Boliger ved Kommunegården i Faxe by

Transkript

1 Faxe kommune Lokalplan vedtaget 11. oktober 2007 Lokalplan Boliger ved Kommunegården i Faxe by Hovbygade Præstøvej Lokalplan Kommunegården Faxe Havnevej

2 Lokalplanen er udarbejdet af Byplantegnestuen as v/ Peter Juel Jeppesen MAA i samarbejde med Planafdelingen i Faxe kommune

3 Faxe kommune vedtaget 11. oktober 2007 Lokalplan Boliger ved Kommunegården Et boligområde med bevaringsinteresser i Faxe by Indhold REDEGØRELSE Lokalplanens formål side 4 Lokalplanområdet side 4 Bebyggelse ved kommunegården side 5 Bebyggelse langs Præstøvej side 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning side 7-9 Bevaringsvurdering Kommunegården, marts 2006 side LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål side 12 2 Område og zonestatus side 12 3 Områdets anvendelse side 12 4 Udstykning side 13 5 Vej-, stiforhold og parkeringsforhold side 13 6 Bebyggelsens omfang og placering side 13 7 Bebyggelsens ydre fremtræden side 14 8 Bevaring af bebyggelse side 15 9 Ubebyggede arealer side Miljøforhold side Grundejerforening side Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse side Tilladelse fra andre myndigheder side Lokalplanens retsvirkninger side Vedtagelsespåtegning side 17 Kortbilag 1: Matrikelkort, 1: Kortbilag 2: Områdets opdeling og anvendelse, 1: Kortbilag 3: Illustrationsplan, 1: Kortbilag 4: Eksempler på hustyper til delområde II, 1: 200 3

4 V E D T A G E T R E D E G Ø R E L S E Faxe kommune vedtaget 11. oktober 2007 Lokalplan Boliger ved Kommunegården Et boligområde med bevaringsinteresser i Faxe by Lokalplanens formål Byrådet ønsker at medvirke til bevarelse og restaurering af byens gamle fattiggård eller kommunegård - som den også benævnes. Gården ligger med sine karakteristiske kalkstensvægge præsentabelt ved indkørslen til Faxe by fra syd. Gården skriver sig tilbage til slutningen af 1700-tallet og blev fra begyndelsen opført som fattiggård og der har i perioder boet op til 40 mennesker på ejendommen. Kommunegården er opført i de for egnen karakteristiske kalksten fra kalkbrudet i Faxe og fortjener som sådan at blive bevaret. Den har været ombygget og brændt flere gange (bl.a. 1881), men fremtræder i hovedsagen original og velbevaret som en karakterfuld gårdbebyggelse ved byen sydlige indkørsel. Hensigten med lokalplanen er at sikre bevaring af den statelige ejendom og at det sker efter særlige forskrifter (se den vedhæftede bevaringsvurdering side 10). Desuden skal det sikres at Kommunegården fremover på privat basis kan udlejes og anvendes til flere nye boliger (ialt 9) for enlige og familier. Også adgangsforholdene, som idag sker via en stump af den gamle Præstøvej, skal forbedres i samarbejde med naboejendommen på matr. 16a. Endelig er det hensigten med lokalplanen at skabe mulighed for at der på arealerne lige nord for Kommunegården mellem denne og den eksisterende tæt lav bebyggelse på matr. nr. 1o (lokalplan nr , rækkehuse i Fakse), kan opføres 4-5 nye boliger i form af»landtilpassede«énfamiliehuse langs Præstøvejs østside på relatvivt store grunde. Lokalplanområdet Lokalplanområdet, udgør ca. 2,6 ha, og omfatter matr. nr. 16c (Kommunegården) samt del af nabojordene på matr. nr. 16æ og 16a i Faxe syd mellem Præstøvej og Faxe Havnevej. Lokalplanområdet ligger i landzone og har hidtil være anvendt både til boligformål (Kommunegården) og til landbrugsformål (de tilstødende arealer). Arealet og Kommunegården ligger åbent ud til den gamle Præstøvej, bortset fra havearealerne som med beplantning ligger mere lukket mod nordøst. Mod vest og syd medtages i lokalplanområdet små landbrugsarealer mellem den 4

5 V E D T A G E T R E D E G Ø R E L S E Hovbygade Præstøvej Kommunegården anvendt til ca. 9 nye boliger mål 1: OVERSIGTSKORT Præstøvej gamle Præstøvej og den nye Faxe Havnevej. Mod nordøst afgrænses arealet langs et levende hegn og ca. 50 m længere mod øst løber Faxe Å. Arealerne udgør en næsten plan flade med græs og der findes i Kommunegårdens have enkelte træer, men ingen særlig beplantning af blivende værdi. Lokalplanområdet ligger som nævnt i landzone og det forudsættes at ved udbygning med de ca. 14 nye boliger skal den del af lokalplanen som indeholder boliger, inddrages i enkeltområde B 105, Hovby landsby - til boligformål. Bebyggelse ved Kommunegården Lokalplanens bebyggelsesplan for Kommunegården er identisk med de nuværende bygningers afgrænsning. I hovedbygningen tænkes indrettet 6 lejligheder, hvoraf to på 1. sal. Hertil kommer 3 lejligheder i vestfløjen - ialt 9 lejligheder. Østfløjen tænkes anvendt til fællesformål for bebyggelsen. Gårdspladsen tænkes i princippet, ligesom havearealerne rundt om bygningerne, friholdt til fællesformål, bortset fra en parkeringsplads øst for østfløjen. Parkeringsdækningen er fastsat til p-pladser pr. bolig på fælles p-pladser. På Kommunegårdens arealer vil der kunne indrettes supplerende gæstepladser. Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse - indenfor en maksimal bebyggelsesprocent på 25 regnet for grunden som helhed. Bebyggelse langs Præstøvej Bebyggelsen langs Præstøvejs østside skal indpasses i byggefelter 20 m fra vejmidten og herfra i yderligere 15 m s dybde som vist på kortbilag nr. 2. 5

6 V E D T A G E T R E D E G Ø R E L S E Illustrationsplan og grænse for lokalplanområdet. Kommunegården nuværende udstrækning med længer, bliver den fremtidige bebyggelses udstrækning - bortset fra mindre garagebygninger o. lign. Den retningsgivende byggelsesplan for del af matr. 16æ og 16 c med 4-5 parcelhusboliger - lægges med 20 m s afstand i forhold til vejmidten fra Præstøvej. Byggefelter udlægges i 15 m s dybde jf. kortbilag nr. 2 En byggelinie lægges for småbygninger 5 m fra vejskel og 1 m fra naboskel. Grundene som udstykkes er på ca m 2 pr. énfamiliebolig og der udlægges 3 familieboliger og længst mod nord - 1 dobbelthus på en m 2 grund. Som bilag til lokalplanen vedlægges eksempler på de til grundene passende hustyper - indspireret af de fine traditioner fra Bedre Byggeskik (se fodnote til 7.02, side 15). Nye huse skal ved byggesagsbehandlingen kunne henføres til en principiel sammenhæng med de viste skitser. Det er nemlig hensigten, af hensyn til naboskabet med Kommunegården, ikke at få opført énfamiliehuse af den idag fremherskende type dvs. - étplanhuse med lav facadehøjde og taghældning, store tagudhæng og afvalmede tage. Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af åben-lav bebyggelse som énfamiliehuse indenfor en bebyggelsesprocent på 25. Ved de enkelte boliger kan indrettes store haver og der kan skabes fine opholdsterrasser eller verandaer. Bebyggelse skal opføres i etage med udnyttet tagetage. Hegn i skel mellem haver og mod fællesarealer skal udformes som levende hegn, som klippede hække. Lokalplanen lægger langs Præstøvej op til opførelse af private ejerboliger. Parkeringsdækningen er fastsat til 2 p-pladser pr. 6

7 V E D T A G E T R E D E G Ø R E L S E bolig på egen grund. Langs vejarealet vil der ikke kunne indrettes p-pladser. Bebyggelsen skal opføres som muret byggeri med blank mur i røde sten, eller som pudsede flader i røde eller brune farver eller grå. Taget skal opføres med naturskifer, sort eternitskifer eller som tegltage i rød, brune, grå eller sort farve. Der kan ikke anvendes glaserede tegl. Vinduer og lette partier kan opføres i glas- eller trækonstruktion. Garager og carporte skal opføres i samme materialer som boligerne - som selvstændige bygninger i murværk, træ og glas og med samme taghældning eller med fladt tag (såfremt det er en carport). Grundejerforening Det må forventes at der opstår behov for fælles koordinering af nogle anlægsmæssige og praktiske forhold i det nye område. Naboskabet med Kommunegården begrunder at der i lokalplanen stilles krav om dannelse af en grundejerforening, som skal tage sig af drift og vedligeholdelse af fællesveje, fællesstier og fællesarealer. Delområde III og IV (vist på kortbilag nr. 2) må forventes at henhøre som fællesarealer under Kommunegården. Lokalplanens forhold til anden planlægning Faxe Kommuneplan Kommunegården og de nærliggende arealer ligger i landzonen lige udenfor Faxe byområde og er således ikke kommuneplanlagt. Samtidig med lokalplanen er der vedtaget et kommuneplantillæg (nr. 42), der inddrager området i kommuneplanen. I kommuneplanen fra 1994 er udlagt et boligområde B 105 omkring Hovby Landsby som i sin karakter vil kunne udstrækkes til at omfatte Kommunegården og naboarealerne. Regionplan fra Storstrøms Amt I Regionplan , der nu er ophøjet til landsplandirektiv, indgår dele af lokalplanens område (delområde I og II) som et byudviklingsområde, der skal overføres til byzone. Arealet er vist med gult på vignetten side 5. Forsyning og afledning Varmeplanen Lokalplanens område ligger udenfor de gældende energidistrikter i Faxe Kommunes varmeplan, men udgør et forholdsvis begrænset område. Såfremt naturgasnettet kan udbygges til at omfatte området, pålægges der tilslutningspligt til naturgas jf. 15 stk. 2 pkt. 11 i Planloven. Det er ikke tilladt at anvende el-varme som opvarmningskilde jf. byrådets tidligere beslutninger. Vandforsyning og -afledning Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Faxe Vandværk og kloakforsynes med tilslutninger til det offentlige system. Å-beskyttelseslinie Lokalplanens område er omfattet af en å-beskyttelseslinie øst for Faxe Å. Jf. 17 i Naturbeskyttelsesloven må der ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en afstand af 150 m fra søer med en vandflade på mindst 3 ha og de vandløb, der er registreret med en beskyttelseslinie i henhold til den tidligere lovgivning. 7

8 V E D T A G E T R E D E G Ø R E L S E For at der kan etableres ny bebyggelse indenfor området, som skal ligge i byzone, er Byrådet indstillet på at give dispensation fra å-beskyttelseslinien langs Faxe Å. Kommunegårdens fremtoning vil ikke med denne lokalplan blive ændret fysisk og mht. de fire parceller mod nord er det vurderingen, at den ændrede anvendelse fra landbrugsformål til 4 landvillaer kun vil have mindre betydning da de omliggende arealer, vest for og mod nord langs Præstøvej, allerede er stærkt urbaniserede. Sydsjællands Museum I forbindelse med bygge- og anlægsarbejder kan der findes fortidsminder, som er beskyttet i henhold til museumsloven. For at mindske risikoen for en midlertidig standsning af et igangværende jordarbejde, skal der forinden nye anlægsarbejder påbegyndes tages kontakt til Sydsjællands Museum med henblik på en vurdering af, om der bør foretages arkæologiske prøveundersøgelser på arealet. Miljøforhold Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser. For at leve op til retningslinjerne i Regionplan 2005 for Storstrøms Amt skal der ved bebyggelse og anvendelse af området tages hensyn til grundvandsbeskyttelsen. For at beskytte grundvandet i anlægsfasen (byggemodning mv.) skal der træffes foranstaltninger såsom at undgå oplag af forurenende stoffer i nærheden af boringerne, ukrudt skal klippes og ikke bekæmpes kemisk. I det hele taget skal der oplyses om områdets sårbarhed i forbindelse med byggemodningen af området. Når bebyggelsen er etableret, vil grundejerforeningen blive opfordret til at informere om, hvad der kan gøres for at mindske risikoen for forurening. Støj Lokalplanen omhandler udlæg af ny, støjfølsom arealanvendelse i form af boligbebyggelse, beliggende i kanten af et allerede udbygget boligområde. Afstanden til trafikstøjkilder på Præstøvej er omkring 20 m, hvorfor der ikke vurderes at være problemer med overholdelsen af de vejledende støjgrænser. For at sikre tilstrækkelig beskyttelse i forhold til vejstøj er der imidlertid i lokalplan indarbejdet bestemmelse om at de fremtidige fire boliger ud mod Præstøvej skal etableres med støjglasvinduer - for de dele af bygningerne der vender ud mod vejen. Jordforurening Arealet har hidtil været anvendt til boligbebyggelse og til jordbrugsformål. I forbindelse med kommunens salg af kommunegården blev der i 2005 foretaget en forureningsundersøgelse. Der blev konstateret overskridelse af Miljøstyrelsens kvalitetskriterier for totalkulbrinter, PAH er og/eller tungmetaller i tre områder på ejendommen. Der skal derfor i forbindelse med gravearbejde på ejendommen ske de nødvendige foranstaltninger i forhold til de konstaterede forureninger, herunder at opgravet jord håndteres i henhold til kommunens anvisning. Registreringen af forurening findes i rapporten: Forureningsundersøgelse på Præstøvej 89, 4640 Fakse udført af Dansk Miljørådgivning A/S den 21. september som er tilgængelig på forvaltningen. 8

9 V E D T A G E T R E D E G Ø R E L S E Miljøvurdering af planer og programmer I forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplantillæg nr. 42 og lokalplan er der udarbejdet en screening for at vurdere lokalplanens indvirkning på miljøet i Faxe by. Screeningen er foretaget i forhold til; lokalplanens formål og fremtidige anvendelse, den nuværende arealanvendelse, gældende kommuneplanlægning, de regionplanmæssige bindinger, hensyn til naturbeskyttelse og å-beskyttelseslinien, hensyn til spildevand, grundvand og jord, hensyn til energiforbrug og endelig hensyn til trafik og handicaptilgængelighed. Screeningen har ikke givet anledning til at tro at det nye byggeri skulle give en væsentlig miljømæssig indvirkning på området eller det omgivende miljø. Afrundingen af Faxe by, med 4-5 boliger langs Præstøvej, i kombination med Kommunegårdens istandsættelse, vurderes snarere tværtimod vil give området et miljømæssigt og arkitektonisk løft. På dette grundlag har Byrådet i Faxe derfor tidligere truffet afgørelse om, at der ikke gennemføres en miljøvurdering. Landbrugspligt Matrikel nr. 16a og 16æ er omfattet af landbrugspligt. Ophævelsen af landbrugspligten er fornøden før lokalplanens bestemmelser kan gennemføres og tilladelse skal udstedes af Direktoratet for FødevareErhverv. Demografiske forhold i den nye Faxe kommune Lokalplanomådet for Kommunegården og de tilknyttede parceller indgår i den aktuelle befolkningsprognose for den nye Faxe kommune med 14 nye familieboliger - 5 som parcelhuse og 9 som etageboliger i selve Kommunegårde, som det fremgår af nedenstående skema. De 14 boliger forventes at give plads til ca. 30 nye beboere. Nettotilvæksten skønnes imidlertid kun at blive 25 nye tilflyttere til kommunen, idet der sker en intern tilflytning fra andre dele af kommunen til Østparken. Aldersfordeling Antal boliger Antal tilflyttere, aldersfordelt jf. befolkningsprognosen ved fuldt udbygget og vedtaget lokalplan Parcelhuse Rækkehuse Etageboliger Ældreboliger 0-5 år 6-16 år år år år år 75+ Ialt Lokalplan nr Kommunegården 5 9 4,30 3,84 1,91 8,41 4,51 3,93 3,30 30,20 Betydning for kommunetotalen - dvs. med splitfaktor* 0-5 år 6-16 år år år år år 75+ Ialt 3,02 3,35 3,30 7,74 4,10 2,31 1,56 25,38 Birgitte Blaabjerg / Thomas Jensen * SPLIT = andel eksterne tilflyttere til de nye boliger Bevaringsvurdering På de følgende to sider bringes bevaringsvurderingen for Kommunegården, udformet marts

10 R E D E G Ø R E L S E Bevaringsvurdering: Værdier i SAVE-skalaen: Adresse: Matr. nr.: Ejerlaug: Kommune: Præstøvej 89 A-B-C-D og E 16c Hovby by, Fakse sogn 4640 Fakse Arkitektonisk: 4 Kulturhistorisk: 3 Miljømæssig.: 4 Originalitet.: 5 Tilstand: 5 Sammenfattende bevaringsværdi: 4 89B Præstøvej 89A 89C 89D 89E mål ca. 1:1.250 Hovby gamle Fattiggård (Kommunegården) kort historie og bygningsbeskrivelse: Gården ligger ved den gamle bivej mellem Hovby og Blåbæk og Rosendal. Nogle hundrede meter sydøst for landsbyen Hovby. Gården blev opført i 1869 som fattiggård for Fakse-Hylleholt Kommune. Det var typisk for tiden efter enevældens afskaffelse at de nye sogneråd lod ret solide bygninger opføre til at huse de socialt dårligst stillede. Ligeledes er det ret udbredt at fattiggårdene ligger udenfor byerne. I 3. udgave af Trap (1898) læses at gården havde plads til 40 lemmer og at den var genopført efter en brand i Gården består af tre længer: Hovedbygningen parallelt med vejen med facade mod denne (mod sydvest) og to symmetrisk anbragte længer omkring gårdspladsen. Alle bygningerne er opført af Faksekalksten med sadeltage med udhæng. I 1869 havde alle bygningerne stråtag. Bortset fra to små forsvundne halvtagsbygninger med lokummer mellem hovedbygningen og længerne; de havde tegltag. Men at dømme efter den lave taghældning, som aflæses på nordgavlen har det også været lidt riskabelt rent tæthedsmæssigt. Hovedbygningen og vestlængen var indrettet til boliger. Østlængen var huggehus, kul- og brændehus, 2 arrester, lighus, badekammer med renselsesovn, rullestue og vaskehus. Branden i 1881 eller 82 har formentlig haft et voldsomt omfang på grund af stråtagene; men murene er blevet stående. Ved genopførelsen blev hovedbygningen forsynet med en meget stor, gennemgående gavlkvist, som giver huset en statelig, men noget uharmonisk fremtoning. Hovedbygningens tag er dækket med naturskifer og det må være den dækning man lavede i Gavlkvisten har senere fået bølgecementplader ligesom sidelængerne. Skorstenspiberne er muret af røde mursten (en enkelt gul). De meget svære skorstenssokler afslører at de er lavet til stråtag. Tagenes udhæng har altid været bræddeklædte og brunmalede. De mange gamle spærender er smukt svejfede (på de nyere spær på kvisten er de blot affasede). Hovedbygningens gavle har udhængsspær på falske åseender. Ydermurene har været kalkede. Der er mange hvide kalklag og enkelte gule indimellem. Ved vindueshuller i østlængen kan man se stik af både røde og gule mursten; det viser at bygningen er opført til at blive kalket. Hovedbygningens gavlkvist har vist aldrig været kalket. Flunkerne er pudsede med grå cement; og revnerne antyder en bindingsværkskonstruktion. Over hovedbygningens åbninger er fladbuede stik af 10

11 R E D E G Ø R E L S E kalkstenskvadre. Der er nyere støbte sålbænke, ligesom vinduerne er fornyede; men de er brunmalede og den farveholdning er original. I vestfløjens nordgavl sidder en oprindelig dør med revlerne udad. Det virker mærkeligt; men skyldes et der,som nævnt, stod et halvtagshus her. Det er oplagt at anlæggets form og de tre bygninger skal bevares. Farveholdningen med mørke, grå tage og lysere facader og brunmalet træværk bør fastholdes. Skifertage passer fint til husenes alder og tagformen. Facadebehandlingen kan overvejes. Kalkstenen kan ofte klare sig uden overfladebehandling (gavlkvisten beviser det); med de ældre dele er muret af mindre gode sten, som vil have godt af et beskyttende slidlag af hvidtekalk. Når facaderne skal behandles skal de mange telefonkabler og tilhørende lister fjernes. Alle bygningerne står på granitsokler; men niveauet på gårdspladsen er hævet helt op til soklernes overkant og så går det galt: Der vil meget let kunne trænge grundfugt ind i kalkstensmurværket. Niveauet bør sænkes. Det er oplagt at fastholde svejfede udhængsspær og brunmalet træværk. Bevaringsovervejelser: Kragevig, den 9. marts 2006 Peter Bering, arkitekt maa Berings Tegnestue Kragevigvej Præstø foto: Byplantegnestuen as Niels Hemmingsensgade 32 A 1153 København K gårdsiden vestfløjen foto, marts 2006, hvor hovedbygning og længer henligger ubeboede havesiden 11

12 V E D T A G E T L O K A L P L A N E N S B E S T E M M E L S E R Faxe kommune vedtaget 11. oktober 2007 Lokalplan Boliger ved Kommunegården Et boligområde med bevaringsinteresser i Faxe by I henhold til bekendtgørelse af lov om planlægning af den 18. august 2004 med senere ændringer, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1.00 Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål: - at sikre at Kommunegården og dens nærmeste omgivelser anvendes til boligformål, - at sikre at kommunegårdens karakteristiske bebyggelse i kalksten, som er af særlig arkitektonisk og kulturhistorisk værdi, styrkes og bevares, - at skabe grundlag for at der kan ske tilbageføring til Kommunegårdens oprindelige ydre fremtræden, - at sikre at en begrænset ny boligbebyggelse langs Præstøvej (4 boligparceller), gennem sin arkitektoniske udformning, medvirker til at styrke det eksisterende miljø, - at skabe mulighed for at der kan ske regulering af adgangsforholdene på dele af den gamle Præstøvej ved adgangen til Kommmunegården, - at skabe det nødvendige plangrundlag for overførsel af dele af arealerne til byzone Område, opdeling og zonestatus 2.01 Lokalplanen afgrænses, som vist på kortbilag nr. 1 og 2 og omfatter matr. nr. 16c samt del af 16æ og 16a, Hovby by, Fakse samt alle parceller der efter den 8. maj 2007 udstykkes fra de pågældende ejendomme Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II, III og IV som vist på kortbilag nr delområde I består af til gårdbebyggelsen, Kommunegården - delområde II består af et område til boligformål. - delområde III består af et engareal til rekreative formål ved Kommunegården. - delområde IV består af arealer til oversigts- og adgangsformål Lokalplanområdet er idag beliggende i landzone og delområde I og II vil med den endelige vedtagelse af lokalplanen blive overført til byzone Områdets anvendelse 3.01 Lokalplanområdets delområder I og II udlægges til boligformål til helårsbeboelse og må kun bestå af fritliggende gårdbebyggelse, villaer, parcelhuse og dobbelthuse samt dertil knyttede opholds- og legearealer. 12

13 V E D T A G E T L O K A L P L A N E N S B E S T E M M E L S E R 3.02 Byrådet kan tillade, at der på ejendomme indenfor lokalplanområdet drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig, - at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommen ikke forandres (herunder ved skiltning e. lign.), og karakteren af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for naboerne, og - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom Delområde III og IV udlægges til engareal, haveareal, rekreativt areal og adgangsareal omkring Kommunegården. Delområde IV er et adgangsareal med en ny adgangsvej (allé) fra Præstøvej til hovedejendommen - Kommunegården, som vist på kortbilag 2 og 3. Arealet er beliggende som en del af det nuværende vejnet (blindstykke af Præstøvej) og en del af naboejendommen matr. 16a Der må ikke etableres nogen form for detailhandelsbutik indenfor lokalplanområdet Udstykning 4.01 Delområde II kan udstykkes i overensstemmelse med den retningsgivende udstykningsplan vist på kortbilag 2. Der må ikke udstykkes grunde mindre end m2 til fritliggende parcelhuse og 750 m2 til dobbelthuse Arealet angivet med dobbelthus på kortbilag 2 kan udstykkes til ét dobbelthus Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.01 Der kan udlægges areal til ny adgangsvej (allé) fra Præstøvej til Kommunegården - Præstøvej 89, som vist på kortbilag 3. Denne nye adgangsvej (allé) kan samtidig på et stykke sikres som adgangsvej til ejendommen, Præstøvej 91 på matr. 16a. Stykket af Præstøvej, fra krydset overfor Hovbygade, nedlægges som vej og inddrages til opholds- og haveareal, som de til p-pladser pr. selvstændig bolig - på egen grund Boligparcellerne i delområde II kan have hver én overkørsel fra Præstøvej i maksimalt 5 m bredde, som vist på kortbilag 3. Parcellen mærket dobbelthus kan have to overkørsler - placeret som vist på kortbilag Der skal i delområde I sikres parkeringsarealer svarende til p-pladser pr. selvstændig bolig - på egen grund Der skal i delområde II sikres parkeringsarealer svarende til 2 p-pladser pr. selvstændig bolig - på egen grund Bebyggelsens omfang og placering 6.01 Bebyggelse indenfor delområde I, skal bortset fra garager, udhuse o. lign. mindre bygninger placeres indenfor de med sort flade angivne felter vist på kortbilag 2. Felterne angiver den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse jf. bevaringsvurdering, dateret marts 2006, indsat på side 10 og 11 i lokalplanens redegørelsen. 13

14 V E D T A G E T L O K A L P L A N E N S B E S T E M M E L S E R Bebyggelsesprocenten i delområde I må ikke overstige 25 for grunden som helhed. Bebyggelsens højde må ikke overstige 2 etager eller højden på de nuværende bygninger Bebyggelse indenfor delområde II, skal bortset fra garager, udhuse o. lign. placeres med facader i den på kortbilag 2 angivne byggelinie 20 m fra vejmidten på Præstøvej. Bebyggelsesprocenten i delområde II må ikke overstige 25 for den enkelte grund. Bebyggelsens højde må ikke overstige etage for villabebyggelse og dobbelthus - dog maksimalt 8,5 m Tage på bebyggelse, herunder garager, carporte. udhuse o. lign. skal opføres som symmetriske sadeltage med en hældning på indenfor delområde I og indenfor delområde II - eller med tagform og taghældning efter godkendelse i Byrådet, hvis der er særlige bevaringsmæssige argumenter herfor Garager, carporte og udhuse kan ikke opføres nærmere naboskel end 1 m og skal holdes mindst 5 m fra vejskel, som vist på kortbilag Delområde III og IV må ikke bebygges Bebyggelsens ydre fremtræde 7.01 Facader på bygninger i delområde I, opført i kalksten, må kun partielt pudses, vandskures eller på anden måde overfladebehandles, så kalkstenen dækkes. Ved udskiftning/ reparation af vinduer, døre og øvrige snedker tømrerdetaljer samt inddækninger, tagrender etc. skal udformningen bringes i overensstemmelse med bygningernes oprindelige udformning. Ved vedligeholdelse og fornyelse af tag på eksisterende bygninger i delområde I skal tagets oprindelige konstruktion og materialevalg følges (naturskifer). Der kan udføres tagudhæng, frontespicer, kviste, vindskeder etc. i overensstemmelse med bygningernes tradition, bl.a. beskrevet i bevaringsvurderingen af Kommunegården (Fattiggården), dateret marts 2006, vist på side 10 og 11 i redegørelsen. Originale skorstene skal såvidt muligt bevares og reetablering skal ske i overensstemmelse med bygningernes oprindelige arkitektur Ny bebyggelse i delområde II, skal i proportioner tilpasses den eksisterende bebyggelse ved Kommunegården og skal følge traditionen for bedre byggeskikshuse*. fodnote*) Bedre Byggeskik var en forening oprettet i 1915 af en gruppe af landets anerkendte arkitekter. Med baggrund i et samfund, der på vej til at udbygge parcelhuskulturen, tegnede disse arkitekter enkle gode huse i simple materialer og med gode håndværksmæssige løsninger. Enhver kunne bestille et sæt tegninger og så lade den lokale bygmester bygge huset. På en måde en forløber til typehuset. For bevægelsen var stilarten ikke det primære blandt hustyperne var der spor af nybarok, nordisk gotik, nationalromantik, nyklassicisme det primære var at skabe en generel forståelse for kvalitet i byggeriet. God, klassisk proportionering, korrekte detaljer og ærlighed i valget af byggematerialer var budskabet. Husene var typisk huse i halvanden etage, røde sten, rødt valmet eller halvvalmet tag og med en god kælder til kul og forråd. 14

15 V E D T A G E T L O K A L P L A N E N S B E S T E M M E L S E R På kortbilag nr. 4 gengives 3 eksempler på forenklede facade- og gavlopstalter for ny boligbebyggelse som med hensyn til arkitektonisk udtryk og dimensioner kan følges i delområde II. Ydervægge skal - med mindre andet godkendes af Byrådet - fremtræde som blank mur i røde sten eller som pudset murværk indfarvet i røde, brune eller grå farver. Plastvinduer må ikke anvendes. Til tagmaterialer skal anvendes naturskifer, sort eternitskifer eller teglsten i rød, brun, grå eller sort farve. Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer Mindre bygninger som garager og carporte i delområde I og II skal opføres med ydervægge i samme materialer som beboelsesbygningen eller i andre materialer som f.eks. træ eller glas. Tagmaterialer og taghældninger skal ligeledes udføres som på beboelsesbygningen. Carporte kan dog opføres med fladt tag Al skiltning indenfor lokalplanområdet skal godkendes af Byrådet Bevaring af bebyggelse 8.01 Den på kortbilag 2 med sorte felter markerede bebyggelse skal bevares og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Byrådets tilladelse. Som eksempel på ændringer udover almindelig vedligeholdelse, der kræver Byrådets tilladelse kan nævnes, udskiftning af tagbeklædning, udskiftning af døre og vinduer, ændring af facadematerialer og farver, herunder overfladebehandling af murværk og kalkstensflader. Hertil kommer ændring af tagform, udførelse af kviste mv. samt ændring af tag- og gavludhæng, 8.02 Bygningers bevaringsværdi (jf. bevaringsvurdering, dateret marts 2006, vist side 10 og 11 i redegørelse) skal ved fremtidig vedligeholdelse, istandsættelse eller ombygning fastholdes på sit nuværende niveau eller forbedres Ubebyggede arealer 9.01 Indenfor lokalplanområdet skal hegn mod veje og åbent land og naboer bestå af levende hegn med et artsvalg af stedstypiske danske buske og træer Der kan plantes en alléplantning langs adgangsvejen til Kommunegården i et omfang som vist på kortbilag 3 - illustrationsplan. Plantningen skal fremstå som en allé med træer for hver 5 m (art: Bornholms røn) Parabolantenner må ikke opsættes ved facader og gavle - synligt fra offentlige arealer Oplagring af materialer og uindregistrerede køretøjer (derunder campingvogne), må ikke finde sted - synligt fra offentlige arealer Miljøforhold Det skal indenfor lokalplanområdet dokumenteres, vha. målinger eller beregninger, at indendørs opholdsarealer og primære udendørs friarealer ved boliger ikke generes af vejstøj fra Præstøvej og Faxe Havnevej. Der tages udgangspunkt i Miljøstyrelsens vejledende støjregler. 15

16 V E D T A G E T L O K A L P L A N E N S B E S T E M M E L S E R Der stilles, som konsekvens af ovenstående, krav om foranstaltninger til nedbringelse af støj fra Præstøvej, i de primære boligarealer, i form af krav om lydglasruder. el. lign Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening indenfor lokalplanens delområde I, med medlemspligt for samtlige grundejere (hvis de udstykkes i ejerlejligheder) Grundejerforeningen skal oprettes, når delområdet er fuldt udbygget, eller når Faxe Kommune kræver det Grundejerforeningen er forpligtet til at vedligeholde eventuelle fortove, vejog parkeringsarealer samt rekreative arealer og oversigtsarealer indenfor lokalplanområdet - dvs. delområde II og IV Vedtægter for grundejerforeningen og fremtidige ændringer heraf skal godkendes af Byrådet Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de tilhørende parkeringspladser som beskrevet i 5 er etableret Ny bebyggelse skal tilsluttes Faxe bys naturgasnet jf. 15 stk. 2 pkt. 11, hvis naturgasnettet udvides til at omfatte lokalplanens område Tilladelser fra andre myndigheder Forinden ny bebyggelse på hidtil ubebyggede arealer i området igangsættes, skal Sydsjællands Museum kontaktes med henblik på eventuel undersøgelse af arkæologiske interesser Lokalplanens retsvirkninger Når der er sket offentlig bekendtgørelse af en endeligt vedtaget lokalplan, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Byrådet kan dispensere til mindre afvigelser, der ikke strider mod principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt efter aftale med statslige eller regionale myndigheder, kan kun fraviges med miljøministerens, henholdsvis den pågældende myndigheds, samtykke. Udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter, som ikke er forenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. 16

17

18

19 N Fakse Å kommunegården Præstøvej Fakse Havnevej Præstøvej Bytoftevej m Lokalplan FAXE KOMMUNE Boliger ved Kommunegården i Fakse by Kortbilag nr. 1: Matrikelkort Mål 1: oktober 2007

20

21 N Hovbygade Præstøvej 5 m fra vejskel 20 m fra vejmidte dobbelthus Fakse Å boligparcel carport/garage 5 m fra vejskel II boligparcel boligparcel III eng/ rekreativt areal have gårdsplads I have IV Præstøvej p-plads 150m Å-beskyttelseslinie adgangsareal II Fakse Havnevej ingen gennemkørsel III Lokalplanens grænse Delområdegrænse Byggefelter ny boligbeyggelse Eksisterende bevaringsværdig bebyggelse, Kommunegården I m IV Lokalplan FAXE KOMMUNE Boliger ved Kommunegården i Fakse by Kortbilag nr. 2: Områdets opdeling og anvendelse Mål 1: oktober 2007

22

23 N Præstøvej Hovbygade dobbelthus Fakse Å villlaparcel villlaparcel villlaparcel eng/ rekreativt område have Kommunegården, Præstøvej 89 adgangsareal gårdsplads have p-plads allé sø Præstøvej 91 Fakse Havnevej ingen gennemkørsel m Lokalplan FAXE KOMMUNE Boliger ved Kommunegården i Fakse by Kortbilag nr. 3: Illustrationsplan Mål 1: oktober 2007

24

25 eksempel på dobbelthus eksempel på mindre landhus eksempel på bungalow/ landvilla Kortbilag nr. 4: Lokalplan FAXE KOMMUNE Boliger ved Kommunegården i Fakse by Eksempler på hustyper til delområde II Mål 1: oktober 2007

26 K O M M U N E P L A N T I L L Æ G N R. 4 2 Kommuneplantillæg nr. 42 Enkeltområde B105 omfatter Hovby landsby, som består af tidligere husmandssteder, fritliggende parcelhuse og en rækkehusbebyggelse. Det med med rød skravering angivne område flyttes fra landzone til B105 og foreslås fremover bebygget med boliger. Byrådet har på sit møde den 14. juni vedtaget at fremlægge forslag til kommuneplantillæg nr. 42 til Fakse Kommuneplan Kommuneplantillægget omfatter det samme areal som Lokalplanforslag Lokalplanen afgrænses som vist på kortet herunder med sort priksignatur og omfatter matr. nr. 16c samt dele af 16a og 16æ Hovby by, Fakse og skal sikre, at arealet vist med rød skravering (delområde I og II), der i dag er et landzoneareal, i fremtiden kan anvendes til boligformål i byzone. Kommuneplantillæg nr. 42 er fremlagt offentligt samtidig med Lokalplanforslag i perioden fra 26. juni 2007 til den 21. august D 105 D 104 B 105 Hovby landsby Hovbygade Præstøvej området ved Kommunegården overføres fra landzone til B 105 mål ca. 1: OVERSIGTSKORT FAXE BY, SYD nyt B 105 Faxe Havnevej lokalplangrænsen for er angivet med sort priksignatur. Områder udenfor skraveringen forbliver i landzone. 1

27 K O M M U N E P L A N T I L L Æ G N R. 4 2 Fakse Kommuneplan Faxe by afsluttes iflg. kommuneplanen mod syd med landsbyområdet ved Hovby - enkeltområde B som er udlagt til boligformål. Karakteren af det nye lokalplanområde er sammenfaldende med landsbyområdets karakter. Derfor foreslås at rammeområde B 105 udvides til at omfatte de dele af lokalplanområdet som skal overføres til byzone - dvs. de nærmeste havearealerne omkring Kommunegården samt de 4-5 boligparceller til villabebbyggelse langs Præstøvejs østside. De dele af lokalplanområdet, som ikke udlægges til bebyggelsesformål, men forbliver eng og rekreative arealer, forbliver i landzone - udenfor kommuneplanrammerne. Udover de generelle bestemmelser for lokalplanlægning jf. kommuneplanens side 2.3 er følgende forslag til bestemmelser gældende for det udvidede rammeområde B 105: Bestemmelser for enkelområde B 105, som de med enkelte justeringer foreslåes at se ud. Områdets anvendelse: Fastlægges til helårsbeboelse til åben lav boligbebyggelse med tilhørende kollektive anlæg og erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. Eksisterende butiksvirksomhed kan fortsætte som hidtil og udvide efter behov. Der kan ikke etableres ny detailhandel i området. Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom max Antal etager max. for boligbebyggelse...1 1/2 (eksisterende Kommunegård dog op til 2) Parkering: 1 1/2 parkeringsplads pr. bolig 2 p-pladser pr. bolig for ny villa- og énfamilihusbebyggelse 1 parkeringsplads pr. 50 m2 erhvervsareal 1 parkeringsplads pr. 25 m2 butiksareal Bevaringsværdige elementer: Den nuværende variation i bebyggelse og beplantning skal bevares. Fremtidig bebyggelse skal opføres som fritliggende enheder og der kan ikke opføres yderligere rækkehuse eller dobbelthuse. Der kan dog ved Kommunegården opføres flere boliger i samme bygning og der kan langs østsiden af Præstøvej opføres ét dobbelthus. Der er (pr. marts 2006) udført en bevaringsvurdering af bygningsanlægget ved Kommunegården, som fremhæver den som bevaringsværdig. Bevaringsvurderingen (som bl.a. indgår i lokalplan ) indgår som et ombygningsvilkår. Intentioner/fremtidig udbygning: området er stort set udbygget. Rammebestemmelserne har til formål at bevare området som det er. Vedtagne lokalplaner/byplanvedtægter: området er delvis omfattet af lokalplanerne og samt nu også af Anden planlægning: Området er naturgasforsynet, der er kun tilslutningspligt for lokalplanområde Zoneforhold: Ved lokalplanlægning overføres arealer fra landzone til byzone. 2

28