Etageboligbebyggelse ved Sønderhøj i Viby. Indeholder tillæg nr. 56 til kommuneplan Jernbanen

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr.: Etageboligbebyggelse ved Sønderhøj i Viby Indeholder tillæg nr. 56 til kommuneplan forslag Jernbanen Søndervangs Allé Runegårdsvej Søndervangen Ringvej Syd Statistikområde/distrikt nr.: 2.80 Registreringskortblad nr.: 65 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri April 2006

2 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice Rådhuset 8100 Århus C. Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA. Thunøgade 40, 8000 Århus C. Tlf Illustrationer er udført i samarbejde med SAHL A/S Arkitekter Sønderhøj 3, 8260 Viby. Tlf

3 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR Etageboligbebyggelse ved Sønderhøj i Viby INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v... 3 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Ophævelse af ældre lokalplan LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG TIL KOMMUNEPLAN Tillæg nr. 56 til Kommuneplan LOKALPLANKORT... bilag Vedtagelsespåtegninger... 27

4 2 Luftfoto af del af bydelen Viby. Lokalplanområdet er markeret med hvide prikker. Luftfoto af

5 3 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område ved Sønderhøj og Søndervangs Allé i Viby. Lokalplanområdet, der er ca. 3,1 ha. stort og beliggende i byzone, var ved planens udarbejdelse privat ejet. I området ligger en eksisterende toetages erhvervsbebyggelse med vejadgang fra Søndervangs Allé. Den resterende del af området henligger ubebygget. Mod nordvest grænser lokalplanområdet op til Sønderhøj og mod nordøst til erhvervsbebyggelsen Sønderhøj og Århus Købmandsskole. Mod sydvest grænser området op til centerområdet, bl.a. med Kvickly Xtra og Bauhaus, og endelig grænser området mod sydøst op til Søndervangs Allé og eksisterende parcelhus- og etageboligområde. Lokalplanområdet er ved lokalplanens udarbejdelse omfattet af den eksisterende lokalplan nr. 465, der udlægger størstedelen af området til liberale erhverv, kontorer mv. og til boliger. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 40, og bygninger må opføres i maksimalt 2 etager. Ved udnyttelse af det skrånende terræn mod vejen Sønderhøj må bygninger dog opføres i op til 4 etager. Lokalplan nr. 465 aflyses for den del, som er omfattet af nærværende lokalplan, ved endelig vedtagelse af denne lokalplan. Lokalplanområdets eksisterende terræn ligger langs Søndervangs Allé omtrent i niveau med vejen, mens det mod nordvest skråner markant ned mod Sønderhøj. Terrænet har under tidligere byggeperioder på FDB-arealerne undergået betydelige ændringer. På en del af skråningsarealerne findes en eksisterende træbeplantning bestående af bl.a. eg, fyr, ask og ahorn. Denne beplantning er udpeget som bevaringsværdig i den gældende lokalplan nr Denne beplantning vurderes ikke længere at have bevaringsværdig kvalitet og tillades derfor fældet i forbindelse med endelig vedtagelse af nærværende lokalplan - dog skal den eksisterende beplantning langs stien mellem Søndervangs Allé og Sønderhøj i størst muligt omfang bevares. Nærværende lokalplan indeholder herudover krav om etablering af ny beplantning med henblik på at få et attraktivt kvarter med indbydende friarealer. Fra lokalplanområdet er der en storslået udsigt over bydelen Viby og Århus by. Planens baggrund, mål og hovedtræk Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at dele af området kan anvendes til etageboligbebyggelse. Lokalplanens formål er at fastlægge de fysiske rammer for opførelse af en boligbebyggelse med en attraktiv placering i bydelen. Bebyggelsen fremstår med en selvstændig bebyggelsesstruktur, der danner en god overgang mellem de forskelligartede omgivende bebyggelser. De fire længehuse er placeret i en vifteform, hvorved boligerne kan opnå udnyttelse af udsigten over byen.

6 4 Boligbebyggelsen placeres på toppen af det skrånende terræn mod nord og vejen Sønderhøj, og ved en tilpasning af terrænet opnås en samlet ny helhed af parkmæssig karakter. Lokalplanområdet er opdelt i to områder, område I og II, til henholdsvis etageboligbebyggelse og erhverv. Område I Område I, der omfatter størstedelen af lokalplanområdet, er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter. Boligbebyggelsen må opføres i højst 4 etager foruden eventuelt kælder. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for området under ét. Boligbebyggelsen, der påtænkes opført som længehuse, må kun opføres inden for nærmere angivne byggefelter. Byggefelterne er placeret og orienteret, så boligbebyggelsen kan udnytte udsigten over byen optimalt. I tilknytning til boligbebyggelsen kan der desuden opføres garager, carporte, cykelskure og lignende mindre bygninger. Lokalplanen indeholder en række nærmere bestemmelser om boligbebyggelsens udformning, materialer og ydre fremtræden for at sikre en arkitektonisk tilfredsstillende helhedsvirkning i området. De ubebyggede arealer mellem længehusene skal i størst mulig omfang udlægges til fælles friarealer og opholdsarealer for beboerne i området. Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser om beplantning, så området vil fremstå med en parkagtig karakter. Den eksisterende beplantning langs og omkring den eksisterende sti fra Søndervangs Allé til Sønderhøj skal bevares i størst mulig omfang. Område II Område II, der omfatter den eksisterende erhvervsbebyggelse, fastholdes i lokalplanen til erhvervsformål. I området må der kun opføres eller indrettes lette og ikke genegivende erhvervsvirksomheder. For området gælder, at den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom ikke må overstige 50. Bebyggelsen må opføres i maksimalt 2 etager og med en maksimal bygningshøjde på 10 meter. Vej- og stiforhold samt parkering Lokalplanområdet vejbetjenes fra Søndervangs Allé, hvorfra der er fælles adgang til boligbebyggelsen og erhvervsbebyggelsen. Boligbebyggelsen vejbetjenes internt i området af en adgangsvej med udlagte parkeringsarealer. Parkeringsarealerne opdeles i mindre afsnit, der indrammes af beplantning. Lokalplanen sikrer, at den eksisterende stiforbindelse fra Søndervangs Allé til Sønderhøj fastholdes, samt at der er offentlig adgang til stien. Stien suppleres iøvrigt med intern stiforbindelse, og der vil være stiforbindelse til Sønderhøj-området mod nordøst. Illustrationstegningerne på side 5 og 7 viser et eksempel på, hvordan området kan indrettes og bebygges. Fotovisualiseringerne på side 9 viser den maksimale højde på den ny boligbebyggelse set fra Søndervangen og Risdalsvej.

7 5 Søndervangen Bauhaus Sønderhøj Parkering Eksisterende erhvervsbebyggelse (Sønderhøj) Kvickly Xtra Eksisterende erhvervsbebyggelse Parkering Parkering Søndervangs Allé Runegårdsvej Søndervangs Allé N Opholdsarealer Opholdsarealer Opholdsarealer Illustrationsplan. Mål 1:1.000.

8 6

9 C Eksist. bebyggelse (Sønderhøj) Eksist. sti Ny etageboligbebyggelse Eksisterende erhvervsbebyggelse 7 Kvickly Xtra A Maksimal kote 58,2 m B C Eksist. kote ca. 37,5 m Illustrerende snit A-A gennem lokalplanområdet. Mål 1:1.000 A B Sønderhøj Ny etageboligbebyggelse Eksisterende erhvervsbebyggelse Søndervangs Allé Oversigtlig illustrationsplan, der viser Maksimal kote 61,2 m placeringen af de illustrerende snit Eksist. kote ca. 41,5 m Eksist. kote ca. 48,8 m Illustrerende snit B-B gennem lokalplanområdet. Mål 1:1.000 Søndervangs Allé Ny etageboligbebyggelse Bauhaus Bernstorffsvej Maksimal kote 58,2 m Maksimal kote 59,2 m Maksimal kote 60,2 m Maksimal kote 61,2 m Eksist. kote 57,7 m Eksist. kote ca. 41,8 m Eksist. kote ca. 34,7 m Eksist. kote ca. 34,6 m Sønderhøj Banelegeme Illustrerende snit C-C gennem lokalplanområdet og omgivelser. Mål 1:1.000

10 8

11 9 Fotoillustration, hvor den maksimale højde for ny etageboligbebyggelse er vist med rød streg, set fra Søndervangen. Fotoillustration, hvor den maksimale højde for ny etageboligbebyggelse er vist med rød streg, set fra Risdalsvej. Den sorte linie viser den maksimale højde på mulig ny erhvervsbebyggelse i henhold til den gældende lokalplan 465.

12 10 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at lokalplanens delområde I kan anvendes til etageboligbebyggelse til helårsbeboelse med tilhørende fællesfaciliteter, et område med eksisterende erhvervsbebyggelse kan anvendes til ikke genegivende erhverv, etageboligbebyggelsen udformes som længehuse med en placering og orientering, så der opnås gode udsigtsforhold over byen, ubebyggede arealer udlægges til friarealer og opholdsarealer med beplantning, eksisterende sti gennem området fastholdes som sti med offentlig adgang, og at der udlægges supplerende stiforbindelser. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet og omfatter, jf. matrikelkortet på side 11, følgende matr. nr.: 5ge, del af 4f, del af 4fv og del af 5v, alle af Viby By, Viby samt alle parceller, der efter den udstykkes i området. Se fodnote 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I og II som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Området er udlagt til etageboligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af længehuse med tilhørende fællesfaciliteter, herunder vej-, sti- og parkeringsarealer samt opholdsarealer fælles for alle ejere/beboere i området. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og miljø.

13 11 N Lokalplangrænse Matrikelkortudsnit. Mål 1:1.000.

14 12 Stk. 2. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område II Stk. 3. Stk. 4. Området er udlagt til erhvervsformål. I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Kontorvirksomhed, liberale erhverv, udstillings-, service-, undervisningsog konferencevirksomhed og lignende ikke forurenende eller genegivende erhvervsvirksomheder. I området må ikke drives detailhandel. Stk. 5. Stk. 6. Der må i tilknytning til den enkelte virksomhed opføres eller indrettes én bolig for en person tilknyttet virksomheden. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Stk. 1. Udstykning inden for området må kun finde sted på grundlag af en af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, godkendt udstykningsplan. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Søndervangs Allé Stk. 2. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B m bred Sti b-d og b-e... 5 m brede. Endvidere er den eksisterende 5 m brede sti a-b-c vist med raster.

15 13 Stk. 3. Stk. 4. Vej A-B s tilslutning til Søndervangs Allé skal ske i punktet A som vist på lokalplankortet, og således at der etableres et firbenet kryds med Søndervangen. På lokalplankortet er med raster desuden vist de arealer, der inden for område I er udlagt til vej- og parkeringsareal. Inden for det pågældende areal skal der etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler m.v.). Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Vejadgang til område II skal ske fra vej A-B i punktet B, i princippet som vist på lokalplankortet. Til stierne a-b-c og b-e er der offentlig adgang. I hvert af områderne I og II skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer 2005, Århus Kommune. Til sikring af lokalplanens bestemmelser skal der til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, medsendes et projekt for de i ovenstående stk. 2 og stk. 4 nævnte veje, stier og færdselsarealer. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. Ny etageboligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet angivne byggefelter. Afstanden fra det østligste byggefelt for etageboligbebyggelse til Søndervangs Allés midte er fastsat til minimum 68,00 m, jf. lokalplankortet. Stk. 2. I området må opføres maksimalt m 2 etageareal. Se fodnote 2. Stk. 3. Stk. 4. Cykelskure, udhuse og lignende mindre bygninger kan opføres uden for byggefelterne. Eventuelle garager eller carporte skal opføres inden for vej- og parkeringsareal, som vist med særlig signatur på lokalplankortet. 2. Det angivne etageareal svarer til en maksimal bebyggelsesprocent på 40, beregnet af område I s areal.

16 14 Stk. 5. Stk. 6. Ny etageboligbebyggelse må højst opføres i 4 etager foruden eventuel kælder. For ny bebyggelse i de enkelte byggefelter gælder, at intet punkt af en bygning må være højere end de på lokalplankortet angivne koter for maksimale bygningshøjder. Elevator- og trappetårne og lignende mindre bygningsdele kan overstige den angivne maksimale bygningshøjde med maksimalt 1,50 meter, såfremt disse i øvrigt harmonerer med bebyggelsen. Stk. 7. Stk. 8. Garager, carporte, cykelskure, udhuse og lignende mindre bygninger må højst opføres i 1 etage, og bygningshøjden må ikke overstige 2,50 meter (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller et i henhold til byggelovgivningen fastlagt niveauplan). Inden for området må etableres underjordisk parkeringsanlæg. Område II Stk. 9. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Stk. 10. Stk. 11. Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager. Intet punkt af en bygning må være højere end 10 meter over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller et i henhold til byggelovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 13. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 meter i forhold til eksisterende terræn eller et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 meter kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Område I Stk. 1. Facader på ny etageboligbebyggelse må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer og kombinationer heraf: Teglsten, herunder skærmtegl, og puds. Træpartier med træets naturlige overflade og farver og malet i lyse og mørke farver. Stål, zink, kobber og aluminium i lyse og mørke farver. Glas og beton.

17 15 Stk. 2. Tage på etageboligbebyggelsen skal udformes som tilnærmelsesvis flade tage med maksimalt 10 graders taghældning. Tagenes flader, bortset fra tage over altangange, skal fremstå som ensartede hele flader, som kan gennembrydes af elevatortårne, trapper og ovenlys. Tage skal fremstå uden fremtrædende tekniske installationer. Som tagmateriale kan anvendes tagpap, zink og kobber eller lignende samt glas over altangange og altaner. Stk. 3. Garager, carporte, cykelskure, udhuse og lignende bygninger må opføres i andre materialer og med en anden taghældning end anført i 8, stk. 1 og 2, såfremt der kan opnås en arkitektonisk tilfredsstillende helhedsvirkning. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 4. Stk. 5. I området må ikke opsættes udendørs antenner, herunder paraboler, der er synlige fra offentligt tilgængeligt areal. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. 9. Ubebyggede arealer Område I Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Ubebyggede arealer, bortset fra færdsels- og parkeringsarealer, udlægges til fælles opholds- og friarealer for beboerne i området, i princippet som vist på illustrationsplanen side 5. I området skal etableres opholdsarealer på mindst 50 % af etageboligbebyggelsens etageareal. Opholdsarealerne skal etableres uden synlige skel i form af hegning eller lignende. Parkeringsarealerne opdeles i mindre afsnit og indrammes af trærækker af løvfældende danske træarter med underbeplantning. Langs adgangsvejen etableres beplantning af løvfældende træarter i princippet som vist på illustrationsplanen side 5. Se fodnote Specielt henledes opmærksomheden på, at der skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuel belysning ved udarbejdelsen af beplantningsplanen. I øvrigt henvises til Vejledning for træbeplantning udgivet af Århus Kommune, Trafik og Veje.

18 16 Stk. 5. Stk. 6. På skråningsarealer langs vejen Sønderhøj skal der etableres afskærmende, lav buskbeplantning bestående af løvfældende og blomstrende buskarter samt grupper af løvfældende danske træarter. I området i øvrigt etableres parkagtig beplantning med træer og buske i princippet som vist på illustrationsplanen, side 5. Den eksisterende beplantning langs stien a-b-c bevares i størst mulig omfang. Der må ikke fældes i beplantningen, før der foreligger en af Århus Kommune, Natur og Miljø, godkendt plan for, hvilke træer der skal bevares. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7. Ubebyggede arealer skal med hensyn til udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning i området. 10. Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse og udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Jernbanestøj Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som jernbanestøj påfører boligbebyggelse og udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som jernbanestøj påfører støjfølsomt erhverv, ikke overstiger 65 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Af hensyn til vibrationer fra den jyske længdebane skal boligbebyggelse placeres i en afstand af mindst 50 m fra midten af nærmeste spor. Afstanden kan dog reduceres, såfremt det ved målinger kan påvises, at vibrationsgrænsen kan overholdes. Virksomhedsstøj Stk. 5. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser.

19 Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse i det enkelte område ikke må tages i brug før: - Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værker har fundet sted. - Der efter Århus Kommune, Teknik og Miljø s skøn er anlagt en passende del af de i 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser. Ligeledes skal en passende del af de i 9 nævnte opholds- og friarealer være planeret, tilsået mede græs og/eller beplantet. Se fodnote Grundejerforening Stk. 1. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanens område I (boligområdet). Se fodnote Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold før der foreligger: - Tilladelse fra Århus Amt om påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejde på matr. nr. 4f, Viby By, Viby, jf. Lov om forurenet Jord, 8. - Tilladelse fra Århus Amt om ændret anvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, opholdsarealer eller lignende forureningsfølsom anvendelse på matr. nr. 4f. 14. Ophævelse af ældre lokalplan Lokalplan nr. 465, som er vedtaget af Århus Byråd den 17. juni 1992, ophæves for det område, som er omfattet af nærværende lokalplan ved dennes endelige vedtagelse og offentliggørelse. 4. Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en fastlagt tidsramme. 5. Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i en deklaration, der vil blive udarbejdet for lokalplanområdet og tinglyst ved lokalplanens endelige vedtagelse.

20 18 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget BO BO ER ER BO CE BO Udsnit af kommuneplanens rammekort. Lokalplanområdet

21 Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for det aktuelle område, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes erhvervsområde ER. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser med hensyn til anvendelse, etageantal, bygningshøjde og bebyggelsesprocent. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen er indeholdt i Tillæg nr.56 til Kommuneplan Tillægget er gengivet på side 25 og 26. Tillæg nr. 56 indeholder for området omfattet af nærværende lokalplan udlæg af to nye delområder, delområde BO og delområde ER. Delområde BO udlægges til boligformål i form af etageboliger. Etageantallet øges til maksimalt 4 og den maksimale bygningshøjde øges til 14 meter. Bebyggelsesprocenten fastlægges til 40% for delområdet under ét. Delområde ER, der omfatter område med eksisterende erhvervsbebyggelse, fastholdes til erhvervsformål (virksomhedsklasse 1). Bebyggelse må opføres i maksimalt 2 etager og med maksimal bygningshøjde på 10 meter. Bebyggelsesprocenten er maksimalt 50 for delområdet under ét. Hidtidig lokalplanlægning i området Lokalplanområdet er omfattet af gældende lokalplan nr. 465, der blev endeligt vedtaget af byrådet i juni 1992 som en samlet plan for byomdannelse af FDB s tidligere fabriksområde i Viby. Denne lokalplan har dannet grundlag for udvikling af Sønderhøj-området og etablering af butikscentret bl.a. med Kvickly Xtra. For den sydvestlige del af det tidligere FDB-område vedtog byrådet i september 2002 en ny lokalplan nr. 650, der muliggjorde en udbygning med butikker og erhvervsbebyggelse i dette område. Denne lokalplan har bl.a. dannet grundlag for etablering af Bauhaus i området. Lokalplanområdet er i lokalplan nr. 465 udlagt til liberale erhverv, kontorformål m.v. og til boliger. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 40, og bygninger må opføres i maksimalt 2 etager. Ved udnyttelse af det skrånende terræn mod vejen Sønderhøj må bygninger dog opføres i op til 4 etager. En eksisterende træbeplantning, bestående af bl.a. eg, fyr, ask og ahorn på skråningsarealerne mod Sønderhøj er vist som bevaringsværdig i lokalplan nr Nærværende lokalplan medfører, at lokalplan nr. 465 ophæves for det område, som er omfattet af nærværende lokalplan. Århus Kommuneatlas Lokalplanområdet indgår ikke i kommuneatlassets beskrivelse af bevaringsværdige sammenhænge. 19

22 20 I lokalplanområdet findes ikke ældre bygninger, hvis bevaringsværdi er registreret i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneatlasset, og således heller ikke bygninger, der er omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. Overordnede vejforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Søndervangs Allé, hvorfra der er adgang til det overordnede vejnet i kommunen. Via fortov langs Søndervangs Allé er der forbindelse til den niveaufrie fodgængerkrydsning ved Ringvej Syd og til Søndervangskolen. Den eksisterende sti i lokalplanområdet mellem Søndervangs Allé og vejen Sønderhøj fastholdes. Stien suppleres med intern stiforbindelse og forbindelse til Sønderhøj-området mod nordøst. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har oplyst, at museet har foretaget en arkivalsk kontrol af området. Der er ikke registreret arkæologiske fund i selve området, og man må forvente, at tidligere byggeaktiviteter har ødelagt arkæologiske spor i råjorden. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 27. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Vejstøj I lokalplanens 10 er indeholdt bestemmelse om, at boligbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau, der overstiger 55 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Boligbebyggelsens placering i en afstand af minimum 68 meter fra Søndervangs Allé vurderes at betyde, at boligbebyggelsen ikke er belastet af et støjniveau, der overstiger kommuneplanens støjbestemmelser. Trafikbelastningen på vejen Sønderhøj vurderes at være af en begrænset størrelse, så kommuneplanens støjbestemmelsere er overholdt. Støj og vibrationer fra jernbanetrafik Området er belastet af jernbanestøj fra DSB s Jyske Længdebane. Støjbelastningen fra hovedsporet Århus-Skanderborg vurderes, ifølge vejledning om Støj og vibrationer fra jernbaner, Miljø- og Energiministeriet, Miljøstyrelsen 1997, at være ca. 74 db(a) 10 meter fra midten af nærmeste spor. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at i forhold til jernbanestøj skal der sikres et indendørs støjniveau på 30 db(a), og at det udendørs støjniveau ikke må overstige 60 db(a) på facader af boligbebyggelse. På facader af støjfølsomme

23 erhverv skal der sikres et indendørs støjniveau på 30 db(a), og det udendørs støjniveau må ikke overstige 65 db(a). Når særlige forhold taler for det, vil der kunnne komme fravigelser herfra. I sådanne tilfælde må det ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering er de lempede støjbestemmelser taget i anvendelse, således at der skal sikres et indendørs støjniveau på maksimalt 30 db(a) på døgnbasis, og et udendørs støjniveau, der ikke overstiger 60 db(a) på mindst en facade i forhold til boligbebyggelse, og i forhold til støjfølsomme erhverv skal der sikres et indendørs støjniveau på 30 db(a), og at det udendørs støjniveau ikke overstiger 65 db(a) på mindst én facade. I henhold til kommuneplanen og vejledning nr. 6/1985 fra Miljøstyrelsen Støj og vibrationer fra jernbaner må der af hensyn til vibrationer ikke opføres bebyggelse til boligbebyggelse og støjfølsomme erhverv inden for en afstand af 50 meter fra midten af DSB s sporanlæg. Området for lokalplan nr. 772 er beliggende i en større afstand end 50 meter fra jernbaneterrænet. Der henvises i øvrigt til lokalplanens 10 om støjforhold. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i lokalplanområdet, må ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Forureningsforhold - jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord, har pr. 7. december 2004 oplysninger om, at Århus Amt har kortlagt matr. nr. 4f og 5v på vidensniveau 2, jf. Lov om forurenet Jord. Matr. nr. 4f er kortlagt, fordi der tidligere har været opstillet et tankanlæg med 2 benzinstandere på ejendommen. Det kortlagte areal på matr. nr. 5v berører ikke lokalplanområdet. I forbindelse med byggeaktiviteter i området er der desuden konstateret let forurenet fyldjord. Bygningsinspektoratet samt tilsynsmyndigheden Århus Amt skal kontaktes før der igangsættes grave- eller bygge-/anlægsarbejde og før arealets anvendelse ændres til daginstitution, bolig eller anden følsom anvendelse. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendommen, matr. nr. 4f, Viby By, Viby, skal jordflytningen anmeldes til Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. 21

24 22 Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal forhåndsgodkendes af Århus Amt. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i område, hvor Århus Kommunale Værker har vandindvindingsinteresser. Der må ikke anvendes pesticider eller forekomme anden forurening, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Der tinglyses en deklaration for området med forbud mod brug af sprøjtemidler eller anden form for forurening, der ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtereing af forurenende stoffer såsom opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er kollektiv trafikbetjent med linie 25 på Søndervangs Allé, linie 92 på Sønderhøj og Ringvej Syd, linie 202 på Ringvej Syd og linie 12 på Holme Ringvej. Endvidere er der mulighed for at benytte standsningsstedet ved Viby Station. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet i Søndervangskolens distrikt. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestue: Søndervangs Allé Viby J. Heldagsbørnehave: Rosenhøj Viby J. Kjærslund 1 A 8260 Viby J. Karensnindevej Viby J. Integreret institution (0-6 års): Søndervangen Viby J. Fritidshjem: Rosenhøj Viby J. Kjærslund 1 B 8260 Viby J.

25 23 Teknisk forsyning Elforsyning: Vandforsyning: Varmeforsyning: Afløbsforhold: Spildevand: Regnvand: Ny bebyggelse skal tilsluttes Viby Elværk, Skanderborgvej 178B-180, 8260 Viby J. på selskabets til enhver tid gældende betingelser. Området forsynes fra Århus Kommunale Værker efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår iøvrigt. Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, ved Natur og Miljø, Bautavej 1, 8210 Århus V. Spildevand skal afledes via eksisterende privat ledningsanlæg i området til Viby Renseanlæg. Regnvand skal afledes via privat regnvandsbassin og eksisterende privat regnvandsledning til offentlig fællesledning ved Sønderhøj. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf.:

26 24 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet kan kommunen ekspropriere privates ejendom eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

27 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 56 til Kommuneplan 2001 Som anført på side 19 udskilles der af erhvervsområdet ER to nye delområder, der benævnes delområde BO og delområde ER. De ændrede områdegrænser fremgår af nedenstående rammekort til tillæg nr. 56 til Kommuneplanen. Rammebestemmelserne for de nye delområder er anført på næste side ER BO BO ER BO ER ER BO CE BO Rammekort til tillæg nr. 56 til kommuneplanen.

28 26 ANVENDELSE OG SPECIELLE BESTEMMELSER ETAGE- ANTAL BEBYGGELSENS OMFANG SUPPLERENDE BESTEMMELSER BO Etagebolig ER Erhverv Klasse 1 4 etager Maks. bygningshøjde: 14 m. Maks. bebyggelsesprocent: etager Maks. bygningshøjde: 10 m. Maks. bebyggelsesprocent: 50.

29 Sønderhøj c K 61,2 K 60,2 I Signaturforklaring Lokalplangrænse K 59,2 Områdegrænse Byggefelt med angivelse af kote for maksimal bygningshøjde i område I K 58,2 Vejareal Vej- og parkeringsareal i område I b e A Vejbetegnelse Principiel placeret indkørsel II d a Stiareal Stibetegnelse B a Højdekurve, eksisterende terræn A Søndervangen Runegårdsvej Søndervangs Allé N PLANLÆGNING OG BYGGERI - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr. 772 Lokalplankort TEGN.NR MÅL 1: DATO: 4. april 2006 TEGN. AF: HTH

30 27 Foranstående er vedtaget som forslag til lokalplan nr. 772 i mødet den... Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt i perioden fra den... Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 772 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den...