Teknik- og Miljøudvalget indstiller, at byrådet godkender projekt og anskaffelsessum inden byggestart,

Transkript

1 Punkt 13. Nørresundby Boligselskab - 75 almene ældreboliger med serviceareal, Carl Klitgårdsvej 5 - Fremtidens Plejehjem. Projekt og ansaffelsessum inden byggestart (skema B) Teknik- og Miljøudvalget indstiller, at byrådet godkender projekt og anskaffelsessum inden byggestart, herunder, at antallet af boliger forøges med 5 til 75 ældreboliger, at den støtteberettigede anskaffelsessum forhøjes med kr. til kr., at det kommunale grundkapitallån forhøjes med kr. til kr., at den forhøjede kommunegaranti for realkreditlånet til finansiering af projektet bevilges, og at Nørresundby Boligselskab etablerer erhvervsarealer i byggeriet. Jane Østergaard bemærker, at Aalborg Kommune sender et dårligt signal, når man vælger at spare på bæredygtighedstiltag som grønne tage. Kirsten Algren kan ikke anbefale indstillingen med en husleje på kr. 7249,- pr. mdr. til en plejehjemsbolig på netto 50 m 2. Magistraten anbefaler indstillingen. Sagsbeskrivelse Bygherre: Boligdelen: Nørresundby Boligselskab, Afdeling 65 Serviceareal: Aalborg Kommune, Ældre- og Handicapforvaltningen. Byggeriet skal opføres på den tidligere slagterigrund i Nørresundby på en grund direkte ud til Limfjorden. Skema A blev godkendt i byrådet den 13. december 2010 (punkt 39). Projektet omfattede 70 plejeboliger på ca. 80 m 2, inklusive fælles boligareal, fælleslokaler og tilhørende servicearealer, i alt ca m 2. Under den efterfølgende detailprojektering er projektet blevet bearbejdet i et samarbejde mellem Ældre- og Handicapforvaltningen og Nørresundby Boligselskab. Servicearealerne er forøget og aktivitetscentret fra Vestergade er blevet indarbejdet i projektet. Der blev afholdt licitation ultimo september Licitationsresultatet gav en samlet overskridelse på ca. 33 mio. kr., svarende til ca. 24% overskridelse i forhold til budgettet ved skema A, som var på 140 mio. kr. for den støttede del af projektet.

2 Med henblik på mulige besparelser har forskellige projektændringer i forhold til lokalplanen været drøftet i et møde mellem boligselskabet og Teknik- og Miljøforvaltningen, og sagen blev behandlet i et rådmandsmøde den 8. november Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte den 13. november 2011 administrativt dispensation fra lokalplanens bestemmelser til at udnytte varegård m.v. i stueplan til aktiviteter, som skulle have været placeret i kælderen, og der blev givet tilladelse til at indrette 5 ekstra plejeboliger indenfor eksisterende bygningsrammer. Det anvendelige etageareal er reelt blevet reduceret, men rent beregningsteknisk i forhold til BBR er bruttoetagearealet forøget med ca. 640 m 2. Den 16. november 2011 blev Ældre- og Handicapudvalget også orienteret om licitationsresultatet. Udvalget besluttede, at der skulle arbejdes videre med projektet under nærmere angivne forudsætninger, herunder at lokaler til hjemmeplejen, som var planlagt flyttet hertil fra Vesterbrogade, skulle udgå, og at der skulle indarbejdes 4-5 ekstra boliger indenfor eksisterende bygningsrammer i et forsøg på at finde de nødvendige besparelser i projektet. Den 7. december 2011 blev Ældre- og Handicapudvalget igen orienteret om status. Udvalget fik fremlagt tegninger/skitser, der viste, hvordan projektet kunne tilføres 5 ekstra boliger. Boligerne er placeret i nogle af de rum, som før var dobbelthøje, således at bygningen kunne udnyttes bedre. Udvalget tilkendegav dog, at luftigheden i bebyggelsen stadig skulle vægtes højt, og at foyerområdet skulle bibeholdes med højt til loftet. Beslutningen i udvalget blev, at der på dette grundlag skulle arbejdes videre med besparelser i projektet i dialog med entreprenøren. Den 5. januar 2011 blev det samlede besparelsesforslag fremlagt for styregruppen og medlemmer af den undergruppe, der har arbejdet med indretning af byggeriet, til godkendelse. Med disse projektændringer er der fundet de nødvendige besparelser, så maksimumbeløbet for alment byggeri kan overholdes. Af væsentlige besparelser i forhold til støttesagen kan nævnes: Kælderen udgår, og de funktioner og tekniske installationer, der lå i kælderen, flyttes til stueetagen, bl.a. til de planlagte lokaler, hvor hjemmeplejen skulle have været. Der indrettes 5 ekstra boliger i tidligere dobbelthøje rum. De grønne tage med inventar udgår. Facadepuds erstattes med betonelementer. Etagehøjden reduceres med cm. Antallet af elevatorer reduceres fra 4 til 2 stk. Den 18. januar 2012 blev spareforslagene godkendt af Ældre- og Handicapudvalget. Det fremgik af indstillingen, at der ikke kunne anbefales yderligere besparelser, da dette i givet fald ville kræve væsentlige ændringer ved bygningens udseende og indretning og i det hele taget ved konceptet for Fremtidens Plejehjem. Det blev samtidig besluttet, at et affaldssug til 2,4 mio. kr. skal finansieres af

3 Ældre- og Handicapforvaltningen udenfor den støttede anskaffelsessum, som en driftsbesparelse for kommunen. Det har hele tiden været et ønske, at Fremtidens Plejehjem skulle etableres som et forsøgsprojekt, hvor der skal indarbejdes nye teknologiske hjælpe- og kommunikationsmidler og hvor nye boformer for ældre skal kombineres med en række forskellige servicetilbud, som også kan anvendes af ude fra kommende borgere. Byggeriets udseende er således bibeholdt uændret som en vinkelbygning i henholdsvis tre, fire og fem etager med forskudte gavle og tagterrasser og uændret facadeudtryk. Stueetagen indrettes med en stor foyer med mulighed for etablering af forskellige tilbud og funktioner. Stueetagen skal indrettes for både husets beboere, brugere af aktivitetscentret og ude fra kommende, der ønsker at spise i restauranten. Denne skal samtidig fungere som spisested for de beboere, der måtte ønske det. 1. sal indrettes med administration og aktivitetsrum i hjørnet med åben forbindelse til foyeren i stuen samt med boliger i begge fløje, der placeres omkring fælles gangarealer. Øvrige etager indrettes tilsvarende med boliger og små lokale, fælles opholdsarealer. Ideen med en fælles restaurant er at give beboerne mulighed for enten at indtage maden i restauranten, i mindre grupper på de forskellige etager eller i egen bolig. Alle boliger bliver reelle to-rums boliger med depotrum i boligen. Det samlede boligareal, inklusive fælles boligareal, bliver på m 2. Herudover indrettes et multirum og en spisesal i tilknytning til restaurationsområdet, med tilhørende andel af adgangsarealer på 300 m 2 i stueetagen. Dette areal bliver en del af afdelingen og indrettes som fælleslokaler for beboerne, men skal ikke medregnes i beregningen af det individuelle boligareal. Det samlede areal i boligafdelingen, der indrettes som en selvstændig ejerlejlighed, bliver på m 2. Der indrettes en særskilt almen afdeling (ejerlejlighed) på samlet 840 m 2 med servicearealer for beboerne, som kommunen skal eje, og hvor der gives statslig støtte til opførelsen ( kr. pr. bolig). Herudover indrettes yderligere en ejerlejlighed på 840 m 2 med aktivitetscenter, som også skal ejes af kommunen, men opføres uden støtte efter almenboligloven. Endelig indrettes en ejerlejlighed på 250 m 2 med restaurant, som også opføres uden støtte. Ejerlejligheden opføres af Nørresundby Boligselskab som erhvervsarealer i henhold til sideaktivitetsbekendtgørelsen. Ifølge denne kan en almen boligorganisation, under nærmere angivne forudsætninger og med kommunens godkendelse, etablere erhvervsarealer i byggeri, der falder inden for almene boligorganisationers kerneaktiviteter. Byggeriets samlede bruttoetageareal bliver på m 2.

4 Byggeriets art Antal boliger Husleje pr. måned Skema A Husleje pr. måned Skema B Etagebyggeri 75 2-rums á ca. 80 m kr kr. Huslejen er beregnet ud fra et samlet boligareal på m 2. Byggeriet er projekteret, så det overholder energikravene til lavenergibygninger klasse 2015 i bygningsreglement Dette er i overensstemmelse med Teknik- og Miljøudvalgets beslutning på mødet den 4. februar 2010 (punkt 3). Økonomi Den samlede anskaffelsessum er i forhold til skema A steget med 930 kr. pr. m 2 til kr. pr. m 2, svarende til rammebeløbet for almene ældreboliger påbegyndt i 2012, inklusive energitillæg. Udgiftsfordeling: Grundudgifter 16%, omkostninger 15% og håndværkerudgifter 69%. Den gennemsnitlige årlige husleje er steget med 88 kr. i forhold til skema A til kr. pr. m 2. Heraf udgør kapitaludgifterne 678 kr. og de øvrige driftsudgifter excl. forsyningsudgifter 355 kr. pr. m 2 pr. år. Den samlede anskaffelsessum for servicearealerne er steget med kr. i forhold til skema A til kr., hvilket giver kr. pr. m 2. Dette skyldes, at servicearealet er forøget med 140 m 2 til 840 m 2 i forhold til skema A. Finansiering Anskaffelsessum og finansiering af boligdelen pr. december 2011: Anskaffelsessum Realkreditlån (91%) Kommunal grundkapital (7%) Beboerindskud (2%) Kommunal garanti 1) Kr Skema A ca Ændring Skema B ): Den kommunale garanti omfatter den del af lånet, der har pantsikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi. Garantien blev foreløbig beregnet til ca. 60% af lånebeløbet ved skema A. Ejendommens værdi (markedsværdien) og dermed garantibeløbet er nu beregnet foreløbigt af det långivende realkreditinstitut til 66,72% af lånebeløbet. Sagen medfører ikke kommunal ydelsesstøtte. Ydelsesstøtte til realkreditlån betales fuldt ud af staten.

5 Anskaffelsessummen for servicearealerne skal finansieres af Ældre- og Handicapforvaltningen. Staten giver et tilskud til finansieringen på kr. pr. tilknyttet ældreboliger, svarende til kr. Beslutning: Godkendt. Jane Østergaard og Daniel Nyboe Andersen bemærker, at Aalborg Kommune sender et dårligt signal, når man vælger at spare på bæredygtighedstiltag som grønne tage.

6