Lokalplan nr. 106 for boliger ved Tejn Havn

Transkript

1 ES FORSLAG Kommuneplantillæg nr. 033 Lokalplan nr. 106 for boliger ved Tejn Havn

2 REDEGØRELSE Et boligudviklingsselskab har i 2019 erhvervet ejendommen Havnevej 14 i Tejn. Selskabet ønsker at bebygge ejendommen med 28 boliger, der kan anvendes til helårs- eller fritidsboliger uden bopælspligt. Lokalplanområdet er et byzoneareal på ca m2 beliggende nord for Havnevej. Arealet har hidtil været omfattet af lokalplan nr Tejn Havn fra 1980, der bestemmer, at området kun må anvendes til håndværksvirksomheder m.v. med tilknytning til fiskerflåden. Lokalplan nr vil blive aflyst med vedtagelsen af denne lokalplan. Området har hidtil været ubebygget, bortset fra en mindre bygning, der tidligere har rummet virksomheden Frederiks Delikatesse. Lokalplanområdet med byggegrunden er det store opfyldsområde umiddelbart bag kystsikringen i forgrunden af billedet.

3 Området er et opfyldsområde, som ud mod havet afgrænses af en flere meter høj kystsikring bestående af en forkastning udført med store sprængsten af granit. Oven på forkastningen løber en nyligt anlagt offentlig sti, som i 2019 dog endnu ikke er blevet udført med en teknik, som varigt sikrer den mod nedbrydning ved kraftige påvirkninger fra havet under storme. Stien forventes udført med en holdbar teknik inden for de nærmeste år. Den planlagte bebyggelse Landskabssnit, der viser bebyggelsens placering på et hævet terræn mellem Havnevej og kystsikringen. Lokalplanområdet med de 14 påtænkte boligbygninger set i sammenhæng med naboejendommene. Den planlagte bebyggelse består af 14 bygninger i to etager, hvor der er mulighed for i alt op til 28 boligenheder. Bebyggelsen trafikbetjenes fra Havnevej via to adgangsveje. I umiddelbar tilknytning til hver bolig skal der etableres mindst én parkeringsplads. Langs adgangsvejene ud for hver bolig kan placeres et skur, således at renovation, parkering og vejforhold bliver en integreret del af

4 bebyggelsen. Inden for lokalplanområdet skal der herudover etableres mindst 0,5 gæsteparkeringspladser pr. bolig. For at sikre, at lokalplanområdet kan opleves som en åben og integreret del af Tejns bymiljø, indeholder lokalplanen bestemmelser om at området som helhed ikke må indhegnes og lukkes for fodgængere, der måtte have lyst til at bevæge sig rundt i området. Området skal i princippet fremtræde som et åbent tilgængeligt friareal, hvor der kun er hegning omkring de små private arealer tæt på boligerne. For at styrke offentlighedens mulighed for at færdes gennem området er der i lokalplanen udlagt areal til en stiforbindelse gennem friarealet, som forbinder Havnevej med den offentlige sti på forkastningen langs med vandet. Lokalplanområdet gennemstrømmes af en rørlagt å. Hvis der i fremtiden bliver behov for større afvandingskapacitet i åen, er der med placeringen af byggefelterne taget hensyn til, at der er den nødvendige plads til maskiner m.m. ved en udvidelse af kapaciteten. Lokalplanen indeholder krav om at der ved udstykning af parceller skal oprettes en grundejerforening, som skal etablere og vedligeholde områdets ikke-hegnede fællesarealer. Vedtægterne for grundejerforeningen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Forholdet til kommuneplanen Lokalplanen er beliggende inden for kommuneplanens rammeområde nr. 209.B.10, som indeholder disse rammebestemmelser for fremtidig lokalplanlægning: Områdets anvendelse: Boligområde tæt-lav Særlige bestemmelse: Helårs- eller fritidsboligformål Bebyggelsens art og anvendelse: Boligformål Max. etageantal: To etager Max. bygningshøjde: 8,5 meter Max. bebyggelsesprocent: 35 % på den enkelte ejendom Lokalplanforslaget indeholder bestemmelser, som vil gøre det muligt at udstykke fritliggende parceller med en bebyggelsesprocent på op til 65 %. Imidlertid vil disse parceller være beliggende inden i et ubebygget friareal, således at den samlede bebyggelsesprocent for lokalplanområdet som helhed holdes under 25 %. Intentionen med den gældende rammebestemmelse i kommuneplanen om en max. bebyggelsesprocent på 35 % overholdses således af lokalplanen, men er der brug for en formel ændring i kommuneplanen. Lokalplanforslaget er derfor ledsaget et tillæg til kommuneplanen, som ændrer formuleringen af bebyggelsesprocenten for rammeområde nr. 209.B.10 til denne ordlyd: Max. bebyggelsesprocent: 35 % for det samlede område Forslaget til tillæg til kommuneplanen kan ses som bilag K sidst i dette dokument. Miljøvurderingsloven Lokalplaner, som omfatter mindre områder på lokalt plan, skal kun miljøvurderes, hvis de må antages at kunne få væsentlig virkning på miljøet. Bornholms Regionskommune har screenet lokalplanforslaget jf. Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter (LBK nr. 448 af 10/05/2017). På baggrund af screeningen har kommunen truffet afgørelse om, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes.

5 Hegnsloven Lokalplanens bestemmelser om hegning tilsidesætter hegnsloven, jf. hegnslovens 6. Sommerhusloven Sommerhuslovens udlejningsbestemmelser administreres af Erhvervsstyrelsen. Der gives som altovervejende hovedregel ikke tilladelse til erhvervsmæssig udlejning. Sommerhuslovens tilladelseskrav omfatter både ejer og eventuelle brugere af en ejendom. Museumsloven I følge museumslovens 27 skal eventuelle fund i forbindelse med jordarbejder straks meldes til det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum, der kan beslutte om arbejdet skal indstilles indtil en nærmere undersøgelse er foretaget. Museet kan tillige kræve arbejdet indstillet eller forundersøgelser foretaget. Vejloven Bornholms Regionskommune er vejmyndighed. Ved ændring eller nyetablering af overkørsler til offentlig vej skal disse godkendes af vejmyndigheden. Anlæg af private fællesveje forudsætter, at vejmyndigheden har godkendt et detailprojekt for vejanlægget med en redegørelse for vejens længde og, tværprofil, befæstelse, afvanding mv. Regnvandsledninger Den eksisterende regnvandsledning (en rørlagt å) skal respekteres, og der skal sikres adgang til drift og vedligehold af ledningen. Bornholms Spildevand ønsker at øge kapaciteten med henblik på de kommende klimaforandringer, hvilket betyder, at der skal anlægges en ekstra regnvandsledning i samme trace som den nuværende regnvandsledning. Arbejdet med at lægge den ny ledning skal udføres i forbindelse med, at man foretager terrænarbejde ved byggemodning af arealet. Den projekterende/bygherren bedes derfor kontakte Bornholms Spildevand for en nærmere planlægning af jord- og ledningsarbejdet. Varmeforsyning I følge kommunens varmeforsyningsplan ligger lokalplanområdet i et forsyningsområde for fjernvarme. Det betyder, at de enkelte grundejere har mulighed for at blive tilsluttet fjernvarme i området. Området er på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse ikke omfattet af tilslutningspligt. Lavenergibebyggelse Opføres bebyggelsen som lavenergibebyggelse, skal kommunalbestyrelsen efter ansøgning meddele dispensation fra en eventuel tilslutningspligt til fjernvarme, (planloven 19, stk. 4). Affaldshåndtering Affaldshåndtering i området skal ske i overensstemmelse med det til enhver tid gældende affaldsregulativ for kommunen.

6 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkning Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Efter planlovens 17 gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan dog fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget, og til forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år fra denne dato. Lokalplanens endelige retsvirkning Når kommunalbestyrelsen endeligt har vedtaget og offentliggjort lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg med videre, som planen indeholder. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre tilstandsservitutter kan eksproprieres, hvis det er af væsentlig betydning for at planen kan virkeliggøres.

7 LOKALPLANBESTEMMELSER 1. Formål Det er lokalplanens formål: - at aflyse lokalplan nr (Allinge Gudhjem Kommune, 1980) for det område, som denne lokalplan omfatter. - at underdele lokalplanområdet i delområder, som kan udstykkes - at gøre det muligt at opføre en boligbebyggelse i to etager - at sikre, at der etableres parkering til boligerne - at fastlægge byggefelter og maksimal bygningshøjde - at sikre åbne friarealer uden hegn - at kræve oprettelse og medlemskab af en grundejerforening 2. Område og zonestatus Lokalplanens område er beliggende i byzone. Lokalplanen omfatter matr. nr. 82vm Hovedejerlavet, Olsker samt del af matr. nr. 29a Tejn Fiskerleje, Olsker som er vist på kortbilag A. Arealet er på ca m 2. Lokalplanområdet er underdelt i delområde A og delområderne B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8 og B9 som vist på kortbilag B. 3. Anvendelse Området må kun anvendes til boligformål (helårsbolig og fritidsbolig uden bopælspligt). 4. Udstykning Inden for lokalplanområdet må der kun foretages udstykning i overensstemmelse med udstykningsplanen vist på kortbilag B (delområderne B1-B9). 5. Vej- og stiforhold Der må kun etableres vejadgang for biler fra Havnevej ad de to adgangsveje, som er vist på kortbilag C. Der udlægges areal til en fodgængersti, som forbinder Havnevej med den offentlige sti langs vandet som vist på kortbilag C. Stien skal anlægges i en bredde på mindst 2 meter. 6. Parkering Der skal anlægges minimum 1 parkeringsplads pr. bolig i umiddelbar tilknytning til den enkelte bolig og på egen grund som vist på kortbilag D.

8 Der skal herudover anlægges yderligere 0,5 gæsteparkeringsplads pr. bolig, fx placeret i delområde A som vist på kortbilag C. 7. Ledningsanlæg og belysning Ledninger må kun fremføres nedgravet. Vej- og stibelysning må kun finde sted med pullertlamper med en højde på max. 1 meter samt med lamper med en max. højde på 3,5 meter, hvor lyskilden er afblændet over det vandrette plan. 8. Bebyggelsens omfang, placering DELOMRÅDE A Delområde A må ikke bebygges bortset fra to fælles affaldsdepoter/miljøstationer. DELOMRÅDE B1, B3, B5, B6 og B8 Inden for hvert af byggefelterne i delområderne B1, B3, B5, B6 og B8 (vist på kortbilag C) må der max. opføres to bygninger, hvor hver bygning max. må rumme to boliger. Bygninger inden for byggefelterne må opføres i en højde på max 8,5 meter og med et bruttoetageareal på max. 300 m 2. Uden for byggefelterne kan der opføres småbygninger som skure, orangerier/drivhuse samt carporte. Det enkelte skur må ikke opføres større end 16 m 2. Det enkelte orangeri/drivhus må ikke opføres større end 20 m 2. Carporte må kun opføres i de felter, der er udlagt til parkering, jf. kortbilag B og i en max. størrelse på 35 m 2 i det enkelte felt. Garager med lukkede sider må ikke opføres. Bebyggelsesprocenten inden for hvert enkelt af delområderne B1, B3, B5, B6 og B8 må ikke overstige 65 %. DELOMRÅDERNE B2, B4, B7 og B9 Inden for hvert af byggefelterne i delområderne B2, B4, B7 og B9 (vist på kortbilag C) må der max. opføres én bygning med max. to boliger. Bygninger inden for byggefelterne må opføres i en højde på max 8,5 meter og med et bruttoetageareal på max. 150 m 2. Uden for byggefelterne kan der opføres småbygninger som skure, orangerier/drivhuse samt carporte. Det enkelte skur må ikke opføres større end 16 m 2. Det enkelte orangeri/drivhus må ikke opføres større end 20 m 2. Carporte må kun opføres i de felter, der er udlagt til parkering, jf. kortbilag B og i en max. størrelse på 35 m 2 i det enkelte felt. Garager med lukkede sider må ikke opføres. Bebyggelsesprocenten inden for hvert enkelt af delområderne B2, B4, B7 og B9 må ikke overstige 65 %.

9 9. Højde og etageantal Bygninger må opføres med en højde på max. 8,5 meter over terræn. Højden måles fra det regulerede terræn. Antallet af etager må maksimalt være to. 10. Bebyggelsens udseende Facader skal udføres i træ eller i tegl med felter i træbeklædning (se eksempler i bilag J) Der må opføres altaner på bygningernes første sal. Altaner skal fremstå i galvaniseret eller malet stål og med værn udført i glas. Tage på boligbygningerne inden for byggefelterne må kun udføres som flade tage. Skure, carporte, affaldsdepoter/miljøstationer må kun opføres i træ og skal fremstå med ensartet og fælles præg i bebyggelsen. Orangerier/drivhuse skal opføres i glas og aluminium. 11. Antenner og andre tekniske anlæg Der må ikke etableres antenner og lignende inden for lokalplanområdet. Der må på bebyggelsens tage ikke placeres solceller, som er synlige fra terræn. 12. Udformning, anvendelse mv. af ubebyggede arealer Arealerne i delområde A (vist på kortbilag B) skal henligge som ubebyggede, åbne friarealer. Inden for delområde A må der etableres legeplads, petanquebane og lignende. 13. Skiltning og reklamering Inden for lokalplanområdet må skiltning og reklamering ikke finde sted. 14. Beplantningsplan Der må ikke etableres hække, hegn og lignende hverken i lokalplanområdet eller i lokalplanområdets skel, bortset fra hække og hegn som hel eller delvis afgrænsning af delområderne B1-B9, jf. bestemmelse nr. 4. Højden på hække og hegn placeret i delområdernes skel må ikke overstige 120 cm. Hække skal holdes som klippede hække. 15. Terrænregulering og afvanding Det er en betingelse for byggeri i lokalplanområdet, at der er udført terrænregulering i overensstemmelse med de principper for terræn og afvanding, som er vist på kortbilag D.

10 16. Grundejerforening Der skal etableres en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanområdet. Pligten til medlemskab indtræder, når der udstykkes parceller. Grundejerforeningen skal forestå etablering samt drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fælles anlæg i delområde A. Grundejerforeningens vedtægt og ændringer heri skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

11 KORTBILAG A Lokalplanafgrænsning samt nuværende terrænkoter

12 KORTBILAG B Delområder Området opdeles i delområderne A samt delområderne B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, OG B9. Delområde A må ikke bebygges bortset fra to fælles affaldsdepoter/miljøstationer Til indberetningen i plandata.dk skal vi bruge: lokalplanafgrænsning delområdeafgrænsning byggefelter i DXF-format i kortsystem EUREF89, UTM-zone 33

13 KORTBILAG C Byggefelter samt sti- og vejudlæg Til indberetningen i plandata.dk skal vi bruge: lokalplanafgrænsning delområdeafgrænsning byggefelter i DXF-format i kortsystem EUREF89, UTM-zone 33

14 KORTBILAG D Terrænregulering og afvanding samt placering af p-pladser Lokalplanen tillader, at arealet terrænreguleres, således at de lavereliggende dele af arealet (områdets sydlige og østlige ende) bliver hævet. Terrænregulering og afvanding ar arealet skal udføres i overensstemmelse de viste principper. I skellet mod naboejendommen skal placeres to kuppelriste til bortledning af overfladevand, der måtte komme fra skrænten langs med skellet. I direkte tilknytning til hver boligenhed skal der etableres én p-plads. Herudover skal der etableres gæsteparkering i et antal på min. 0,5 pr. boligenhed.

15 KORTBILAG E Den planlagte bebyggelse i sammenhæng med naboarealerne Bebyggelsen er planlagt med fem dobbelthuse og fire enkelthuse, alle i to etager. Hver etage i den enkelte bygning kan rumme én bolig. Området som helhed kan rumme 28 boliger.

16 BILAG F Ikke-bindende illustrationsplan, der viser princippet for en fremtidig bebyggelse

17 BILAG G Modelfoto af mulig bebyggelse

18 BILAG H Illustrationsskitse med eksempler på facader i delområderne B2, B4, B7 og B9

19 BILAG I Illustrationsskitse med eksempler på facader i delområderne B1, B3, B5, B6 og B8

20 BILAG J Eksempler på facadematerialer

21 BILAG K Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanforslaget for boliger ved Tejn Havn omfatter kommuneplanens rammeområde nr. 209.B.10, som indeholder disse rammebestemmelser for fremtidig lokalplanlægning: Områdets anvendelse: Boligområde tæt-lav Særlige bestemmelse: Helårs- eller fritidsboligformål Bebyggelsens art og anvendelse: Boligformål Max. etageantal: To etager Max. bygningshøjde: 8,5 meter Max. bebyggelsesprocent: 35 % på den enkelte ejendom Lokalplanforslaget indeholder bestemmelser, som vil gøre det muligt at udstykke fritliggende parceller med en bebyggelsesprocent på op til 60 %. Imidlertid vil disse parceller være beliggende inden i et ubebygget friareal, således at den samlede bebyggelsesprocent for lokalplanområdet som helhed holdes under 35 %, Det er Bornholms Regionskommunes vurdering, at intentionen med den gældende rammebestemmelse herved fortsat efterleves, men at der brug for en formel ændring i kommuneplanen. Lokalplanforslaget er derfor ledsaget af dette forslag til tillæg til kommuneplanen, som ændrer formuleringen af bebyggelsesprocenten for rammeområde nr. 209.B.10 til denne ordlyd: Max. bebyggelsesprocent: 35 % for det samlede område