Ejerforeningen Nordre Munkegård

Transkript

1 Ejerforeningen Nordre Munkegård 22. april 2010 Bestyrelsens beretning for Bestyrelsen Bestyrelsen har i 2009/2010 holdt 11 bestyrelsesmøder, heraf et ekstra i februar, hvor vi udelukkende drøftede containerpladsens fremtid. I løbet af bestyrelsesåret har Anette Merlin, Dan-Ejendomme as, afløst Jens Nielsen som repræsentant for Aage V. Jensens fonde. Tom Worm har efter en meget stor indsats på flere områder ikke ønsket at fortsætte som suppleant efter det ekstra møde i februar Tom har efterfølgende givet en fyldig overlevering blandt andet vedrørende sit arbejde med dagrenovationsprojektet. Vi lægger i bestyrelsen vægt på løbende at informere om vores arbejde og de forskellige projekter ved brug af hjemmesiden og opslag. Webmaster har annonceret efter en ejer eller lejer til at hjælpe med redaktion og med teknisk indsigt til videreudvikling af hjemmesiden, men desværre er det ikke lykkedes endnu. Vi har også et ønske at lave en engelsk web-site, og det ser nu ud til, at vi har fundet en cand. ling. merc. i engelsk, der er villig til at hjælpe. Nordre Munkegårds situation overordnet Som det blev fremført ved generalforsamlingen sidste år, har Nordre Munkegård ca. 50 år på bagen. Det betyder også, at mange vedligeholdelsesopgaver presser sig på. Dels som følge af ændret lovgivning, dels på grund af slid og nedbrydning. Heldigvis er byggeriet stadig tiltalende og området attraktivt. Ejerforeningens bestyrelse vil fortsætte arbejdet med at forbedre Nordre Munkegårds vedligeholdelsesstandard. Bestyrelsen foreslår derfor at investere i udskiftning af vinduer og tage, og forudser en flerårig indsats, hvor vi gradvist fornyer asfalt, installationer og beplantning. Økonomi Foreningen har valgt at løse en række store, meget påtrængende opgaver som opsætning af brevkasser, etablering af nye mandskabslokaler, fornyelse af inddækningen på nordgavlene på de høje blokke, samt etablering af et nyt system til dagrenovation inden for det eksisterende budget. Det betyder, at vi sidste år og i år har en økonomi, der er strakt til det yderste. Det vil begynde at se bedre ud fra næste år, hvor der gerne skulle blive råd til at tage fat på andre vedligeholdelsesopgaver. Dan-Ejenndomme as har varslet stigninger i lejen for de kælderrum, som udlejes gennem dem. Det betyder, at lejen over en fireårig periode vil stige til 300 kr. pr. m 2. Ejerforeningen har ikke i arkiverne kunnet se, hvornår lejen for kælderrum sidst er blevet forhøjet. Bestyrelsen vil derfor efter generalforsamlingen tage stilling til, om vi skal forhøje lejen for de kælderrum, vi udlejer, og i givet fald hvor meget.

2 Personale Vi har i årets løb sagt farvel til en af vores gårdmænd og har ikke genbesat stillingen. Vi har således i øjeblikket en varmemester og tre gårdmænd ansat. Det betyder, at vi kan udnytte vores arbejdsstyrke mere effektivt, men også, at nogle opgaver bliver nedprioriteret. I november 2009 kunne vi indvie nye lokaler til såvel gårdmænd som varmemester. Det er bestyrelsens opfattelse, at de nye lokaler vil bidrage til en væsentlig forbedring af arbejdsmiljøet, og at vi har fået fremtidssikret lokalerne, så vi kan ansætte kvindelige gårdmænd, hvis lejlighed byder sig. Bestyrelsen har vedtaget en rygepolitik for vores ansatte, således at vi kan opfylde lov om røgfrie miljøer. Rygepolitikken forbyder rygning for Nordre Munkegårds ansatte i personalelokaler, kontor og andre steder indendørs i bebyggelsen. For at styrke ledelsen af personalet har varmemesteren i vinter og her i foråret deltaget i et ledelseskursus arrangeret af AMU i Lyngby. Vand og energi Udgiften til vand og vandafledningsafgift udgør en stor del af fællesomkostningerne, nemlig 21 %. Fra 2008 til 2009 faldt forbruget fra m 3 til m 3, svarende til et fald på 7 %, hvad vi alle kan glæde os over. Desværre steg prisen på vand og afgifter mere, så vi skulle betale 6 % mere for vores vand i 2009 end i 2008, og desværre ser den tendens ud til at fortsætte. Vi har en vandmåler i hver blok, som varmemesteren aflæser hver måned og på den måde kan kontrollere, at der ikke sker pludselige stigninger i vandforbruget, som kan skyldes utætte rør eller løbende toiletter. Ejerforeningens bestyrelse vil undersøge mulighederne for at begrænse vandforbruget, men både ejere og lejere kan selv gøre en indsats for at undgå vanspild ved at kontrollere, at toilettet ikke løber, at tage brusebad i stedet for karbad, installere vandbegrænsere i brusere og vandhaner, lade være med at vaske op under rindende vand, og så videre, og så videre. Selv om vores el forbrug "kun" udgør 3 % af fællesomkostningerne, har bestyrelsen påbegyndt en gennemgang af vores installationer for at se, om vi med beskedne investeringer kan mindske forbruget af el til blandt andet belysning. Brevkasser Vores brevkasser er nu sat op. På grund af den lange vinter har det trukket ud med opsætningen af de sidste brevkasser. Ved blok 3 og 4 opstod et særligt problem, idet tre af de indkøbte stativer ikke kunne bruges på grund af overdækkede lyskasser. Brevkasserne blev derfor opsat direkte på muren. Bestyrelsen vil sammen med arkitekten undersøge behovet for belysning ved brevkasser og lade eventuelle behov indgå i en samlet plan for fornyelse af belysningen af vores område, så vi både kan få mindsket vores elforbrug og få en løsning, der ser pæn ud. Storskrald På generalforsamlingen i 2008 blev bestyrelsen pålagt at søge professionel hjælp til at løse problemerne omkring vores storskraldsordning og containerpladsen. Bestyrelsen bad derfor Videncenter for Affald v/ Rambøll om at få udarbejdet et forslag til fremtidig håndtering af storskrald og dagrenovation i Nordre Munkegård. Planen skulle særlig afdække mulighederne

3 for at etablere en hensigtsmæssig ordning for storskrald og komme med forslag til løsning af problemerne omkring containerpladsen. Ejerforeningens arkitekt Karsten Frost skulle deltage i udarbejdelsen af rapporten. Desværre gav Rambølls og Karsten Frosts arbejde langt fra de resultater og forslag, bestyrelsen havde håbet på. For storskraldets vedkommende var der ingen konkrete forslag til ændret placering eller indretning af containerpladsen. Bestyrelsen har været meget i tvivl om, hvad vi skulle gøre, og har brugt rigtig meget tid og mange kræfter på at drøfte muligheder for nedlæggelse af containerpladsen, flytning, opdeling, overdækning og indretning af pladsen. Bestyrelsen har konkluderet: Den nuværende containerplads er uhensigtsmæssigt placeret, men Det er ikke økonomisk forsvarligt at flytte eller opdele pladsen Bestyrelsen har derfor besluttet at få det bedst mulige ud af situationen og I stedet i muligt omfang reducere pladsen i størrelse og indrette den mere hensigtsmæssigt, så det bliver lettere at sortere og holde styr på affaldet Ligeledes skal der ske en overdækning af pladsen, således at man ikke længere kan se affaldet oppe fra, og der skal gøres en større indsats for at holde pladsen ordentlig Vi skal have lavet en hensigtsmæssig skiltning på pladsen, så beboerne ved, hvilket affald, der må komme i containerne og /eller stilles på pladsen Ejere og lejere har nu adgang til containerpladsen ved brug af kældernøglen Tirsdagsafhentningen af storskrald skal afskaffes, når indretningen af pladsen er i orden Der skal anskaffes 1-2 vogne, som beboerne kan låne og køre storskrald på Beboere, der ikke selv kan transportere deres storskrald, og som heller ikke kan få hjælp fra familie eller naboer kan i særlige tilfælde aftale med varmemesteren, at storskraldet bliver afhentet neden for opgangen. Alle beboere vil blive orienteret med brev, så snart den nye ordning træder i kraft. Vi oplever stadig, at folk (udefra kommende?) sætter deres affald uden for containerpladsen, at beboerne ikke kan finde ud af, at vi kun modtager småt og stort brændbart affald, elektronik, jern og metal, samt haveaffald. Det vil sige, at vi ikke modtager bygningsaffald eller farligt affald som bilbatterier, bildæk, maling på containerpladsen, og at papir skal afleveres i papircontainerne og flasker og batterier skal afleveres i de særlige containerne ved blandt andet Netto. For haveaffald gælder det særligt, at det ikke må blandes med plastikposer eller sække, og der må ikke komme urtepotter af plast eller keramik krukker i affaldet. Vi risikerer ikke at kunne få afhentet affaldet eller at måtte betale for en sortering og det er dyrt, inden vi kan slippe af med det. Dagrenovation Et resultat af gennemgangen af vores affaldshåndtering var, at bestyrelsen blev klar over, at håndteringen af dagrenovation er utilfredsstillende. Vi måtte konstatere, at vores affaldsskakte er underdimensionerede og dette på trods af, at vi i Nordre Munkegård kun har halvt så meget affald, som Gentofte Kommuner regner med som normalt. Det er særlig galt i de høje blokke, hvor gårdmændene hver dag skal skovle affaldet fra bunden af skakten og op i poser. Også i andre blokke er der problemer med overfyldning af skakte og revnede poser. Dertil kommer, at affaldssækkene skal bæres op fra affaldsrummene til gadeplan.

4 Der er tale om et problem, der skal løses således, at vi ikke får hverken sundhedsmyndighederne eller arbejdstilsynet på nakken. Desværre vil det blive meget dyrt at udvide affaldsskaktenes kapacitet og medføre, at vi skal erstatte de nuværende papirsække med plastcontainere. Det vil ikke være tilstrækkeligt kun at ombygge affaldsskaktene i de høje blokke, hvor problemet er størst, da mange af vores affaldsskakte med jævne mellemrum bliver overfyldte. Fortsat brug af affaldsskaktene vil desuden kræve etablering af lifte eller kraner til at få affaldet op fra kældrene og affaldsrummene vil skulle ombygges, så der bliver plads til rullecontainere. Alt dette (og en udgift på mere end 8 millioner og betydelige vedligeholdelsesudgifter) uden, at vi er sikre på at få et fremtidssikret system. Bestyrelsen har derfor med baggrund i Rambøll rapporten undersøgt flere løsninger, der alle indebærer lukning af affaldsskaktene, og er nået frem til at anbefale et system med nedgravede containere, der skal placeres, så de er let tilgængelige for beboerne, og så vognmanden kan komme til at tømme containerne. Systemet er ved at blive detailprojekteret med kontakt til Gentofte Kommunes affaldssektion og vognmanden, og vil blive sendt i udbud, så snart bestyrelsen har vedtaget den endelige plan, og der er søgt om byggetilladelse. Denne løsning er efter bestyrelsens opfattelse fremtidssikret, har kun små drifts- og vedligeholdelsesomkostninger og er budgetteret til 1,5 millioner. Vedligeholdelsesarbejde Vi har været nødt til at forny inddækningen på tagene ved de høje blokkes nordgavle, hvor vi havde problemer med indtrængende fugt. Ved samme lejlighed blev gavlene gennemgået, fuger udbedret og gavlene strøget med tyndt kalkvand. Ved besigtigelsen af tagene kunne det konstateres, at de er stærkt forvitrede, og håndværkerne fik besked på at undgå kontakt med tagpladerne. Brystningerne på de høje blokke er begyndt at forvitre, men holder stadig. For at undgå at beton, der løsner sig fra brystningerne falder ned, har mureren banket al forvitret og løstsiddende beton af. Brystningerne vil jævnligt blive inspiceret og eventuelt løstsiddende beton banket løs og fjernet for at undgå farlige situationer. Som sædvanligt har der været en del nødreparationer af vinduer og døre, der har slået sig og derfor ikke kan lukke eller er piv-utætte. Flere vinduer har desuden været i så elendig stand, at de har måttet udskiftes helt eller delvist. I vinter sprang et af varmerørene fra blok 9 til blok 10. Det betød, at vi var uden varme i flere blokke, og at varmemester og gårdmænd bagefter havde et stort arbejde med at sørge for at udlufte radiatorer og rør, før end alle havde fået varme igen. Flere lejligheder i stuen i blok 3 og 4 har klaget over kolde køkkener i vinter. Det skyldes blandt andet, at der er forberedt sikringsrum i kældrene, og at flugtvejene har adgang til det frie. Selv om loftet i kælderen er isoleret med mm. har det ikke været nok til at sikre en fornuftig temperatur i køkkener lige over flugtvejene, så meget desto mere som køkkenerne ikke har radiator. Ejerforeningen har søgt kommunen om at få lov til at lukke flugtvejene, så vi ikke smider varmen ud den vej. Asfalten har det ikke for godt på vores stikveje. Varmemester og gårdmænd har kun kunnet udbedre de værste skader. I forbindelse med etableringen af et system med nedgravede con-

5 tainere til dagrenovation, vil bestyrelsen sørge for at de værste skader bliver udbedret. Vi forventer at kunne begynde arbejdet med at lægge ny asfalt næste år, men inden arbejdet går i gang skal vi have undersøgt kloakkerne for eventuelle skader, så de om nødvendigt kan blive repareret, inden vi lægger ny asfalt. Sne Som bekendt har vi i vinter haft den længste periode med frost og sne i mange år. Varmemester og gårdmænd har gjort en stor indsats for at holde stikveje og stier ryddet for sne. Personalet er mødt tidligere og i weekender for at sørge for, at vi kunne komme frem og tilbage. Der har været problemer med, hvor vi skulle gøre af sneen, og på et tidspunkt slap vores salt op, så vi var nødt til at gå over til grusning. Heldigvis hjalp en vågen beboer med at finde salt til ejendommen, så det kun blev kort tid, at vi skulle skøjte rundt. Vinduer og tage Som det fremgår ovenfor er tage og vinduer i dårlig stand, og det må forventes, at omkostningerne til afhjælpning af skader og ekstraordinær vedligeholdelse vil stige. Isoleringen af tagene er desuden kun tynd og mange steder moden til udskiftning. Bestyrelsen vil derfor på generalforsamlingen fremsætte forslag om at starte arbejdet med at udarbejde et detailprojekt for Udskiftning af vinduer Udskiftning af yderdøre mod svalegange på de høje blokke Udskiftning af tage Fornyelse og forøgelse af isolering på tage Udskiftning af brystninger på svalegange i højhusene Myndighedsgodkendelser Gennemførelse af et egentlig udbud, så vi har så nøjagtig en pris på det arbejdet som muligt Finansieringsforslag, således at de ejere, der ikke selv kan rejse den nødvendige kapital, kan få finansieret deres andele Bestyrelsen vil forelægge resultatet af dette projekt for en (ekstraordinær) generalforsamling inden renoveringen påbegyndes, således at konsekvenserne for den enkelte ejer vil være klare. Bestyrelsen vil sigte på løsninger i en gedigen kvalitet, der kan sikre lang levetid og lave vedligeholdelsesomkostninger, og samtidig give en høj grad af komfort og en æstetisk tilfredsstillende løsning. De grønne områder For at gårdmændene skal kunne klippe hækkene, er det nødvendigt, at de holdes i en højde på 1,50 meter. Mange af hækkene ved stuelejlighedernes haver havde vokset sig så tykke og høje, at de ikke var til at vedligeholde for gårdmændene. Da der var tale om en beskæring af hækkene og ikke en normal klipning, besluttede bestyrelsen at bruge et gartnerfirma til at lave beskæringen. Samtidig blev beboerne i stuelejlighederne bedt om at beskære hækkene mellem deres haver, så de højst var 1,80 m høje. Bestyrelsen vil følge op over for de beboere, der ikke har klippet deres hække ned. Efter vinteren kan vi se, at flere buske er blevet skadet af sne og salt. Vi må vurdere, om buskene kan reddes eller skal udskiftes. Ligeledes ser vi sneskimmel på en del plæner, men de skal nok komme sig.

6 Efter aftale med Ny Munkegård vil raftehegnet mellem vores to ejendomme blive udskiftet. Hegnet er i så dårlig stand, at det ikke kan svare sig at reparere det. Altaner og haver foran stuelejligheder Afskærmningerne på altanerne i de høje blokke er et broget billede, og efter manges mening ikke et kønt syn. Bestyrelsen i tidens løb har modtaget en del klager over det noget anarkistiske udseende. Bestyrelsen opfordrer beboerne til ikke bare at rydde op på altanerne, men også til at sørge for, at afskærmningen er i god stand og følger retningslinjerne i vores husorden. I enkelte haver foran stuelejligheder er der plantet træer og buske, der har vokset sig så store, at de generer overboere og/eller kan risikere at beskadige fundamentet. På samme måde har enkelte beboere opsat plankeværker, flethegn eller lignende mellem haverne i strid med husordenen. Det er selvfølgelig ikke acceptabelt og bestyrelsen vil om nødvendigt give de beboere, der ikke selv kan finde ud af det, pålæg om at bringe haverne i orden. Afsluttende bemærkninger Som nævnt ovenfor har ejendommen nået den alder, hvor større vedligeholdelsesopgaver presser sig på, men når det er sagt, er der grund til at glæde sig over, at det er en ejendom, som det er værd at investere i, for det er en ejendom med gode lejligheder i et fredeligt kvarter og med direkte adgang til store grønne områder. Hvad det angår, fås det ikke meget bedre. Bestyrelsen for