten med miljøvurdering af lokalplanen, kommuneplantillægget og udbygningsaftalen. Udbygningsaftale Vejbyggelinjer Fjernvarmeledning Lokalplanen sikrer, at der tilvejebringes det nødvendige antal parkeringspladser i forbindelse med dagligvarebutikken og tankanlægget. Kommunalbestyrelsen har fra repræsentant for lokalplanområdets grundejer modtaget opfordring om at indgå en udbygningsaftale. Udbygningsaftalen omfatter etablering af infrastrukturprojekt i form af en fembenet rundkørsel i krydsningen mellem Kongevejen og Hornbækvej i stedet for det nuværende lysregulerede kryds. Rundkørslen er en forudsætning for realisering af lokalplanens muligheder, da rundkørslens femte ben vil blive den eneste adgangsvej til lokalplanområdet. Rundkørslen vil være enkeltsporet og have tilbagetrukne cykelstikrydsninger med fuld vigepligt. Der er udarbejdet et udkast til udbygningsaftale ved offentliggørelsen af forslaget til lokalplanen. Langs Kongevejen er tinglyst en vejbyggelinje som er pålagt asymmetrisk fra kørebanemidten og har en afstand på 40 m plus højdeforskelstillæg. Hertil er der pålagt hjørneafskærende byggelinjer på sidevejstilslutninger. Vejbyggelinjen ligger nær lokalplanafgrænsningen i delområde 2, som fastholdes i landzone. Inden for lokalplanområdet er anlagt en fjernvarmeledning af Helsingør Fjernvarmeforsyning. Det fremgår af servitut lyst den , at inden for en afstand af 2 meter til hver side fra midten af ledningstracéet må der ikke uden forud indhentet tilladelse fra Helsingør Fjernvarmeforsyning opføres bebyggelse eller etableres andre fast genstande af nogen art. Der må ikke foretages beplantning af træer med dybtgående rødder, ligesom der ikke må foretages bearbejdning af jorden ved dybdepløjning eller lignende. Terrænet må hæves op til 0,5 m over eksisterende koter, hvorimod det ikke er tilladt at sænke terrænet. Udnyttelse af planens muligheder med hensyn til terrænregulering, anlæg af støjvold og ny beplantning kan derfor forudsætte forudgående tilladelse efter servitut- 21

24 Beplantning Belysning Forurening Støjforhold ten fra ledningsejeren/forsyning Helsingør. Ubefæstede og ubebyggede arealer skal anlægges som græsarealer eventuelt beplantes med bunddække og / eller træer. For at sikre kig fra vej til butik og tankanlæg samt skabe gode oversigtsforhold kan den eksisterende beplantning mod Hornbækvej og Kongevej fjernes. Lokalplanen stiller krav om etablering af afskærmende beplantning i lokalplanområdets sydlige og vestlige afgrænsning. Lokalplanen stiller krav om at belysningsanlæg, som må etables i forbindelse med adgang og parkeringsanlæg skal være ens og ikke må medføre blændingsgener for forbipasserende og naboer. Den vestlige del af lokalplanområdet, som er byzone, er omfattet af områdeklassificeringen. Virksomhedsstøj Virksomheder inden for lokalplanområdet er forpligtet til at overholde Miljøministeriets vejledende støjgrænser mod tilstødende boligområder og -ejendomme. Virksomhederne er yderligere forpligtet til selv at etablere de nødvendige foranstaltninger til overholdelse af gældende støjkrav. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse. For at sikre at de vejledende grænseværdier for virksomheder kan overholdes i forhold til de omkringliggende boligområder, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at der langs lokalplanområdets afgrænsning mod boligområderne, skal etableres støjafskærmning i form af jordvold. I forbindelse med udarbejdelse af projektet har Niras A/S udarbejdet et notat med beregning af støj fra varelevering og parkeringsoperationer for den planlagte dagligvarebutik. Formålet med beregningerne var, at dokumentere butikkens bidrag til det samlede støjniveau ved omkringliggende boliger. Det fremgår af konklusionen i notatet med Niras forudsætninger, at Butikken vil kunne overholde de vejledende grænseværdier til de omkringliggende områder. Vejstøj Det skal sikres, at trafikstøjniveauet i området ikke overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for støj fra vej. Efter Miljøstyrelsens vejledning Støj fra veje, Nr. 4, 2007 gælder at: Områder udlagt til liberale erhverv, hvor der ikke er boliger, kan udlægges ved støjniveauer op til 63 db. Det gælder blandt andet for kontorerhverv, hoteller og tilsvarende. Butikserhverv kan i særlige situationer udlægges ved støjniveauer helt op til 68 db. Det vurderes at vejstøjen ikke overstiger de vejledende grænseværdier. 22

25 Redegørelse Benzinstationsbekendtgørelsen Flytning af jord Miljøvurdering Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Fremlæggelse og indsigelsesfrist Til forebyggelse af jord- og grundvandsforurening skal etablering af anlæg for benzin- og dieselsalg foregå i overensstemmelse med bestemmelserne i den til enhver tid gældende benzinstationsbekendtgørelse i medfør af Lov om miljøbeskyttelse. Jord som opgraves og flyttes fra matriklen skal forinden anmeldes til Helsingør Kommune i henhold til Bekendtgørelse nr af jf. 2 om anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord. I forbindelse med at ejer eller bruger udfører bygge- og anlægsarbejde på grunden, skal Jordforureningsloven 72b overholdes. Lokalplanen, kommuneplantillægget og udbygningsaftalen er miljøvurderet for forholdene om trafiksikkerhed og detailhandel. I forbindelse med en indledende screening af planforslagene blev emnerne valgt da kommunen vurderede, at planernes muligheder kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Ifølge miljøvurderingen vil gennemførelsen af planerne give borgerne i Kvistgård en lokal mulighed for at handle dagligvarer set i forhold til hvis planerne ikke gennemføres. Det vurderes ikke sandsynligt, at den eksisterende butik i Tikøb lukker, hvorefter borgerne i Tikøb ikke har en lokal mulighed for at handle dagligvarer. Ligeledes må gennemførelsen af planerne forventes at give en generel bedre trafiksikkerhed for bilister i krydset mellem Kongevejen og Hornbækvej fordi en rundkørsel er hastighedsdæmpende, mens der er risiko for at der vil ske flere uheld med cyklister og gående, da dagligvarebutikken vil generere ny trafik over Hornbækvej set i forhold til hvis planerne ikke gennemføres. Når et forslag til lokalplan er offentliggjort efter 24 i Lov om planlægning, må ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af ejendomme i overensstemmelse med forslaget jf. lovens 17. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er fremlagt i xx uger fra d. XX - XX i overensstemmelse med reglerne i Lov om Planlægning. Forslaget er fremlagt følgende steder: Center for Teknik, Miljø og Klima, Mørdrupvej 15, Espergærde. Center for Borgerservice, It og Kommunikation på Prøvestenen, Birkedalsvej 27, Helsingør. Hovedbiblioteket i Helsingør, Espergærde Bibliotek, Abildvænget Bibliotek, og Hornbæk Bibliotek. Forslaget kan ses på Helsingør Kommunes hjemmeside 23

26 24 Bemærkninger til forslagene bedes så vidt muligt sendt elektronisk til adressen: Helsingør Kommune, Center for Teknik, Miljø og Klima, Mørdrupvej 15, 3060 Espergærde. Yderligere oplysninger kan fås ved henvendelse til byplanlægger Jakob Kringsholm på tlf

27 25

28 26

29 27

30 28

31 29

32 30