Hadsten Kommune Lokalplan nr. samt Tillæg nr. 27 til Kommuneplanen

Transkript

1 136 Hadsten Kommune Lokalplan nr. samt Tillæg nr. 27 til Kommuneplanen ELLEMOSEVEJ HOVVEJ VESSELBJERGVEJ ØSTERGADE FUTURAVEJ SKOVVANGSVEJ TINGHØJVEJ VESSELBJERGVEJ ØSTERGADE For anvendelse af arealet ved Hadsten Friluftsbad til tæt-lav boligbebyggelse August 2002 Hadsten Kommune Vesselbjergvej Hadsten Tlf.: Fax:

2 Lokalplanens opbygning Lokalplanen er opdelt i 3 hovedafsnit Det første afsnit er redegørelsen, der indeholder en kort beskrivelse af formålet med lokalplanen, lokalplanens indhold og baggrunden for dens udarbejdelse. Det andet afsnit indeholder selve lokalplanbestemmelserne. Heri er bestemt hvor og hvordan, der må bygges, ejendommenes anvendelse, adgangsforhold m.v. I 3. og sidste afsnit redegøres der for lokalplanens forhold til anden planlægning. Herudover er der efter lokalplanens redegørelse indsat et tillæg til kommuneplanen til sikring af lokalplanens gennemførelse. 2

3 Indholdsfortegnelse... Side Lokalplanens redegørelse - Indledning Lokalplanens indhold Lokalplanens baggrund...5 Kommuneplantillæg nr Eksisterende rammebestemmelser Fremtidige rammebestemmelser Vedtagelsespåtegning...9 Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej-, sti og parkeringsforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Støjforhold Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning...15 Lokalplanens forhold til anden planlægning Kortmateriale - Kommuneplan...16 Kortbilag A Lokalplanområdet...7 Kortbilag B Eksisterende rammer i kommuneplanen...18 Kortbilag C Fremtidige rammer i kommuneplanen...19 Kortbilag 1 Matrikulære forhold...20 Kortbilag 2 Lokalplankort...21 Kortbilag 3 Beliggenhedsplan...22 Kortbilag 4 Facadetegninger...23 Kortbilag 5 Snittegninger

4 LOKALPLAN 136 Lokalplanens redegørelse Indledning Denne lokalplan indeholder bestemmelser for et ca m 2 stort areal, beliggende ved Futuravej, grænsende til Vesselbjergvej i den østlige del af Hadsten by. Lokalplanområdet består af det tidligere Hadsten Friluftsbad. Lokalplanen udlægger arealet til boligbebyggelse i form af sammenbyggede 2 etagers boliger. Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 2 ct, 2 as og 109, samt del af matr. nr. 29 aq 81 og 95 alle Vinterslev By, Hadsten. Lokalplanområdet er beliggende i byzone inden for kommuneplanens rammeområde til offentlige formål, 4.O.11, Friluftsbad, samt inden for kommuneplanens rammeområde til boligformål 4.B.2, Østergadekvarteret. Lokalplanområdet fremgår af oversigtskortet på side 7. Eksisterende forhold. Lokalplanområdet henligger i dag som Friluftsbad med tilhørende teknik- og omklædningsfaciliteter. I den sydlige del af området findes en beboelsesbygning med vejadgang fra Tinghøjvej. Den vestligste del af ejendommen der er beliggende på modsat side af Futuravej fungerer som p-plads for Friluftsbadets gæster. Terrænforholdene på ejendommen er således, at selve Friluftsbadet er lavt beliggende med skrænter op mod Vesselbjergvej, og med skrænter op mod et plateau ind mod ejendommene Tinghøjvej 5 og7. Skræntarealet er delvist beplantet med træer. På plateauet er der placeret et solvarmeanlæg. Adgangen til solvarmeanlægget sker fra Tinghøjvej umiddelbart syd for ejendommen Tinghøjvej 7. Fremtidige forhold. Lokalplanen skaber mulighed for, at der inden for lokalplanområdet kan opføres boligbebyggelse i form af 32 boliger fordelt på 4 ens toetagers bygninger. Bygningerne bindes sammen to og to med altangange. Hver bygning indeholder 8 lejligheder fordelt med 24 tre rums boliger og 8 fire rums boliger. Til hver bolig kan udføres et depotrum 4

5 i kælder under bebyggelsen, eller alternativt opføres skure i tilknytning til bebyggelsen.. Til hver lejlighed udføres en overdækket p-plads / carport. Bebyggelsen der har et areal på ca m2, placeres på langs af skrænterne ned mod Hovbækkens oprindelige løb. Hermed åbnes der mulighed for at genetablere bækkens tidligere forløb imellem bebyggelsens to hoveddele. Den genetablerede bæk vil udgøre en herlighedsværdi for de fremtidige beboere. Enhver ændring af bækkens forløb, herunder retablering kræver tilladelse fra vandløbsmyndigheden efter reglerne i vandløbsloven. Bebyggelsen orienteres i nord/sydgående retning. Bebyggelsens facader er således orienteret mod øst og vest. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet må maksimalt udgøre 45. Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske til Futuravej ved bebyggelsens sydlige afgrænsning. Herfra er der adgang til befæstede og overdækkede parkeringspladser i umiddelbar nærhed af bebyggelsen. Der etableres 32 p-pladser ved bebyggelsen. Herudover etableres minimum 16 p- pladser ved det nedlagte friluftsbads p-plads areal. Den varierende træbeplantning på skråningerne vil størst mulig udstrækning blive bevaret og forstærket med henblik på at gøre bebyggelsen til en integreret del af det nuværende landskab. Den eksisterende bolig ved Tinghøjvej nedrives. Lokalplanens indhold Lokalplanens formål Lokalplanens formål er primært at skabe mulighed for, at der kan opføres tæt-lav boligbebyggelse i form af sammenbyggede 2 etages boliger. Lokalplanen har endvidere til formål at få genetableret Hovbækken, og lade denne indgå i lokalplanområdets friareal. Lokalplanens baggrund Lokalplanudarbejdelsen sker på baggrund af, at Byrådet har besluttet, at nedlægge Hadsten Friluftsbad, og at arealet i stedet skal anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. 5

6 Lokalplanområdet har herefter været udbudt til salg i sommeren 2001 og Hadsten Kommune har blandt de indkomne tilbud, valgt at sælge arealet til Kuben Byggeadministration A/S med det projekt der danner baggrund for denne lokalplan. For at lokalplan 136 kan gennemføres skal der samtidig vedtages et tillæg til kommuneplanen. Tillægget omfatter en ændring af bestemmelserne således, at der kan tillades tæt-lav boligbebyggelse i 2 etager på ejendommen Hadsten friluftsbad, med en bebyggelsesprocent på 45. Tillægget til kommuneplanen er udformet således, at der oprettes et nyt rammeområde, benævnt 4.B.21, Friluftsbadsgrunden, indeholdende hele det tidligere rammeområde til offentlige formål, 4.O.11, Friluftsbad, samt del af rammeområde til boligformål 4.B.2, Østergadekvarteret. Tillægget til kommuneplanen, benævnt nr. 27, er indsat på side 8. 6

7

8 Tillæg nr. 27 til Kommuneplan Tillæg nr. 27 til kommuneplan indeholder oprettelse af et nyt rammeområde for boligbebyggelse benævnt 4.B.21, Friluftsbadgrunden. Rammeområdet består af arealet ved det tidligere Hadsten Friluftsbad, og indeholder hele rammeområde 4.O.11 til offentlige formål, Friluftsbad, samt en lille del af ramme område 4.B.2., Østergadekvarteret. Ved kommuneplantillæggets endelige vedtagelse bortfalder rammeområde 4.O.11, Friluftsbad. Tillægget til kommuneplanen giver mulighed for at der kan opføres tæt-lav boligbebyggelse i 2 etager, med en bebyggelsesprocent på 45 indenfor rammeområde 4.B.21. Tillægget er udarbejdet for at lokalplan nr. 136 kan gennemføres. De eksisterende kommuneplanrammer fremgår af kortbilag B. De fremtidige kommuneplanrammer fremgår af kortbilag C. Rammebestemmelser for område 4.B.21, Friluftsbadgrunden. De nye gældende rammebestemmelser for lokalplanlægningen er gengivet herunder. a. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål. Det vil sige tæt-lav boligbebyggelse herunder boliger for ældre, fælleshuse og lignende. b. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 45. c. Der må ikke opføres bygninger med mere end 2 etager og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m Byrådet kan dog i særlige tilfælde give tilladelse til, at en bygning eller dele heraf opføres i større højde end 8,5 m. 8

9

10 LOKALPLAN NR. 136 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 136 omfatter et ca m2 stort areal ved Futuravej i Hadsten indeholdende matr.nr. 2 ct, 2 as, og 109, samt del af matr. nr. 29 aq, 81 og 95 alle Vinterslev By, Hadsten. Lokalplanen skaber mulighed for at området kan anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse i op til 2 etager. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Stk. 1 Formålet med lokalplanen er: - at skabe mulighed for at der kan opføres tæt-lav boligbebyggelse inden for lokalplanområdet. - at søge Hovbækken genetableret i frilagt tilstand og lade denne indgå som del af friarealerne omkring bebyggelsen. 2 Område og zonestatus Stk. 1 Stk. 2 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter matr.nr. 2 ct, 2 as og 109, samt del af matr. nr. 29 aq, 81 og 95 alle Vinterslev By, Hadsten, samt de parceller der efter den 3. april 2002 udstykkes fra ovennævnte matrikelnumre. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Stk. 3 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse Stk. 1 Lokalplanens delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende opholds- og parkeringsareal. Indenfor delområde 1 kan der ske en delvis frilægning af Hovbækken som vist på kortbilag 2 og 3, og som beskrevet under 9 stk

11 Stk. 2 Delområde 2 må alene anvendes til fælles p-plads. Stk. 3 Byrådet kan tillade, at der indenfor lokalplanområdet drives erhverv, som almindeligvis kan udføres i forbindelse med en bolig. Her tænkes der på erhverv af typen frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende erhverv samt dagpleje og lignende jævnfør Bygningsreglement for småhuse 1.1. Det er en forudsætning at: - erhvervsvirksomheden drives af den som bebor den pågældende ejendom, - virksomheden efter byrådets skøn drives således, at ejendommens karakter af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter ikke brydes.. - virksomheden ikke medfører væsentlige ulemper for de omkringboende, - virksomheden ikke medfører behov for parkeringsarealer som det ikke er rimeligt at indrette på den pågældende ejendom. Herudover må ejendommene ikke anvendes til nogen form for erhvervsvirksomheder. 4 Udstykning Stk. 1 Der kan kun ske udstykning indenfor lokalplanområdet såfremt det sker som led i en evt. etapeopdeling. 5 Vej-, sti - og parkeringsforhold Stk. 1 Stk. 2 Vejadgangen til lokalplanens delområde 1 og 2 skal ske fra Futuravej. Der etableres 32 overdækkede p-pladser / carporte på den sydlig del af delområde 1 og 16 p-pladser på delområde 2 som vist på kortbilag 2 og 3. Stk. 3. Lokalplanområdet er pålagt vejbyggelinier. Langs amtsvej 527, Vesselbjergvej er byggelinien beliggende 15 m fra vejmidten. Afstanden er ekskl. højdeog passagetillæg. Amtsvej 527 er adgangsbegrænset indenfor lokalplanområdet, og der er således ingen adgange hertil fra lokalplanområdet. Århus Amt er påtaleberettiget for så vidt angår adgangs-, byggelinie- og oversigtsbestemmelserne. Oplysninger herom kan fås hos Århus Amt, Veje og Trafik, Vejplanafdelingen, Lyseng Alle 1, 8270 Højbjerg. 11

12 Stk. 4 Der skal etableres stiforbindelser gennem område 1 med en placering i princippet som vist på kortbilag 2 og 3. Der kan etableres en stiforbindelse under Vesselbjergvej. Etablering af en stiforbindelse under Vesselbjergvej kræver tilladelse fra vejmyndigheden, Århus Amt. 6 Teknisk forsyning Stk. 1 Elforsyning Elforsyning af lokalplanområdet skal ske fra ELRO, Randers. Stk. 2 Varmeforsyning Nybyggeri indenfor lokalplanområdet skal opvarmes med fjernvarme fra Hadsten varmeværk. Stk. 3 Vandforsyning Vandforsyning af lokalplanområdet skal ske fra Hadsten Vandværk. Stk. 4 Kloakforhold Området skal separeres og overfladevand ledes til Hovbækken. Inden udledning til Hovbækken skal overfladevandet forsinkes via regnvandsbassin eller lignende. Såfremt det ikke er teknisk muligt at etablere forsinkelse ledes overfladevandet til den offentlige kloakledning. Den eksisterende kloakfællesledning skal flyttes i forbindelse med opførelse af de to østligste blokke. Stk. 5 Ledninger til el, vej- og stibelysning, telefon, fællesantenne m.v. skal udføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering. Stk. 1 Stk. 2 Inden for lokalplanområdets delområde 1 og 2 må bebyggelsesprocenten samlet ikke overstige 45. Bebyggelsen må opføres i 2 etager, med en max. højde på 8.5.m. over terræn. Stk. 3 Bebyggelsen skal placeres således som det fremgår af kortbilag 2 og 3. Stk. 4 Beliggenhedsplanen, kortbilag 3, er retningsgivende for bebyggelsens udformning. 12

13 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 1 Indenfor lokalplanområdet skal tage på ny bebyggelse være ensfarvede og dækkes med enten stålpladetag, sort tagpap, naturskifer, tegl- eller cementtagsten. Reflekterende materialer må ikke anvendes. Dette gælder ikke for glaserede tagsten der gerne må anvendes. Tage skal udformes med taghældning. Stk. 2 Bygningernes ydermure skal fremtræde enten! som blank mur.! som pudsede eller vandskurede eller! med en træbeklædning Hvis ydermurene er pudsede, vandskurede eller forsynet med træbeklædning, må de kun gives farve inden for skalaen jordfarver og kystfarver. Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Udhuse m.v. tillades dog opført af træværk. Farvevalget skal opfylde bestemmelserne i foranstående stk. 2, sidste afsnit. Tagmaterialer skal udføres som ovenfor anført. Overdækningen af de 32 p-pladser skal udformes som en åben konstruktion i træ eller galvaniseret stål med pladetag. Der må ikke i området opstilles beboelsesvogne, jernbanevogne, skurvogne m.v. (bortset fra byggeperioden). Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Den eksisterende bolig der er beliggende i den sydøstlige del af lokalplanområdet med vejadgang til Tinghøjvej kan nedrives. 9 Ubebyggede arealer Stk. 1 Stk. 2 Der skal ske en bevaring af flest muligt af de eksisterende store træer. Der må således kun ske fældning af disse træer efter aftale med Hadsten Kommune, Teknisk Forvaltning. Ubebyggede arealer skal ved plantning, befæstelser eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 13

14 Stk. 3 Genetablering af Hovbækken skal udføres således, at bækken fremstår så naturligt som muligt. Bækken skal således fremstå let slynget med en karakter som bækkens løb syd for lokalplanområdet Mod syd kan etableres et kontrolleret vandfald. Bækken kan fortsat føres i rør under lokalplanområdet, således, at det kun er en kontrolleret mængde vand der tilføres den genetablerede Hovbækken. 10 Støjforhold Stk. 1 I forbindelse med eventuel vurdering af støjbelastning i området, tages der udgangspunkt i lokalplanområdets anvendelse som åben lav boligbebyggelse. Støj fra eventuelle erhvervsmæssige virksomheder (liberale erhverv) i lokalplanområdet reguleres iht. Miljøstyrelsens vejledninger med udgangs punkt i vejledning nr , Ekstern støj fra virksomheder. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Stk. 1 Samtlige nye boliger indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes de under 6 Teknisk forsyning anførte forsyningsselskaber. 12 Lokalplanens retsvirkninger Stk. 1 Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl. medmindre byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 14

15

16 Lokalplanens forhold til anden planlægning. Kommuneplan I dette afsnit er gengivet de bestemmelser fra Kommuneplan , der vedrører lokalplanområdet. For områderne: 4.B.1 Dr. Larsensvejkvarteret 4.B.2 Østergadekvarteret 4.B.3 Hovvejkvarteret 4.B.4 Vinterslevkvarteret 4.B.5 Kirkevej-Dr. Larsensvej gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: a. Områdernes anvendelse fastlægges til boligformål. Det vil sige åben lav boligbebyggelse med tilhørende lokal serviceanlæg, f.eks. daginstitutioner, boliger for ældre, fælleshuse o.lign. samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. b. Grunde må ikke udstykkes med mindre areal end 700 m 2. c. Bebyggelsesprocenten for ejendommen, hvis matrikulære areal er min. 700 m 2, må ikke overstige 25. På ejendommen, hvis areal er mindre end 700 m 2, kan tillades en bebyggelsesprocent på max. 35. d. Bestemmelsen i stk. c gælder ikke for område 4.B.5. Her må bebyggelsesprocenten ved bebyggelsen af et ubebygget areal ikke overstige 50. e. Der må kun opføres 1 bolig på den enkelte grund. Der åbnes dog mulighed for i visse tilfælde at opføre/indrette 2 boliger på grunde over 1000 m 2. f. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1½ etager, og ingen del af bebyggelsen må være mere end 8,5 m over terræn. g. På ejendommen Fyrrevej 6 må der uanset bestemmelserne i punkt a-f indrettes op til 6 boliger. Bebyggelsesprocenten for ejendommen i sin helhed må dog ikke overstige 35. For områderne 4.O.11 Friluftsbad 4.O.12 Gordonhavens idræts- og friluftsareal gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: 16

17 a. Områderne skal anvendes til offentlige formål. Det vil sige rekreative formål som friluftsbad, tennisanlæg o.lign. b. Bebyggelsesprocenten må ikke blive større end 10 for hvert af områderne som helhed. c. Der må ikke opføres bygninger med mere end 1½ etage og bygningshøjden må ikke være højere end 8,5 m. For at lokalplan nr. 136 kan gennemføres, skal der samtidig vedtages et tillæg til kommuneplanen benævnt nr. 27. Tillæg nr. 27 til kommuneplan indeholder oprettelse af et nyt rammeområde for boligbebyggelse benævnt 4.B.21, Friluftsbadgrunden. Rammeområdet består af arealet ved det tidligere Hadsten Friluftsbad, og indeholder hele rammeområde 4.O.11 til offentlige formål, Friluftsbad, samt en lille del af ramme område 4.B.2., Østergadekvarteret. Ved kommuneplantillæggets endelige vedtagelse bortfalder rammeområde 4.O.11, Friluftsbad. Tillægget til kommuneplanen giver mulighed for at der kan opføres tæt-lav boligbebyggelse i 2 etager, med en bebyggelsesprocent på 45 indenfor rammeområde 4.B.21. Tillægget til kommuneplanen, er indsat på side 8. 17

18

19

20

21

22

23

24