Rammer for lokalplanlægning 1-B260 1-B420 1-G2 1-E2 1-E3 1-G4 1-T2. Holbæk Motorvejen 2-G7 2-F4 2-B410 2-T1 2-F3 2-G3 2-G2 2-B410 2-D5 2D2 1-B290 1-G1

Transkript

1 1-G4 1-B420 1-E2 1-E3 1-G2 1-B260 2-F3 2-F4 2-D5 2-G3 2-B410 2D2 2-T1 2-G2 2-B410 2-G7 Holbæk Motorvejen 1-T2 1-B1 -G B290 1-G1 1-B280 1-B201 1-B320 1-B 1-B420 1-B230 1-B 1-B D6 1-B251 1-BG B 3-B360 3-B285 3-G11 3-T3 3-BE4 3-G10 3-B107 -D15 3-BE5 3-G13 3-B370 3-B24 3-B108 3-B280 Rammer for lokalplanlægning

2 Rammer for lokalplanlægning Rammer for lokalplanlægningen skal sikre, at kommuneplanens intentioner indarbejdes i lokalplanlægningen, ved at lægger begrænsninger for anlægs-, bygge- og anvendelsesmuligheder i de enkelte lokalplanområder i kommunen. Hele kommunen er inddelt rammeområder efter råder, og må kun fastsætte bestemmelser i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Hvad står der i rammerne? Kommuneplanen skal efter Planlovens 11 a indeholde retningslinjer for: 1) udlægning af arealer til byzoner og sommerhusområder, 2) beliggenheden af områder til forskellige byformål, f.eks. boligformål, erhvervsformål, blandede byfunktioner, beliggenheden af offentlige institutioner, serviceformål, byomdannelsesområder m.v., 3) den kommunale detailhandelsstruktur, herunder afgrænsning af bymidter, bydelscentre, lokalcentre, områder til særlig fastsættelse af det maksimale bruttoetageareal til butiksformål for det enkelte område og maksimale bruttoetagearealer for de enkelte butikker i de enkelte områder, herunder også for enkeltstående butikker, jf. 5 l-5 r, 4) 5) beliggenheden af tekniske anlæg, 6) beliggenheden af områder til virksomheder mv., hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening må stilles særlige beliggenhedskrav, 7) beliggenheden af enkeltanlæg, der må antages at påvirke miljøet væsentligt, 8) sikring af, at støjbelastede arealer ikke udlægges til støjfølsom anvendelse, medmindre den fremtidige anvendelse kan sikres mod støjgener, 9) beliggenheden af arealer til fritidsformål, herunder kolonihaveområder og andre rekreative områder, 10) varetagelsen af de jordbrugsmæssige interesser, herunder udpegningen og sikringen af særlig værdifulde landbrugsområder, 11) beliggenheden af skovrejsningsområder og områder, hvor skovtilplantning er uønsket, 12) lavbundsarealer, herunder beliggenheden af lavbundsarealer, der kan genoprettes som vådområder, 13) varetagelsen af naturbeskyttelsesinteresserne, herunder beliggenheden af naturområder med særlige naturbeskyttelsesinteresser, af økologiske forbindelser samt af potentielle naturområder og potentielle økologiske forbindelser, 14) sikring af kulturhistoriske bevaringsværdier, herunder beliggenheden af værdifulde kulturmiljøer og andre væsentlige kulturhistoriske bevaringsværdier, 15) sikring af landskabelige bevaringsværdier og beliggenheden af områder med landskabelig værdi, herunder større, sammenhængende landskaber, 16) sikring af geologiske bevaringsværdier, herunder beliggenheden af områder med særlig geologisk værdi, 17) anvendelsen af vandløb, søer og kystvande, 18) arealanvendelsen i kystnærhedszonen, 19) realisering af regler eller beslutninger fastsat af Staten i henhold til Planloven Flere af disse retningslinjer indskrives i rammerne for lokalplanlægningen, resten vil ikke være aktuelle for Vallensbæk eller fremgå af hoved- 105

3 Vallensbæk Kommune Rammer for lokalplanlægning strukturen og redegørelsen. Efter planlovens 11 b skal rammerne for indholdet af lokalplaner fastsættes for de enkelte dele af kommunen med hensyn til: 1) fordelingen af bebyggelsen efter art og anvendelsesformål, 2) områder for blandede byfunktioner, 3) bebyggelsesforhold, herunder rammer for bevaring af bebyggelser eller bymiljøer, 4) byfornyelsen i eksisterende bysamfund, 5) byomdannelsesområder, hvor anvendelsen af bebyggelse og ubebyggede arealer til erhvervsformål, havneformål eller lignende aktiviteter skal ændres til boligformål, institutionsformål, centerformål, rekreative formål eller erhvervsformål, der er forenelige med anvendelse til boligformål, 6) forsyningen med offentlig og privat service, 7) områder til butiksformål, herunder rammer for det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål, for maksimale bruttoetagearealer for de enkelte butikker og for antallet og placeringen af udvalgsvarebutikker omfattet af 5 q, stk. 2, 8) institutioner og tekniske anlæg, herunder varmeforsyningsforhold, 9) områder til fritidsformål, herunder kolonihaveområder, jf. 11 c, 10) 11) overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområder, 12) rækkefølgen for bebyggelse og ændret anvendelse af arealer til byformål, de i nr. 5 nævnte byomdannelsesområder og sommerhusområder og 13) anvendelsen af vandområder og udformning af anlæg på vandområder i et byomdannelsesområde inden for eller i tilknytning til en havns dækkende værker Herudover fastlægger Planlovens 11b, stk. 2, at kommuneplanen kan indeholde retningslinjer for andre forhold end nævnt i 11b, stk. 1 og 11a, der kan være af betydning for arealanvendelsen og bebyggelsen. Det betyder, at rammerne også fastlægges for forhold der har betydning for hele kommunen. Rammerne fastlægger dog ikke bestemmelser om alle de forhold, der kan optages bestemmelser om i en lokalplan - her henvises til planlovens 15 stk. 2. Som følge af klimaudfordringerne, jf. kap. 9 er følgende forhold særligt udpeget i rammerne: Afvandingsprocent: For at sikre størst mulig lokal nedsivning af regnvand, fastsættes hvor stor en del af hele rammeområdets areal og af hver grund, der må ledes til kloak. Nogle rammeområder har endvidere grønne fællesarealer, der udpeges som bevaringsværdige, for at sikre tilstrækkeligt med areal til nedsivning. Lavtliggende områder: Arealer der ligger lavt og/eller tæt på vandløb hvor der kan være risiko for oversvømmelser. Lokalplanen skal derfor fastlægge bestemmelser om opfyldning til mindste niveaukote for bebyggelse eller andre tiltag som f.eks. diger. I områderne vil forhøjet udnyttelsesgrad eller byfortætning ikke være muligt. Rammerne er dog ikke mere detaljerede, end der stadig er en rimelig justeringer og yderligere detaljering i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanens bestemmelser, og da rammerne fastsætter en maksimalgrænse på planlægningen, vil en lokalplans bestemmelser i mange tilfælde være skærpede i forhold til rammernes bestemmelser. 106

4 Rammer for lokalplanlægning Kommunens 3 bydele er hver for sig opdelt i en række enkeltområder som vises på et oversigtskort forrest i hvert bydelsafsnit. Opdelingen i enkelt rammeområder er foretaget ud fra, hvad området skal anvendes til ved ny lokalplanlægning. Oftest vil det være samme anvendelse som gælder i gældende lokalplan. PlanDK2. For alle områder bestemmes en generel anvendelse (AN- - VSPEC). Grænserne for rammeområderne følger i udgangspunktet ejendomsskel, men med følgende afvigelser: For at fastholde sammenhængen i rekreativt grønne områder i byzonen er enkelte matrikler delt mellem bebyggelse og det grønne område. Langs St. Vejle Å og Bækrenden er der i byzone udlagt nye rammeområder 8 meter fra top af brinken, svarende til 7.3 i lokalplanen nr. 73 for Landsbyen. Strandgrundene der grænsen mod Kystkilen er udlagt til nyt rammeområde for den del af strandparken, der ligger inden for strandbeskyttelseslinjen. Denne er sammenfaldende med vejudlæg i Partiel Byplan nr. 14. Grænsen er allerede gældende henover eksisterende matrikler. Samme grænse vil være gældende i ny lokalplan, og ved lokalplanlægning kan arealet overføres til landzone. Byggelinier til motorveje er med i rammer for disse. For at sikre muligheden for overhalingsspor til S-banen, ligger en del af matrikler langs banen i rammeområde for S-banen. I landzonen er muligheden for at opføre boliger indskrænket til eksisterende tofter med eget rammeområde. På del af matrikel uden for toften kan der ikke bebygges, med mindre der er tale om en landbrugspligtig ejendom. Vejarealer mellem rammeområder ligger ikke i et rammeområde der giver særlig anvendelse. Nogle vejarealer er dog med i tilstødende rammeområder, da gældende lokalplaner giver mulighed for at inddrage vejarealet til ny anvendelse, eller hvor vejudlæg er overdimensioneret i Hvornår gælder rammerne? Rammerne fastlægger forhold der skal være gældende i kommende lokalplaner. For ejendomme omfattet af en godkendt byplanvedtægt eller lokalplan, gælder disses bestemmelser fortsat, indtil de eventuelt ændres ved en ny lokalplan. Efter Planlovens 12 skal Kommunen virke for kommuneplanens gennemførelse. Det betyder, at Kommunen er forpligtet til at give grundejere mulighed for at udnytte planens muligheder. Planlovens 13, stk. 3 fastlægger, at Kommunen snarest skal udarbejde et forslag til lokalplan, hvis en grundejer ønsker en udstykning eller et byggearbejde m.v., der er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, men som er så omfattende, at der skal udarbejdes ny lokalplan. Kommunalbestyrelsen kan i et sådant tilfælde forlange, at grundejer eller bygherren yder kommunen bistand til planens udarbejdelse. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at en rammebestemmelses mulighed alligevel ikke er hensigtsmæssig, og muligheden kan ændres eller fjernes fra Kommuneplanen gennem et kommuneplantillæg. På samme måde kan nye muligheder, der ikke er med i denne kommuneplan vedtages gennem et Kommuneplantillæg. Kommuneplantillæg skal min. i 8 ugers offentlig høring. 107

5 ANVGEN kode ANVSPEC kode Anvendelse Centerområde Blandet bolig og erhverv Boligområde etageboliger over 2etager 1120 Boligområde tæt-lav 1110 Boligområde åben lav Stationsnært med mulighed for fortætning Boligområde åben lav Ikke stationsnært og uden mulighed for fortætning Område til offentlige formål Erhvervsområde kontor 3160 Erhvervsområde produktion og lager Definition Større og mindre indkøbscentre. Omfatter bl.a. lavprisvarehus, samt klynger af større udvalgsvarebutikker. Kan også omfatte arealer til andre centerformål som boliger, liberalt erhverv, samt uddannelses-, sundheds-, kulturelle, administrative, og sociale formål. Blanding af boliger og erhverv med en boligandel mellem 20 og 80 procent og tilsvarende en erhvervsandel mellem 80 og 20 procent. Rene boligområder med begrænset mulighed for lokal detailhandel, lokal privat og offentlig service og fællesanlæg. Boligandel på mindst 80 %. Mulighed for etageantal over 2. Rene boligområder med begrænset mulighed for privat og offentlig service og fællesanlæg. Boligandel på mindst 80 %. Mulighed for sammenbyggede enfamiliehuse over flere skel, samt etageboliger med højest 2 boligenheder over hinanden. Max. 2½-3 etager. Rene boligområder med begrænset mulighed for privat og offentlig service og fællesanlæg. Boligandel på mindst 80 %. Mulighed for sammenbyggede enfamiliehuse over det ene skel (dobbelthuse) samt mindre rækker af helt sammenbyggede enfamiliehuse med højest 4 i hver række. Rene boligområder med begrænset mulighed for privat og offentlig service og fællesanlæg. Boligandel på mindst 80 %. Kun fritliggende enfamiliehuse min. 2,5 m fra skel og en bebyggelsesprocent på max. 25 Omfatter arealer udlagt til uddannelses-, sundheds-, kulturelle, administrative, samt sociale formål. Områder med kontor og serviceerhverv, med begrænset mulighed for lokal detailhandel og fællesanlæg. Erhvervsandel på mindst 80 procent. Rene erhvervsområder, med begrænset mulighed for lokal detailhandel, lokal privat og offentlig service og fællesanlæg. Erhvervsandel på mindst 80 procent Tekniske anlæg Kategorien tekniske anlæg kan omfatte trafikanlæg og kommunikationsanlæg, forsyningsanlæg og andre tekniske anlæg herunder miljøanlæg, rensningsanlæg, deponeringsanlæg, m.v Rekreativt område - byzone Rekreativt område - landzone Omfatter alle fritids- og turistanlæg og rekreative grønne områder i byerne, herunder tekniske anlæg som regnvandsbassiner og beplantede støjvolde der har en rekreativ kvalitet. Omfatter alle fritids- og turistanlæg og rekreative grønne områder uden for byerne Landområde Kategorien landområde omfatter alle arealer, der ikke er omfattet af ovenstående kategorier, som: Jordbrugsområder, større naturområder, militære områder og områder til råstofindvinding.

6 Rammer for lokalplanlægning Rammebestemmelser vil være retningsgivende i forbindelse med ansøgning af dispensation fra gældende lokalplaner, da der normalt kan gives dispensation til udnyttelse af de nye rammebestemmelser, såfremt det ikke ændre væsentligt på områdets nuværende karakter. Dog kan nogle rammebestemmelser kun udnyttes efter ny lokalplan. Gældende servitutbestemmelser berøres ikke af kommuneplanens rammebestemmelser. Servitutbestemmelser kan ophæves ved lokalplanlægningen, hvis der er tale om servitutbestemmelser med et indhold, som der kan optages bestemmelser om i en lokalplan. Generelle rammer 1. Hovedstrukturen og statslige planer Lokalplaner må ikke stride mod forhold som er fastlagt i hovedstrukturen, et landsplandirektiv, en statslig vandplan eller en Natura plan, jf. lov om miljømål m.v. for vandforekomster og internationale naturbeskyttelsesområder (miljømålsloven) eller en handleplan efter samme lovs 31 a og 46 a eller regler udstedt i medfør af samme lovs 36, stk. 3. Lokalplan må heller ikke stride mod en Natura 2000-skovplan, jf. kapitel 4 i lov om skove, eller mod en råstofplan, jf. 5 a i lov om råstoffer. En lokalplan må ikke være i strid med lovgivningen i øvrigt. 2. Hovedstruktur, offentlig service retningslinjer vedrørende offentlig service, skal sikre, at disse retningslinjer kan realiseres. 3. Planlægning til butiksformål centerområdet retningslinjer vedrørende centerdannelse og centerstruktur, skal sikre, at disse retningslinjer kan realiseres. I henhold til Planloven kap. 2d må dagligvarebutikker maksimalt have et bruttoetageareal på m² og udvalgsvarebutikker på maksimalt m². Dog må butikker i lokalcentre kun være på max m². Der kan kun nyetableres eller udvides én butik til særligt pladskrævende varer. Beregning af bruttoetagearealet til butikker sker efter bygningsreglementets beregning af etageareal. Dog skal kælderarealer medregnes. Herudover kan op til 200 m² til personalekantine, personaletoiletter, Den samlede ramme for detailhandel i Nordmarken er på maksimalt etagekvadratmeter, inklusiv nybyggeri og omdannelse fordelt på m² ved eksisterende bydelscenter ved Tværbækvej og m² ved nyt rammeområde 1-C2 ved lokalcenter Blomsterengen. Ingen butik må være over m². Den samlede ramme for udvalgsvarer og dagligvare i Landsbyen er på maksimalt 100 m², inklusiv nybyggeri og omdannelse. Det overordnede center i Strandområdet har en maksimal ramme på i alt m² etagekvadratmeter til detailhandel, inklusiv nybyggeri og omdannelse. Bydelscenteret ved Bækkeskovvej/Gammel Køge Landevej har en ramme på maksimalt etagekvadratmeter, inklusiv nybyggeri og omdannelse. 109

7 Vallensbæk Kommune Rammer for lokalplanlægning 4. Hovedstruktur, erhvervsformål retningslinjer vedrørende erhvervsformål, skal sikre, at disse retningslinjer kan realiseres. jer kan realiseres. Lokalplaner skal endvidere sikre, at de til enhver tid af de respektive vejbestyrelser fastsatte vejudvidelses- og byggelinier opretholdes. Lokalplanen skal endeligt sikre, at de udlagte regionale hovedstier der går over kommunegrænsen kan gennemføres/opretholdes, ligesom det eksisterende kommunale stinet skal sikres gennemført/opretholdt. 6. Hovedstruktur, tekniske anlæg retningslinjer vedrørende tekniske anlæg, skal sikre, at disse retningslinjer kan realiseres. 7. Hovedstruktur for grønne områder og andre fritidsanlæg retningslinjer vedrørende de grønne områder og andre fritidsanlæg, skal sikre, at disse retningslinjer kan realiseres. Ved lokalplanlægning i landzone skal det tilstræbes, at disse får bonusvirkning, jf. planlovens 15, stk. 4. Lokalplaner, der træffer bestemmelser for arealer til støjfølsom anvendelse som boliger og lignende, skal sikre, at området ikke belastes dæmpning, skal kravene om forebyggelse af støjgener fastsættes som samt i Miljøstyrelsens vejledning nr. 1/1997 Støj og vibrationer fra jernbaner inkl. tillæg af juli 2007: Vejledning om anvisninger til brug ved planlægning af ny bebyggelse langs jernbaner og ved indgreb over for støj fra jernbaner. Det skal endvidere sikres, at området ikke belastes med vibrationer over 75 db, jf. Miljøstyrelsens vejledning 1983 Retningslinjer for måling og vurdering af vibrationer i det eksterne miljø. der overstiger nævnte grænser, og som følge af rammebestemmelserne fortsat er udlagt til boligformål, kan bebyggelsen i særlige tilfælde tillades anvendt til privat service, kontorer, klinikker og offentlig service. samt liberale erhverv Lokalplaner, der træffer bestemmelser for arealer til offentlig og privat administration, skal sikre, at området ikke belastes med et støjniveau Kan ovennævnte støjniveauer ikke sikres ved afstandsdæmpning, skal kravene om forebyggelse af støjgener fastsættes som beskrevet i Miljø- jøstyrelsens vejledning nr. 1/1997 Støj og vibrationer fra jernbaner. 10. Etablering af støjskærme Lokalplaner omfattende områder og veje med behov for støjafskærmning skal sikre, at udformningen og placeringen af støjafskærmningen sker efter kommunalbestyrelsens særlige godkendelse. 110

8 Rammer for lokalplanlægning mes i samråd med den pågældende virksomhed. 12. Grundstørrelse ved fritliggende enfamiliehuse uden for stationsnære områder Lokalplaner for åben-lav boligområder uden for stationsnære områder skal generelt sikre, at der ikke udstykkes grunde mindre end 700 m² til parcelhuse. Dog gælder for lavtliggende områder og Landsbyen at der ikke kan udstykkes yderligere. Grundarealet pr. bolig er i rammerne opgjort uden en eventuel andel i fællesarealer for den pågældende bebyggelse. 13. Grundstørrelser i stationsnære områder til enfamiliehuse Lokalplaner for fortætning i de stationsnære områder skal fastsætte en mindste grundstørrelse for enfamiliehuse på: Fritliggende enfamiliehuse: 600 m² min. 2,5 m til skel fra alle facader Enfamiliehuse sammenbygget over et skel: enderækkehus eller halvt dobbelthus Enfamiliehuse sammenbygget over to skel: Rækkehus midt i række 450 m² 250 m² Ved større sammenhængende rækkehusbebyggelse kan grundstørrelsen nedsættes til 150 m² såfremt der i bebyggelsen er udlagt fællesarealer til udendørs ophold. 14. Bebyggelsesprocent og etageantal i stationsnære områder til parcelhuse Lokalplaner for fortætning i de stationsnære områder skal fastsætte bebyggelsesprocent og etageantal for enfamiliehuse: Fritliggende enfamiliehuse: 35 % 1-1½ etage min. 2,5 m til skel fra alle facader Enfamiliehuse sammenbygget over et skel: enderækkehus eller halvt dobbelthus Enfamiliehuse sammenbygget over to skel: Rækkehus midt i række 50 % 2 etager 70 % 2 etager Nyt vindue i tagetager og i første sals højde i øvrigt skal placeres mindst 8,0 m til naboskel med beboelse, med mindre de to bygninger er sammenbygget ved skel. 15. Bygningers afstand mod gader, veje, stier og pladser Lokalplaner for villaområder skal sikre, at det grønne vejbillede i kommunen opretholdes og at ingen bebyggelse derfor opføres nærmere vejskel end 5,0 m. For lette carporte kan denne afstand dog nedsættes til 3,0 m til tagudhæng, hvis der fortsat kan holde to personbiler på grunden. Ny bebyggelse med skel til statslige veje som motorvejene, skal være i overensstemmelse med vejbyggelinjer eller efter tilladelse fra Vejdirektoratet som vejmyndighed. 16. Hegn mod gader, veje, stier og pladser Lokalplaner for villaområder med fritliggende enfamiliehuse skal sikre, at det grønne vejbillede i kommunen opretholdes og at hegn mod gader, veje, stier og pladser gives et tiltalende helhedsindtryk. Hegn må ikke hindre den frie oversigt ved vejkryds, vejtilslutninger eller vejsving 111

9 Vallensbæk Kommune Rammer for lokalplanlægning eller være til ulempe for færdslen. Porte, låger eller led må ikke kunne åbnes udad mod færdselsbaner, hvor andre end hegnets ejer har færdselsret. Faste hegn må ikke være over 1,8 m, og haver skal fremstå med en beplantet karakter set ude fra. 17. Bygningers udformning mindst muligt omfang. Ovenlys- og tagvinduer samt solfangere der lig- Lokalplaner for boligområder skal sikre, at facader overvejende fremstår murede eller pudsede og at byggeri indpasses de eksisterende boligkvarterer af helårsboliger. Der kan opføres facader i træ og træhuse, såfremt facader behandles i lyse og dæmpede farver svarende til murede boliger i øvrigt, og bygningen har karakter af helårsbeboelse. Bygninger skal generelt have et arkitektonisk udtryk, der er i overensstemmelse med kvarteret og dansk bygningstradition. 18. Opsætning af antenner m.v Lokalplaner skal sikre, at sammenhængende boligbebyggelser så vidt muligt tilsluttes fællesanlæg for modtagelse af TV og radiosignaler, så behovet for individuelle anlæg minimeres. Paraboler og lignende individuelle antenneanlæg skal placeres mindst synligt for omgivelserne. Ved opsætning på bygninger skal bestemmelserne i bygningsreglementet overholdes, ligesom der kun tillades opsat én parabolantenne på hver ejendom. Ved placering på jorden må parabolskålens øverste kant ikke overstige 2,0 m over terræn. Ved andre anlæg eller hvis parabolen har en diameter på mere end 1,0 m kræves kommunalbestyrelsens særlige godkendelse. 19. Transformerstationer Lokalplaner skal sikre, at der inden for områderne kan opføres de nødvendige transformerstationer til områdets betjening under forudsætning af, at disse ikke har en størrelse på over 10 m² og en højde der overstiger 3,0 m. 20. Tilslutning til kollektiv varmeforsyning Lokalplaner skal sikre, at ny bebyggelse tilsluttes den kollektive varmeforsyning i form af kraftvarme eller naturgas. 21. Fremme af energibesparelser i bygninger Lokalplaner skal sikre, at opvarmet ny bebyggelse opføres som lavenergibygning klasse 2 efter BR08 bestemmelser. Alle bygninger, som opfylder kravene for lavenergibygninger, klasse 1 efter BR08, kan opnå dispensation fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. En lokal sænkning af CO2-udledning skal dog ikke vægtes højere, såfremt der kan opnås en samlet mindre CO2-udledning. Placering af solfangere og solceller på tag skal placeres i samme vinkel 22. Indretning af liberale erhverv i egen bolig Liberale erhverv kan tillades etableret som en del af en bolig under forudsætning af: - at den der driver erhvervet har CPR-adresse i den pågældende bolig - at der kun beskæftiges arbejdskraft der har CPR-adresse i boligen - at erhvervsudøvelsen kan ske uden gener for omgivelserne - at erhvervets arealbehov ikke må medføre, at der ikke resterer en passende bolig. En passende bolig rummer som minimum direkte adgang til køkken og badeværelse med toilet, samt minimum 2 rum til beboelse i etageboligbebyggelse og 3 rum i enfamiliehuse som villa eller rækkehus. 112

10 Rammer for lokalplanlægning Liberale erhverv, der altid forudsætter kommunalbestyrelsens tilladelse til nedlæggelse af en del af boligarealet, kan således ikke etableres uden fornøden tilladelse. Højest 20 % af en bolig må nedlægges til erhvervsformål. Tilladelser vil blive ledsaget af betingelser med hensyn til parkering, skiltning m.v. afhængig af de konkrete forhold. For etageboliger må kunders besøgsmønster ikke afvige fra hvad der normalt vil være til boligen. Til liberale erhverv og lignende medregnes i denne sammenhæng virksomheder for læger, tandlæger, fysioterapeuter, frisører og lignende, advokater, ingeniører, arkitekter samt anden mindre kontorvirksomhed. Der tillades i denne sammenhæng ikke virksomheder, der omfatter produktion, forarbejdning, handel eller oplagring på stedet. 23. Bebyggelse nær kysten Lokalplaner for området nær kysten skal sikre, at bebyggelse og anlæg etableres under hensyntagen til kystlandskabet. 24. Beskyttelse af kildepladszoner Lokalplaner beliggende i kildepladszoner skal sikre, at der ikke gives tilladelse til nye grundvandstruende aktiviteter eller anlæg. Et område nord for landsbyen og store dele af Nordmarken er udpeget til kildepladszone. Kildepladszoner er højt prioriterede områder med hensyn til beskyttelse af grundvandet, fordi en forurening tæt på f.eks. et vandværks indvindingssted umiddelbart vil kunne få alvorlige konsekvenser for vandforsyningen. 25. Virkemidler der kan sikre høj anvendelse af kollektiv transport Ved lokalisering af større kontorbyggeri (over m²) og andre funktioner med mange tilrejsende inden for det stationsnære område, men uden for kerneområdet, skal det sikres at andelen af rejsende med kollektiv transport vil svare til en lokalisering inden for gangafstand fra stationen på 600 meter. Det kan ske gennem relativt færre parkeringspladser eller ved attraktiv stiforbindelse til stationen. Bygherre kan også vælge at indgå en aftale former for mobility management. 113