Søhusevej Vestbjerg Ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af enfamiliehus NABOORIENTERING Deres j. nr ,

Transkript

1 By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby «Modtagerland» Att.: Byggesagkyndig Dennis Bechmann Engman Aarhus C, d Søhusevej Vestbjerg Ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af enfamiliehus NABOORIENTERING Deres j. nr , Som advokat for nedenstående naboer til Søhusevej 3 1. Peter Therkildsen, Søhusevej 11, 9380 Vestbjerg, der er ejer af ejendommen Søhusevej 1, 9380 Vestbjerg. Lejer hos Peter Therkildsen Kevin Black, Søhusevej 1, 9380 Vestbjerg har modtaget NABOORI- ENTERING. 2. Erling Pilgaard, Tandal 10, 9380 Vestbjerg 3. Karen Emilie Lange, Søhusevej 9, 9380 Vestbjerg 4. Max Rene Egede Thomsen, Tandal 18, 9380 Vestbjerg 5. Klaus Fossing, Søhusevej 4, 9380 Vestbjerg 6. Torben Aage Larsen, Søhusevej 5, 9380 Vestbjerg skal jeg herved fremkomme med følgende bemærkninger til NABOORIENTERING af 30. november 2017: Mine klienter vil protestere imod at der gives den ansøgte tilladelse i henhold til planlovens 35, stk. 1 til opførelse af et enfamiliehus på ejendommen matr. nr. 19m, Melsted By, Sulsted. Udgangspunktet er som nævnt i ansøgningen, at i henhold til Aalborg Kommunes kommuneplan gives der sædvanligvis ikke tilladelse til opførelse af nyt boligbyggeri i landzonen. Det er også udgangspunktet i henhold til planlovens 35 stk. 1. Mine klienter mener ikke at den af ansøgeren anførte undtagelse fra hovedreglen, nemlig at der dispenseres i de situationer, hvor der i forbindelse med byggetilladelsen sker huludfyldning, foreligger i denne situation. Advokat Sekretær Sagsnummer Per Q. Ovesen (H), partner Steffen Skovbo Direkte telefon Direkte telefon: pqo@advokatgruppen.dk ssk@advokatgruppen.dk Medlem af AARHUS HORSENS FREDERICIA Åboulevarden 31, 5. Emil Møllers Gade 41B, 1. Danmarksgade Aarhus C 8700 Horsens 7000 Fredericia advokatgruppen.dk Telefon: Telefon: Telefon: CVR-nr

2 Praksis er meget restriktiv, hvad også illustreres af de afgørelser, som der refereres til i NKO nr. 421, juni 2007, og jfr. nedenfor under PRAKSIS. OM EJENDOMMEN SØHUSEVEJ 3 Vedr. Søhusevej 3 bemærkes specifikt, at ejendommen rummer betydelige naturmæssige værdier, der bliver væsentlig negativt påvirket i forbindelse med et byggeri som det ansøgte. - Fotos og tegninger fra det med ansøgningen vedlagte prospektet udarbejdet fra Friis & Moltke understreger de naturmæssige værdier. Som det også fremgår af ansøgningen er ejendommen delvist skovdækket.. I dag opleves ofte ophold og passage af rådyr mv.- Disse vil blive klart påvirkede af det påtænkte byggeri og anvendelsen af ejendommen med beboelse. Søhusvej 3 har nordligt skel mod ubebygget areal og vestligt skel mod Hjørringvej. På modsatte side af Hjørringvej er arealerne ligeledes ubebyggede. En byggetilladelse vil således medvirke til at afbryde afgrænsningen mod det åbne land, hvorved bemærkes at ejheller Hjørringvej er til hindrer for udnyttelse af den frie vildtbane. Den aktuelle bebyggelse i området er spredt, men kan ikke karakteriseres som en samlet bebyggelse med landsbypræg, der evt. kunne danne grundlag for en byggetilladelse baseret på huludfyldning.. Eksisterende planlægning I relation til den eksisterende planlægning bemærkes i den forbindelse i øvrigt, især i relation til de naturmæssige værdier i Hammer Bakker-området og beskyttelse af vandmiljøet: Aalborg Kommunes By- og Landskabsudvalg Det fremgår af møde i By- og Landskabsudvalget (sag ) vedr. pkt. 12, at udvalget godkendte indstillingen fra forvaltningen, hvorefter Søhusevej Område 2, 3 og 4[hvorunder Søhusevej 3 henhører] ikke indgår som nyt byudviklingsområde til boliger, da grænsen mellem den eksisterende rammebebyggelse til boliger og Hammer Bakker-området bør fastholdes. Det anføres videre: Forvaltningen anbefaler, at der ikke sker byudvikling i denne retning på grund af natur- og grundvandsinteresser Indsatsplan for grundvandsinteresser Det fremgår videre af indsatsplanen for grundvandsinteresser. Særlige drikkevandsinteresser nr. 13 Hammer Bakker og Tylstrup, bind 1, december 2006 side 81 at området hvori Søhusevej 3 ligger er indvindingsopland. Side 58 i samme anføres: 2 af 5

3 Det skal sikres, at der ikke etableres nyt bolig- og erhvervsområde i indsatsområdet. Retningslinier er en udmøntning af regionplanens retningslinier Grundvandbeskyttelse. Kommuneplan vedr. område 5.9.N.3. Det fremgår af Kommuneplan vedr. område 5.9.N.3, hvorunder Søhusevej 3 henhører, at der ikke tilsigtes selvstændigt nybyggeri. Det anføres videre: Hensigten er, at eksisterende bebyggelse skal kunne genopføres og tilføjes mindre tilbygninger med samme højde og etageantal som det eksisterende byggeri. Men der tilsigtes ikke nybyggeri. Ikke huludfyldning Huludfyldning skal netop undgås mellem bestående bebyggelse, hvor andre beskyttelsesinteresser taler for at friholde arealerne, eksempelvis for at friholde grønne arealer, som matr. 19m i høj grad er udtryk for. Ovenstående bemærkninger vedr. planlægningen understreger at andre beskyttelsesinteresser end huludfyldning taler for at friholde Søhusevej 3 for nybyggeri. Det er i øvrigt mange år siden der sidst er givet byggetilladelse i området, jfr. nedenfor oplysningen i nedenfor nævnte afslag i På ejendommen er i øvrigt tinglyst en servitut om byggelinier m.v., og tinglyst servitut om adgangsforhold, hvad ansøger undlader at oplyse i sin ansøgning. Ejendommen er købt i 2016 for kr. uanset det betydelige areal 6747 m2. Ejerne har således ingen beskyttelsesmæssig interesse i at kunne få en byggetilladelse. TIDLIGERE AFSLAG PÅ BYGGETILLADELSE Som bekendt er der 2 gange tidligere givet afslag til byggeri på ejendommen. Der henvise til afslag af 22. juli 2005 i sag , hvor henføres til, at ejendommen er beliggende i landzone i det åbne land, udenfor kommuneplanens rammeområder, idet en tilladelse vil være en væsentlig afvigelse fra gældende regler og være i strid med de hensyn planlovens landzone bestemmelser tilsigter at varetage. Der blev også i sag givet afslag i 2010 med samme begrundelse som afslaget som i 2005, idet der ikke var fremført nye argumenter. Det anføres bl.a. også: Det skal tilføjes, at jeg ikke af vort sagsarkiv kan se, at der på der seneste er givet tilladelse til lignende byggerier på Søhusevej. Det er endvidere oplyst at der tidligere er givet afslag til 2 andre projekter i området. 3 af 5

4 Det ene afslag vedrører vedr. Egelundsvej 20 samt 16B, ansøgning af 23. november 2016 fra advokat Allan Højmark Det andet afslag vedrørte Søhusevej 20, hvorfra der er indsendt ansøgning om udstykning af et naturområde, der skulle kunne rumme ca boliger alt efter boligform.. I begge tilfælde er der ifølge det oplyste meddelt afslag til den yderligere bebyggelse i området. PRAKSIS Som nævnt ovenfor er Naturklagenævnets praksis meget restriktiv, således som det også er beskrevet i NKO nr. 421, juni Især i relation til de dér beskrevne afgørelser bemærkes, at i NKM Bogense Kommune anførte Naturklagenævnet bl.a. til støtte for afslaget :..Nævnet har dog i enkelte tilfælde stadfæstet en tilladelse i en samlet bebyggelse eller en bebyggelse med landsbypræg, selvom bebyggelse ikke har været afgrænset. I sådanne tilfælde har der været tale om egentlig huludfyldning, dvs. ejendommen og den ansøgte placering af det ønskede hus har været omkranset af en eksisterende bebyggelse i kort afstand...der ligger andre bebyggelser i nærheden af den ansøgte udstykning, men der er ikke tale om en huludfyldning i en samlet bebyggelse eller en bebyggelse med landsbypræg. Vedr. Søhusevej 3 er der ikke tale om at det ønskede hus vil være omkranset af eksisterende bebyggelse i kort afstand. I relation til den ligeledes i NKO nr. 412 refererede afgørelse NKM Ebeltoft Kommune anførte Naturklagenævnet side 4 n vedr. Landsbyen Harndrup ligger som en samling spredte bebyggelser primært langs Tinghøjvej og Mølbjergvej/Stabelhøjen. Bebyggelsen har ikke et sluttet landsbypræg, og der er flere muligheder for huludfyldning.. Et flertal på 7 medlemmer finder at opførelsen af yderligere helårshuse i dette område må forudsætte nærmere planlægning, hvor områdets beboere inddrages i overvejelserne om en hensigtsmæssig udvikling, og ikke gennem enkeltstående tilladelser. Det ansøgte findes således at være i strid med de planlægningsmæssige interesser for området, og der findes ikke at foreligge sådanne konkrete forhold, som kan medføre, at der bør meddeles tilladelse Som det endvidere fremgår af afgørelserne 1446NKN og 802NKM citeret i Planloven ved Helle Tegner anker, 2013 side 586 gælder der en særlig restriktiv praksis for opførelse af boliger umiddelbart uden for en landsby eller bygrænse,. Området hvor Søhusevej 3 er beliggende må henføres til område uden for en bygrænse., og er derfor omfattet af den restriktive praksis.. Bebyggelsesmulighederne er ikke kommet til udtryk i kommuneplanens afgrænsning af en landsby. Det er lige så klart at ansøgningen ikke harmonere med den mere lempelige praksis ved boliger inden for en landsbyafgrænsning, jfr. NoMo af 5

5 Med henvisning til ovenstående henstilles at ansøgningen ikke nyder fremme. Venlig hilsen Per Q. Ovesen 5 af 5

6

7

8

9

10

11 Hammer Bakker igen under pres. Der er nu igen ansøgt om udstykning af byggegrunde i Hammer Bakker nærmere betegnet vedtengedal. Samtidig er der ansøgt om nybyggeri på naturparcel på Søhusevej 3. En tilladelse til disse projekter vil givetvis føre til yderligere pres på udstykninger/bebyggelser, som med tiden vil udvikle sig til enklaver ved indgangene til bakkerne og derved spolere oplevelsen ved ankomsten til naturområdet. Jeg vil opfordre alle borgere, som sætter pris på de nære naturområder i kommunen, til at protestere kraftig imod denne glidebane for yderligere bebyggelser. Det er ikke det der er brug for, snarere det modsatte. Der findes rigelige muligheder for udstykninger/bebyggelser ved de mindre bysamfund omkring Hammer Bakker, som gerne vil yderligere udvikling, uden at give køb på områdets naturværdier. Det kan være grænseoverskridende at ville forhindre folk i at agere på deres egen grund, men omvendt vil der ikke være nogle lodsejere i eller tæt på Hammer Bakker, der ved køb af deres ejendom senere kunne have en forventning om at kunne få lov til at udstykke, da de stort set altid har været afslag på ansøgninger af denne karakter. Det er helt i tråd med at man som privilegeret lodsejer tager hensyn til almenvellets tarv ved forvaltningen af ejendommen samt tilliggende, til gavn for de kommende generationer. Aalborg kommune har udarbejdet et godt oplæg vedr. udvikling af Vestbjerg, et oplæg som skal diskuteres ved det kommende borgermøde i Vestbjerg den 22 jan. Dette oplæg, som er udarbejdet i samarbejde med borgerne, tager i stor grad hensyn til de bynære naturområder (Hammer Bakker).. lad det dog fortsætte på denne måde. Venlig hilsen Thorkild Ellekrog Christensen Tines Vej Vestbjerg

12 Fra: Tina Adamsen Til: Christian Mose Nielsen Cc: Lene S. Pedersen; Dennis Bechmann Engmann Emne: Kvittering for modtagelse af bemærkninger til Tengedal 1 og Søhusevej 3 Dato: 3. januar :32:49 Hej Christian Jeg kvitterer hermed for modtagelse af dine bemærkninger, som jeg har videresendt til vores Byggeri-afdeling, så de kan indgå i igangværende landzonesager om Tengedal 1 og Søhusevej 3. Indkomne bemærkninger vil bliver behandlet af By- og Landskabsudvalget. Venlig hilsen Tina Adamsen Landinspektør mail: tina.adamsen@aalborg.dk tlf: Fra: Christian Mose Nielsen [mailto:chrmose@hotmail.com] Sendt: 2. januar :38 Til: Tina Adamsen <tina.adamsen@aalborg.dk>; Lene S. Pedersen <lene.pedersen@aalborg.dk> Emne: Indsigelse Vi er blevet bekendt med ansøgning om udstykning af byggegrunde i Hammer Bakker - nærmere bestemt Tengedal 1 - samt ansøgning om nybyggeri på Søhusevej 3. Vi gør hermed indsigelse mod disse planer. Den igangværende proces med byudvikling i Vestbjerg, der nu har udmøntet sig i et forslag til byudviklingsplan for Vestbjerg, som skal diskuteres på et borgermøde 22. januar, har vist, at byens borgere er kraftige modstandere af at gøre indhug i Hammer Bakker eller de naturlige overgange mellem Hammer Bakker og byen. Aalborg Kommune har i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til byudviklingsplanen for Vestbjerg heldigvis lyttet til dette. Modstanden mod at gøre indhug i Hammer Bakker eller de tilstødende områder er ikke overraskende. Som Aalborg Kommune selv skriver i forslaget til byudviklingsplan for Vestbjerg: En af byens styrker er placeringen ved Hammer Bakker. Der er ingen tvivl om, at mange har bosat sig i byen for netop at være tæt på bakkerne med de muligheder det giver for rekreation og et aktivt fritidsliv. Det vil være overraskende, hvis ikke det samme gør sig gældende i de andre byer rundt om Hammer Bakker. Det er efter vores opfattelse vigtigt, at byudvikling, planer om nybyggeri og planer om udstykning af byggegrunde ikke gør indhug i Hammer Bakker eller de naturlige overgange mellem Hammer Bakker og byerne omkring. Vores indsigelse mod ovennævnte aktiviteter skal ses i dette lys - herunder også risikoen for, at en tilladelse til disse aktiviteter kan danne præcedens for yderligere fremtidig indgriben i områdets største aktiv - den smukke natur i og op til Hammer Bakker. Der er efter vores vurdering masser af muligheder for at lave byudvikling, der

13 respekterer Hammer Bakker og den tilstødende natur. Byudvikling og naturbevarelse er med andre ord mulig og er efter vores vurdering den bedste langsigtede strategi for både Aalborg Kommune og borgere i og omkring Hammer Bakker. Med venlig hilsen Mette og Christian Nielsen Mølbjergvej Vestbjerg