Boligmix = bedre boliger?

Transkript

1 Boligmix = bedre boliger? Opfølgning på debatmøde i Realdania Privat Boligforum den 31. oktober 2007 Bland(e)t godtfolk Blandede boliger bør dikteres af kunderne Boligmix kikser, hvis Blandingen er skæv karen Blixen Parken restituerer efter de blandede ejerformers børnesygdomme

2 Boligmix = bedre boliger? Blandede ejerformer er den nyeste trend i boligbyggeri og byudvikling. Men hvordan rammer man den rette mikstur? To deciliter andelshavere, tre skefulde pensionskasselejere, 500 gram almene beboere og en knivspids ejere blandes nænsomt i et nyt kvalitetsbyggeri Er det opskriften på boligsucces eller boligsammenbrud? Nogle kalder det menneskelig mangfoldighed, som sikrer beboertilfredshed og økonomisk afkast. Andre mener, at det bare er en ejendommelig boligcocktail, som giver administratorer slemme tømmermænd og skræmmer nye beboere væk. Hvis hverdagen i et boligmix-kvarter som Ørestad byder på udfordringer som spydkast, blokerede affaldsskakter og skænderier om gårdhaven, hvad er da fidusen for private boligudlejere ved at involvere sig i sociale eksperimenter? Det fik vi nogle meget spændende bud på i løbet af Privat Boligforums debatmøde den 31. oktober i Ørestad. Dagens debatindlæg pegede i flere forskellige retninger, og mange holdninger blev luftet. Det tidligere Ørestadsselskab, nu Arealudviklingsselskabet I/S, hylder netop princippet om at blande boligtyper for dets demokratiske værdi og mangfoldighed. Samme opbakning gav Henrik Steen Sørensen fra Kuben Boplan, som meget bestemt tilbageviste, at det er så besværligt at bygge eller administrere blandede ejerformer. Han pointerede dog, at man skal planlægge realistisk og tilpasse kundernes behov. Seniorforsker Jacob Norvig Larsen fra Statens Byggeforskningsinstitut gjorde det dog klart, at folk foretrækker at bo blandt ligestillede og ikke har tålmodighed til nabotvister. Magasinet her samler op på de mange indtryk, udtryk og meninger fra debatmødet. Genoplev debatten eller dyk ned i den for første gang. God læselyst! Boris Nørgaard Kjeldsen Formand for Privat Boligforum Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

3 indhold Bland(e)t godtfolk Boliger i et mix af forskellige ejertyper kan sagtens bygges og administreres også med overskud. Det væsentlige er, at produktet tilpasses kundernes behov, pointerer Kuben Boplan fra Aalborg. 04 Boligmix i Ørestad Ørestad har været Københavns boliglaboratorium siden halvfemserne - kvarteret emmer af byggeaktivitet, eksperimenter og boligmix. 06 godt og Blandet Hvorfor er blandede ejerformer i boligbyggeriet godt for både boligkvalitet og byarkitektur? Arkitektfirmaet BIG har bidraget til Ørestad med et par kvalificerede bud på boligbyggeri med mix, kant og sjæl. Foto: BIG lige børn leger bedst... Det skaber ikke overskudsgivende mangfoldighed at samle forskellige beboertyper i samme kvarter eller opgang. Folk holder sig til deres egne, og hvis kvarteret skal fungere, skal den hårfine balance mellem stærke og svage beboere findes. Boligmix kikser, hvis blandingen er skæv Karen Blixen Parken i Ørestad har overlevet de blandede ejerformers børnesygdomme, men det har kostet i form af massive fraflytninger og sværdslag mellem beboerne Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

4 Bland(e)t godtfolk

5 Henrik Steen Sørensen, regionsdirektør, Kuben Boplan A/S Boliger i et mix af forskellige ejertyper kan sagtens bygges og administreres også med overskud. Det væsentlige er, at produktet tilpasses kundernes behov, pointerer Kuben Boplan fra Aalborg. Er der efterspørgsel efter blandede ejerformer, kan vi også bygge det. Det er ikke uden udfordringer, men vi kan bygge det, fastslår regionsdirektør Henrik Steen Sørensen fra bygge- og ejendomsadministrationsvirksomheden Kuben Boplan A/S. Og det er ikke overvældende vanskeligt at håndtere boliger med blandede ejerformer, fremhæver Henrik Steen Sørensen: Vi er ikke spor fremmedgjorte over for den fremtidige drift, og det er heller ikke svært at se, hvordan også blandede ejerformer kan administreres. Vær med fra start Hvis bygherren skal have succes med sine blandede boliger, er det ifølge Sørensen væsentligt, at han formår at hoppe på toget, mens byplanlægningen stadig er åben for debat og indflydelse det gælder særligt i nye bydele som Københavns Ørestad: Når bygherren er med tidligt i processen, kan han sikre serviceforsyning og blandet arkitektur. Det er ideelt, hvis det lykkes, for så vil alle boligformer kunne blandes. Men man bare skal huske på, at ejere er til haver, udsigt og parkering, mens lejerne er til mindre, centralt beliggende boliger tæt på indkøbsmuligheden, og andelshaverne vil have deres eget område for sig selv. Byg og bland med omtanke Blandede ejerformer i boligbyggerier er ifølge regionsdirektøren en simpel og svær øvelse på én gang. Efter Kubens opfattelse anvendes det bedst, når det sker i overensstemmelse med byggeriets beliggenhed og altid på grundlag af forudgående overvejelser om, hvem der vil bo der: Der bliver færre ommere, hvis man tænker over, hvor i byen det ligger, hvilke folk man vil have til at bo der, og hvor store lejlighederne skal være, forklarer Henrik Steen Sørensen. Lykkes det oven i købet at få en investor med på holdet, er det til stor gavn for processen: Der er ingen tvivl om, at 28 andelshavere er betydeligt mere bøvlede at have som købere end et boligselskab eller en pensionskasse. Hvis man sælger 22 boliger i én omgang til et boligselskab eller professionel udlejer, så hører man meget lidt brok bagefter. Kommet for at blive Med blandede ejerformer er et bredere kundegrundlag og en målrettet projektudvikling sikret, mener Henrik Steen Sørensen, og heller ikke administrativt og driftsmæssigt er der de store problemer i at opdele en ejendom. Det kan sagtens lade sig gøre at sælge nogle blokke som sokkeludstykning, og så lave et gårdlaug omkring fælles anlæg. Vi tror på, at det her er kommet for at blive. Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

6 Boligmix i Ørestad Siden spadestikket blev taget i halvfemserne, er der skudt meget nyt og spændende boligbyggeri op i Ørestad lige uden for København. Her præsenterer vi et udvalg af bydelens nyeste private lejeboliger, almene boliger, ejer- og andelsboliger. Park husene: 164 ejerlejligheder og 10 andelslejligheder opført af Aktiv Gruppen. (Foto: Aktiv Gruppen) vm husene: 221 ejer- og andelslejligheder tegnet af PLOT. solstriben: 91 ejerlejligheder og 55 ejerrækkehuse opført af NCC. (Foto: NCC Boligshop A/S) om Ørestad Ørestad er et gammelt militært skydebaneareal. Loven om Ørestad kom på plads i 1992 umiddelbart efter loven om Øresundsforbindelsen. Ørestadsselskabet blev etableret som I/S samme år. I 1994 indledtes arkitektkonkurrencen om Ørestad, som blev vundet af de finske arkitekter Arki. Målet var en blandet by med forskellige bykvarterer 60 procent erhverv, 20 procent boliger og 20 procent kultur, rekreation, institution med mere. arealudviklingsselskabet Arealudviklingsselskabet I/S tidligere Ørestadsselskabet er et byudviklingsselskab, som ejes af Københavns Kommune (55 procent) og Staten (45 procent). Selskabets primære formål er at udvikle arealerne i Ørestad og København Havn samt at varetage driften af Københavns Havn. 6 Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

7 status i dag 52 procent af byggeretten til Ørestads areal er solgt (1,6 millioner etagemeter af 3,1 millioner). Arealudviklingsselskabet A/S forventer, at Ørestad er fuldt udbygget i Fordelingen mellem ejendomstyper: Bolig Erhverv Andet pct. 8 pct. 9 pct. karen Blixen Parken: 212 andels- og lejeboliger tegnet af Vilhelm Lauritzen og opført af MP Pension, AAB og SAB. fælledhaven: 114 almene boliger tegnet af Domus Arkitekter og opført af FSBbolig. (Foto: Niels Stockmarr) tietgenkollegiet: : 400 ungdomsboliger opført af Nordea Danmark-fonden, tegnet af Lundgaard og Tranberg. Foto: Polfoto Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

8 godt & BLANDET Hvorfor er blandede ejerformer i boligbyggeriet godt for både boligkvalitet og byarkitektur? Arkitektfirmaet BIG har bidraget til Ørestad med en række kvalificerede bud på boligbyggeri med mix, kant og sjæl. Arkitekt Andreas Klok Pedersen fra BIG tog deltagerne på en virtuel og faktisk rundtur til VM Husene, Bjerget og BIG House. 8 Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum Foto: BIG

9 01 BIG House BIG House er en kæmpe karréblok, hvor intentionen var at skabe et mix af ikke bare forskellige boligtyper, men også erhverv og boliger blandet sammen. Idéen er at blande husdybder og etagehøjder i forskellige lag og niveauer erhverv, rækkehuse, traditionelle lejligheder og øverst penthouses. Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum 9 Foto: BIG Foto: BIG Foto: BIG

10 Det der sker, når folk flytter ind i lejligheder er, at de begynder at rive vægge ned og flytte rundt på vægge, så de får det præcis, som de vil have det. Så udgangspunktet i VM Husene var, at lejlighederne skulle være så fleksible som muligt. Andreas Klok Pedersen, BIG 02 VM Husene Visionen med VM Husene var at give alle beboere i alle fløje af husene udsigt forbi hinanden; til parken, til kanalen og til forstadskvarteret ved siden af. Med dette projekt prøvede BIG at lave åbne lejligheder med et typisk new yorkerloftspræg så fleksible som muligt og nemme at indrette efter behov. 10 Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

11 03 VM Bjerget VM Bjerget er et eksempel på en lidt mere radikal form for funktionsmix. Lokalplanen krævede, at der skulle ligge et bolig- og parkeringshus ved siden af hinanden, så BIG kombinerede de to funktioner med et parkeringshus og et lag terrasseboliger ovenpå. Hver lejlighed har en 100 kvadratmeter stor taghave. VM Bjerget kan på spektakulær vis bestiges ved hjælp af en skrå elevator i parkeringsrummet, som kører op ad bjergsiden inde i P-huset. Elevatoren er importeret fra Schweiz og er den eneste af sin art i Danmark. Derfor er elevatorsystemet projekteret i tæt samarbejde med myndighederne og Arbejdstilsynet, som skal særgodkende elevatoren. Kilde: Foto: BIG Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum 11

12 Lige børn leger bedst! Det skaber ikke overskudsgivende mangfoldighed at samle forskellige beboertyper i samme kvarter eller opgang. Folk holder sig til deres egne, og hvis kvarteret skal fungere, skal den hårfine balance mellem stærke og svage beboere findes. 12 Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

13 Det kan ikke nytte noget, at man har 20 pct. ejerboliger og 80 pct. lejeboliger. Der skal mere balance i tingene. Seniorforsker Jacob Norvig Larsen, Statens Byggeforskningsinstitut Slagteren holdt øje med, hvad der foregik på gaden, mødrene var hjemme, og de unge mennesker kunne ikke gå og hænge på gadehjørnerne og lave ballade, for så kom slagteren ud og stak dem én på skrinet. Det var sådan tidligere boligminister Jytte Andersen fortalte om den blandede bys fordele, fortæller Jacob Norvig Larsen fra Statens Byggeforskningsinstitut. Men Jytte Andersens Nordvest-kvarter var jo alligevel ikke blandet. Det var en helt bestemt type boliger, en bestemt type mennesker der boede der det fungerede bare bedre og anderledes på det tidspunkt. Idealet om den mangfoldige by, som kan blandes med succes socialt, indkomstmæssigt og etnisk er idyllisering og en grov forenkling af de virkelige udfordringer i danske storbyer, mener Norvig Larsen. Mix mod ond cirkel Mange danske storbyer har oplevet en stigende opdeling af forskellige beboer- og indkomstgrupper, primært efter halvfemsernes andelsbølge, og især i hovedstaden. Nogle grupper forsøger man at holde ude, og derved får man en mere opdelt by, påpeger Norvig Larsen. Og det er ifølge ham ikke markedet, der har skabt denne udvikling: Det er forskellige politikker, som vi nu med mix prøver at modvirke effekterne af. Man vil forsøge at fortynde de uønskede fænomener og forstærke de gode cirkler, siger Jacob Norvig Larsen. Problemet er, at der i virkeligheden ikke er nogen sikker konklusion på, hvad blandingen fører med sig: Det er væsentligt, at man for alvor får en blanding. Det kan ikke nytte noget, at man har 20 procent ejerboliger og 80 procent lejeboliger. Der skal mere balance i tingene. Der skal offentlige investeringer ind på arealerne uden om husene, og man skal som køber have sikkerhed for, at man ikke havner i en fælde, hvor boligen er mindre værd, når man skal flytte, fortæller Norvig Larsen. Hyggeeffekt ikke inkluderet Selv hvis man får trukket socialt stærke indbyggere til et kvarter, der tidligere har haft store problemer, får man ikke nødvendigvis integration eller en hyggeeffekt ud af det, mener SBi-forskeren: Folk blander sig ikke. Det kan godt være, man blander på et grundstykke ejerlejligheder i den ene opgang og lejeboliger i den anden men folk blander sig ikke med hinanden, og de hilser ikke på hinanden på udearealerne. Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum 13

14 Boligmix kikser, hvis b Karen Blixen Parken i Ørestad har overlevet de blandede ejerformers børnesygdomme, men det har kostet i form af massive fraflytninger og sværdslag mellem beboerne. forhåbningerne var store til Karen Blixen Parken, da beboerne i slutningen af 2003 rykkede ind i landets første målrettede forsøg med at blande forskellige ejerformer i samme kvarter, fortæller seniorforsker Jacob Norvig Larsen fra Statens Byggeforskningsinstitut, som har lavet en undersøgelse af beboertilfredsheden i byggeriets almene boliger. De 212 andels-, lejer- og ejerlejligheder fordelt på en række splinternye etageejendomme skulle demonstrere, at et bæredygtigt bysamfund starter med mangfoldighed. ejerlejligheder blev droppet Ørestadsselskabet og Københavns Kommune stillede oprindeligt krav til bygherren om, at byggeriet skulle blande ejerformer, men på grund af manglende efterspørgsel på ejerlejlighederne, blev de overtaget af en pensionskasse. Et halvt år efter indflytningen var der altså sket et skift, så der var snarere 70 procent lejeboliger, 30 procent andelsboliger og ingen ejerlejligheder. Og i løbet af dette første halve år havde hver femte bolig også skiftet beboere. Det var der flere grunde til, forklarer Norvig Larsen. Folk havde ingen relationer til deres naboer. Dem, der boede i almene boliger, kiggede lidt misundeligt over på andelsboligerne, som de opfattede som lidt bedre byggeteknisk standard. Der var mange gener fra de omliggende byggepladser støv, støj, larm og mudder. Byparken, parkeringspladser og udearealerne var slet ikke færdige og der er stadig ikke enighed om, hvordan det skal være. spydkast og spydigheder Men en af de afgørende årsager til fraflytningen var store nabogener fra nogle af de kommunalt anbragte familier. Boligsel- 14 Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum

15 blandingen er skæv skabet forsøgte flere gange at få dem sat ud, fordi der var utallige overtrædelser af husordenen: Beboerforeningsformanden er der kastet spyd efter, og uenige klaner har kørt biler ind i hinanden. Og så har der været en livlig handel med nummerplader og biler og politiet har været der stort set dagligt. Derudover har nogle svært ved at finde ud af, hvordan man bor i en etageejendom. Hvis man skal smide et gulvtæppe ud, så ruller man det ikke sammen og putter det i skakten. optimismen spirer Først da de forstyrrende elementer undlod at betale husleje i en periode, fik man rettens ord for, at de kunne smides ud af ejendommen. Det hjalp lidt: Inden for det sidste halve år er der kommet lidt mere interaktion, men det går meget, meget langsomt. Det har især noget at gøre med de fællesudvalg, man har i grundejerforeningen i Ørestad Nord, hvor man skal være fælles om indretning af byparken og de konkrete arealer på selve ejendommen. Man skal blive enige, og folk kommer jo fra meget forskellige udgangspunkter. Derfor er Karen Blixen Parken heller ikke så blandet, som intentionen oprindelig var: Man opfatter det ikke som en fælles bebyggelse, hvor man har noget med hinanden at gøre. Det har været lidt uklart, hvem der har ansvaret for hvad. Tingene har stået stille alt for længe, og nogen er blevet så utålmodige, at de er flyttet. Men måske er der trods alt en positiv udvikling i gang, spår Jacob Norvig Larsen. Beboerforeningsformanden er der kastet spyd efter, og uenige klaner har kørt biler ind i hinanden. Opfølgning på debatdagen i Privat Boligforum 1

16 Vidste du, at 35 mere end almindeligt interesserede deltog på debatmødet den 31. oktober 2007 Privat Boligforum er en del af Realdania Medlemsdebat, der fremmer viden og debat om det byggede miljø Mere end 700 personer er engagerede i Realdania Medlemsdebats aktiviteter De andre debatfora er Almen Boligforum, Byudviklingsforum, Ejerboligforum, Erhvervsforum og Landbrugsforum Vi har brug for din mening! Realdania Medlemsdebat Nicolai Eigtveds Gade København K T: F: medlemsdebat@ realdania.dk