Bilag 1. Prioritering af ansøgning om lokalplan og kommuneplantillæg for ny boligbebyggelse ved Havnevej 46-48, Holbæk HOLBÆK KOMMUNE

Transkript

1 HOLBÆK KOMMUNE Dato: 18. juli 2019 Sagsb.: mansc Bilag 1 Prioritering af ansøgning om lokalplan og kommuneplantillæg for ny boligbebyggelse ved Havnevej 46-48, Holbæk Dato for modtagelse af ansøgning juli 2019 Ansøger og grundejer Formål Beskrivelse af nuværende anvendelse/situation i området. PLA Invest A/S Palle Larsen Lindebjergvej 11, 4300 Holbæk Formålet med udarbejdelse af planlægningen er at muliggøre etablering af ny boligbebyggelse på ejendommene Havnevej De eksisterende bygninger nedrives, og der opføres ny bebyggelse i 3-4 etager, indeholdende boliger. Den eksisterende bebyggelse på arealet udgøres af 2 ældre byhuse i 1 ½ etage, der tidligere har været anvendt til boligformål, samt en 1 etages bygning, der har været anvendt til detailhandel og butiksformål. På de omkringliggende ejendomme mod Havnevej forefindes etageboligbebyggelse i 2 ½ til 4 etager. Arealet er omfattet af gældende Lokalplan 56, der muliggør realisering af ny boligbebyggelse i op til 2 ½ etage, for den VBAF Vækst og Bæredygtighed

2 midterste bygning, samt fastsætter bevaringsbestemmelser for de to ældre byhuse. Der er foretaget en gennemgang af bevaringsværdier og bygningstilstand for disse byhuse, hvori det vurderes, at bygningerne er utidssvarende. Områdets fremtidige anvendelse Ejer ønsker at nedrive den eksisterende bebyggelse, og opføre ny boligbebyggelse i 3-4 etager. Bygningshøjderne tilpasses den eksisterende bebyggelse mod Havnevej, således at ny bebyggelse mod øst opføres i 4 etager, svarende til højde på nabobebyggelse, og mod vest tilpasses bygningshøjden ligeledes til eksisterende bebyggelse, i maksimalt 3 etager. Derudover rummer projektforslaget ansøgning om etablering af parkering i gårdrummet, som en samlet p-løsning med adgang fra Rolighedsstræde, i sammenhæng med eksisterende kommunal p-plads. Denne løsning er i overensstemmelse med forslag skitseret i gældende Lokalplan 56. Til ansøgningen er udarbejdet skitseforslag for den ønskede omdannelse. Gældende planforhold, rammeområde 1.B01 i Kommuneplan 2017 og Lokalplan 56 Kommuneplanramme 1.B01 Arealet er beliggende inden for Kommuneplanramme 1.B01, der foreskriver en anvendelse til boligformål, herunder boliger kontorerhverv m.v. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 115, med et maksimalt etageantal på 2,5 og en maksimalt tilladt bygningshøjde på 11 m. Nærværende projektforslag forudsætter kommuneplantillæg, med henblik på at muliggøre bebyggelse i op til 4 etager. Lokalplan 56 Arealet er endvidere omfattet af gældende Lokalplan 56, der fastsætter anvendelsen til boligformål, med mulighed for enkelte mindre butikker samt offentlig service. Endvidere fastsættes maksimalt etageantal til 2 ½ etage, og endelig fastsættes bevaringsbestemmelser med krav om, at udpeget bebyggelse ikke må ændres for så vidt angår den ydre udformning (tag, facade, vinduer, døre m.v.) uden byrådets tilladelse. Begrundelse for udarbejdelse af ny planlægning Det skitserede projekt indplacerer ny bebyggelse i op til 3-4 etager. Det vurderes, at projektforslagets bebyggelse fint kan indpasses på stedet, og vil svare i skala til de omkringliggende byejendomme. Med sin underdeling af facaden i mindre enheder og med den visuelle tilpasning af tagetage til naboejendomme indarbejdes referencer til eksisterende nabobebyggelse. Realisering af nye boliger med en attraktiv beliggenhed i VBAF Vækst og Bæredygtighed

3 bymidten, vurderes at bidrage positivt til en bæredygtig byfortætning. Den eksisterende bebyggelse på stedet i 1 1 ½ etage virker lidt ude af skala med resten af bebyggelsen langs Havnevej, hvor den øvrige bebyggelse er i flere etager. Ved vurdering af, at en nedrivning kan imødekommes, er således både lagt vægt på redegørelse omkring de eksisterende bygningers tilstand, men også på bygningernes indpasning og værdi for det eksisterende bybillede. Afledte konsekvenser Jordforurening Bebyggelsens etageareal, højde og etageantal samt bebyggelsesprocent Beskrivelse af projektets forhold til omgivelserne Bæredygtighed Afledte kommunale investeringer Udbygningsaftale Borgerinddragelsesproces Med ny bebyggelse i 3-4 etager vil der være ændringer i forhold til indblik og udsyn for naboejendomme, men disse vurderes ikke at ligge udover det forventelige i en bymidtesituation. I forhold til dagslys og solorientering er den nye bebyggelse beliggende mod nord, og vurderes kun i mindre grad at indebære ændringer for naboejendomme. Realisering af det skitserede projekt vurderes sammenfattende at kunne indpasses skalamæssigt og anvendelsesmæssigt uden væsentlige afledte gener for den omkringliggende bebyggelse. Der er konstateret et enkelt mindre afgrænset område med jordforurening på vidensniveau V2 på p-areal. Ny bebyggelse opføres i 3-4 etager, maks. højde på ca. 12m Grundarealet udgør samlet set ca m2 og bebyggelsesprocenten udgør ca. 110 %. Projektet vurderes at være tilpasset omgivelserne både i forhold til skala, typologi og anvendelse. Projektet vurderes at være udtryk for en fortætning af et attraktivt beliggende areal i bymidten, og vurderes således at være udtryk for en bæredygtig byudvikling, både i forhold til udnyttelse af eksisterende infrastruktur og let adgang til kollektiv trafik, men også derved, at der ikke inddrages nye arealer til boligudvikling. Dertil kommer, at boligerne vil være nye, energivenlige boliger, der erstatter nogle få, utidssvarende eksisterende boliger. Der er ingen afledte kommunale investeringer. I forhold til realisering af samlet parkeringsløsning og adgangsvej fra Rolighedsstræde skal udarbejdes konkret forslag til aftalegrundlag. Der er ikke basis for at indgå udbygningsaftale i forbindelse med projektet. Der gennemføres 4 ugers fordebat og planforslag udsendes i 8 ugers offentlig høring. Der afholdes borgermøder i begge perioder. VBAF Vækst og Bæredygtighed

4 Politisk behandling Administrationens samlede vurdering Administrationens indstilling Planforslaget skal behandles politisk, da der skal udarbejdes kommuneplantillæg. Det vil sige planforslag og de endelige planer behandles politisk. Det vurderes sammenfattende, at projektet bidrager positivt til byudviklingen på stedet, og at der tilvejebringes nye attraktive boliger i bymidten. De eksisterende bevaringsværdier, der mistes ved nedrivning af 2 ældre byhuse, vurderes at opvejes ved en bedre skalamæssig tilpasning af ny bebyggelse på stedet. At lokalplan og kommuneplantillæg prioriteres til igangsættelse 1. kvartal 2020 VBAF Vækst og Bæredygtighed

5

6

7

8

9

10

11 Bilag 2 inkl. udskrift fra SAVE registrering og fotoregistrering Holbæk, den 15. april 2019 Sagsnr.: 4505 Sag: Havnevej Tilstandsvurdering / anmodning om tilladelse til nedrivning Ifm. ansøgning om lokalplan til opførelse af en boligbebyggelse på Havnevej 46 48, 4300 Holbæk, har vi registreret de tre eksisterende ejendomme på grunden. Ejendommen er registreret med SAVE metoden og har følgende klassifikationer: Havnevej 46, (boligbebyggelse): Bevaringsværdi 4 (middel) Havnevej 46a (butikslokale): Bevaringsværdi 8 (lav) Havnevej 48, (boligbebyggelse): Bevaringsværdi 5 (middel) Alle tre ejendomme er registreret , og registreringen er således knap 27 år gammel. Havnevej 46 fremstår med blankt murværk i rødsten mod Havnevej, gavlen mod Brolæggerstræde er pudset og malet laksefarvet, og facaden mod gården samt gavlen over nabobygningens tag er pudset og malet hvide. Alle facader fremstår med skader i murværk og pudslag. Ejendommen rummer i dag 3 små lejligheder / klubværelser med 1 eller 2 værelser. Arealet til den 4. lejlighed er inddraget i nabobygningens butiksareal. De enkelte lejligheder har hver sit lille køkken, og der er 2 små, fælles toiletter med bad i en tilbygning i forlængelse af den fælles adgangsvej. Ejendommen er ubeboet, og bærer præg af senest at have fungeret som midlertidig husning af hjemløse. Ejendommen er medtaget og nedslidt, og bærer præg af manglende vedligehold gennem en årrække. Den fortsatte anvendelse som tidssvarende boligbebyggelse, vil kræve omfattende ombygning i form af sammenlægning, nye køkkener og badeværelser, energirenovering, opfyldelse af tilgængelighedskrav samt generel renovering af bygningens stand. Havnevej 46a fremstår med pudsede lysegule facader med store vinduespartier mod Havnevej. Facaden over vinduespartierne mod Havnevej er beklædt med brædder som er malet i lysegrå farve. Ejendommen rummer i dag et større butiksareal, som forgrener sig ind i den ene lejlighed i nabobygningen Havnevej 46. Butikslejemålet er ikke udlejet og fremstår uden nogle bevaringsværdige kvaliteter. Ifm. evt. fortsat brug som erhvervslejemål bør der foretages energirenovering, tilbageførelse af det tillagte areal fra naboejendommen samt generel renovering af bygningens stand. Havnevej 48 fremstår med blankt murværk i rødsten mod Havnevej, gavlen mod Havnevej 50 pudset samt facaden mod gården og bygning indeholdende vaskeri, depoter og toilet og baderum er pudsede og malet lysegule. Gavlen over nabobygningens tag, ( Havnevej 46a), fremstår i blankt murværk i gule sten. Alle facader fremstår med skader i murværk og pudslag. 1 af 2

12 Ejendommen rummer i dag 4 små lejligheder / klubværelser med 1 eller 2 værelser. De enkelte lejligheder har hver sit lille køkken, og der er 2 små, ikke fungerende, fælles toiletter med bad i en separat tilbygning ifm. bygningens gårdhave. Ejendommen er ubeboet, og bærer præg af manglende vedligehold gennem en årrække. Den fortsatte anvendelse som tidssvarende boligbebyggelse, vil kræve omfattende ombygning og investeringer i form af sammenlægning, nye køkkener og badeværelser, energirenovering, opfyldelse af tilgængelighedskrav samt generel renovering af bygningens stand. På baggrund af registrering af bygningernes tilstand, samt vurdering af de omfattende ombygninger det vil kræve at bringe bygningerne op på et tidssvarende niveau ift. deres anvendelse, anmoder vi om tilladelse til at nedrive de tre bebyggelser, så der kan skabes plads for et projekt med 21 moderne boliger til privat udlejning. Nicolas Munkø Cand.Arch Kullegaard A/S 2 af 2

13 FBB - Bygning Page 1 of Bygning: Havnevej 46 Havnevej 46, bygning 1, Holbæk BBR-nummer: Fredningsstatus: Bevaringsværdi 4 Opførelsesår: 1899 Ejerforhold: Foreninger, legater og institutioner Bygningstype: Bygning Bebygget areal: 132 Anvendelse: Etageboligbebyggelse Klik på kortet for at se et større udsnit. Kort og Matrikelstyrelsen Fotografier (0) < lav... Bevaringsværdi...høj > BBR-oplysninger BBR-nummer: Kommune: Holbæk Adresse: Havnevej 46, 4300 Holbæk Bygningsnummer: 1 Ejendomsnummer: 3053 Bygningstype: Bygning Antal etager: 1 Bebygget areal: 132 Totalt bygningsareal: 132 Opførelsesår: 1899 Arealkilde: Oplyst af teknisk forvaltning Tagdækning: Tegl Ydervæg: Mursten (tegl, kalksandsten, cementsten) Materialekilde: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning Matrikel og ejerlav: 203A, BYGRUNDE Zone: Byzone Ejerforhold: Foreninger, legater og institutioner SAVE-undersøgelse Sag: Kommuneatlas for Holbæk Kommune Aktuel status: Aktiv Antal bygninger: 1 Antal andre objekter: 0 Administrative oplysninger Fotoarkiv: a6:35 Vurdering Arkitektonisk værdi: 4 Kulturhistorisk værdi: 4 Miljømæssig værdi: 5 Originalitetsværdi: 3 Tilstandsværdi: 5 Bevaringsmæssig værdi: 4 Registreringsdato: Bygningskonstruktion Bygningsdel: Dør/Port: Oprindelig funktion: Gavlkonstruktion: Gesims: Hovedplan: Sokkel: Stilart: Tagkonstruktion: Vindue: Ydermur: Bygningsomgivelser Trappe Ny dør Etageboligbebyggelse Grundmuret gavl Muret gesims Enfløjet bygning Granit/kampesten Anden stilart Saddeltag/heltag Retkantet Ubehandlet overflade Bebyggelsesmiljø: Købstad - Den gamle bykerne Ydre forhold: Sammenbygget, tilknytning til andre bygninger uden for matriklen ikke angivet (tidligere 21) Slots- og Kulturstyrelsen H.C. Andersens Boulevard København V telefon post@slks.dk Fredede Bygninger: fbyg@slks.dk Kommune og plan: Bevaringsværdige Bygninger: Henvendelse skal ske til den lokale kommune. Teknisk bistand/password til kommunerne: fbb-support@slks.dk

14 FBB - Bygning Page 1 of Bygning: Havnevej 46A Havnevej 46A, bygning 2, Holbæk BBR-nummer: Fredningsstatus: Bevaringsværdi 8 Opførelsesår: 1959 Ejerforhold: Foreninger, legater og institutioner Bygningstype: Bygning Bebygget areal: 280 Anvendelse: Bygning til kontor, handel, lager, herunder offentlig administration. Klik på kortet for at se et større udsnit. Kort og Matrikelstyrelsen Fotografier (0) < lav... Bevaringsværdi...høj > BBR-oplysninger BBR-nummer: Kommune: Holbæk Adresse: Havnevej 46, 4300 Holbæk Adresse: Havnevej 46 A, 4300 Holbæk Bygningsnummer: 2 Ejendomsnummer: 3053 Bygningstype: Bygning Antal etager: 1 Bebygget areal: 280 Totalt bygningsareal: 280 Opførelsesår: 1959 Ombygningsår: 1964 Arealkilde: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning Tagdækning: Skifer, asbestcement Ydervæg: Letbeton (lette bloksten, gasbeton) Materialekilde: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning Matrikel og ejerlav: 203A, BYGRUNDE Zone: Byzone Ejerforhold: Foreninger, legater og institutioner SAVE-undersøgelse Sag: Kommuneatlas for Holbæk Kommune Aktuel status: Aktiv Antal bygninger: 1 Antal andre objekter: 0 Administrative oplysninger Ændring: Ingen ændringer Fotoarkiv: g10:33 Vurdering Arkitektonisk værdi: 8 Kulturhistorisk værdi: 6 Miljømæssig værdi: 7 Originalitetsværdi: 6 Tilstandsværdi: 4 Bevaringsmæssig værdi: 8 Registreringsdato: Slots- og Kulturstyrelsen H.C. Andersens Boulevard København V telefon post@slks.dk Fredede Bygninger: fbyg@slks.dk Kommune og plan: Bevaringsværdige Bygninger: Henvendelse skal ske til den lokale kommune. Teknisk bistand/password til kommunerne: fbb-support@slks.dk

15 FBB - Bygning Page 1 of Bygning: Havnevej 48 Havnevej 48, bygning 1, Holbæk BBR-nummer: Fredningsstatus: Bevaringsværdi 5 Opførelsesår: 1900 Ejerforhold: Foreninger, legater og institutioner Bygningstype: Bygning Bebygget areal: 92 Anvendelse: Etageboligbebyggelse Klik på kortet for at se et større udsnit. Kort og Matrikelstyrelsen Fotografier (0) < lav... Bevaringsværdi...høj > BBR-oplysninger BBR-nummer: Kommune: Holbæk Adresse: Havnevej 48, 4300 Holbæk Bygningsnummer: 1 Ejendomsnummer: 3054 Bygningstype: Bygning Antal etager: 1 Bebygget areal: 92 Totalt bygningsareal: 92 Opførelsesår: 1900 Arealkilde: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning Tagdækning: Tegl Ydervæg: Mursten (tegl, kalksandsten, cementsten) Materialekilde: Oplyst og kontrolleret af teknisk forvaltning Matrikel og ejerlav: 203D, BYGRUNDE Zone: Byzone Ejerforhold: Foreninger, legater og institutioner SAVE-undersøgelse Sag: Kommuneatlas for Holbæk Kommune Aktuel status: Aktiv Antal bygninger: 1 Antal andre objekter: 0 Administrative oplysninger Fotoarkiv: a6:34 Vurdering Arkitektonisk værdi: 5 Kulturhistorisk værdi: 4 Miljømæssig værdi: 4 Originalitetsværdi: 5 Tilstandsværdi: 5 Bevaringsmæssig værdi: 5 Registreringsdato: Bygningskonstruktion Dør/Port: Oprindelig funktion: Gavlkonstruktion: Gesims: Hovedplan: Kvist: Sokkel: Stilart: Tagkonstruktion: Vindue: Ydermur: Bygningsomgivelser Ny dør Række-, kæde- eller dobbelthus Grundmuret gavl Muret gesims Enfløjet bygning Tagkvist Pudset sokkel (materialet kan ikke erkendes) Anden stilart Saddeltag/heltag Retkantet Ubehandlet overflade Bebyggelsesmiljø: Købstad - Den gamle bykerne Ydre forhold: Sammenbygget, tilknytning til andre bygninger uden for matriklen ikke angivet (tidligere 21) Slots- og Kulturstyrelsen H.C. Andersens Boulevard København V telefon post@slks.dk Fredede Bygninger: fbyg@slks.dk Kommune og plan: Bevaringsværdige Bygninger: Henvendelse skal ske til den lokale kommune. Teknisk bistand/password til kommunerne: fbb-support@slks.dk

16 Fotoregistrering af Havnevej 46 Havnevej 46 - facade mod Havnevej Havnevej 46 - gavl mod Brolæggerstræde og facade mod gård Havnevej 46 - manglende udvendig vedligeholdelse Havnevej 46 - Fælles toilet og baderum i tilbygning Havnevej 46 - stue i stuelejlighed Havnevej 46 - køkken i stuelejlighed

17 Fotoregistrering af Havnevej 46a Havnevej 46a - facade mod Havnevej Havnevej 46a - uisolerede lagerlokaler i gård Havnevej 46a - facade og bagindgang mod gård Havnevej 46a - Facade mod gård Havnevej 46a - stuelejlighed fra Havnevej 46 tillagt butiksareal Havnevej 46a - butikslokale

18 Fotoregistrering af Havnevej 48 Havnevej 48 - facade mod Havnevej og gavl mod Havnevej 50 Havnevej 48 - facade mod gård Havnevej 48 - gavl over tag mod Havnevej 46a Havnevej 48 - depot, vaskeri og toiletbygning i gården Havnevej 48 - toilet og baderum i gården Havnevej 48 - køkken i stuelejlighed

19 Bilag 3 - Fotoregistrering af facadelinje og bygningshøjder langs Havnevej Blegstræde (facader mod Havnevej) Havnevej Strandgade 1A - Havnevej Havnevej 44 - Brolæggerstræde 21

20 Bilag 3 - Fotoregistrering af facadelinje og bygningshøjder langs Havnevej Havnevej Havnevej Havnevej set fra øst